經(jīng)濟(jì)型與中檔型連鎖酒店區(qū)位選擇比較研究

安樹偉，卿 楓

(首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院，北京 100070)

我國連鎖酒店始于1996年的錦江之星，此后的20多年，連鎖酒店業(yè)快速發(fā)展。截至2019年年底，我國經(jīng)濟(jì)型酒店、中檔型酒店、高端酒店和豪華酒店所占比重分別為65%、16%、13%和6%，呈現(xiàn)“水滴型”，與歐美國家低端酒店、中端酒店和高端酒店所占比重穩(wěn)定在3∶5∶2的“橄欖球型”相比，我國中檔型連鎖酒店仍有較大上升空間，因此對比研究經(jīng)濟(jì)型與中檔型連鎖酒店的區(qū)位選擇對未來酒店業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。

一、文獻(xiàn)綜述

現(xiàn)有的酒店區(qū)位研究可概括為區(qū)域間、區(qū)域內(nèi)和城市內(nèi)3類空間尺度，且多著眼于區(qū)域間和區(qū)域內(nèi)的研究。區(qū)域間的研究評估不同國家或地區(qū)對新進(jìn)入酒店或酒店投資的吸引力，國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)外向程度、入境旅游水平和文化親緣度是區(qū)域間研究特有的影響因素[1]。全球范圍內(nèi)的研究對象多是跨國酒店集團(tuán)，而省級層面的研究主要是外資酒店和高星級酒店在不同省份的擴(kuò)張情況、空間分布特征和變化規(guī)律，并結(jié)合入境旅游業(yè)發(fā)展進(jìn)行分析[2-3]。區(qū)域內(nèi)的研究是在一個國家或者都市圈內(nèi)考慮以城市或州為單位的酒店分布，通常以城市的酒店數(shù)量或者酒店密度作為被解釋變量，以城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、旅游資源、交通基礎(chǔ)設(shè)施等作為解釋變量進(jìn)行分析[4-5]。

城市內(nèi)的研究主要任務(wù)是為酒店的選址確定合適的地點(diǎn)，因此研究對象是城市內(nèi)的單個酒店，分析酒店周圍的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、交通設(shè)施、地理環(huán)境和區(qū)位條件等概括適合選址地點(diǎn)的特征。經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的選址受到交通因素、商業(yè)因素和公共服務(wù)因素、社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)影響，特別偏好分布于環(huán)城高速、旅游景點(diǎn)和商業(yè)設(shè)施周邊[6]。中檔型酒店的區(qū)位選擇受到流動人口規(guī)模的影響，同時(shí)隨著土地價(jià)格的增長，呈現(xiàn)顯著的離心化趨勢，偏好分布于土地價(jià)格較低的外圍區(qū)域[7]。城市內(nèi)的研究涉及不同類型和規(guī)模的城市，既有北京、上海、武漢等綜合型城市[8-9]，也有以旅游業(yè)為主的中小城市[10-11]，但多是將城市假設(shè)為單中心城市且只研究中心城區(qū)或市轄區(qū)內(nèi)的單一等級或單一品牌酒店選址，缺少對分區(qū)和不同等級酒店的對比研究。現(xiàn)有文獻(xiàn)多著眼于區(qū)域間和區(qū)域內(nèi)的酒店和酒店投資選址，且主要是單一等級或單一品牌的選址研究，缺少城市內(nèi)經(jīng)濟(jì)型和中檔型連鎖酒店區(qū)位選擇的比較研究。

酒店區(qū)位選擇問題多用區(qū)位理論進(jìn)行解釋，包括中心地理論、最小差異原理及競租理論等[12]。中心地理論認(rèn)為服務(wù)范圍和需求門檻是關(guān)鍵因素，最小差異原理強(qiáng)調(diào)集群效應(yīng)，競租理論則認(rèn)為土地利用方式由地租高低決定[13-14]。因此，酒店區(qū)位選擇研究需要根據(jù)區(qū)位理論選擇區(qū)位分析因素，充分考慮區(qū)位的交通可達(dá)性、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、公共服務(wù)和土地價(jià)格等。根據(jù)《2019中國酒店連鎖發(fā)展與投資報(bào)告》，中國連鎖酒店經(jīng)濟(jì)型品牌和中檔型品牌中規(guī)模最大的分別是如家酒店和維也納酒店。因此，本文選擇兩類酒店數(shù)量均較多的上海市作為目標(biāo)城市，對比研究經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店和中檔連鎖酒店區(qū)位選擇影響因素的差異，容易取得具有典型意義的成果，也有利于拓展區(qū)位論的研究范疇。

二、研究對象、數(shù)據(jù)來源及研究方法

(一)研究對象

本文的研究對象是上海128家如家酒店和84家維也納酒店①?，F(xiàn)有的酒店微觀選址研究大多只研究中心城區(qū)或市轄區(qū)范圍，本文把上海市分為中心城區(qū)②、除中心城區(qū)之外的主城區(qū)、郊區(qū)3部分，使研究結(jié)論更加精確。

(二)數(shù)據(jù)來源

截至2020年12月31日，上海128家如家酒店和84家維也納酒店均為正式營業(yè)的酒店，結(jié)合百度坐標(biāo)拾取器獲得各個樣本酒店的地理坐標(biāo)。通過百度地圖POI和百度坐標(biāo)拾取器獲取城市興趣點(diǎn)(point of interest，POI)，包括地鐵站、公交站、購物中心和商業(yè)街、餐廳、超市、商業(yè)樓宇、交通樞紐等。此外，從 OSM(Open Street Map)獲取截止日期為2020年6月的上海道路矢量圖③。本文獲取的地理坐標(biāo)均通過坐標(biāo)轉(zhuǎn)換端口統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為GCS_WGS_1984坐標(biāo)系統(tǒng)，上海所在的經(jīng)度在120°E～126°E之間，位于橫軸墨卡托投影的51°N投影帶，因此將GCS_WGS_1984地理坐標(biāo)轉(zhuǎn)換為JGD_2000_UTM_Zone_51°N投影坐標(biāo)，便于度量酒店與興趣點(diǎn)的地理位置關(guān)系。

用于解釋酒店區(qū)位的理論主要是中心地理論、最小差異原理以及競租理論，因此關(guān)于酒店選址的研究也都基于以上理論構(gòu)建評價(jià)體系[15]。影響酒店區(qū)位選擇的因素大致可以分為交通可達(dá)性、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、公共服務(wù)和區(qū)位條件四大類[16-17]，還有少數(shù)研究引入酒店周邊自然環(huán)境因素[18]。國外的研究還會增加酒店所在社區(qū)的治安問題[19]和社區(qū)居民對酒店的接受度[20-21]。

交通可達(dá)性一般考慮地鐵站、公交站、高速公路口的數(shù)量或其與酒店的距離。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)主要指商業(yè)因素，包括購物中心、商業(yè)街、大型超市、餐館和寫字樓的數(shù)量或密度。大部分文獻(xiàn)的公共服務(wù)只考慮了醫(yī)院和高校。區(qū)位條件則描述酒店與城市交通樞紐(機(jī)場、火車站、汽車站)和熱門景區(qū)的位置關(guān)系。

學(xué)者們對以上指標(biāo)的衡量方式基本相同：一是酒店與各興趣點(diǎn)的距離，距離越短則位置越優(yōu)；二是以酒店為圓心半徑500 m或1 000 m內(nèi)興趣點(diǎn)的數(shù)量，數(shù)量越多則位置越優(yōu)。但是對于酒店的集聚分布有截然不同的觀點(diǎn)，大部分學(xué)者認(rèn)為城市的酒店不是隨機(jī)分布的，通常是高度集中從而獲得集聚效應(yīng)[22]，酒店的共同選址不僅刺激了相關(guān)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)的發(fā)展，還降低了消費(fèi)者的搜尋成本[23-24]。同時(shí)，也有部分學(xué)者認(rèn)為酒店的高度集中導(dǎo)致競爭水平的提高超過了集聚帶來的好處，過于集聚的酒店競爭壓低了房價(jià)，造成利潤降低[25]，數(shù)量增加也會阻礙新酒店的進(jìn)入，還會增加酒店的運(yùn)營成本[26-27]。因此，酒店的選址應(yīng)該避開過于集聚的地區(qū)。

現(xiàn)有關(guān)于經(jīng)濟(jì)型和中檔型連鎖酒店的影響因素均可概括為交通條件、商業(yè)因素、區(qū)位條件、公共服務(wù)和經(jīng)營條件，但細(xì)化的評價(jià)指標(biāo)存在細(xì)微差異，根據(jù)現(xiàn)有研究可以構(gòu)建適合兩類酒店對比研究的指標(biāo)評價(jià)體系。

本文將影響酒店選址的因素概括為可達(dá)性、商業(yè)服務(wù)、區(qū)位條件、公共服務(wù)和經(jīng)營條件5個一級評價(jià)因子，并細(xì)分為15個二級評價(jià)因子(見表1)。根據(jù)人們?nèi)粘Ｄ芙邮艿牟叫袝r(shí)間為10～15分鐘以及市政基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃，將半徑1 000 m作為考量的距離。因此，衡量酒店選址優(yōu)越性可通過兩種方法：一是酒店半徑1 000 m內(nèi)各興趣點(diǎn)數(shù)量，二是酒店與最近興趣點(diǎn)的直線距離。15個二級評價(jià)因子包括現(xiàn)有研究考慮的主要指標(biāo)外，還加入了酒店半徑1 000 m內(nèi)車行道長度衡量酒店可達(dá)性。由于上海維也納酒店均提供停車服務(wù)，考慮附近停車場對酒店選址的影響不大，同時(shí)上海的熱門景點(diǎn)大多是人文景觀與自然景觀相結(jié)合，特別考慮自然景點(diǎn)對酒店選址會造成指標(biāo)的重復(fù)性。因此，本文不再考慮停車場和自然景點(diǎn)的影響。同質(zhì)酒店競爭是現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)型酒店和中檔型酒店研究均十分重視的指標(biāo)，但是不同等級酒店的對比研究中尚未加入該指標(biāo)，本文將同時(shí)考慮經(jīng)濟(jì)型、中高端酒店分別對如家酒店和維也納酒店選址的影響，以完善已有研究的指標(biāo)體系。

表1 指標(biāo)評價(jià)體系

(三)研究方法

酒店選址研究涉及酒店管理、地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場營銷和城市規(guī)劃等不同學(xué)科，不同背景的學(xué)者往往專注于本學(xué)科的理論和模型，因此有很多不同的方法，概括來說，可以劃分為空間自相關(guān)分析、空間統(tǒng)計(jì)分析、空間面板數(shù)據(jù)回歸[28-29]，還有少數(shù)構(gòu)建動力因子進(jìn)行Pearson相關(guān)性分析，這些方法大多用于區(qū)域間或區(qū)域內(nèi)的選址研究[30-31]。近期有學(xué)者將熵權(quán)法引入酒店微觀選址適宜性的研究[6]，本文使用熵權(quán)法對酒店區(qū)位選擇進(jìn)行分析。

將以上15個二級評價(jià)因子作為模型評價(jià)指標(biāo)，熵權(quán)法不受指標(biāo)間的相互影響，指標(biāo)權(quán)重越大則對綜合評價(jià)結(jié)果影響越大，從而可以得到影響酒店區(qū)位選擇的條件。

假設(shè)有m個評價(jià)對象，n個評價(jià)指標(biāo)，形成評價(jià)矩陣：

(1)

式(1)中，i=1，2，…，m；j=1，2，…，n；xij表示第i個評價(jià)對象的第j個評價(jià)指標(biāo)的數(shù)值。

歸一化是將不同量綱的指標(biāo)同量綱化，若指標(biāo)是正向指標(biāo)則選用公式：

(2)

若指標(biāo)是負(fù)向指標(biāo)則選用公式：

(3)

式(2)和式(3)中，min xj是第j個指標(biāo)的最小值，max xj是第j個指標(biāo)的最大值。

計(jì)算指標(biāo)的權(quán)重首先要計(jì)算第i個評價(jià)對象第j個指標(biāo)的比重：

(4)

再計(jì)算第j個指標(biāo)的信息熵：

(5)

(6)

三、上海如家酒店與維也納酒店的空間擴(kuò)張過程及其分布

(一)空間擴(kuò)張過程

上海如家酒店和維也納酒店的擴(kuò)張過程分別與我國經(jīng)濟(jì)型和中檔型連鎖酒店的發(fā)展歷程相似，2010年之后進(jìn)入快速擴(kuò)張階段，2017年之后擴(kuò)張速度有所下降(見圖1)。

圖1 上海如家酒店與維也納酒店新開業(yè)酒店數(shù)量對比

1.如家酒店的擴(kuò)張過程

2002年以來，上海如家酒店的發(fā)展經(jīng)歷了4個階段：(1)萌芽階段(2002—2007年)。以每年開業(yè)一兩家連鎖店的速度發(fā)展，6年間共開業(yè)8家店。上海第一家如家酒店位于浦東新區(qū)浦建路毗鄰錦繡路，憑借其周圍完善的商業(yè)和旅游配套設(shè)施、便利的交通以及良好服務(wù)，一舉成功。(2)穩(wěn)步發(fā)展階段(2008—2011年)。2008年12月如家酒店集團(tuán)成立，2009年5月與攜程正式簽訂融資協(xié)議加快擴(kuò)張，其間，以平均每年5家新店的速度穩(wěn)步發(fā)展，至2011年年底上海共有27家連鎖店。(3)飛速發(fā)展階段(2012—2016年)。如家酒店集團(tuán)通過收購莫泰168、e家快捷酒店、云上四季等酒店，快速提升其市場占有率。其間，以平均每年16家新店的速度占領(lǐng)上海市場，5年間共開業(yè)79家新店。(4)緩慢發(fā)展階段(2017年至今)。這一時(shí)期上海的如家酒店呈現(xiàn)緩慢發(fā)展態(tài)勢，每年新開業(yè)門店約為5家，其中14家為設(shè)計(jì)更加前衛(wèi)簡約的如家酒店·NEO。

從如家酒店在上海市的區(qū)域分布看，如家酒店萌芽階段、穩(wěn)定發(fā)展階段的新門店主要布點(diǎn)在中心城區(qū)，只有零星幾家門店分布在郊區(qū)，分別布點(diǎn)在松江美食街附近和浦東新區(qū)楊高中路、川沙、浦東機(jī)場惠南地鐵站附近。飛速發(fā)展階段如家酒店開業(yè)79家店，絕大部分門店分布在主城區(qū)內(nèi)，只有幾家門店分布在遠(yuǎn)離中心城區(qū)的青浦區(qū)、金山區(qū)、奉賢區(qū)的地鐵站和商業(yè)中心附近。緩慢發(fā)展階段則主要布點(diǎn)在中心城區(qū)和浦東新區(qū)。

2.維也納酒店的擴(kuò)張過程

上海維也納酒店的發(fā)展經(jīng)歷了3個階段：(1)萌芽階段(2008—2011年)。僅在2008年和2010年開業(yè)了兩家門店，分別位于上海市松江新城區(qū)商業(yè)中心和浦東新區(qū)世博大道的文化商業(yè)街，具有良好的商業(yè)和交通基礎(chǔ)。(2)快速發(fā)展階段(2012—2015年)。維也納酒店在2010年年底完成第二輪融資后，于2012年推出旗下新品牌——維也納國際酒店，迎來其快速發(fā)展階段。2012—2015年分別在上海新開業(yè)5家、3家、8家和7家門店。(3)快速發(fā)展階段(2016年至今)。2016年，維也納酒店獲得錦江股份戰(zhàn)略投資，門店數(shù)量呈現(xiàn)出爆炸式增長，2016年新開業(yè)21家，2017年和2018年均為14家，但2019—2020年維也納酒店接連受到名稱“崇洋媚外”風(fēng)波、新冠肺炎疫情和母公司上海錦江集團(tuán)戰(zhàn)略重組的影響，暫時(shí)放緩擴(kuò)張速度，兩年內(nèi)在上海新開業(yè)門店數(shù)量分別降至6家和4家。

上海維也納酒店在3個階段的發(fā)展都更加偏好中心城區(qū)之外的區(qū)域，萌芽階段僅有的2家門店分別布局在浦東新區(qū)和松江區(qū)?？焖侔l(fā)展階段分散地布點(diǎn)在除中心城區(qū)之外的主城區(qū)，飛速發(fā)展階段則更加分散地布點(diǎn)在中心城區(qū)之外的區(qū)域，甚至偏遠(yuǎn)的崇明島也有2家門店。

(二)空間分布特征

1.酒店空間集聚度對比分析

點(diǎn)要素的空間分布分為3種類型：集聚分布、均勻分布和隨機(jī)分布。均勻分布的點(diǎn)狀要素最鄰近距離最大，隨機(jī)分布次之，最小的是集聚分布。因此，可以用最鄰近指數(shù)反映點(diǎn)要素的空間分布特征，公式如下所示：

(7)

(8)

式(8)中，A為區(qū)域面積，n為研究對象數(shù)目。

通過計(jì)算，上海市兩類酒店的最鄰近點(diǎn)指數(shù)存在較大差異，如家酒店和維也納酒店的最鄰近點(diǎn)指數(shù)分別為0.49和0.77，說明如家酒店和維也納酒店都呈現(xiàn)集聚分布的狀態(tài)，但是前者更趨于集聚。如家酒店向中心城區(qū)集中分布，維也納酒店向郊區(qū)分散分布。

2.酒店在中心城區(qū)、除中心城區(qū)之外的主城區(qū)和郊區(qū)的分布

從上海市內(nèi)的區(qū)域分布來看，如家酒店的分布相對均衡，在中心城區(qū)和除中心城區(qū)之外的主城區(qū)有相同數(shù)量的門店，共約占總門店數(shù)的3/4。而維也納酒店的分布極不均衡，61.9%的門店分布在郊區(qū)，中心城區(qū)的門店數(shù)僅占8.3%(見表2)。

上海如家酒店的分布更加集聚在主城區(qū)內(nèi)，而維也納酒店的分布呈現(xiàn)分散狀?，F(xiàn)如今，經(jīng)濟(jì)型酒店已經(jīng)完成市場分割，如家酒店作為市場份額最大的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌，不需要通過布局零星的點(diǎn)狀商業(yè)中心占領(lǐng)市場，而是憑借低廉的加盟費(fèi)用和門店建造成本滲透繁華商業(yè)圈。中檔型酒店正處在擴(kuò)張期，但較高的加盟費(fèi)用、門店建造成本限制維也納酒店滲透繁華商業(yè)圈，密集的同品牌酒店分布會形成強(qiáng)競爭擠壓門店利潤，因此維也納酒店偏好選址在中心城區(qū)外的點(diǎn)狀商業(yè)中心，以擴(kuò)大酒店市域覆蓋范圍。

表2 兩類酒店在上海中心城區(qū)、除中心城區(qū)之外的主城區(qū)和郊區(qū)的分布情況

四、兩類酒店區(qū)位選擇的對比分析

上海如家酒店和維也納酒店的區(qū)位選擇是由多方面因素共同決定的。根據(jù)熵權(quán)法分別得到兩類酒店在中心城區(qū)、除中心城區(qū)之外的主城區(qū)、郊區(qū)3部分15個二級評價(jià)因子的權(quán)重，再根據(jù)權(quán)重繪制對應(yīng)的雷達(dá)圖(見圖2)。

(一)兩類酒店區(qū)位選擇的相同點(diǎn)

1.相同區(qū)域內(nèi)兩者影響因素大體相同

上海如家酒店和維也納酒店在中心城區(qū)選址的影響因素呈現(xiàn)多樣化，主要是經(jīng)營條件、商業(yè)服務(wù)和可達(dá)性，尤其是同質(zhì)酒店、餐廳、商業(yè)樓宇、公交站和車行道。兩類酒店在除中心城區(qū)之外的主城區(qū)和郊區(qū)的選址影響因素?cái)?shù)量減少，且更集中于經(jīng)營條件和商業(yè)基礎(chǔ)等因素，主要是同質(zhì)酒店、地鐵站、商業(yè)樓宇和超市等。

2.相同區(qū)域內(nèi)兩者對可達(dá)性因素的偏好相同

可達(dá)性因素包括地鐵站、公交站數(shù)量、車行道長度和與最近高速路口的直線距離，相同區(qū)域內(nèi)兩類酒店對可達(dá)性因素的偏好相同。在中心城區(qū)，均更加偏好公交站、車行道密集的地段和靠近高速路口的地段，地鐵站的影響力較??；在除中心城區(qū)之外的主城區(qū)，公交站、車行道和高速路口的影響力降低，地鐵站的影響力顯著增加；在郊區(qū)，公交站、車行道和高速路口的影響力可以忽略不計(jì)，地鐵站的影響力最大，均超過0.23，上海維也納酒店的權(quán)重達(dá)到0.30，這可以理解為越靠近中心城區(qū)的區(qū)域街道越繁華，城市興趣點(diǎn)的分布更加密集，車程較短的公交車和?？勘憬莸某鲎廛嚦鲂懈颖憷?，成為靠近中心城區(qū)酒店客人的主要交通工具。因此，繁華區(qū)域的公交站、車行道密集地段和靠近高速路口的地段成為兩類酒店偏好的選址地點(diǎn)因素。

a 中心城區(qū)

b 除中心城區(qū)之外的主城區(qū)

c 郊區(qū)

3.兩類酒店對商業(yè)服務(wù)因素的偏好變化相似

從中心城區(qū)向郊區(qū)過渡，兩類酒店在不同區(qū)域?qū)ι虡I(yè)服務(wù)的偏好變化相似，購物中心和商業(yè)街的影響力逐漸降低，而商業(yè)樓宇的影響力大幅度上升。與除中心城區(qū)之外的主城區(qū)相比，中心城區(qū)餐廳的影響力降低而超市的影響力上升，此后兩者的影響力在郊區(qū)沒有發(fā)生太大變化。上海繁華的購物中心和商業(yè)街大多處于中心城區(qū)，如外灘、陸家嘴、徐家匯、五角場、南京路、中山公園和四川北路商業(yè)圈內(nèi)，除部分高檔商業(yè)樓宇分布在中心城區(qū)繁華的商業(yè)圈內(nèi)，大部分新開發(fā)和中檔商業(yè)樓宇分布在除中心城區(qū)之外的主城區(qū)中較為成熟的虹橋商圈、浦東新區(qū)和郊區(qū)的區(qū)域中心。上海是著名的“購物天堂”，繁華的購物中心和商業(yè)街是旅客們必去的地方，因此中心城區(qū)內(nèi)外酒店的主要客源不同，前者是旅客，后者是商務(wù)客人。中心城區(qū)的酒店為了滿足游客們的購物需求和日常飲食，偏好選址在購物中心、商業(yè)街和餐廳密集地段。中心城區(qū)外的酒店為了吸引商務(wù)客人，則選址在商業(yè)樓宇附近。

(二)兩類酒店區(qū)位選擇的差異

1.同質(zhì)酒店對兩類酒店存在不同影響力

同質(zhì)酒店分為同質(zhì)經(jīng)濟(jì)型酒店和同質(zhì)中高端酒店，對不同區(qū)域的如家酒店都有較大影響力，同質(zhì)經(jīng)濟(jì)型酒店的權(quán)重均維持在0.15左右，同質(zhì)中高端酒店的權(quán)重均在0.13以上，中心城區(qū)達(dá)到0.174。從中心城區(qū)向郊區(qū)過渡，維也納酒店對同質(zhì)酒店的偏好逐漸上升，同質(zhì)中高端酒店對維也納酒店的影響在郊區(qū)達(dá)到最大值0.171。這說明兩點(diǎn)：一是如家酒店更偏好集聚，特別是集聚在中心城區(qū)的中高端酒店附近，與其他酒店形成互補(bǔ)效應(yīng)；二是維也納酒店在中心城區(qū)的分布會避免過于集聚，但是在除中心城區(qū)之外的主城區(qū)和郊區(qū)的分布會更偏好集聚，特別是集聚在中高檔酒店附近。

與如家酒店相比較，維也納酒店具有更高的門店成本、更舒適的客房、更豐富的酒店服務(wù)和更高的房價(jià)，因此屬于更高級的商品，擁有更高的進(jìn)入門檻，在具有成熟商業(yè)圈的中心城區(qū)，維也納酒店會與其他酒店保持一定距離以保證更大的市場和充足的客源。而在中心城區(qū)之外，商業(yè)中心和與之相匹配的休閑娛樂場所、銀行、藥店、餐飲等商業(yè)設(shè)施呈點(diǎn)狀分布，與中心城區(qū)的集聚分布存在明顯差異，維也納酒店需要與其他中高檔酒店形成集聚，共享酒店內(nèi)配置的餐廳、休閑娛樂設(shè)施、商務(wù)會所等補(bǔ)償式商業(yè)設(shè)施。同時(shí)，中檔型連鎖酒店正處于擴(kuò)張期，要快速占領(lǐng)點(diǎn)狀商業(yè)中心滲透消費(fèi)者市場，這也解釋了維也納酒店在上海市內(nèi)呈現(xiàn)分散式布局的原因。

2.維也納酒店更加偏好低租金地段

上海是以黃浦區(qū)、靜安區(qū)以及徐匯區(qū)北部作為中心向周圍輻射的城市，租金從中心向四周逐漸降低，且中心城區(qū)內(nèi)外租金存在較大差異。本文將二手房房價(jià)看作租金的替代變量，用于分析租金對兩類酒店的不同影響。二手房房價(jià)對不同區(qū)域的如家酒店沒有明顯影響，但是對不同區(qū)域的維也納酒店選址存在差異性影響，中心城區(qū)的權(quán)重達(dá)到0.067，但是中心城區(qū)外的權(quán)重維持在較低水平。這可以理解為，當(dāng)租金較低時(shí)，租金對兩類酒店都沒有明顯影響；當(dāng)租金較高時(shí)，租金對如家酒店仍沒有明顯影響，但是維也納酒店更加偏好低租金地段。這是因?yàn)槿缂揖频曛饕峁┟娣e15～20 m2的房型，絕大部分收入來自客房服務(wù)；維也納酒店提供多種房型，包括面積20～25 m2的普通房、25～30 m2的行政(商務(wù))房、30～35 m2的豪華房和60 m2的豪華套房，還提供餐廳、會議室、商務(wù)中心和免費(fèi)停車場服務(wù)，因此相對于如家酒店，維也納酒店需要更大的占地面積和建筑面積，也更偏好于租金便宜的地段。

3.維也納酒店更偏好分布在商業(yè)樓宇附近

商業(yè)樓宇對不同區(qū)域酒店的選址都有顯著的影響，在中心城區(qū)和郊區(qū)該因素對兩類酒店的影響力相同，但在除中心城區(qū)之外的主城區(qū)維也納酒店更偏好分布在商業(yè)樓宇附近。商業(yè)樓宇主要分布在主城區(qū)內(nèi)，但中心城區(qū)有較多其他因素可以降低商業(yè)樓宇的重要性，因此在除中心城區(qū)之外的主城區(qū)商業(yè)樓宇的影響力被凸顯出來。中檔連鎖型酒店的主要客源是擁有較高消費(fèi)水平的商務(wù)人群，所以維也納酒店偏好選址在商業(yè)樓宇附近，特別是中高檔商業(yè)樓宇密集的地段。

4.中心城區(qū)的維也納酒店更偏好分布在三甲醫(yī)院附近

三甲醫(yī)院對維也納酒店和如家酒店選址的影響僅在中心城區(qū)存在較大差異，對中心城區(qū)外酒店的影響可以忽略不計(jì)。中心城區(qū)的維也納酒店更偏好分布在三甲醫(yī)院附近，其權(quán)重達(dá)到0.033，同區(qū)域如家酒店的權(quán)重僅為0.009。上海共有49家三甲醫(yī)院，其中34家分布在中心城區(qū)，均為綜合排名靠前或有專長的著名醫(yī)院，占所有三甲醫(yī)院的69.4%，可以解釋為維也納酒店為了滿足部分高消費(fèi)水平的病人及其家屬對安靜、寬敞和服務(wù)周到的中檔酒店需求，盡可能分布在三甲醫(yī)院附近。

5.如家酒店更偏好分布在交通樞紐和高速路口附近

從中心城區(qū)向郊區(qū)過渡，交通樞紐對酒店選址的影響力逐漸降低，在中心城區(qū)外該因素的影響可以忽略不計(jì)，這是由于大部分大型的用于旅客運(yùn)輸?shù)幕疖囌?、汽車站和碼頭分布在中心城區(qū)。在中心城區(qū)內(nèi)，交通樞紐對如家酒店的影響力約為維也納酒店的兩倍。此外，在中心城區(qū)和除中心城區(qū)之外的主城區(qū)，高速路口對如家酒店的影響力也約為維也納酒店的兩倍。上海是中國著名的旅游城市，擁有大量4A、5A級景區(qū)和標(biāo)志性建筑，由于如家酒店的主要客源是具有一般消費(fèi)水平的旅客，為方便旅客出行，如家酒店大多選址在旅游集散中心，即上海市內(nèi)一日游、上海周邊城市1～3日游重要集散地和發(fā)車地。此外，隨著公共交通的改善，越來越多的旅客選擇自由行，便捷的旅游專線和城際軌道成為主要的交通方式，進(jìn)一步提升了交通樞紐對酒店區(qū)位選擇的影響力。

五、結(jié)論

根據(jù)本文的研究，可以得到如下4點(diǎn)結(jié)論。

第一，如家酒店和維也納酒店在上海的區(qū)位選擇有明顯的不同。如家酒店集中分布在上海主城區(qū)內(nèi)，特別是具有成熟商業(yè)圈的中心城區(qū)；維也納酒店是分散式布局，分布在除中心城區(qū)之外的主城區(qū)和郊區(qū)的有利位置。

第二，如家酒店和維也納酒店區(qū)位選擇的影響因素既有共性因素，也有一定差別。影響兩類酒店區(qū)位選擇的共同因素是經(jīng)營條件、商業(yè)服務(wù)和可達(dá)性。所不同的是，如家酒店會選址在交通樞紐附近和酒店密集區(qū)域，特別是偏好布點(diǎn)在中高端酒店附近，形成互補(bǔ)效應(yīng)；而維也納酒店更偏好分布在低租金地段和商業(yè)樓宇附近，在繁華商業(yè)圈內(nèi)的布點(diǎn)避免與同質(zhì)酒店過度集聚。

第三，如家酒店和維也納酒店區(qū)位選擇不同的根本原因是客源不同所致。兩類酒店在不同區(qū)域的主要客源是不同的，如家酒店在中心城區(qū)的主要客源是旅客，在除中心城區(qū)之外的主城區(qū)的主要客源是旅客和商務(wù)客人，在郊區(qū)的主要客源則僅為商務(wù)客人；而維也納酒店在中心城區(qū)的主要客源是高消費(fèi)水平的旅客、三甲醫(yī)院病人及其家屬，中心城區(qū)外則是高消費(fèi)水平的商務(wù)客人。

第四，如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不發(fā)生大的變化，上海如家酒店繼續(xù)保持緩慢擴(kuò)張，主要選址于主城區(qū)內(nèi)的成熟商業(yè)圈，特別是交通樞紐、中高端酒店、地鐵站和商業(yè)樓宇附近，以及中心城區(qū)內(nèi)車行道密集區(qū)域；維也納酒店的快速擴(kuò)張也會持續(xù)下去，主要選址于中心城區(qū)外區(qū)域中心的地鐵站、商業(yè)樓宇附近，也有少量選址在中心城區(qū)區(qū)位條件較好且低租金的地段。這對其他品牌的連鎖酒店區(qū)位選擇具有較好的參考價(jià)值。

當(dāng)然，需要說明的是，本文僅僅以上海為例，酒店資料截至2020年12月31日，對以如家酒店和維也納酒店區(qū)位選擇所進(jìn)行的僅是初步研究，研究結(jié)論難免具有一定的局限性，對其他城市、其他品牌的連鎖酒店的適用性也需要后續(xù)深入研究。

注 釋：

①本文研究的如家酒店包括自2002年創(chuàng)建的經(jīng)典的如家酒店以及自2017年8月升級改造的如家·NEO，維也納酒店包括定位中端市場的維也納酒店、維也納國際酒店、維也納智好酒店、維納斯國際酒店。

②中心城區(qū)包括楊浦區(qū)、虹口區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、黃浦區(qū)、長寧區(qū)和徐匯區(qū)。

③本文上海如家酒店、維也納酒店、同質(zhì)經(jīng)濟(jì)型酒店和同質(zhì)中高端酒店數(shù)據(jù)收集日期為2020年12月，其他數(shù)據(jù)收集日期均為2020年6月，其中2020年6月和12月收集的上海如家酒店和維也納酒店數(shù)據(jù)相同。