房地產(chǎn)運營管理存在的不足及優(yōu)化策略

張森

汕頭中海物業(yè)服務有限公司

一、房地產(chǎn)運營管理概述

(一)房地產(chǎn)運營管理的概念

房地產(chǎn)運營管理從簡單地理解來說，就是對房地產(chǎn)相關的計劃、組織、實施等環(huán)節(jié)以及產(chǎn)品與服務之間關系管理工作的總稱。房地產(chǎn)運營的本身就是通過企業(yè)的融資、投資、規(guī)劃以及調(diào)度等手段，對發(fā)展狀況進行把控，最大程度的提高效率，實現(xiàn)利益最大化。

(二)我國房地產(chǎn)運營管理的主要內(nèi)容

我國房地產(chǎn)運營主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定土地范圍上進行基礎的規(guī)劃、施工、建設、開發(fā)工程，并最終達到銷售、出租等收益的目的。房地產(chǎn)運營管理的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也稱房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)運營管理關鍵是在開發(fā)商完成選地等初始過程后進行的管理活動，主要包括項目籌劃的審核、與其他供應商及工作伙伴的合作。能夠在一定程度上降低施工過程中的風險程度，招攬更多資金投入支持，在開發(fā)建設時間內(nèi)提高工作效率，最大效率地提高工作質(zhì)量。

二、房地產(chǎn)運營管理現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)運營管理的基本情況

房地產(chǎn)運營管理能夠給房地產(chǎn)開發(fā)項目提供更多保障，帶來更多收益，對其發(fā)展情況來說有好的一面也有不好的一面。在現(xiàn)實發(fā)展中，房地產(chǎn)管理存在一些跟風現(xiàn)象，在其決策以及管理的過程中，不考慮自身的發(fā)展情況以及消費者水平，盲目跟風決策，甚至在管理思路上出現(xiàn)一些不考慮業(yè)主的需求，雖然建設過程中品質(zhì)、質(zhì)量方面沒有問題但仍得不到市場及消費者的肯定。這主要是因為房地產(chǎn)運營管理在決策等方面缺乏自己的運作理念，沒有一個適合自己的定位。此外，房地產(chǎn)運營管理現(xiàn)狀還存在一些投入資金大、項目周期長、風險因素多的狀況。這會使原本發(fā)展不平衡的房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴重的威脅，甚至影響企業(yè)的生存與發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)運營管理特點

房地產(chǎn)運營管理主要有以下幾方面特點：首先，房地產(chǎn)在運營管理過程中需要相對時間較長的籌劃方案，對于土地資源、基礎建設以及相應設備都要完全符合國家規(guī)定標準，只有合格有可實施條件的方案才能進行投資建設。其次，房地產(chǎn)運營管理的產(chǎn)品具有商品性、不易移動性的特點，對于房地產(chǎn)來說，經(jīng)過建設完善工程后，要以產(chǎn)品的形式投入市場，并按照一定標準進行協(xié)議售賣，具有不易移動性的特點。另外，房地產(chǎn)運營管理具有開發(fā)建設投入時間長、資金消耗大的特點。在房地產(chǎn)開發(fā)工程中，類似于土地征收、建設工程、設施構建等過程需要相對較多的開發(fā)期，少則一年，多則更久。再加上開發(fā)產(chǎn)品本身的工程造價很高，要求不斷資金投入，也需要相比起其他項目更多的資金支持。最后，房地產(chǎn)運營管理具有運營風險大的特點。在房地產(chǎn)項目中，開發(fā)產(chǎn)品使用價值高，修建時間長、債務運營水平高、不確定性因素多，一旦決定計劃出錯，銷售市場不暢，將產(chǎn)生許多開發(fā)產(chǎn)品庫存積壓，使公司資金周轉(zhuǎn)不靈，導致公司舉步維艱。

(三)房地產(chǎn)運營管理問題的成因

依據(jù)現(xiàn)實發(fā)展情況而言，導致房地產(chǎn)運營管理問題的成因主要可以概括為三方面，房地產(chǎn)項目籌劃不健全，缺乏評估標準；資金投入方面缺乏保障；管理手段不夠強硬，不重視銷售工作。本段對其進行詳細敘述：

首先，房地產(chǎn)項目籌劃不健全，缺乏評估標準。房地產(chǎn)項目在籌劃過程中，缺乏科學性和預見性的規(guī)劃管理，使得有些工作缺乏一定執(zhí)行力，房地產(chǎn)開發(fā)單位只注重擴大利益建設，同時管理部門監(jiān)管缺乏評估力度，導致房地產(chǎn)運營發(fā)展處于外延擴張式發(fā)展狀態(tài)。其次，資金投入方面缺乏保障。這主要與房地產(chǎn)項目的開發(fā)形式有關，我國的房地產(chǎn)項目具有開發(fā)格局小并且分散的特點，以至于小城鎮(zhèn)建設的商業(yè)貸款尤其是中長期貸款嚴重不足，致使小城鎮(zhèn)開發(fā)建設前期投資不足無法開展大規(guī)模建設，影響后期規(guī)模擴張。最后，我國房地產(chǎn)運營管理手段不夠強硬，不重視銷售工作。在房地產(chǎn)企業(yè)管理層中，管理手段比較落后，沒有達到合理的信息化規(guī)劃管理，進而在管理工作中市場由于信息傳遞的落后而造成管理計劃方案不成功、管理異常等明顯問題，進而巨大地牽制了公司管理工作水準全面提升。同時也存有一些如市場銷售全過程中不能高度重視銷售人員團隊的能力素質(zhì)基本建設，讓消費者不可以享有到優(yōu)良的銷售服務的狀況，進而減少了公司在消費者及市場中的形象，失去了消費者的青睞與毫無疑問。

三、房地產(chǎn)運營管理存在的問題及原因分析

根據(jù)我國房地產(chǎn)運營管理現(xiàn)有發(fā)展形勢來說，房地產(chǎn)運營從投入開發(fā)到結束使用的過程相對較為復雜，其中既有發(fā)展機遇又存在風險，本段主要針對其運營管理過程中的問題及原因進行分析，主要包括項目規(guī)劃、管理理念、誠信度以及財務管理。下面對其進行詳細敘述：

(一)房地產(chǎn)運營管理存在的問題與有待加強

在實際發(fā)展中，雖然房地產(chǎn)發(fā)展前景較好，但在運營管理工作中還是存在不少問題。例如在前期規(guī)劃過程中資金使用不充分，導致之后的項目開展速度較慢，缺乏資金驅(qū)動力。新項目經(jīng)營和逐漸的籌劃持續(xù)偏離，例如會根據(jù)銷售一部分商鋪來保持現(xiàn)金流量，但通常那樣就導致商鋪零售經(jīng)營，導致產(chǎn)業(yè)鏈集聚度不統(tǒng)一，也變成房地產(chǎn)業(yè)層面簡易的物業(yè)管理銷售的方式。另外在實際運營過程中，存在一些不法分子借房地產(chǎn)發(fā)展名義施行“圈地”的情況，這都是房地產(chǎn)運營管理中存在的問題，迫切需要引起管理部門以及相關機構的重視。

(二)房地產(chǎn)運營管理存在矛盾

房地產(chǎn)運營管理存在經(jīng)營理念以及營銷理念的偏差，在一定程度上算作房地產(chǎn)運營管理存在的矛盾。首先，房地產(chǎn)經(jīng)營理念以及管理意識有待加強，在實際工作中，房地產(chǎn)相關的經(jīng)營理念落后，過分追求利益而忽視管理工作中人為滿意程度，在其營銷理念中大部分只考慮到自己的利益，而對顧客利益無動于衷乃至存有一些偷工減料，對顧客的承諾不兌現(xiàn)等一系列不誠信行為，導致管理工作以及水平逐漸下降。所以不能僅僅停留在最初的發(fā)展認識階段，要發(fā)展與時俱進的經(jīng)營理念。

(三)現(xiàn)金流的管理

通過研究房地產(chǎn)企業(yè)公司所開發(fā)項目的整個周期，不難發(fā)現(xiàn)項目中現(xiàn)金流入和流出十分明顯的不同步，并且分布不均。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常性的同時運作多個項目，在項目投資立項目以前，就要去籌集到很多的資金，隨后依據(jù)每一個項目的市場前景、土地資源的稀有等特性有效分派資金投入資金，最終以市場銷售、租賃的方式從各項目中回收利用資金。其次，房地產(chǎn)企業(yè)公司單個項目內(nèi)的現(xiàn)金流分布也不是均勻的。房地產(chǎn)企業(yè)公司項目現(xiàn)金流出涉及到方方面面，而現(xiàn)金流人基本都是在拿地階段以銀行借款的方式流人，隨后在運營階段根據(jù)市場銷售的方法資金回籠。從總產(chǎn)量上看來，現(xiàn)金的流出與流人在額度數(shù)上不是相同的；但從時間上看來，現(xiàn)金的流人相比于流出，具備短期內(nèi)集中化流人的特點，而現(xiàn)金流出的時間比較分散化，幾乎遍及建筑項目的全部開發(fā)周期。

(四)存貨的管理

作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資產(chǎn)，存貨的管理更是舉足輕重的。由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務規(guī)模擴大，存貨規(guī)模增長速度快于其銷售增長的速度，存貨呈逐漸上漲的發(fā)展趨勢，在其中完工開發(fā)產(chǎn)品不但逐漸升高，并且其在存貨中的占比也變得越來越變大。新建開發(fā)產(chǎn)品一樣大幅提升，表明公司去化速度難以追上新項目的開發(fā)速度，而擬開發(fā)的土地資源所占存貨的比例卻也愈來愈低。房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的可開發(fā)土地，大部分都是來源于二級市場或者是公開拍賣市場土地資源，這就迫使房地產(chǎn)企業(yè)只能走城鄉(xiāng)結合部開發(fā)的策略。

(五)房地產(chǎn)經(jīng)營管理中財務管理的問題

房地產(chǎn)經(jīng)營管理雖然現(xiàn)在發(fā)展前景較好，但是仍存在一些內(nèi)源問題，例如在運營管理過程中財務相關的支配、運用，資金管理制度不完善、盲目運用等問題較為嚴重。這主要是因為在運營管理過程中，偏向于注重工程、質(zhì)量以及工期相關的問題，對于資金財務來說重視程度不夠，以至于現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)營管理沒有完善的資金預算體系，在各方面的資金問題較為明顯，并缺乏相關管控措施。總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)管管理中的資金管理部分，無法對國家的宏觀經(jīng)濟政策，經(jīng)濟環(huán)境做出充足可能，對市場上的顧客選購能力、市場交易發(fā)展趨勢，及其市場供應狀況也缺乏細膩地剖析。進而導致工程建筑進展與市場銷售進展不可以接軌，在投資項目上盲目選擇，如此下去，會讓房地產(chǎn)企業(yè)的資金陷入窘迫的境地[4]。

四、房地產(chǎn)運營管理優(yōu)化策略

(一)房地產(chǎn)運營管理

對于房地產(chǎn)運營相關的問題來說，提高房地產(chǎn)運營管理效率，優(yōu)化管控過程是解決問題的良好手段。雖然我國已經(jīng)有相對發(fā)展的房地產(chǎn)運營管理體系，但運營效率并非我們所想，所以提高房地產(chǎn)運營管理效率，優(yōu)化管控過程是工作中的重中之重。就現(xiàn)實發(fā)展情況而言，我國房地產(chǎn)項目在進行運營管理的工作時，大多采用的是分層管理，將不同的工作形式分為不同領域，每個領域都有自己相關的責任范圍。雖然能在一定程度上降低運營管理的難度，但是總體來說管理范圍太過寬泛。所以為提高房地產(chǎn)運營管理效率，優(yōu)化管控過程來說，運營管理工作應該更加細致化管理，實現(xiàn)計劃編制的合理性和實用性，從而加強計劃執(zhí)行的落地性。

(二)構建健全房地產(chǎn)服務平臺

構建健全房地產(chǎn)相關的服務平臺對于房地產(chǎn)運營工作來說有著非常重要的作用。堅持服務創(chuàng)新模式，持續(xù)改進服務方式，優(yōu)化服務手段能夠使政策上的便民條例更好的運用在消費者身上，彰顯房地產(chǎn)運營管理的獨特作用。對于構建健全房地產(chǎn)相關的服務平臺具體做法來說，可以通過不斷加強政策扶持以及服務力度。通過媒體以及宣傳冊等形式開展政策法規(guī)的“廣而告之”。同時加強為群眾解答疑問保障，發(fā)放服務手冊，開展單位經(jīng)辦人員業(yè)務培訓，讓廣大群眾更好地熟悉政策、了解辦事程序。堅持“一次性告知，一站式服務”，提高干部職工的業(yè)務素質(zhì)和管理水平，把無形的服務工作做成有形的管理工作。

(三)提高融資效率，加快資金回流

融資必須的是投資者對企業(yè)有信心，首先完善相關的管理制度可以提高公司的信任度，上市企業(yè)利用證券市場開展再融資，是其不斷發(fā)展和迅速擴張的關鍵途徑，也是證券市場充分發(fā)揮提升資源配置作用的方式之一。房地產(chǎn)企業(yè)對于債務的生成和償還都形成比較完善的管理辦法，償債能力較強。所以，發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券應該是房地產(chǎn)企業(yè)可考慮的籌資途徑。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)界具有良好的聲譽，爭取銀行貸款也是應著重考慮的籌資途徑。

眾所周知，房地產(chǎn)這一行業(yè)的開發(fā)周期是非常長的，資金回收也相當慢。房地產(chǎn)企業(yè)公司的商住樓開展流通時，流動資金的周轉(zhuǎn)時間十分關鍵，它可以直接影響到房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)所有循環(huán)系統(tǒng)過程。而房地產(chǎn)企業(yè)公司現(xiàn)錢周轉(zhuǎn)時間較長的關鍵因素也是由于房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所持有的存貨周轉(zhuǎn)時間過長。房地產(chǎn)企業(yè)公司可以通過采取以下措施來改善存貨的周轉(zhuǎn)：一是可以從工期上人手，加大人手的投入從而縮短房子的建造和支付時間，有效的分配用料及其待攤費用用量，盡量減少非商品資金的使用等；二是把購置過程和市場銷售過程中的結算階段盡量避免，隨后縮短應收款的結算過程，進而降低周轉(zhuǎn)資金的庫存積壓；三是可以根據(jù)縮短商住樓的可售時間，資金回籠速率就會獲得提高，加強市場調(diào)查工作，摸索出商品房出售的最佳方法，制定最好的商品房出售計劃，按社會發(fā)展必須組織商品房的修建和出售。

(四)房地產(chǎn)運營管理系統(tǒng)保障措施

加強房地產(chǎn)運營管理系統(tǒng)的保障措施對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說尤為重要，我國房地產(chǎn)項目運營管理普遍存在一些政府和職能部門協(xié)調(diào)困難，職責不清晰，辦事效率不高，政企不分的現(xiàn)象，一定程度上提高了發(fā)展過程中的風險性因素，對于發(fā)展管理來說十分不利。所以從政府以及相關機構方面入手，提高房地產(chǎn)業(yè)運營管理系統(tǒng)中的保障措施，加強管理手段針對房地產(chǎn)運營管理發(fā)展而言十分關鍵。

(五)房地產(chǎn)運營控制

改變房地產(chǎn)運營的經(jīng)營策略，加強管理控制。相比于之前發(fā)展形勢來說，之前的房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結束，這個行業(yè)已經(jīng)達到了市場飽和，很難再像以前一樣。如果想要貼合實際的發(fā)展進步，就要改變房地產(chǎn)運營的經(jīng)營策略，加強管理控制。只有實現(xiàn)多元化的管理，不斷創(chuàng)新管理形式，緊跟時代步伐才能使發(fā)展之路更加有保障，才能在市場上占有一定地位。

(六)改變經(jīng)營戰(zhàn)略

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在是逐漸邁向客觀運營的時代。這就代表著要想維持不斷穩(wěn)定的提高，企業(yè)務必將依據(jù)市場的需求而不是一味的依照自身的腳步走，就現(xiàn)階段的方式，企業(yè)務必完成多樣化，例如在小區(qū)外面建設商業(yè)地產(chǎn)從而來帶動小區(qū)的發(fā)展，這樣也能加快住宅的銷售。盡管商業(yè)地產(chǎn)錯失了進到的良機。但就房地產(chǎn)企業(yè)新樓盤的地勢來講，商業(yè)地產(chǎn)與技術專業(yè)住宅混在一起緊密聯(lián)系不一定并不是一個良機。而且現(xiàn)在中國許多家庭為了孩子不遠千里就是為了讓孩子得到最好的教育，建設學區(qū)房，價格可以適當?shù)奶岣撸⒉粫衿胀ㄗ≌菢与y賣這樣既可以提高存貨周轉(zhuǎn)率也可以提高融資效率。

五、結論

綜上所述，在市場經(jīng)濟體制下，房地產(chǎn)行業(yè)在非常大程度上推動了我國經(jīng)濟的發(fā)展，在未來發(fā)展的道路中前景大好，但仍存在一些不足。在時代發(fā)展的進程中，房地產(chǎn)企業(yè)管理層應正視發(fā)展中的這些問題，工作上應該順勢而為，嚴格遵守國家法律及行業(yè)規(guī)范，在原有問題上進行合理地調(diào)整與改變，最大限度地利用其周邊的資源，促成自身的發(fā)展。面對愈演愈烈的市場競爭環(huán)境，房地產(chǎn)業(yè)要想得以存活和發(fā)展，就需要加強房地產(chǎn)項目開發(fā)設計經(jīng)營工作。在內(nèi)部管理方面，應該引進現(xiàn)代化管理激勵機制，以更加高效地運作把握資源，在現(xiàn)有的基礎上提高自身發(fā)展動力，善于把握機遇，勇于迎接各種挑戰(zhàn)，為未來的健康發(fā)展貢獻自己的一份力量。