世界最火房地產(chǎn)市場面臨大調(diào)整

恩達(dá)?柯倫、安斯利?湯姆森

美國彭博社9月12日文章，原題：世界上最熱房地產(chǎn)市場正面臨痛苦的重啟世界各地不斷飆升的借貸成本正在擠壓置業(yè)者和業(yè)主。從悉尼到斯德哥爾摩再到西雅圖，隨著各國央行以數(shù)十年來最快的速度加息導(dǎo)致房價(jià)下跌，購房者紛紛離場。與此同時(shí)，數(shù)百萬在疫情高峰期廉價(jià)貸款買房的人，隨著貸款利率重置，將面臨更高的還款額。

房地產(chǎn)市場的迅速降溫可能會(huì)加劇全球經(jīng)濟(jì)衰退。

雖然目前的經(jīng)濟(jì)下滑程度還未接近2008年金融危機(jī)時(shí)的水平，但對(duì)那些既希望抑制通脹又不希望打擊消費(fèi)者信心、引發(fā)深度衰退的央行官員來說，經(jīng)濟(jì)下滑如何演剪是一個(gè)關(guān)鍵變量。

澳大利亞和加拿大等存在泡沫的市場正面臨兩位數(shù)的房價(jià)下跌，經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，全球范圍內(nèi)的房價(jià)下跌才剛剛開6　始。日本法政大學(xué)教授、前日本央行經(jīng)濟(jì)學(xué)家平田英明說：“我們將在2023年和2024年看到全球同步的房地產(chǎn)市場屐。”

房地產(chǎn)融資成本增加對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊是多方面的。有貸款的家庭勒緊了褲腰帶，而不斷.上升的還款金額阻礙潛在購房者進(jìn)場，拖累了房地產(chǎn)價(jià)格和房產(chǎn)開發(fā)。

金融危機(jī)后的幾年里，央行的寬松貨幣政策推動(dòng)了房地產(chǎn)繁榮，而隨后的一場疫情讓人們開始尋找更大的空間和適合遠(yuǎn)程辦公的住宅，但當(dāng)下的放緩是一種鮮明的轉(zhuǎn)變。現(xiàn)在，在通脹飆升和潛在衰退襲來之際，花高價(jià)購房的人面臨房貸重新調(diào)高。

借貸人受到利率上升影響的程度因國家而異。例如，在美國，大多數(shù)購房者用的是固定利率房貸，期限長達(dá)30年。過去5年，調(diào)息按揭貸款平均約占常規(guī)貸款的7%。

相比之下，其他國家的固定利率貸款通常只有1年期限，或執(zhí)行與官方利率密切相關(guān)的浮動(dòng)利率貸款。許多國家有很大比例的抵押貸款即將被重置。例如，在新西蘭，大約55%的住宅抵押貸款的未償價(jià)值要在2023年7月之前重置。2021年，新西蘭的房價(jià)上漲了近30%,可以說是疫情房地產(chǎn)熱潮及破滅的典型代表。

33歲的保險(xiǎn)經(jīng)理伯格2021年3月在惠靈頓以82.5萬新西蘭元購買了一套房子。根據(jù)房產(chǎn)估價(jià)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，在接下來的幾個(gè)月里，她的房產(chǎn)價(jià)值飆升至100萬新西蘭元。如今這些收益已經(jīng)蒸發(fā)，現(xiàn)在的價(jià)值與她當(dāng)初購買時(shí)差不多。伯格說：“我確實(shí)覺得我的個(gè)人財(cái)務(wù)狀況有所下降?！?/p>

在其他國家，這種影響也開始蔓延。大約180萬英國借款人將在明年進(jìn)行再融資。雖然美國重新調(diào)整抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)較低，但近幾個(gè)月來借貸成本的飆升，已迫使受到價(jià)格擠壓的買家轉(zhuǎn)向更靈活、利率更低的貸款。

在澳大利亞和加拿大這兩個(gè)全球房產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的市場，經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)將出現(xiàn)明顯的緊縮。盡管大多數(shù)加拿大購房者在獲得貸款前必須接受壓力測(cè)試，使得普遍違約不太可能發(fā)生，但一輪緊縮似乎確定要發(fā)生了，而且整個(gè)經(jīng)濟(jì)都會(huì)感受到。（作者恩達(dá)?柯倫、安斯利?湯姆森，陳欣譯）