關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的思考
——以A公司為例

邢 鑫

（晉中華晟房地產(chǎn)有限公司，山西 晉中 030600）

房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理，是資產(chǎn)所有者通過自身或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)來科學(xué)管理有形房地產(chǎn)資產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最大保值增值。企業(yè)的資產(chǎn)管理水平和模式會(huì)直接影響到經(jīng)濟(jì)效益。我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境產(chǎn)生了巨大影響，競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，企業(yè)要迅速響應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化，及時(shí)改善經(jīng)營理念，對(duì)資產(chǎn)管理的方法和舉措進(jìn)行不斷更新，才能適應(yīng)公司未來可持續(xù)發(fā)展的要求，在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)更有利的地位。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理概述

（一）企業(yè)資產(chǎn)管理的概念

企業(yè)資產(chǎn)管理就是本著提高資產(chǎn)利用的效率以及減少企業(yè)維護(hù)運(yùn)營的成本的目的，運(yùn)用信息化的手段，對(duì)企業(yè)特別是資產(chǎn)密集型企業(yè)的維修資源進(jìn)行優(yōu)化，使企業(yè)維護(hù)資產(chǎn)的成本降低，經(jīng)營效率提高。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，合理科學(xué)的企業(yè)資產(chǎn)的管理可以使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一定的優(yōu)勢(shì)。資產(chǎn)管理包括靜態(tài)核算和動(dòng)態(tài)管理，其中動(dòng)態(tài)管理又包含了資產(chǎn)從購買到作廢的整個(gè)環(huán)節(jié)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的重要性

1.促進(jìn)企業(yè)規(guī)?；l(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理，是對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的管理，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化以及可能的增值。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展深受企業(yè)資產(chǎn)是否合理有效地被分配安置的影響。企業(yè)的資產(chǎn)管理從來不是某個(gè)人或某個(gè)部門的工作，而是需要企業(yè)全體員工共同參與的工作。只有企業(yè)員工樹立了高度的管理意識(shí)和責(zé)任心，企業(yè)資產(chǎn)管理才能更好地發(fā)展和完善，落實(shí)企業(yè)資產(chǎn)管理，才能使得企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)權(quán)更加明晰、企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)得到振興，資產(chǎn)才能充分發(fā)揮其實(shí)際的作用和價(jià)值。同時(shí)，落實(shí)企業(yè)資產(chǎn)管理，可以有效減少或杜絕企業(yè)的資產(chǎn)損失和經(jīng)濟(jì)損失，良好的企業(yè)資產(chǎn)管理有利于使企業(yè)資產(chǎn)得到優(yōu)化配置，提高企業(yè)資產(chǎn)利用效率。資產(chǎn)管理有利于企業(yè)資源整合，公司各職能部門可以形成系統(tǒng)化、規(guī)范化的協(xié)調(diào)經(jīng)營，同時(shí)提高企業(yè)的行動(dòng)能力，充分發(fā)揮企業(yè)的最大效益，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式，為企業(yè)做大做強(qiáng)提供保障。

2.提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理，可以提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在企業(yè)日常的生產(chǎn)經(jīng)營中，有效管理無形資產(chǎn)或者固定資產(chǎn)，能夠使固定資產(chǎn)的使用效率得到提高，減少本來可以避免的浪費(fèi)，獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步推動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)制度的實(shí)施，積極調(diào)動(dòng)企業(yè)全體人員的主人翁意識(shí)，匯聚智慧，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供更多的助力，使得企業(yè)的實(shí)力增強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)力提高。

3.降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)使用其資產(chǎn)的整個(gè)流程中加強(qiáng)對(duì)其使用的控制，有助于提高企業(yè)資產(chǎn)的安全性，降低風(fēng)險(xiǎn)性。關(guān)于控制措施，可以采用評(píng)估、預(yù)算編制、后評(píng)估和監(jiān)督等方式，以此降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步提高企業(yè)收益和經(jīng)營效率，為企業(yè)未來的發(fā)展和形成企業(yè)文化提供參考。

二、A公司資產(chǎn)管理分析

（一）A公司簡(jiǎn)介

A公司成立于2004年8月，公司現(xiàn)有員工127人，專業(yè)技術(shù)人員35人，其中高級(jí)職稱6人，中級(jí)職稱14人，初級(jí)職稱12人，專業(yè)分布為建筑、管理、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)、法律等。公司下面設(shè)有財(cái)務(wù)部、總工辦、工程部、銷售部、后勤部、安置辦公室和行政辦公室。A公司自成立以來，從嚴(yán)格質(zhì)量的各個(gè)環(huán)節(jié)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、制造、銷售、售后服務(wù)，都始終專注于為大多數(shù)用戶提供高品質(zhì)的建筑和完善的售后服務(wù)，致力于房地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營。企業(yè)的運(yùn)營觀念遵循“竭己之誠，盡客之意”。

（二）A公司資產(chǎn)管理中存在的問題

1.資產(chǎn)管理制度有待完善

A公司現(xiàn)有的資產(chǎn)管理制度中，沒有設(shè)立專門資產(chǎn)管理的職能部門，與之對(duì)應(yīng)的工作制度和部門職責(zé)也就無從談起，資產(chǎn)管理相關(guān)工作只是按照領(lǐng)導(dǎo)的指示完成。沒有專門的計(jì)劃、運(yùn)行過程、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)制度、獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制和監(jiān)管措施，現(xiàn)有的人員職能分工只是大致劃分為幾個(gè)用工部門，然后根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營習(xí)慣或領(lǐng)導(dǎo)的要求來劃分職責(zé)。隨著A公司規(guī)模的逐漸擴(kuò)張，現(xiàn)有部門的工作協(xié)調(diào)和事項(xiàng)交接容易出現(xiàn)責(zé)任推卸和差錯(cuò)紕漏等問題，公司發(fā)展過程中重要的決策（如投資、規(guī)劃）會(huì)出現(xiàn)優(yōu)柔寡斷的現(xiàn)象，甚至造成錯(cuò)誤的決策。究其原因是A公司還沒有完善的資產(chǎn)管理制度，同時(shí)，A公司缺乏全面的信息化和專業(yè)化的管理措施。

2.資產(chǎn)管理人才供給不足

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，在后期擴(kuò)張的過程中，可能會(huì)因?yàn)橹R(shí)的限制、思維的固定式和對(duì)短期利益的追求而不聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人，從而導(dǎo)致公司缺少有效的資產(chǎn)管理。A公司的人員配置中，主要人員組成均為房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)專業(yè)人才及公司運(yùn)營配備人員，專業(yè)的資產(chǎn)管理方面人才引進(jìn)不足，無法支撐企業(yè)資產(chǎn)管理的正常運(yùn)作。此外，A公司管理層對(duì)資產(chǎn)管理的忽視以及中低層員工缺少專業(yè)的資產(chǎn)管理培訓(xùn)，導(dǎo)致A公司資產(chǎn)管理混亂，對(duì)A公司的發(fā)展壯大產(chǎn)生了阻礙。

3.資產(chǎn)管理過程粗獷

A公司在日常運(yùn)營中不注重資產(chǎn)管理，只注重房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開發(fā)、銷售和市場(chǎng)。A公司在資產(chǎn)管理方面采取粗放的管理，專業(yè)管理人員安排不足，也缺乏對(duì)管理人才的培養(yǎng)，甚至隨意進(jìn)行管理人員的調(diào)動(dòng)。

（1）缺乏規(guī)范的人員管理

在A公司，雖然從業(yè)人員較多，但在人員晉升、職業(yè)規(guī)劃以及薪酬提升制度方面，仍有所欠缺，很多員工是批量招聘和解聘的，人員流動(dòng)量大，固定的管理人員和技術(shù)人才匱乏，一些有專業(yè)能力人才因此而被流失掉。在一些項(xiàng)目上，A公司會(huì)聘請(qǐng)第三方公司來完成，這不僅增加了企業(yè)的成本，也阻礙了A公司的規(guī)模和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（2）缺乏規(guī)范的存貨管理

A公司在庫存管理方面也有一些漏洞問題存在，如庫存登記不完整或商品不上牌。庫存管理有利于實(shí)現(xiàn)以較小的庫存實(shí)現(xiàn)較大的工作效率，為公司的未來建設(shè)及規(guī)模發(fā)展做準(zhǔn)備，能夠?yàn)锳公司減少生產(chǎn)成本，增加公司收益。目前，A公司沒有做好庫存登記和維修工作，以致零部件丟失、損壞、無序等狀況的出現(xiàn)，增加了公司的成本。

（3）固定資產(chǎn)管理效益較低

目前，A公司對(duì)固定資產(chǎn)的管理方面不夠完善，沒有專門的部門進(jìn)行資產(chǎn)規(guī)劃，只是為了管理而管理，沒有站在品牌和投資的角度去進(jìn)行固定資產(chǎn)管理。如A公司的總部和市場(chǎng)推廣并沒有進(jìn)行整體品牌形象打造，只是沿用行業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營模式，固定資產(chǎn)的管理效益無法得到最大程度的發(fā)揮。此外，沒有仔細(xì)計(jì)算固定資產(chǎn)，從公司未來可持續(xù)發(fā)展角度考慮，有欠穩(wěn)妥。一遇到資金不足的情況，就進(jìn)行抵押，未計(jì)算考慮固定資產(chǎn)的收益問題，導(dǎo)致很多的固定資產(chǎn)收益浪費(fèi)。

（4）缺乏規(guī)范的采購管理

A公司的采購管理缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，成本效益核算不夠充分，采購制度不夠嚴(yán)格，導(dǎo)致A公司一些材料不考慮成本的重復(fù)采購，產(chǎn)生浪費(fèi)資源的行為，增加了成本。對(duì)此，A公司應(yīng)該將采購制度規(guī)范化、智能化，制定企業(yè)采購預(yù)算、評(píng)估收益和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)制度，杜絕現(xiàn)有為了采購而采購情況再次發(fā)生。

4.資產(chǎn)管理的監(jiān)督力度不足

A公司缺乏對(duì)資產(chǎn)管理的有效監(jiān)管。雖然，A公司設(shè)置有監(jiān)管部門，但在職能發(fā)揮上只是流于形式。對(duì)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)并沒有起到真正的監(jiān)督作用，只是例行檢查和簽字。另外，監(jiān)管部門的任職人員也并不專業(yè)，并不了解管理的實(shí)際內(nèi)容，日常管理只是簡(jiǎn)單的匯總上報(bào)，并不能起到監(jiān)管作用。甚至A公司認(rèn)為，監(jiān)管部門的設(shè)立，并不能為公司運(yùn)營帶來效益，一些有用的反饋意見不被落實(shí)整改，也是造成監(jiān)管缺失的一大原因。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的建議

（一）建立健全資產(chǎn)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期一直有“重錢輕物、重購置輕管理”的內(nèi)部管理思想，平時(shí)工作中只看重固定資產(chǎn)在日常工作中的使用，不充分考慮固定資產(chǎn)的使用效益，缺乏健全的固定資產(chǎn)實(shí)物管理約束制度，導(dǎo)致企業(yè)固定資產(chǎn)管理混亂。為了防止這種現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)管理者首先應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)固定資產(chǎn)的實(shí)物管理意識(shí)，遵循“適度可控”的規(guī)則，加強(qiáng)對(duì)固定資產(chǎn)實(shí)物管理要求、規(guī)章制度的宣傳和培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該起到帶頭作用，不僅要熟悉企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營的操作管理，還要加強(qiáng)對(duì)固定資產(chǎn)實(shí)物管理的認(rèn)識(shí)和學(xué)習(xí)，使企業(yè)內(nèi)部所有員工都具有對(duì)固定資產(chǎn)實(shí)物管理的責(zé)任感和主人翁精神。只有這樣，才能在企業(yè)內(nèi)部建立良好的固定資產(chǎn)實(shí)物管理機(jī)制，有效地改善固有資產(chǎn)中資產(chǎn)浪費(fèi)與流失的現(xiàn)象。

1.建立項(xiàng)目績(jī)效考核制度

房地產(chǎn)企業(yè)要把項(xiàng)目績(jī)效考核制度建立起來。根據(jù)各個(gè)部門在實(shí)施項(xiàng)目過程中的重要性，企業(yè)可以分配各個(gè)部門的權(quán)重，并根據(jù)項(xiàng)目盈虧的權(quán)重對(duì)各職能部門進(jìn)行獎(jiǎng)懲。只有這樣，各個(gè)部門的主動(dòng)性才能被充分調(diào)動(dòng)起來，加強(qiáng)部門之間的相互合作，促進(jìn)企業(yè)利益最大化和資產(chǎn)管理制度化的實(shí)現(xiàn)。

2.完善資金使用績(jī)效考核制度

房地產(chǎn)企業(yè)要完善資金使用和管理的制度。采用績(jī)效評(píng)價(jià)資金的使用，合理地評(píng)價(jià)物資采購、員工薪資、投資資金等各方面的資金使用，計(jì)算資金效益比?？?jī)效考核資金的使用能夠提供后期獎(jiǎng)勵(lì)員工和資金使用的有效依據(jù)。

3.建立人才培養(yǎng)制度

企業(yè)資產(chǎn)的高效管理離不開管理方面的人才。任何企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)良好的發(fā)展都需要優(yōu)秀的人才，只有招聘和培養(yǎng)人才，才能對(duì)企業(yè)資產(chǎn)管理水平的提升提供可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。所以，要把人才培養(yǎng)制度落到實(shí)處，促進(jìn)人才培養(yǎng)的常態(tài)化，對(duì)優(yōu)秀儲(chǔ)備管理人才提供資金保障乃至獎(jiǎng)勵(lì)。

4.制度完善，落實(shí)職責(zé)

建立起一系列從項(xiàng)目選取到績(jī)效考核的有效制度，比如預(yù)算制度、招投標(biāo)制度、項(xiàng)目評(píng)價(jià)制度、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)制度、人員流動(dòng)制度等。把這些制度落實(shí)到實(shí)際，促進(jìn)員工們各司其職，部門之間有效合作、獨(dú)立統(tǒng)一，職責(zé)明確，獎(jiǎng)懲分明。通過一系列系統(tǒng)的資產(chǎn)管理措施，推動(dòng)企業(yè)智能化、制度化、科學(xué)化的運(yùn)行。

（二）實(shí)施科學(xué)化、精細(xì)化管理

只有實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、精細(xì)化、智能化的管理資產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)才能減少資源浪費(fèi)，提高資產(chǎn)利用率和經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而達(dá)到利潤(rùn)的最大化，再進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)規(guī)模發(fā)展和飛躍式發(fā)展。

1.充分利用固定資產(chǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)能夠保持企業(yè)在市場(chǎng)中的價(jià)值，保證企業(yè)的實(shí)力，給企業(yè)發(fā)展提供后盾。所以，企業(yè)利潤(rùn)最大化的實(shí)現(xiàn)離不開固定資產(chǎn)的充分利用。如充分考慮用固定資產(chǎn)來進(jìn)行租賃、抵押貸款、樓宇商務(wù)區(qū)等活動(dòng)，經(jīng)過仔細(xì)地評(píng)估核算之后，對(duì)可能的收入有一定把握，對(duì)將來的價(jià)值和發(fā)展趨勢(shì)有一定預(yù)測(cè)。與此同時(shí)，要結(jié)合企業(yè)發(fā)展的需要來規(guī)劃固定資產(chǎn)的使用，是作為抵押品還是進(jìn)行當(dāng)前的商業(yè)布局。此外，還要了解未來的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。由此可見，充分發(fā)揮固定資產(chǎn)的使用價(jià)值，利用好固定資產(chǎn)可以為企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤(rùn)。

2.加強(qiáng)資產(chǎn)管理的部門協(xié)作

房地產(chǎn)企業(yè)要同心同德，既要分工明確，又要相互配合。如當(dāng)施工部門接到設(shè)備故障報(bào)告時(shí)，維修部門可以及時(shí)派人到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。原材料需要采購時(shí)，采購部門可以購買在最短的時(shí)間內(nèi)根據(jù)規(guī)定開展工作，因此，部門之間的分工是明確的。

3.實(shí)施激勵(lì)性用人制度

調(diào)動(dòng)員工的積極性和主觀能動(dòng)性，提高員工的主人翁意識(shí)，鼓勵(lì)他們努力學(xué)習(xí)、工作和創(chuàng)新來促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。此外，還要完善激勵(lì)聘用制度，積極引進(jìn)高學(xué)歷、高技術(shù)、高職稱的人才。

4.規(guī)范采購管理

企業(yè)的發(fā)展和獲益都需要對(duì)必要原材料和生產(chǎn)設(shè)備的采購，倘若采購無序或重復(fù)，就會(huì)帶來資源的浪費(fèi)，使企業(yè)的成本大大提高，利潤(rùn)大大下降，對(duì)企業(yè)發(fā)展帶來不利影響。為了制定合理的采購流程，采購部門要和使用部、倉庫管理與設(shè)備部、原材料部、會(huì)計(jì)部密切配合，申請(qǐng)后，使用部負(fù)責(zé)清算的倉庫管理部和會(huì)計(jì)部進(jìn)行審核，在經(jīng)由業(yè)務(wù)拓展部門領(lǐng)導(dǎo)的研究后，確定采購的范圍和價(jià)格，這樣可以防止濫購和重復(fù)采購，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)價(jià)格。

5.存貨管理智能化

房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善資產(chǎn)清算及報(bào)廢制度，科學(xué)管理庫存。如對(duì)資產(chǎn)的進(jìn)出賬戶進(jìn)行登記，對(duì)資產(chǎn)信息進(jìn)行計(jì)算機(jī)登記，進(jìn)行分類存儲(chǔ)和智能管理。此外，還要裝備能夠?qū)?bào)廢期、破損、設(shè)備短缺及備品備件進(jìn)行自動(dòng)報(bào)警的系統(tǒng)，還要配備管理人員，實(shí)現(xiàn)科學(xué)、智能、自動(dòng)化的庫存管理。

（三）加強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)管理的監(jiān)督

建立健全資產(chǎn)管理規(guī)章制度，并確保執(zhí)行，規(guī)范日常管理工作。在實(shí)物資產(chǎn)的購買、檢驗(yàn)、使用或利用、儲(chǔ)存、維護(hù)、處置等全過程實(shí)行跟蹤管理，嚴(yán)格執(zhí)行各個(gè)環(huán)節(jié)的管理程序。如庫存貨物、物料等資產(chǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行入庫登記管理程序。對(duì)于實(shí)物資產(chǎn)的交接，嚴(yán)格辦理交接手續(xù)；建立固定資產(chǎn)分類資產(chǎn)卡，詳細(xì)記錄資產(chǎn)的購買日期、購買價(jià)格、存放地點(diǎn)、資產(chǎn)使用或托管人、維修和維護(hù)記錄，使財(cái)務(wù)與資產(chǎn)實(shí)物之間的管理能夠及時(shí)有效的溝通，落實(shí)查賬、核實(shí)事實(shí)，確保資產(chǎn)安全、完整等。房地產(chǎn)企業(yè)要建立自己的監(jiān)管部門，做好監(jiān)督管理工作，實(shí)行內(nèi)部監(jiān)管的措施，建立健全監(jiān)管相關(guān)的制度。監(jiān)管部門要安排具有專業(yè)技術(shù)人員來監(jiān)管企業(yè)資產(chǎn)管理的各個(gè)方面，對(duì)達(dá)不到監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的部門，要對(duì)其責(zé)令整改或者按照規(guī)定給予處理。

四、結(jié)束語

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，資產(chǎn)是非常重要的資源，在經(jīng)營過程中起到非常重要的作用，因此，企業(yè)資產(chǎn)的管理非常重要。一個(gè)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的時(shí)候，一定要有一定種類和數(shù)目的固定資產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)通過加強(qiáng)企業(yè)的資產(chǎn)管理，能夠行之有效地把企業(yè)資產(chǎn)的使用率大大提升，以此來把企業(yè)的最大化效益和企業(yè)的實(shí)力以及競(jìng)爭(zhēng)力都大幅度提高。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理中存在的問題，只有通過綜合改進(jìn)對(duì)策才能得到明顯解決。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理進(jìn)行加強(qiáng)，能夠充分最大化地將房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)調(diào)動(dòng)起來，以此實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，讓房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金有充分的使用率，促進(jìn)企業(yè)的健康及可持續(xù)性的發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)創(chuàng)造一個(gè)良好的基礎(chǔ)。