開“良方” 勇?lián)?dāng)
——記梧州市不動產(chǎn)登記中心主任玉凱

張昊偉

梧州市不動產(chǎn)登記改革的步伐，一直堅持力爭上游。

2020 年，梧州市全面啟用不動產(chǎn)登記電子證照，將群眾的不動產(chǎn)權(quán)證“裝”進(jìn)手機(jī)里，不動產(chǎn)登記正式進(jìn)入“數(shù)字證書”時代；2021年，梧州市不動產(chǎn)登記手機(jī)APP 上線，群眾足不出戶便可辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，實現(xiàn)了“24小時不見面”、零次跑、全流程掌上辦理。在梧州市不動產(chǎn)登記辦證加速的過程中，涌現(xiàn)了許多勇于擔(dān)當(dāng)、善于作為的人和事。今天，面對不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，玉凱以“勇于擔(dān)當(dāng)、為民服務(wù)”的精神信念，逐一擊破錯綜復(fù)雜的細(xì)節(jié)問題，將群眾期待了多年的“紅本本”，實實在在地送到了他們手中。

玉凱，現(xiàn)任梧州市不動產(chǎn)登記中心主任。他是梧州市優(yōu)秀共產(chǎn)黨員、優(yōu)秀黨務(wù)工作者、“三年三工程”先進(jìn)個人，榮獲過政務(wù)服務(wù)五星級先進(jìn)個人、五星級窗口工作人員等稱號。2022年，玉凱所在的梧州市不動產(chǎn)登記中心辦證窗口榮獲“廣西工人先鋒號”榮譽稱號。

盯緊問題，收集“賬單”摸底子

戴著黑色眼鏡框的玉凱成熟、穩(wěn)重。一身淺色的正裝，襯托出長年窗口工作經(jīng)歷的純粹與清朗。采訪中，每每談到為群眾解難題、辦理不動產(chǎn)權(quán)證后的心情，他臉上總是透露出喜悅。

未實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，土地與房屋是分散登記的。2016 年以后，隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的深入推進(jìn)，過去分散登記的弊端逐漸顯現(xiàn)?！霸谧灾螀^(qū)印發(fā)指導(dǎo)意見前，我們也積累了一些化解不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的經(jīng)驗?！庇駝P介紹到，“比如御景名城小區(qū)，紅嶺一號小區(qū)一期、二期等?！?/p>

這些小區(qū)的不動產(chǎn)權(quán)證一直辦不下來的原因錯綜復(fù)雜，有的是開發(fā)商拖欠款項甚至失聯(lián)，有的是職能部門審批監(jiān)督不夠到位……“但是無論如何，都不能讓群眾來‘買單’。他們買了房子，就理應(yīng)得到證。” 玉凱談到這里時的語句很簡短，卻字字?jǐn)S地有聲。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記要求“依政策辦事”，對國家負(fù)責(zé)，但實際工作中，政策往往很難完全覆蓋到每一宗登記的具體環(huán)節(jié)。玉凱想到的是用好政策、用活政策，讓不動產(chǎn)權(quán)證的頒發(fā)速度再快一點，讓群眾的滿意度再高一點，既要“依政策辦事”，更要為群眾辦實事。

＜＜＜玉凱（左三）在龍圩區(qū)廣平鎮(zhèn)淑里村農(nóng)戶家了解情況 梧州市不動產(chǎn)登記中心供圖

2021 年8 月，廣西自然資源廳印發(fā)了《關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的指導(dǎo)意見》（桂自然資發(fā)〔2021〕54 號）。玉凱說：“平時，我們往往從市層面來考慮問題，這種方式是有局限的。有了自治區(qū)印發(fā)的指導(dǎo)意見，我們的理論和實踐都拓寬了，也就更有底氣去化解這些歷史遺留問題?！?/p>

梧州市萬秀區(qū)湖光水岸C 幢，因超出土地紅線、建筑質(zhì)量報告材料不全等問題，導(dǎo)致業(yè)主入住8 年仍未取得不動產(chǎn)權(quán)證書，這讓80 歲的王婆婆苦不堪言。王婆婆希望把湖光水岸的房屋賣了，早日搬到外地去，與女兒一家共享天倫，但一直未取得不動產(chǎn)權(quán)證。她也不敢離開梧州，生怕錯過辦理不動產(chǎn)登記的機(jī)會。為了化解王婆婆的“心病”，玉凱帶領(lǐng)梧州市不動產(chǎn)登記中心的志愿服務(wù)黨員先鋒隊，多次走訪調(diào)研、召開專題工作會議，詳細(xì)地了解了湖光水岸C 幢的情況。2021 年4 月，該小區(qū)以告知承諾制的方式順利辦理了不動產(chǎn)登記。拿到不動產(chǎn)權(quán)證后，王婆婆與老伴終于和女兒團(tuán)聚了。

王婆婆的故事只是化解不動產(chǎn)登記歷史遺留問題里的一個縮影。2021 年5 月，玉凱和同事們還通過領(lǐng)導(dǎo)接訪，走訪調(diào)研，設(shè)立反饋信息郵箱、網(wǎng)站，微信公眾號發(fā)布征集涉及不動產(chǎn)登記歷史遺留問題信息的公告等方式，公開征集梧州市轄區(qū)內(nèi)因歷史遺留問題導(dǎo)致的不動產(chǎn)“登記難”問題線索，并對涉及項目的情況進(jìn)行了深入細(xì)致的摸底調(diào)查。經(jīng)梳理，梧州市共收集到21 個因歷史遺留問題導(dǎo)致不動產(chǎn)“登記難”的項目，涉及房屋套數(shù)11 343 套。

玉凱展示了十幾頁附件上密密麻麻的表格，表格上逐項列清了追蹤事項與責(zé)任部門。玉凱說：“我們采用動態(tài)調(diào)整的方式，表上列出來的問題還不是全部。不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，發(fā)現(xiàn)一個，我們就解決一個?！睋?jù)悉，在《梧州市集中化解不動產(chǎn)登記歷史遺留問題專項行動工作方案》（梧政辦發(fā)〔2021〕92 號）印發(fā)以后，梧州市還陸續(xù)新增了紅安小區(qū)、寶石新苑等4 處小區(qū)列入歷史遺留問題小區(qū)適用專項工作方案。

面對這些盤根錯節(jié)的“舊賬”，玉凱和同事們要怎么做？

協(xié)調(diào)溝通，對癥下藥開方子

歷史遺留問題牽一發(fā)而動全身。2021 年，《梧州市集中化解不動產(chǎn)登記歷史遺留問題專項行動工作方案》（梧政辦發(fā)〔2021〕92 號）印發(fā)后，梧州市立下了2022 年底前基本化解歷史遺留問題的“軍令狀”。房屋超土地紅線范圍、房屋未達(dá)到竣工驗收條件、司法糾紛這些因素都有可能阻礙不動產(chǎn)的正常登記。梧州市雖然已經(jīng)解決了一部分歷史遺留問題，但想到應(yīng)如何以最少時間、最低成本、最大效果地疏通這些堵點，玉凱便心事重重。

化解歷史遺留問題既無方向又無依據(jù)，更沒有現(xiàn)成的方法。玉凱說：“在解決問題之前，我認(rèn)為更重要的是要有解決問題的擔(dān)當(dāng)?！敝灰挥锌?，玉凱就帶著同事們往項目現(xiàn)場跑，一次次地了解問題，項目缺了什么，他們就想辦法補什么，一心想著盡快讓群眾拿到不動產(chǎn)權(quán)證。

2013 年，嚴(yán)先生的家人買下了皇朝福邸小區(qū)的房子。該小區(qū)是由梧州市某公司開發(fā)建設(shè)的，2016 年就交房了。然而，讓嚴(yán)先生沒想到的是，此后的幾年里不動產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來。原來，該開發(fā)商不僅有違建行為，還與施工方存在法律糾紛，從而導(dǎo)致了后期竣工驗收備案無法進(jìn)行，業(yè)主也就遲遲未能辦理不動產(chǎn)登記。

知曉這一線索后，玉凱積極地采取市區(qū)聯(lián)動、部門協(xié)作的辦法來解決。玉凱表示，皇朝福邸小區(qū)不僅不動產(chǎn)權(quán)證辦理難，追責(zé)也難?！皩嵸|(zhì)上，開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)斷裂了。這件事要走司法途徑，那么按照規(guī)定來講，還要等司法部門處置完案件后才可以辦證。業(yè)主們拿到證的時間又拉長了，事情還是沒解決?！?021 年，玉凱與同事多次與住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、稅務(wù)局召開協(xié)調(diào)會，最終一致決定采用“證繳分離”的方式來容缺竣工驗收備案表，同時，由業(yè)主繳納個人承擔(dān)的稅費，開發(fā)商拖欠的部分由稅務(wù)局統(tǒng)籌追繳。最終，該小區(qū)符合規(guī)劃核實住宅部分的不動產(chǎn)登記終于辦了下來?！暗攘肆吣?，總算拿到不動產(chǎn)權(quán)證書了！”在領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書的現(xiàn)場，嚴(yán)先生激動不已。

類似的問題也出現(xiàn)在農(nóng)機(jī)樓小區(qū)。這個小區(qū)建成于20 世紀(jì)90 年代，雖然已經(jīng)辦理了房產(chǎn)證，但土地使用權(quán)證一直未能辦理。究其原因，其開發(fā)商已經(jīng)滅失，業(yè)主在補繳土地出讓金上也存在分歧。一些業(yè)主認(rèn)為應(yīng)該按照購房時的標(biāo)準(zhǔn)來繳納，另一些業(yè)主認(rèn)為應(yīng)該按當(dāng)下的標(biāo)準(zhǔn)來繳納。補辦土地使用權(quán)證涉及多個部門。玉凱說：“還是要靠協(xié)商。我們和業(yè)主召開了好幾次商討會，提醒他們不同方案的利弊，需要準(zhǔn)備哪些材料，好讓后續(xù)的工作更快一些?！弊罱K，該小區(qū)可按照購房時的標(biāo)準(zhǔn)來補繳土地出讓金，盡可能地照顧到了不同業(yè)主的意見，歷史遺留問題也得以化解。

用玉凱的話說，化解歷史遺留問題便是對癥下藥，一個小區(qū)，一個方子。

善于作為，“容缺承諾”找路子

“我從業(yè)20 多年了，要求我們加快辦證速度的情況見了不少，第一次遇到讓我們‘慢點辦’的?！闭劦揭呀?jīng)基本化解的紅嶺一號三期歷史遺留問題，玉凱感慨萬千。梧州市的紅嶺一號一期、二期、三期小區(qū)，2017 年已經(jīng)交房，但是直至2021 年中旬，三期的不動產(chǎn)首次登記仍遲遲無法辦理，業(yè)主們無法拿到不動產(chǎn)權(quán)證，這給業(yè)主們造成了極大的不便。

紅嶺一號三期小區(qū)的開發(fā)商未能提供完整的房產(chǎn)驗收材料，是導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)證無法辦理的主要原因。房產(chǎn)驗收的工作涉及三期小區(qū)人防、消防、水電網(wǎng)的接入等問題，玉凱與同事們按照早先的“容缺制”做法，優(yōu)先給部分業(yè)主辦理不動產(chǎn)權(quán)證?？墒牵钣駝P萬萬沒想到的是，此后，業(yè)主里竟然出現(xiàn)了反對的聲音。

“先發(fā)證后補材料”，明明是一件惠民的好事，為什么會有人反對呢？作為整個登記流程的終端部門，玉凱也有些無奈。原來，紅嶺一號三期小區(qū)的人防、配套設(shè)施未完善，房屋局部質(zhì)量等問題還未解決，部分業(yè)主希望開發(fā)商能夠在解決相關(guān)問題后再辦理不動產(chǎn)登記。玉凱與同事們得知情況后，多次到街道社區(qū)、開發(fā)公司了解情況，與業(yè)主代表一起溝通、商量方案，一坐就是幾個小時。

玉凱說：“在紅嶺一號三期小區(qū)，我們把方向放在了同步推進(jìn)上。一方面做好業(yè)主解釋工作，告訴業(yè)主并不是辦證后對房屋局部質(zhì)量問題和配套設(shè)施完善問題就不管了，消除業(yè)主的顧慮，另一方面在工作方案中列明相關(guān)工作的責(zé)任單位，報請梧州市自然資源局和梧州市人民政府幫助協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門繼續(xù)完善配套設(shè)施、竣工驗收等工作。這樣既滿足一部分業(yè)主想辦證的迫切需求，又不忽視一部分業(yè)主關(guān)注的質(zhì)量和配套設(shè)施問題，我們相信反對的聲音會慢慢退去?！北局鹬貧v史和解決群眾實際問題的原則，2020 年，梧州市自然資源局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局等相關(guān)職能部門共同推進(jìn)，責(zé)成開發(fā)商加快項目建設(shè)，加緊按基建程序申請辦理相關(guān)驗收手續(xù)。玉凱介紹，如果開發(fā)商違反承諾或者未在承諾期限內(nèi)補齊材料，他們將被記入不動產(chǎn)登記失信行為記錄表，今后也不能再以容缺受理的方式申請辦理不動產(chǎn)登記。2021年年底，紅嶺一號三期小區(qū)順利辦理了不動產(chǎn)登記，建設(shè)工程消防驗收意見書、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告等必要登記材料也在陸續(xù)補辦當(dāng)中。

截至2022 年7 月底，梧州市不動產(chǎn)登記中心共為9 個小區(qū)6 278 套住房辦理了不動產(chǎn)登記，化解不動產(chǎn)歷史遺留問題比例達(dá)55.3%。玉凱表示，每一處問題都有各自的特點，他們采用“成熟一宗解決一宗”的思路，能解決的盡量解決。在采訪過程中，玉凱還展示了銀宇大廈的解決方案。銀宇大廈存在超出土地紅線范圍問題，玉凱和同事們創(chuàng)新性地提出以“處罰與不動產(chǎn)登記分開辦理”的形式來辦理不動產(chǎn)權(quán)證。目前，銀宇大廈的解決方案仍在進(jìn)一步協(xié)商當(dāng)中。

隨著梧州市“交房即交證”常態(tài)化和營商環(huán)境的不斷優(yōu)化，梧州市基本上避免了新的歷史遺留問題產(chǎn)生。談到化解歷史遺留問題的下一步工作，玉凱充滿了信心：“我們打算制作化解歷史遺留問題的路線圖，以時間節(jié)點來‘倒逼’工作，再多發(fā)幾本證，解開市民群眾的心結(jié)?！?/p>

一本產(chǎn)權(quán)證，牽動萬家心。面對錯綜復(fù)雜的歷史遺留問題，玉凱不是去繞開，而是勇于擔(dān)當(dāng)，去擊碎困難，遇到一個問題就努力探尋解決的辦法，成熟一宗案例便化解一宗案例?，F(xiàn)在，玉凱及其同事在化解不動產(chǎn)歷史遺留問題的道路上，為了群眾手中的“紅本本”，仍在無止境地探索著，行動著，實現(xiàn)著……