行業(yè)出清，市場加速分化民營房地產(chǎn)開發(fā)商寒氣逼人

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 李永華 | 北京報道

眼下最重要的任務(wù)是找到生火取暖的辦法，始終把安全放在第一位。

在8月31日的萬科中期業(yè)績會上，公司董事會主席郁亮“生火取暖”的提法成為行業(yè)熱門詞。幾年前，萬科提出的“活下去”的行業(yè)趨勢判斷，最近兩年被證實。

最大的房地產(chǎn)央企保利發(fā)展稱，截至2022年6月末，全國商品房待售面積 5.5億平方米，同比增長7.3%，自2021年7月以來單月累計增速持續(xù)為正。其中，住宅待售面積2.6億平方米，同比增長 13.5%。商品房待售面積、住宅待售面積累計增速均為近5年來高位，庫存壓力逐步增大。

面對今年的行業(yè)形勢，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌作了謹(jǐn)慎樂觀的預(yù)估：雖然地產(chǎn)行業(yè)信心的恢復(fù)需要一段時間，但仍然會是一個在長效機制下健康發(fā)展、規(guī)模體量超10萬億規(guī)模的市場，活下來的企業(yè)將會有更大的機會。

8月底，各家房地產(chǎn)上市公司中報紛紛發(fā)布，整體下行是共性，但各公司冷暖不一，保利發(fā)展、華潤置地等央企逆勢進(jìn)擊，萬科、碧桂園則偏于謹(jǐn)慎，至于曾經(jīng)的龍頭——恒大、融創(chuàng)、新力控股等公司并未正常公布半年報。

行業(yè)出清，過程復(fù)雜，市場加速分化

“當(dāng)前的市場處于上下半場的轉(zhuǎn)換期，轉(zhuǎn)換期需要一段時間，包括行業(yè)出清，過程相當(dāng)復(fù)雜，也是比較慘烈的?！敝袊Ｍ獍l(fā)展董事局主席顏建國近期公開表示。

保利發(fā)展2022年中報顯示：2022年上半年，商品房市場延續(xù)2021年以來的下行趨勢，銷售規(guī)模同比下降明顯。截至6月末，全國商品房銷售金額6.6萬億元，同比下降28.9%；商品房銷售面積6.9億平方米，同比下降22.2%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，百強房企1—6月全口徑銷售金額同比下降51%。

行業(yè)寒氣逼人，但各企業(yè)表現(xiàn)卻在分化，行業(yè)洗牌。

保利發(fā)展上半年實現(xiàn)凈利潤149.24億元，較去年同期增加約3億元，同比增長1.6%。雖然只是1.6%的增幅，但能夠保持正增長，在行業(yè)內(nèi)已是鳳毛麟角。其銷售規(guī)模則位居行業(yè)第三位，僅次于碧桂園、萬科。

另一家央企開發(fā)商華潤置地今年勢頭很猛。數(shù)據(jù)顯示，華潤置地上半年綜合營業(yè)收入為728.9億元，股東應(yīng)占凈利潤人民幣106億元，實現(xiàn)簽約額1210.4億元，較去年同期下降26.6%。盡管是下降，其降幅對比百強房企“51%”的下滑幅度可謂難能可貴。更受關(guān)注的是，中指院數(shù)據(jù)顯示，上半年華潤置地拿地金額位列行業(yè)第一。

此外，國字頭開發(fā)商如中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等中期業(yè)績也有相對優(yōu)異的表現(xiàn)，中交地產(chǎn)營收甚至是151.36%的同比增長。

作為民營開發(fā)商的“尖子生”，龍湖集團(tuán)上半年營業(yè)額同比增長56.4%至948.0億元，凈利潤74.8億元。

然而，更多的開發(fā)商卻“寒氣”逼人。上半年，陽光城虧損35.65億元，泛海控股虧損20.86億元，榮盛發(fā)展虧損22.53億元。這樣的名單還可以列很長。

陽光城半年報寫道：“受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、融資環(huán)境疊加多輪疫情影響，公司流動性出現(xiàn)階段性緊張。本報告期，公司經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入-6.99億元，同比減少86.92億元，降幅達(dá)108.75%；融資斷崖式下滑，凈流出24.68億元。”

不光是企業(yè)之間的分化，區(qū)域和城市之間也快速分化。陽光城半年報提供的數(shù)據(jù)清晰地顯示出這一現(xiàn)象——“上半年300城全類型土地市場供應(yīng)面積同比下降22%，成交面積同比下降27%，樓面價同比下降32%，出讓金同比下降51%。其中，一線、二線、三四線城市出讓金分別下滑41%、52%、53%，成交面積分別下滑42%、36%、20%，樓面價分別上漲1%、下滑25%、下滑41%”。

保利發(fā)展半年報稱，雖然政府在供需兩端積極作為，政策的支持在一定程度上起到了穩(wěn)市的作用，但市場的回暖僅以核心城市核心區(qū)域為主，多數(shù)地區(qū)銷售去化仍存在較大壓力，市場分化進(jìn)一步加劇。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪多家開發(fā)商的人士均表示，未來一兩年內(nèi)沒有在三四線城市拿地的計劃，且紛紛聲稱會比較積極地在一線和新一線城市拓展項目。

保交樓、降負(fù)債，“要重建市場信心”

7月28日，中共中央政治局會議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

這是“保交樓”首次被寫入政治局會議文件。不管當(dāng)前財務(wù)狀況是比較寬裕還是極端緊張，保交樓均是各家房企今年的頭等大事。

8月31日，郁亮現(xiàn)場承諾，會保證房屋的交付，保證質(zhì)量，為此近一兩個月跑遍了35個城市、100多個項目。

據(jù)《湖南日報》報道，6月底，長沙萬科4盤共計2795套房屋將交付到業(yè)主手中。這是長沙萬科近些年最大規(guī)模的一次集中交付。

長沙萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如此大規(guī)模的集中交付，是為了給市場以信心，讓消費者放心。

碧桂園2002年半年報稱：在市場低迷期，公司全力以赴確保企業(yè)安全，保質(zhì)、準(zhǔn)時地完成了每一套房屋的交付。今年上半年，有1070批次共計25萬套房屋如期交付，165個項目實現(xiàn)了“交付即交證”。

榮盛發(fā)展表示，上半年開展了“疫情突圍”“春耕行動”“民生行動”等“保工程”，公司實現(xiàn)開工完成率100%，交付完成率90.2%，供貨完成率92.4%。

上半年虧損14.37億元的金科股份稱，2022年上半年，將“保交樓”作為經(jīng)營原則。住宅交付總套數(shù)超30000戶。其中，有49個項目實現(xiàn)提前交付。

財務(wù)風(fēng)險爆雷的龍光集團(tuán)董事會主席紀(jì)海鵬在半年報致辭中聲稱，今年以來各地工程建設(shè)有序推進(jìn)，交付計劃全面完成。2022年1—7月，龍光集團(tuán)在10多個城市的交付項目均按計劃完成，合約交付率100%。

保交樓之時，降低負(fù)債也是各開發(fā)商共同的目標(biāo)，尤其是債務(wù)高企的企業(yè)。

龍光集團(tuán)8月31日披露的半年報稱，本公司預(yù)期不能支付于2022年8月25日到期的7.5%優(yōu)先票據(jù)的本金，暫停支付上述優(yōu)先票據(jù)。

ST泰禾表示，公司存在大額已到期未歸還借款。截至2022年6月30日，已到期未歸還借款金額為520.66億元；截至2022年8月26日，已到期未歸還借款金額為585.19億元。公司因未履行相關(guān)還款義務(wù)而被列為失信被執(zhí)行人。截至期末，手持貨幣資金17.98億元，同比減少0.05%；短期借款50.9億元，手持現(xiàn)金無法覆蓋公司短期到期債務(wù)。

中南建設(shè)稱，截至6月末，中南建設(shè)短期借款和一年以內(nèi)的有息負(fù)債合計194.9億元，比上年末減少45.8億元。

中南建設(shè)董事長陳錦石認(rèn)為，行業(yè)當(dāng)前還沒有觸底，預(yù)計還需要半年到一年的時間?！耙€(wěn)字當(dāng)頭活下來，目前我們是這么一個宗旨”。

不過，龍頭們的看法相對樂觀。

在郁亮看來，“要重建市場信心”，我國房地產(chǎn)是剛需，依然是一個10萬億量級的大市場，當(dāng)前市場收縮過了頭，反而會積蓄自發(fā)修復(fù)的動能。

碧桂園集團(tuán)總裁認(rèn)為，房地產(chǎn)市場從去年下半年下行到今天，已經(jīng)在底部盤整，目前最重要的是市場信心的恢復(fù)，但應(yīng)該不會這么快。碧桂園對未來市場有信心，把預(yù)算從今年6月份做到明年6月份，相信屆時市場應(yīng)該能恢復(fù)到健康發(fā)展的狀態(tài)。

在8月31日的業(yè)績發(fā)布會上，華潤置地高管表示，未來土地市場會以前期杠桿率低、經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)為主，相對緩和的競爭環(huán)境有助于公司補充更多優(yōu)質(zhì)的土地，“該出手時就出手”。

同時，華潤置地董事長李欣稱，今后聚焦一線及強二線城市，積極搶抓市場上優(yōu)質(zhì)的收并購機會。

8月31日晚間，世茂集團(tuán)公告顯示，公司已與華潤置地訂立項目股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，出售金額約為33.165億元。世茂集團(tuán)預(yù)計就此次出售事項變現(xiàn)虧損約8600萬元。