香港二手樓價“跌跌不休”

《中國經(jīng)濟周刊》 記者 張燕

香港樓市近來表現(xiàn)堪憂。

受新冠肺炎疫情沖擊及美國頻繁加息的影響，一向堅挺的香港樓價呈現(xiàn)跌勢。9月9日最新公布的中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL（反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢）報171.83點，連續(xù)8周下跌，跌幅共計5.09%，創(chuàng)下2019年2月以來新低。

香港差餉物業(yè)估價署公布的最新數(shù)據(jù)亦顯示，今年前7個月，香港樓價已累計下跌4.52%，抵消了去年約3.69%的升幅。

九龍區(qū)樓價率先跌破2019年低位，不少業(yè)主賠本賣樓

中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL由香港大型地產(chǎn)中介中原地產(chǎn)發(fā)布，主要反映大型屋苑二手住宅的樓市走勢。中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升指出，9月2日—9月9日這一周，香港四大區(qū)域的領(lǐng)先指數(shù)均出現(xiàn)了下跌情況。其中，九龍樓價跌幅最大，領(lǐng)先指數(shù)只有163.08點，是2018年1月以來最低。

整個8月，中原地產(chǎn)共成交二手房屋2341宗，總計金額達到193億港元，該金額較7月下跌2.5%，創(chuàng)下2020年1月的153.7億港元后31個月新低。此外，公布的部分住宅成交情況亦顯示，受樓價下跌趨勢影響，不少業(yè)主著急賣房套現(xiàn)，賠本成交的情況屢屢出現(xiàn)。

公開數(shù)據(jù)顯示，日前，牛頭角得寶花園H座高層一套實用面積253平方英尺的房屋以389萬港元的價格售出，而原業(yè)主2019年7月的購房價則是463萬港元。持房3年，在不計算稅款、傭金及雜費的情況下，僅賬面虧損就達到16%。

香港“十大屋苑”之一的沙田第一城近日也剛剛售出一套實用面積327平方英尺的房屋，該房兩個月前標(biāo)價568萬港元，最終成交價475萬港元，而原業(yè)主5年前購入的價格僅比成交價高一萬港元。

香港本地地產(chǎn)中介告訴記者，市場預(yù)計美聯(lián)儲9月很有可能加息75個基點，不少業(yè)主抱著在加息前賣房套現(xiàn)的心態(tài)，議價空間也較之前增加不少。甚至有業(yè)主擔(dān)憂樓價還會繼續(xù)下跌，即使虧本不少也要套現(xiàn)。

今年6月，位于何文田天鑄7座低層D室一套房屋以4880萬港元的價格售出。歷史成交記錄顯示，該房屋實用面積1479平方英尺，原業(yè)主2017年7月以約6140萬港元購入，2020年曾標(biāo)價7500萬港元。若以最終成交價格計算，賬面虧損1260萬港元，達20.5%。

加息陰霾下地產(chǎn)承壓，預(yù)計今年樓價將下跌8%至10%

一直以來，香港都實行聯(lián)系匯率制度，將香港本地貨幣與美元掛鉤。自3月份美聯(lián)儲開啟加息周期以來，香港金管局跟隨上調(diào)基準(zhǔn)利率，港元匯率頻頻觸及弱方兌換保證。截至9月15日，一年期香港銀行間同業(yè)拆借利率（Hibor）如今已經(jīng)升至3.98155%，為2007年11月以來的最高水平。

Hibor的上行背景下，銀行加息壓力倍增。自3月起，就有業(yè)內(nèi)分析人士提出，銀行最優(yōu)惠貸款利率大概率會隨之上調(diào)，進而推升按揭貸款成本，增加香港房地產(chǎn)市場壓力。

8月中旬，香港匯豐銀行成為首個宣布提高貸款利率的銀行。將其與Hibor相關(guān)的房屋貸款（H按）的上限從新申請的2.5%提高到2.75%。渣打銀行隨后也宣布將抵押貸款利率上調(diào)25個基點。若按照加息后的貸款利率估算，以向銀行申請500萬港元的30年期抵押貸款為例，加息后，業(yè)主的每月還款預(yù)計將增加1324港元，相比之前增加了6.7%。

花旗銀行研究部香港經(jīng)濟師雷智顏分析，預(yù)期美國今年共加息275基點，加息步伐急，亦將加快香港的資金外流，須關(guān)注對資產(chǎn)價格的壓力。她判斷稱，美國加息對香港樓市的負(fù)面影響，或需半年至9個月才能消化，預(yù)期今年樓價下跌8%至10%。

特區(qū)政府財政司司長陳茂波近日表示，隨著美國加息，9月香港的最優(yōu)惠利率可能要上調(diào)，市民供樓負(fù)擔(dān)增加，但他不覺得未來樓價會出現(xiàn)斷崖式下跌，輕微波動則會經(jīng)常有。

加息的影響之外，屢屢推出的新樓盤也對二手樓盤的吸引力造成了一定影響。尤其是近年來，隨著香港居住環(huán)境壓力倍增，不少地產(chǎn)商紛紛推出“納米盤”等小戶型樓盤，不到20平方米的面積可以滿足一室一廳一衛(wèi)甚至兩室一廳，從設(shè)計和價格上更容易受到年輕人的青睞。

此外，為了促進銷售，地產(chǎn)開發(fā)商在推出新盤時往往也會加大補貼力度，尤其是在加息的背景下。相比較而言，盡管新樓盤的售價普遍高于同地區(qū)二手樓房，仍然比較受歡迎。

中原地產(chǎn)8月錄得的數(shù)據(jù)顯示，一手私人住宅方面，8月份共成交1555宗 及119.7億 港 元，較7月 份的1169宗及134.3億港元分別上升33.0%及下跌10.9%。宗數(shù)創(chuàng)2021年11月的1857宗后9個月新高，金額創(chuàng)2022年4月的36.2億港元后4個月新低。反映7月開發(fā)商積極推售大型新盤，加上新盤會出很多的補貼優(yōu)惠，以致宗數(shù)止跌回升。

特區(qū)政府是否會 “減辣”托市？

過去幾十年間，香港樓市價格一直飆升，直到目前仍然是全球房價最高的城市之一。如今，樓價高、租金貴仍是困擾香港民眾的嚴(yán)峻民生問題。香港特區(qū)政府發(fā)布的2021年《長遠(yuǎn)房屋策略》周年進度報告顯示，有超22萬人居住于籠屋、板房和劏房。

為遏制外來資本對香港樓市的投資和炒賣需求，過去十年間，香港特區(qū)政府屢屢祭出“辣招”，通過增加印花稅、收緊貸款等相關(guān)措施調(diào)控房價。如“雙倍印花稅”制度規(guī)定，自2013年2月起，非永居身份在香港購房除繳納15%的從價印花稅外，還需繳納15%的買家印花稅。

自政策推出以來，香港業(yè)內(nèi)曾多次討論是否取消“雙倍印花稅”，并在2021年年初撤銷非住宅物業(yè)雙倍從價印花稅。但對于私人住宅領(lǐng)域，則一直未曾“松綁”。近日，香港行政會議召集人葉劉淑儀接受訪問時表示，考慮免除內(nèi)地置業(yè)者的雙重印花稅，以提振經(jīng)濟，并扭轉(zhuǎn)人才流失局面，這是政府正在考慮的措施之一。

消息甫一傳出，特區(qū)政府財政司司長辦公室發(fā)言人立即出面對該消息澄清，指出“沒有相關(guān)討論”，并明確指出沒有任何相關(guān)計劃。財政司司長陳茂波亦表示，香港上半年樓價及租金回落約3%只是短期情況，政府不會因一些短期波動而輕易“減辣”。

盡管該消息已被澄清，但仍然在市場上引起了廣泛討論。中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰在接受媒體采訪時對該消息表示贊成及歡迎，認(rèn)為若措施放寬，相信可實時帶旺豪宅市場，2000萬港元以上成交可望增30%。

“全球經(jīng)濟下行已是不爭事實，現(xiàn)時適度松綁樓市措施，可讓樓市重返正常市場機制，而且‘減辣’不費政府一分一毫，反或帶來更多稅收。”陳永杰說。