房地產(chǎn)企業(yè)可售車位成本不同分?jǐn)偡绞綄?shí)例分析

楊倩

引 言

房地產(chǎn)企業(yè)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)一定數(shù)量的商品房而發(fā)生的全部費(fèi)用的總和。土地增值稅是影響房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的一個(gè)重要因素，其征收目的是通過稅收手段對(duì)房地產(chǎn)市場和土地市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，規(guī)范市場秩序。本文僅探討房地產(chǎn)企業(yè)作為開發(fā)商修建房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為所確定的土地增值稅，即銷售增量涉及的土地增值稅。企業(yè)為了提高利潤，不斷增強(qiáng)市場競爭力，根據(jù)公式“利潤=收入-成本-費(fèi)用-稅費(fèi)”，收入一定時(shí)，成本和費(fèi)用對(duì)企業(yè)利潤影響較大。因此，要想有效拓寬利潤空間，必須首先有效降低成本和費(fèi)用。本文通過實(shí)例研究成本控制管理，可售車位成本業(yè)態(tài)是否參與土地成本分?jǐn)?，從而影響企業(yè)土地增值稅清算，進(jìn)一步影響企業(yè)稅后凈利潤，同時(shí)也為財(cái)務(wù)管理教學(xué)提供了印證實(shí)例。

可售車位業(yè)態(tài)成本分?jǐn)偡治?/h2>

可售車位業(yè)態(tài)是否參與土地成本分?jǐn)?，將影響企業(yè)土地增值稅計(jì)算，從而對(duì)企業(yè)利潤產(chǎn)生較大影響。目前全國各地關(guān)于可售車位業(yè)態(tài)是否參與土地成本分?jǐn)偟囊?guī)定是不同的。如湖北省規(guī)定可售車位業(yè)態(tài)參與分?jǐn)偼恋爻杀尽．?dāng)企業(yè)取得該土地的實(shí)際使用權(quán)時(shí)，應(yīng)包含其地下建筑物，計(jì)算范圍也包含其中，故參與分?jǐn)傁鄬?duì)應(yīng)的土地成本。然而，廈門市規(guī)定，可售車位業(yè)態(tài)不參與土地成本分?jǐn)偅髽I(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，將購買土地使用權(quán)所支付的所有金額用于分?jǐn)偼恋爻杀?，包含可銷售建筑面積，不計(jì)算地下停車位、頂層和轉(zhuǎn)換層、人防工程等。

目前，西安市尚未針對(duì)此類情況出臺(tái)正式文件。因此，選擇不同的分?jǐn)偡绞?，其稅?wù)清算的結(jié)果也會(huì)有所不同，在政策允許的條件下還存在一定空間，為企業(yè)爭取更適合的分?jǐn)偡桨?，提高企業(yè)利潤。

可售車位業(yè)態(tài)成本不同分?jǐn)偡绞綄?shí)例分析

由于西安市相關(guān)政策尚不確定，本文將通過實(shí)例研究房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中可售車位業(yè)態(tài)是否參與分?jǐn)偼恋爻杀?，?duì)比分析不同分?jǐn)偡绞綄?dǎo)致土地增值稅和利潤產(chǎn)生的差異，在成本控制管理教學(xué)中，可作為案例選取對(duì)象。值得注意的是，在選取本案例進(jìn)行教學(xué)時(shí)，教學(xué)重點(diǎn)是掌握成本不同來源于分?jǐn)偡绞讲煌?，從而使成本得到有效控制和管理；難點(diǎn)是如何進(jìn)行靈活運(yùn)用，運(yùn)用時(shí)必須熟悉稅收政策及相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行靈活處理分析，從而規(guī)避“一刀切”的風(fēng)險(xiǎn)。

X房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目A，凈用地面積40694平方米。總建筑面積為84552平方米，其中，不計(jì)容積率的地下建筑面積為23160平方米，地上建筑面積約為61436平方米，可售面積為75000平方米左右，總貨值共計(jì)5億元。該項(xiàng)目用地性質(zhì)為住宅用地，建筑密度小于30%，容積率不超過1.5，總體綠地率大于35%。該項(xiàng)目土地使用年限為70年。A項(xiàng)目主要業(yè)態(tài)是：6棟住宅、車位、底商等。

1.A項(xiàng)目車位業(yè)態(tài)分?jǐn)偼恋爻杀緦?duì)企業(yè)利潤的影響

由表1分析，收入總額一定的情況下，扣除項(xiàng)目越大，增值額越小，對(duì)應(yīng)適用的增值率越小，應(yīng)納稅額越小。在車位業(yè)態(tài)參與分?jǐn)偼恋爻杀镜那闆r下，其他業(yè)態(tài)可售面積25250.55平方米，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額13916.6萬元，開發(fā)成本為6808.98萬元，開發(fā)費(fèi)用1128.86萬元，扣除項(xiàng)目金額合計(jì)15454.46萬元，由于成本大于收入，出現(xiàn)成本“倒掛”現(xiàn)象，應(yīng)繳土地增值稅稅款為0元。

表1 車位業(yè)態(tài)參與分?jǐn)偼恋爻杀痉治霰恚ò凑湛墒勖娣e分?jǐn)偅瑔挝唬喝f元）

通過分?jǐn)傄徊糠滞恋爻杀窘o車位業(yè)態(tài)，普通住宅和非普通住宅的成本相應(yīng)減少，在收入一定的情況下，分?jǐn)偨o普通住宅和非普通住宅的成本較少，導(dǎo)致應(yīng)交土地增值稅稅款增多。普通住宅業(yè)態(tài)為46088.63平方米，其收入總額為36870.9萬元，開發(fā)成本12428.1萬元，開發(fā)費(fèi)用為2060.44萬元，扣除項(xiàng)目金額合計(jì)28850.6萬元，應(yīng)繳土地增值稅稅款為2406.09萬元。非普通住宅可售面積13212.82平方米，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額13212.82萬元，開發(fā)成本3562.92萬元，開發(fā)費(fèi)用為590.7萬元，扣除項(xiàng)目金額合計(jì)8418.96萬元，應(yīng)繳土地增值稅稅款為1496.6萬元。通過分析，車位業(yè)態(tài)分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)最終應(yīng)繳土地增值稅稅款為2852.22萬元。

2.A項(xiàng)目車位業(yè)態(tài)不分?jǐn)偼恋爻杀緦?duì)企業(yè)利潤的影響

由表2分析，在收入總額一定的情況下，扣除項(xiàng)目越大，增值額越小，對(duì)應(yīng)適用的增值率越小，應(yīng)納稅額越小。在車位業(yè)態(tài)不分?jǐn)偼恋爻杀镜那闆r下，其他業(yè)態(tài)可售面積25250.55平方米，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額13916.6萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本6808.98萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用733.25萬元，扣除項(xiàng)目金額合計(jì)10311.58萬元，應(yīng)繳土地增值稅稅款為1081.51萬元。

表2 車位業(yè)態(tài)不參與分?jǐn)偼恋爻杀痉治霰恚ò凑湛墒勖娣e分?jǐn)偅瑔挝唬喝f元）

在車位業(yè)態(tài)不參與分?jǐn)偼恋爻杀镜那闆r下，普通住宅業(yè)態(tài)和非普通住宅業(yè)態(tài)成本的分?jǐn)偙壤龝?huì)相應(yīng)增大，在收入總額一定的條件下，分?jǐn)偨o普通住宅業(yè)態(tài)和非普通住宅業(yè)態(tài)的成本增加，土地增值稅稅款相應(yīng)減少。普通住宅共計(jì)46088.63平方米，收入總額為36870.9萬元，開發(fā)成本為12428.1萬元，開發(fā)費(fèi)用為2367.91萬元，扣除項(xiàng)目金額合計(jì)32847.61萬元。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，增值金額與扣除項(xiàng)目金額的比率小于20%，將不會(huì)產(chǎn)生土地增值稅金。應(yīng)繳土地增值稅稅款為0元。非普通住宅可售面積13212.82平方米，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額13212.82萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本3562.92萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用678.84萬元，扣除項(xiàng)目金額合計(jì)9564.83萬元，應(yīng)繳土地增值稅稅款為1094.4萬元。通過分析，車位業(yè)態(tài)不分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)最終應(yīng)繳土地增值稅稅款為1125.44萬元。

根據(jù)公式“利潤=收入-成本-費(fèi)用-稅費(fèi)”，收入一定時(shí)，成本和費(fèi)用越大，利潤越小，反之則越大。由表3可知，車位業(yè)態(tài)分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，收入64000.32萬元，成本37800萬元，土地增值稅為3902.69萬元，企業(yè)所得稅4678.4萬元，利潤為14035.21萬元。車位業(yè)態(tài)不參與分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，土地成本根據(jù)占地面積進(jìn)行分?jǐn)偅杖?4000.32萬元，成本37800萬元，土地增值稅金2215.57萬元，企業(yè)所得稅金5100.18萬元，利潤為15300.55萬元；土地成本按可售面積分?jǐn)偅杖?4000.32萬元，成本37800萬元，土地增值稅為2175.91萬元，企業(yè)所得稅5110.10萬元，利潤為15330.29萬元。此類情況下，土地增值稅最少，企業(yè)利潤最大。

表3 利潤分析表（單位：萬元）

3.對(duì)比分析

通過以上對(duì)比分析，根據(jù)公式：應(yīng)納稅額=增值額′適用稅率-扣除項(xiàng)目金額′速算扣除系數(shù)，增值額=收入總額-扣除項(xiàng)目，扣除項(xiàng)目=土地成本+開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用及加計(jì)+稅金，對(duì)于同樣的收入和成本，車位成本是否參與分?jǐn)偼恋爻杀?，?duì)企業(yè)土地增值稅清算及利潤計(jì)算產(chǎn)生了較大影響。通過實(shí)例分析可以看出，車位業(yè)態(tài)不參與分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，土地成本分給普通住宅和非普通住宅的比例明顯增大。然而，在這幾種業(yè)態(tài)中，普通住宅和非普通住宅單價(jià)高、收入高，屬于優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)。目前，西安市車位總體售價(jià)較低，部分項(xiàng)目在出售住宅時(shí)，車位常常被定為贈(zèng)送業(yè)態(tài)。相比之下，優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)分?jǐn)偝杀緯?huì)降低土地增值稅。由于西安市車位售價(jià)低，車位收入較少，不屬于優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)，車位分?jǐn)偝杀緯?huì)增加土地增值稅。

通過分析以上三表，根據(jù)公式“利潤=收入-成本-費(fèi)用-稅費(fèi)”，在收入一定的情況下，土地增值稅的大小將會(huì)影響企業(yè)利潤，增值稅越大，會(huì)增加企業(yè)成本費(fèi)用，從而降低企業(yè)利潤。通過選擇不同的分?jǐn)偡绞?，?duì)企業(yè)土地增值稅產(chǎn)生不同的影響，從而影響企業(yè)的稅后凈利潤。

該實(shí)例具有一定的代表性，可操作性強(qiáng)，通過讓學(xué)生對(duì)案例實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，對(duì)比分析結(jié)果，能夠讓學(xué)生親自完成成本控制管理過程，運(yùn)用實(shí)踐操作深化對(duì)知識(shí)的理解。進(jìn)一步完善對(duì)教學(xué)內(nèi)容的組織和安排，改進(jìn)教學(xué)方法，提升教學(xué)效果。在實(shí)際教學(xué)分析中，運(yùn)用案例演示、數(shù)據(jù)對(duì)比分析、總結(jié)等進(jìn)一步講授如何選取不同的成本分?jǐn)偡绞?，有效進(jìn)行成本控制管理。在現(xiàn)實(shí)中，針對(duì)不同類型的開發(fā)，可結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)比分析不同的成本分?jǐn)偨M合方案，根據(jù)對(duì)比分析結(jié)果選擇合適的分?jǐn)偡绞?。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)人員需要加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通協(xié)商，在政策條件允許的情況下，確定最優(yōu)的分?jǐn)偡桨浮?/p>

實(shí)現(xiàn)利潤最大化的建議

1.選擇合理的成本分?jǐn)偡绞?/h3>

針對(duì)目前西安市有關(guān)政策尚未明確的情況，房地產(chǎn)企業(yè)要更好地進(jìn)行成本控制管理，加強(qiáng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商、選擇合理的成本分?jǐn)偡绞绞顷P(guān)鍵。分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，無論是按占地面積法，將前期工程費(fèi)、土地征用以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等分?jǐn)偟酵豁?xiàng)目內(nèi)，還是按建筑面積法，將成本費(fèi)用分?jǐn)偟酵豁?xiàng)目占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型，選擇不同的分?jǐn)偨M合方案將成為降低成本費(fèi)用的關(guān)鍵。合適的分?jǐn)偨M合方案會(huì)降低非住宅類的增值額，從而降低整個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅。因此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)該與稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通，選擇較為合理的分?jǐn)偡绞健?/p>

2.應(yīng)對(duì)微利時(shí)代，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)從簡單擴(kuò)大規(guī)模進(jìn)入到了內(nèi)涵式發(fā)展，企業(yè)面臨的競爭越來越大，已進(jìn)入微利時(shí)代。由于從前粗放暴利的地產(chǎn)開發(fā)模式影響，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控方面的意識(shí)較為薄弱。企業(yè)面對(duì)激烈的競爭，必須格外重視項(xiàng)目成本管理，不斷探究如何讓成本管控更加專業(yè)化、精細(xì)化、規(guī)范化，修煉好企業(yè)“內(nèi)功”。一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本需要進(jìn)行“三全管理”，即全面、全方位、全過程控制管理。建立并不斷優(yōu)化企業(yè)成本控制系統(tǒng)，從而使企業(yè)資源得到有效配置和利用，減少企業(yè)資源消耗，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

3.提高企業(yè)信息化管理水平

隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，科技的不斷進(jìn)步，傳統(tǒng)的企業(yè)運(yùn)營和管理模式已不適應(yīng)激烈的競爭。新形勢下，提高企業(yè)的信息化水平已成為帶動(dòng)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、提升決策效率的關(guān)鍵因素，高效的信息化管理水平能夠幫助企業(yè)及時(shí)有效地整合資源，避免信息對(duì)沖或資源浪費(fèi)，從而增加企業(yè)成本。作為一種新的管理理念和管理模式，企業(yè)資源計(jì)劃已經(jīng)在制造業(yè)、物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)中得到廣泛的運(yùn)用，其高效的管理優(yōu)勢正在體現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該迅速應(yīng)對(duì)，順應(yīng)趨勢，不斷提高企業(yè)管理水平，從而促進(jìn)企業(yè)高效、可持續(xù)地發(fā)展。