黨建引領提升城市小區(qū)物業(yè)品質

張 麗

城市居民小區(qū)作為基層社會治理的最小單元，是黨和政府聯系群眾、服務群眾的“最后一公里”。做好小區(qū)物業(yè)管理，事關群眾生活品質，事關城市安全運行，事關社會和諧穩(wěn)定，事關黨和國家長治久安。推動城市小區(qū)物業(yè)服務向高品質、多樣化升級，是滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要的重要舉措。近年來，南京市秦淮區(qū)立足區(qū)情實際，以黨建引領物業(yè)管理為切口，踩準基層治理關鍵點，逐步形成了一些可借鑒、可復制的成功路徑，物業(yè)服務質量逐年提升，群眾滿意度不斷提高。但隨著經濟高速發(fā)展和城鎮(zhèn)化快速推進，城市小區(qū)物業(yè)管理的矛盾和問題日益凸顯，居民與物業(yè)之間的矛盾成為城市小區(qū)治理的“痛點”。如何集智攻關、破障清零、加強物業(yè)管理、提升治理效能，是當前值得深入思考的重要課題。

一、秦淮區(qū)以黨建引領物業(yè)管理的基本情況

作為南京市老城區(qū)，秦淮區(qū)登記注冊的物業(yè)服務企業(yè)共有163家。全區(qū)共有住宅小區(qū)796個，其中各類老舊?。ㄆ﹨^(qū)556個，建筑面積約1402萬平方米，占全市總體量的24%。在這些小區(qū)中，原本有物業(yè)管理服務公司的有407個（商品房小區(qū)219個、老舊小區(qū)175個、零散小區(qū)13個），自治小區(qū)96個，其他293個未進駐社會化物業(yè)小區(qū)和零散樓棟已由轄區(qū)街道物業(yè)服務中心實施“準物業(yè)”管理，物業(yè)管理基本實現全覆蓋。

在堅持黨建引領物業(yè)管理服務方面，秦淮區(qū)委2020年專門出臺了《關于加強黨建引領全面提升物業(yè)管理服務水平的實施意見》。截至2020年底，全區(qū)先后成立21個物業(yè)項目黨支部、222個業(yè)（管）委會黨支部（含功能型）；新成立或換屆業(yè)委會全部實現黨員人數過半，173個小區(qū)業(yè)委會中黨員比例過半的達61%。在社區(qū)“兩委”集中換屆過程中，超過50%的社區(qū)將物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)委會中的黨員負責人納入“兩委”班子，黨建對物業(yè)管理的引領作用更加凸顯。同時，區(qū)委每年專門劃撥200萬元黨建專項資金，指導督促街道社區(qū)圍繞老舊小區(qū)物業(yè)管理覆蓋、紅色業(yè)委會打造等領辦黨建創(chuàng)新項目。2020年，全區(qū)先后選樹13個區(qū)級示范點、12個街道示范點，為全區(qū)提供了組合式、菜單式的工作模板，其中瑞金新村小區(qū)、秣陵路101號兩個小區(qū)物業(yè)項目被評為江蘇省黨建引領物業(yè)管業(yè)管理服務工作示范點。

二、城市小區(qū)物業(yè)管理當前存在的主要問題

物業(yè)公司履責還不夠好。國務院出臺的《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例實施細則》，都明確規(guī)定了小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的權利、義務和職責。但目前大多數物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)化程度不高，仍處于粗放式經營狀態(tài)，重收費輕管理、重效益輕服務等現象還比較突出；因物業(yè)服務企業(yè)逐利屬性導致物管服務水平良莠不齊，不少物業(yè)服務從業(yè)人員普遍年齡較大、文化水平不高，僅能提供保潔、保安、綠化等傳統(tǒng)型基礎服務，服務質量和水平與群眾期盼相差甚遠；物業(yè)管理智能化、信息化水平低，線上線下服務融合不夠，難以滿足居民高效便捷服務需求；老舊小區(qū)基礎條件差，實施物業(yè)管理難度大，維修資金使用難問題較為突出。

業(yè)主自治意識還不夠強。業(yè)主委員會是代表和維護全體業(yè)主權益的小區(qū)自治組織。調研發(fā)現，很多業(yè)主不清楚其在物業(yè)管理活動中應有的權利、責任和義務，不能主動按照《管理規(guī)約》《業(yè)主大會議事規(guī)則》相關規(guī)定參加業(yè)主大會；部分小區(qū)業(yè)主委員會建設滯后，受工作經費不足、缺乏監(jiān)管機制等因素影響，多數業(yè)主委員會成員維護業(yè)主權益、參與小區(qū)物業(yè)管理的積極性不高，不愿管、不敢管、不會管的現象不同程度地存在，無法發(fā)揮應有作用；基層黨組織和街道社區(qū)對業(yè)委會的組織、指導和監(jiān)督作用尚未充分發(fā)揮，業(yè)委會決策難、執(zhí)行難，難以有效發(fā)揮業(yè)主自治作用。

齊抓共管機制尚未形成。城市小區(qū)物業(yè)管理是一項涉及多部門的系統(tǒng)性工作，但目前齊抓共管的協調聯動機制還不夠完善，屬地責任、監(jiān)管責任的有效落實還不是很到位；受物業(yè)服務企業(yè)黨組織發(fā)揮作用機制不完善、專業(yè)性不夠等因素影響，公益性物業(yè)服務企業(yè)服務質量與收費之間的矛盾還比較突出（物業(yè)收繳率普遍不高，甚至有的小區(qū)還沒有收繳物業(yè)費），其中國資背景的多數物業(yè)公司面臨入不敷出、虧多盈少的窘境；社區(qū)和物業(yè)公司、業(yè)主委員會、行政管理部門之間缺乏有效溝通，橋梁紐帶作用發(fā)揮得不充分，工作積極性不高；政府資源與管理職能向小區(qū)延伸不夠，相關職能部門責任落實不到位，存在執(zhí)法不進小區(qū)的現象，小區(qū)內違法違規(guī)行為得不到及時查處。

三、以黨建引領城市小區(qū)物業(yè)管理提質增效的具體路徑

要堅持以黨建引領為主線，在物業(yè)管理領域增強黨的政治屬性、發(fā)揮黨的政治功能，牢牢把住物業(yè)服務的正確方向。面對物業(yè)管理服務中存在的各種矛盾問題，要積極探索黨建引領基層治理機制，持續(xù)增強物業(yè)行業(yè)基層黨組織的政治功能和服務功能，不斷提升物業(yè)管理質效，全力打通服務群眾的“最后一公里”。

堅持黨建引領，實現組織覆蓋。一是做強物業(yè)黨總支。建立并理順街道物業(yè)黨總支、社區(qū)黨委、業(yè)委會和物業(yè)黨組織三級黨組織體系，始終堅持黨組織對物業(yè)管理工作的全面領導。明確街道物業(yè)黨總支書記由街道組織委員擔任，街道物業(yè)辦黨員負責人任副書記，遴選街道范圍內具有一定影響力和代表性的物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會黨組織（或黨員）負責同志擔任委員，定期研判、調度、考核、講評，加強對街道物業(yè)行業(yè)黨組織的業(yè)務指導和日常建設管理。二是選好業(yè)委會。建立社區(qū)黨委對業(yè)委會人選的審查把關機制，充分行使社區(qū)黨委人選建議權和資格審查權。在業(yè)委會主任的人選推薦上，要按照“選干部”的標準進行甄別優(yōu)選，優(yōu)先在離退休黨支部書記、駐區(qū)單位退休中層干部中發(fā)動，在網格黨支部書記、黨員積極分子中挑選，引導黨員通過法定程序以不低于60%的標準進入業(yè)委會。三是強化政治引領。把主動接受黨的領導寫入小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》和物業(yè)服務企業(yè)等各類組織章程，把黨組織推薦的人選通過“雙向進入、交叉任職”落實為各類黨組織負責人。充分發(fā)揮物業(yè)黨總支統(tǒng)籌指導和社區(qū)黨委領導核心作用，指導和督促業(yè)委會、物業(yè)公司依法履職、精管善治。物業(yè)黨總支每月舉辦“小區(qū)善治”主題沙龍，社區(qū)黨委每周召開物業(yè)管理聯席會議，通過學習法規(guī)、開展培訓、反饋痛點、會商難點，不斷強化物業(yè)公司、業(yè)委會的思想認同和價值認同。

堅持精管善治，實現提質增效。一是強化分類施策。對已有物業(yè)管理服務的小區(qū)，要重點理順社區(qū)黨組織領導下的多方聯動機制，依托民生工作站、“零距離家園理事會”等載體，及時梳理發(fā)現問題，推動社區(qū)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會及時對話并解決問題；對未引入物業(yè)管理服務的小區(qū)，把為小區(qū)牽線搭橋引進物業(yè)服務作為突破口，通過建設道閘、崗亭、物業(yè)用房等基礎設施“化零為整”實施片區(qū)化管理，按照就近原則“以大帶小”“以強帶弱”，與鄰近小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)協議以降低管理成本；對實施“準物業(yè)”管理的小區(qū)，在落實街道物業(yè)服務中心托底管理的同時，充分發(fā)揮網格黨支部戰(zhàn)斗堡壘作用，發(fā)動廣大黨員骨干和居民群眾共同參與管理，提升基層自治能力。二是做實督導評價。堅持把群眾認可作為評判紅色物業(yè)建設成效的最終標尺。由街道物業(yè)辦、社區(qū)黨委采取綜合考核和專項檢查相結合的方式，每季度對物業(yè)企業(yè)進行考核排名，考核結果在街道范圍內通報，并為居民在續(xù)聘物業(yè)公司時提供參考。由街道牽頭相關職能部門，會同各基層黨組織、業(yè)主代表等組成工作測評組，綜合評價業(yè)委會規(guī)范運作情況。對履職不到位的業(yè)委會主任，由街道物業(yè)黨總支提出改選建議并提交業(yè)主大會依法改選。三是做優(yōu)精準服務。探索社區(qū)、物業(yè)合署辦公模式，用好社區(qū)黨建工作陣地，積極策劃組織群眾喜聞樂見的各類文化活動，活躍小區(qū)氛圍，融洽物業(yè)與業(yè)主關系，構建和諧社區(qū)、美麗小區(qū)。通過街道社會組織培育中心選優(yōu)育強一批優(yōu)質社會組織，進一步延伸物業(yè)服務內涵，讓居民不出小區(qū)即可享受“五助”（助學、助醫(yī)、助居、助餐、助潔）服務，并根據群眾反饋適時調整服務項目，做到精準化、精細化。

堅持賦權賦能，實現多元共治。一是充分發(fā)揮社區(qū)大黨委作用。將社區(qū)民警、物業(yè)負責人、業(yè)委會成員、城管、房管、駐區(qū)單位黨員負責人等吸納進來，依托“1+9”美麗家園理事會、紅色物業(yè)議事廳、居民議事會、“有事好商量”等議事平臺，引領物業(yè)公司、業(yè)委會、駐區(qū)單位、社會組織和居民群眾心往一處想、勁往一處使，共同為小區(qū)治理找問題、想辦法。二是堅持資源下沉。建立“1名街道區(qū)管領導干部帶領1名區(qū)街下派社區(qū)黨委副書記、1—2名執(zhí)法隊員、1—2名網格民警等包社區(qū)，全體街道干部包網格”的工作機制。下沉干部要服從社區(qū)黨委書記和街道掛包領導統(tǒng)一調度，根據社區(qū)黨委要求，聯合小區(qū)物業(yè)開展群租房、三合一場所、消防通道占用、垃圾分類、違章搭建等執(zhí)法整治行動，處理指揮中心下派的網格流轉事項，讓“一個網格員”變成“一群網格員”，“一根針”變成“多層網”。三是建全“先解決問題再說”機制。主動前移關口，在各社區(qū)和物業(yè)管理公司設置“12345接訴即辦”現場受理點，健全首接負責、指定負責、反饋負責制度。對于居民投訴及合理化建議，各方主體要首接負責、先解決問題再說；對于不屬于自己承辦或涉及多個責任主體的復雜疑難事項，由社區(qū)黨委指定牽頭責任人實行兜底負責；訴求解決或建議采納后，由牽頭責任人向居民反饋問題處理結果并接受居民滿意度評價。