房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

王瑞香

(利津縣自然資源和規(guī)劃局，山東 東營 257400)

1 引言

國家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展出臺(tái)了相關(guān)的調(diào)控政策。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)按時(shí)繳稅，避免不必要的稅務(wù)隱患，國家強(qiáng)化了對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的管控措施。文章重點(diǎn)分析對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型，進(jìn)而提出房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控措施。通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)類型的描繪，提出具有針對(duì)性的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施，加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，也衍生出房地產(chǎn)經(jīng)理人，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)涉險(xiǎn)進(jìn)行了分析，從而可以保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。在未來的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，會(huì)不斷完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，調(diào)和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)市場也會(huì)得到更好的發(fā)展。因此，文章主要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控進(jìn)行分析。

2 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)類型

2.1 收入確認(rèn)方面的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

大部分的房地產(chǎn)市場在發(fā)展的過程中，一般都會(huì)在項(xiàng)目進(jìn)行開盤預(yù)售的時(shí)候，收取購房定金等的資產(chǎn)，這些資金主要就是多項(xiàng)預(yù)收款。但是，這些資金基本不會(huì)將這一部分資金納入賬目中，又或者是直接不入賬。不過，這項(xiàng)操作本身是違法的，在我國的法律規(guī)定中并不允許這樣的行為，這是沒有按照國家法律規(guī)定依法繳納預(yù)增值稅或者是土地增值稅等。還有一部分房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)?！靶÷斆鳌?，在自建房產(chǎn)抵頂債務(wù)或者是工程款項(xiàng)目的時(shí)候，沒有按照國家法律規(guī)定和相關(guān)政策的規(guī)定，對(duì)銷售收入進(jìn)行最終確認(rèn)。另外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的資金以及受到銷售因素的影響時(shí)，在整個(gè)項(xiàng)目結(jié)束之后，不能及時(shí)將項(xiàng)目尾款結(jié)清，施工單位的工程款以及材料款無法及時(shí)到賬，這些企業(yè)則是利用自建房產(chǎn)來抵賬。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門在入賬的時(shí)候，并沒有對(duì)這部分進(jìn)行申報(bào)，甚至很多的企業(yè)都會(huì)出現(xiàn)隱瞞或者是少報(bào)的情況。

對(duì)于實(shí)際的收入確認(rèn)方面涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析：在進(jìn)行到此環(huán)節(jié)的時(shí)候，最重要的就是涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)增值稅，同時(shí)，對(duì)于企業(yè)的所得稅以及各種土地增值稅都會(huì)產(chǎn)生巨大的影響。也因?yàn)楹芏嗟钠髽I(yè)少繳稅或者不繳稅，給國家的稅務(wù)管理產(chǎn)生巨大的影響。房地產(chǎn)市場基本會(huì)存在這樣一種現(xiàn)象，也就是對(duì)于項(xiàng)目的預(yù)收款基本上都會(huì)將其納入其他應(yīng)付稅款中，而沒有按照相應(yīng)的要求進(jìn)行增值稅以及土地增值稅的申報(bào)，他們一般會(huì)選擇延期納稅，這也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)最終將面臨被查的風(fēng)險(xiǎn)。不管一些房地產(chǎn)企業(yè)如何逃避稅款，一旦如此，便會(huì)在很大程度上對(duì)國家的稅務(wù)造成巨大的影響。

2.2 成本確認(rèn)方面的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

2.2.1 虛增開發(fā)成本

在過去的一些房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，涉及成本確認(rèn)方面的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要就是虛增開發(fā)成本，其中包括安裝成本、材料成本以及拆遷補(bǔ)償款等的資金等。對(duì)于企業(yè)的做法，在法律法規(guī)中已經(jīng)明確規(guī)定這是違法的行為，也是以往稽查案例中非常典型的事件。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行這部分的操作，主要是為了減少企業(yè)總體利潤，以此便可以減少相應(yīng)的納稅資金。

2.2.2 對(duì)不能確定的運(yùn)行成本進(jìn)行轉(zhuǎn)結(jié)

對(duì)于一部分房地產(chǎn)公司來講，他們對(duì)于資金的轉(zhuǎn)結(jié)比較混亂。這些房地產(chǎn)公司在開發(fā)的時(shí)候，對(duì)歸集的項(xiàng)目成本并沒有按照規(guī)定或者是建筑面積進(jìn)行有效分配，資金歸集的時(shí)候出現(xiàn)不透明、不合理的現(xiàn)象，嚴(yán)重導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)行不穩(wěn)定，資金出現(xiàn)混亂的情況。還有一部分房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)于項(xiàng)目成本的轉(zhuǎn)結(jié)出現(xiàn)重復(fù)的情況，這些現(xiàn)象都是不合乎法律規(guī)定的。

成本確認(rèn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析：實(shí)際的房地產(chǎn)公司在最終的確認(rèn)階段，對(duì)于企業(yè)發(fā)展中的土地增值稅以及企業(yè)所得稅審核是比較嚴(yán)的，而且，對(duì)于這兩個(gè)項(xiàng)目來說，也是具有重大影響的。稅務(wù)機(jī)關(guān)在監(jiān)察的時(shí)候，可以根據(jù)同一片區(qū)域同為房地產(chǎn)公司行業(yè)建安成本費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算，以此為根據(jù)，來核算該企業(yè)數(shù)據(jù)的真實(shí)準(zhǔn)確性。這樣一來，能夠有效核驗(yàn)出該企業(yè)是否存在虛開增值稅或者是逃稅漏稅的情況。另外，在此基礎(chǔ)上，再查驗(yàn)該企業(yè)的資金賬目往來、銀行往來等的情況，對(duì)于出現(xiàn)問題的企業(yè)要加大懲罰力度，不僅需要補(bǔ)繳稅款，還會(huì)面臨逃稅漏稅的懲罰。對(duì)于一些房地產(chǎn)公司來說，逃稅漏稅是經(jīng)常發(fā)生的事情，但是，這對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，有很大的影響，因此，為了避免出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在繳納稅款方面務(wù)必及時(shí)準(zhǔn)確。

3 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控措施

3.1 在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控

對(duì)于很多房地產(chǎn)企業(yè)，在實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)之前，一般都會(huì)先進(jìn)行科學(xué)合理的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，最主要的就是對(duì)土地款的風(fēng)險(xiǎn)管控。對(duì)于土地款而言，這項(xiàng)資金支出金額較大，因此，在實(shí)際的資金往來和計(jì)算的時(shí)候，需要嚴(yán)格按照合同規(guī)定以及法律法規(guī)進(jìn)行。通常情況下，土地款項(xiàng)目資金占據(jù)開發(fā)成本總金額的一半左右。所以，在有關(guān)部門查驗(yàn)的時(shí)候，都會(huì)選擇對(duì)土地款進(jìn)行審核，這也是稅務(wù)檢查的重點(diǎn)項(xiàng)目。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一定要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)前期對(duì)此需要格外注意。

一般分為以下三個(gè)環(huán)節(jié)：其一，在簽訂合同時(shí)，合同中對(duì)于相關(guān)項(xiàng)目條款都有合理且明確的規(guī)定，這些必須要符合法律規(guī)定；開發(fā)地必須合乎規(guī)定，獲得國家的批準(zhǔn)，具有真實(shí)依據(jù)的土地使用權(quán)。其二，在購買階段，會(huì)涉及契稅以及印花稅等的納稅情況，對(duì)此，必須要按照法律規(guī)定進(jìn)行稅款的繳納，并留下繳納費(fèi)用的電子憑證或者是賬單憑證。其三，在項(xiàng)目完結(jié)的核算階段，需要保留土地增值稅的繳納憑證，并且根據(jù)上面的資金項(xiàng)目進(jìn)行扣款。另外，需要房地產(chǎn)企業(yè)注意的是，在這些復(fù)雜的并且涉及大額資金的項(xiàng)目環(huán)節(jié)中，一定要盡量減少使用現(xiàn)金結(jié)算，只有把握好這些細(xì)節(jié)問題，才能更好地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的前期稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控。

3.2 在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)階段，需要嚴(yán)格保證建設(shè)資金的合理支出，項(xiàng)目建設(shè)中的建筑費(fèi)用支出占據(jù)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目款的一大部分，更是一項(xiàng)非常重要的資金支出。此項(xiàng)資金去向?qū)τ谄髽I(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有很嚴(yán)重的影響。該項(xiàng)目所涉及的稅種非常多，一般來說，會(huì)涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅以及印花稅等一系列的項(xiàng)目稅款。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的項(xiàng)目建設(shè)階段，對(duì)于這項(xiàng)資金的稅款繳納需要嚴(yán)格按照合同以及法律條款中的規(guī)定進(jìn)行扣稅，在相關(guān)部門登記繳稅，按照規(guī)定繳納稅款。其實(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)中，所涉及的項(xiàng)目稅款的繳納比較多，因此，資金支出也比較多。此階段中的項(xiàng)目稅款的繳納和施工單位有非常緊密的聯(lián)系，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，他們需要更好地管控施工項(xiàng)目的結(jié)算資金，主要目的就是合理規(guī)避大額現(xiàn)金結(jié)款。在實(shí)際的審核中，需要加大對(duì)于工程的審核力度，對(duì)于上繳材料進(jìn)行合理的核驗(yàn)，避免因?yàn)椴缓侠淼亩悇?wù)帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)過程中的建筑安裝成本核算需要更加準(zhǔn)確，以此來提升房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控。

3.3 在項(xiàng)目后期對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期間，稅種是非常多的，不管是在前期還是在后期的項(xiàng)目稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控中，還是在最后的項(xiàng)目竣工階段中，企業(yè)必須要提高相關(guān)管理人員對(duì)于稅款風(fēng)險(xiǎn)的管控。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)到后期的時(shí)候，涉及的稅務(wù)款項(xiàng)目比較多，房地產(chǎn)企業(yè)在處理賬目的時(shí)候，必須要結(jié)合實(shí)際加強(qiáng)對(duì)預(yù)收款項(xiàng)目的管理，對(duì)于前期未轉(zhuǎn)結(jié)的項(xiàng)目稅款，在后期得到確認(rèn)時(shí)，必須要及時(shí)確認(rèn)，并且需要根據(jù)建筑行業(yè)的建筑面積進(jìn)行成本結(jié)算，對(duì)于土地增值稅的結(jié)算，這些都能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)所要承擔(dān)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。還有一部分的企業(yè)，他們有自建房的房產(chǎn)，因此，企業(yè)就可以將這部分的開發(fā)項(xiàng)目作為固定資產(chǎn)處理，又或者是將這部分資金移交到公共配套設(shè)施中，這樣也能夠有效降低后期所涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過對(duì)于這家公司的經(jīng)營狀況，2014—2017年的銷售收入、銷售成本、期間費(fèi)用、銷售利潤四項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，這幾年中的銷售收入變動(dòng)率以及銷售利潤變動(dòng)率的匹配值。如表1所示。

表1 匹配分析

4 加強(qiáng)房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的重要性

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控具有深遠(yuǎn)的意義。一般情況下，在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控中，需要專業(yè)人才來計(jì)算，對(duì)于企業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)的繳納需要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行繳納。對(duì)于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控，最重要的就是合理地規(guī)避，按照條款進(jìn)行繳納，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于很多的房地產(chǎn)企業(yè)來說，在日常生活中需要進(jìn)行大量的資金轉(zhuǎn)結(jié)，為此，房地產(chǎn)企業(yè)所要承擔(dān)的稅款繳納資金是非常多的。很多房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的過程中，需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)比較多，而且稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控對(duì)于整個(gè)企業(yè)的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。不過，我國目前的房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控力度還有待提高，必須要引進(jìn)更多專業(yè)性人才，在全面了解國家稅務(wù)繳納條例的前提下，保證專業(yè)性知識(shí)的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控。為了避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)管控措施，保證房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)本身就是一個(gè)存在較大風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，對(duì)于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理尤為重要。為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，必須要把控好企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控和監(jiān)督。隨著社會(huì)主義社會(huì)的發(fā)展，在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，對(duì)于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理具有重要的意義。不管是在過去，還是在未來，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控措施不僅能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良好運(yùn)轉(zhuǎn)，而且對(duì)于推動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也具有重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)作為整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場中的重要部分，必須要把握好風(fēng)險(xiǎn)防控，不能偷漏稅，保證及時(shí)繳稅，促進(jìn)企業(yè)良好形象的形成，建立良好的信譽(yù)，保證企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

5 結(jié)論

綜上所述，主要是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控進(jìn)行分析。我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展依然有不完善的地方，對(duì)于房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控中的各項(xiàng)復(fù)雜項(xiàng)目，在實(shí)際的計(jì)算中，不僅非常困難，而且數(shù)據(jù)出錯(cuò)的概率也會(huì)大大提升。在經(jīng)濟(jì)相關(guān)的法律法規(guī)中，對(duì)于減免稅界限還非常模糊，所以，實(shí)際操作中存在的困難比較多，在房產(chǎn)稅和土地出讓金等的費(fèi)用計(jì)算扣除中也存在較大的矛盾沖突。而且，稅務(wù)制度中依然存在一些問題，很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中并沒有嚴(yán)格根據(jù)規(guī)定執(zhí)行，這也在很大程度上降低了企業(yè)在納稅方面的計(jì)算空間，這大大降低了稅務(wù)管理效率。另外值得關(guān)注的一點(diǎn)就是，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場的發(fā)展，總體的環(huán)境還有待改善。我國也出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)于稅務(wù)市場的稅收制度的完善將不斷推動(dòng)房地產(chǎn)市場更好的發(fā)展。