探究產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛的法律問題

李烜濎

上海永業(yè)福高置業(yè)發(fā)展有限公司

一、產(chǎn)權(quán)式商鋪的相關(guān)法理探討

(一)產(chǎn)權(quán)式商鋪的相關(guān)概念

產(chǎn)權(quán)式商鋪是由房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)的建設(shè)項(xiàng)目，將大型開放式商場(chǎng)劃分為若干產(chǎn)權(quán)，并出售給不同的投資者。投資者們?cè)讷@得產(chǎn)權(quán)后不需要獨(dú)自進(jìn)行經(jīng)營或出租，主要通過租賃、委托等方式，由開發(fā)商或第三方經(jīng)營機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)商鋪的經(jīng)營管理。根據(jù)合同約定，投資者后期會(huì)獲得對(duì)應(yīng)的投資收益，開發(fā)商或經(jīng)營機(jī)構(gòu)則具有對(duì)商鋪的經(jīng)營權(quán)。這樣一來，不同的利益主體不僅能夠獲得自身想要的利益，同時(shí)也能夠最大的單獨(dú)上發(fā)揮商鋪的作用。

(二)產(chǎn)權(quán)式商鋪的性質(zhì)

開放商將大型商場(chǎng)分為若干產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出售以后，有效降低了商場(chǎng)投資門檻，可以吸引更多投資者，不僅有助于分散風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商也可以迅速回收成本，緩解了開發(fā)商的資金投入壓力，此種狀況下也能夠吸引更多的企業(yè)來建設(shè)大型商場(chǎng)，對(duì)于整個(gè)城市的大型商場(chǎng)發(fā)展來講是十分有利的。經(jīng)營企業(yè)通過委托或租賃的方式獲得商鋪的使用權(quán)后，其需要投入的運(yùn)營成本也能夠得到有效降低。不過因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式商鋪所構(gòu)成的商場(chǎng)有許多投資產(chǎn)，這就導(dǎo)致了商城中產(chǎn)權(quán)比較分散，在這樣的情況下投資者的利益很容易受到侵害，不利于商城可持續(xù)發(fā)展。此種狀況下，為了最大程度上推動(dòng)商城的發(fā)展，相關(guān)負(fù)責(zé)人便需要統(tǒng)籌商城的各個(gè)利益方，在綜合明確相關(guān)產(chǎn)權(quán)、風(fēng)險(xiǎn)、利益等內(nèi)容的基礎(chǔ)上推動(dòng)商城整體的發(fā)展。

(三)產(chǎn)權(quán)式商鋪主要涉及的合同法律關(guān)系

雖然在我國目前的法律體系中還沒有對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)行明確規(guī)定，不過商鋪?zhàn)鳛椴粍?dòng)產(chǎn)在開發(fā)的過程中，仍然需要經(jīng)過相關(guān)行政機(jī)構(gòu)的審批，符合我國相關(guān)法律法規(guī)，由此，在得到法律相關(guān)許可證件之后，才能夠正常的進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。產(chǎn)權(quán)式商鋪的標(biāo)的具有適法性，根據(jù)意思自治原則，在民事活動(dòng)中各方當(dāng)事人在達(dá)成一致后確定民事行為生效，針對(duì)交易商鋪行政機(jī)關(guān)需要負(fù)責(zé)征收相應(yīng)稅費(fèi)，并予以不動(dòng)產(chǎn)登記公示。產(chǎn)權(quán)式商鋪所涉及的法律關(guān)系十分發(fā)展，特別是合同法律關(guān)系。在商鋪的買賣、轉(zhuǎn)讓包括經(jīng)營中，合同糾紛所涉及的法律關(guān)系，包括了商鋪買賣的買賣合同法律關(guān)系以及租賃合同法律關(guān)系，產(chǎn)權(quán)式商鋪除了以上關(guān)系外，還會(huì)涉及委托合同以及擔(dān)保合同等法律關(guān)系。對(duì)于不同類別的法律關(guān)系，實(shí)際的處理方式也會(huì)存有不同，這便要求相關(guān)負(fù)責(zé)人需針對(duì)性分析、經(jīng)營，盡可能的維護(hù)好各類法律關(guān)系，避免因?yàn)橛|犯法律等引起各種糾紛，影響正常的生產(chǎn)經(jīng)營。

二、產(chǎn)權(quán)式商鋪法律糾紛的現(xiàn)狀分析

(一)產(chǎn)權(quán)式商鋪法律糾紛逐年上升且裁判差異較大

因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式商鋪具有運(yùn)營統(tǒng)一、產(chǎn)權(quán)分散、構(gòu)造完整等特點(diǎn)，權(quán)利人對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪的可控性非常低，商鋪的租賃、經(jīng)營、管理等對(duì)經(jīng)營企業(yè)的依賴性較大，所以投資者需要面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)在商場(chǎng)施工建設(shè)中，開發(fā)商需要承擔(dān)施工進(jìn)度、施工質(zhì)量竣工驗(yàn)收等各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)，且這些風(fēng)險(xiǎn)的控制手段較少、出現(xiàn)的概率也是較大的，這便要求開發(fā)商需要在其中投入較大的資金；而經(jīng)營企業(yè)則需要面臨違約風(fēng)險(xiǎn)以及因經(jīng)營不善導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。在各類風(fēng)險(xiǎn)的影響下，各商鋪投資者的利益無法得到有效保障，再加上投資者無法對(duì)商鋪進(jìn)行回收進(jìn)行獨(dú)立經(jīng)營，在這樣的情況下就會(huì)產(chǎn)生許多糾紛問題，在這樣的情況下，我國因產(chǎn)權(quán)式商鋪所產(chǎn)生的法律糾紛逐年呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，且不同地區(qū)對(duì)該類法律糾紛的裁判存在較大差異，產(chǎn)權(quán)式商鋪領(lǐng)域中存在的矛盾愈發(fā)尖銳。此種狀況下，針對(duì)不同類別的糾紛狀況進(jìn)行分類處理，找出其中的特征并針對(duì)性解決便成為司法機(jī)構(gòu)提高司法處理效率、優(yōu)化產(chǎn)權(quán)式商鋪法律糾紛案件質(zhì)量的重要處理手段。

(二)產(chǎn)權(quán)式商鋪法律糾紛的主要特征

產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛類型多樣，涉及到民事、刑事、行政等各個(gè)方面，其中民事糾紛最為典型，占所有糾紛案件的95%以上。關(guān)于產(chǎn)權(quán)式商鋪法律糾紛中的民事案件，主要集中在合同糾紛上，行政案件主要集中在行政登記階段，而刑事案件多表現(xiàn)為代理運(yùn)營機(jī)構(gòu)非法吸收存款。由此可看出，產(chǎn)權(quán)式商鋪法律糾紛問題是非常復(fù)雜的，單一的法律條例難以對(duì)其進(jìn)行有效規(guī)范，因此構(gòu)建一個(gè)完善的針對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪法律糾紛的法律體系是非常重要的。只有這樣，才能夠用體系來指導(dǎo)實(shí)踐，將現(xiàn)實(shí)當(dāng)中出現(xiàn)的各類問題進(jìn)行類別劃分，之后針對(duì)性的進(jìn)行問題處理，確保糾紛處理的高質(zhì)高量。

三、產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛產(chǎn)生的主要原因

(一)市場(chǎng)環(huán)境不成熟

產(chǎn)權(quán)式商鋪起源于國外產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展，在我國的發(fā)展時(shí)間比較短，還不具備扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)、文化基礎(chǔ)。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平不斷提升的背景下，人們的資金越來越充足，許多人開始將富余資金用于投資、理財(cái)，由此，產(chǎn)權(quán)式商鋪便開始在大范圍內(nèi)發(fā)展起來。相比而言不動(dòng)產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)較小，而產(chǎn)權(quán)式商鋪與傳統(tǒng)商鋪相比風(fēng)險(xiǎn)各小、投資更少，正好可以滿足廣大投資者的需求，這也匹配了當(dāng)下的整體發(fā)展背景、投資需求，不過我國在發(fā)展產(chǎn)權(quán)式商鋪的過程中，目前仍然借鑒的是國外成功經(jīng)驗(yàn)，國內(nèi)對(duì)其的研究較淺，在對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)行投資的過程中具有一定的盲目性，缺乏一個(gè)成熟的市場(chǎng)環(huán)境，所以在投資的過程中產(chǎn)生糾紛的概率較大。由此便需要具體問題具體分析，在進(jìn)一步優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境各項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上為產(chǎn)權(quán)式商鋪營造出較佳的發(fā)展氛圍，減少一些因各類環(huán)境因素而造成的糾紛問題的出現(xiàn)。

(二)運(yùn)營方式不規(guī)范

產(chǎn)權(quán)式商鋪的不規(guī)范運(yùn)營方式主要分為兩種，分別是返本銷售和售后包租。返本銷售表示投資者在支付商鋪買賣款項(xiàng)后，開發(fā)商承諾在規(guī)定期限內(nèi)返還款項(xiàng)并為投資者提供一定收益，以一種近乎“零成本”的方式吸引消費(fèi)者，從此種模式來看，消費(fèi)者的成本支出很少，且能夠獲取商鋪的經(jīng)營權(quán)，由此是比較利于消費(fèi)者一方的。國內(nèi)許多學(xué)者認(rèn)為，這種銷售模式是一種非法吸收公眾存款的行為，不具備法律保護(hù)效應(yīng)，因此當(dāng)下也出現(xiàn)了關(guān)于此種模式、所涉相關(guān)主體的一些糾紛案件。售后包租表示開發(fā)商向投資者提出承諾，投資者在購買商鋪后有開發(fā)商代為承擔(dān)商鋪的租賃責(zé)任，該方法是產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)罨镜囊环N經(jīng)營方式。這種經(jīng)營方式對(duì)投資者來說前期所面臨的風(fēng)險(xiǎn)較低，且資金回收時(shí)間短，但是在具體操作過程中很容易受經(jīng)營不善、開發(fā)商信譽(yù)等問題影響，在這樣的情況下會(huì)對(duì)投資者的利用造成損害，因此在《商品房銷售管理辦法》第11條明令禁止以售后包租這一運(yùn)營行為。由此能夠發(fā)現(xiàn)，不規(guī)范的經(jīng)營模式雖然對(duì)于不同的主體利益方來講是比較有利的，但是起本質(zhì)上不屬于市場(chǎng)發(fā)展成果，甚至是一種違背市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的行為，因此起也被列作不規(guī)范的經(jīng)營方式。

(三)回報(bào)宣傳不真實(shí)

產(chǎn)權(quán)式商鋪在發(fā)生的過程中，開發(fā)商為了吸引更多消費(fèi)者，會(huì)故意提高商鋪的收益率強(qiáng)調(diào)宣傳效果，不過，其本質(zhì)上僅僅是屬于一種宣傳手段，目的是為了吸引消費(fèi)者，至于最終的效果如何并未給予直接明確。比如在實(shí)際操作過程中，許多開發(fā)商都無法兌現(xiàn)自己的承諾，在商鋪成功出售后就會(huì)想辦法抽身，將責(zé)任推給第三方經(jīng)營機(jī)構(gòu)，在這樣的情況下可能會(huì)引起三方糾紛。此種狀況下，獲益的僅僅是開發(fā)商，第三方經(jīng)營機(jī)構(gòu)及消費(fèi)者均處于利益被侵犯的狀態(tài)。這便要求在進(jìn)行宣傳的時(shí)候要盡可能的明確回報(bào)率，讓消費(fèi)者能夠真實(shí)的了解商鋪的運(yùn)營情況，之后才能夠更準(zhǔn)確的判斷對(duì)應(yīng)的商鋪是否符合自身的投資需求。

(四)統(tǒng)一經(jīng)營不完善

商鋪與住宅相比，其價(jià)值不僅限于自由范圍的使用，更多是通過經(jīng)營管理的方式創(chuàng)造更高價(jià)值，因此對(duì)商鋪的后續(xù)經(jīng)營，是影響其價(jià)值提升的關(guān)鍵。不過由于產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)權(quán)分散程度較高，其中會(huì)涉及到大量投資者的利益，想要對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一管理有非常大的難度，在統(tǒng)一經(jīng)營不善的情況下很容易引起法律糾紛。由此，采用哪一種經(jīng)營方式，是否將各個(gè)商鋪統(tǒng)一管理起來，具體的管理措施如何等等，都需要相關(guān)主體方提前進(jìn)行規(guī)劃，這樣才能夠更好的確定出管理的方式，盡可能的保證現(xiàn)實(shí)的發(fā)展走向符合既定的方案。

四、產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛的防范與化解

(一)提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻

產(chǎn)權(quán)式商鋪在發(fā)展的過程中，開發(fā)商長期占據(jù)有力地位，對(duì)商場(chǎng)的開發(fā)、運(yùn)營起到了決定性作用，這樣一來，其便可能在其中設(shè)置某些隱性的規(guī)矩和門檻，由此便導(dǎo)致很多消費(fèi)者無法參與到其中。由于商鋪買賣、租賃交易金額巨大，直接影響社會(huì)、民生，在現(xiàn)實(shí)中還存在開發(fā)商資金鏈斷裂、惡意破產(chǎn)等問題，甚至還出現(xiàn)了許多爛尾樓盤，極大損害了投資者的利益，對(duì)于投資者來講無疑是失敗的投資。出于對(duì)投資者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的目的，我國針對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪除了需要建立相關(guān)行業(yè)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮行政部門的責(zé)任，建立行業(yè)轉(zhuǎn)入制度，通過提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻的方式，進(jìn)一步避免不良開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)秩序的影響。比如針對(duì)有計(jì)劃投資產(chǎn)權(quán)式商鋪的開發(fā)商，在進(jìn)行行政審批之前需要著重對(duì)開發(fā)商的行業(yè)資格、資質(zhì)、資金以及信譽(yù)等情況進(jìn)行調(diào)查，從根源上規(guī)避產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)在有法律保護(hù)的時(shí)候，相關(guān)主體方在開展活動(dòng)時(shí)也會(huì)更有約束和底線，這對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)活動(dòng)行為來講有著重要效用。

(二)明確合同擔(dān)保機(jī)制

由于產(chǎn)權(quán)式商鋪存在運(yùn)營統(tǒng)一、構(gòu)造完整等特點(diǎn)，投資者對(duì)第三方經(jīng)營企業(yè)、開發(fā)商有很強(qiáng)的依賴性，所以經(jīng)營企業(yè)與開發(fā)商的履約意識(shí)是非常重要的，只有當(dāng)兩方能夠按照合同條文，正常履行自身義務(wù)，才能夠保證整個(gè)運(yùn)營活動(dòng)的合法合規(guī)。而一旦出現(xiàn)開發(fā)商、經(jīng)營企業(yè)不遵守承諾，利用法律漏洞逃避責(zé)任等，必然會(huì)對(duì)投資者的利益造成影響。所以針對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資，建立明確的合同擔(dān)保機(jī)制是非常重要的，來用機(jī)制規(guī)范相關(guān)活動(dòng)的開展，避免出現(xiàn)更大的風(fēng)險(xiǎn)。比如投資者在與開發(fā)商簽訂合同的時(shí)候，合同雙方都應(yīng)當(dāng)具備擔(dān)保人，并要求擔(dān)保人在合同落款處簽字蓋章。特別是對(duì)開發(fā)商來說，必須與第三方擔(dān)保企業(yè)展開合作，通過這種方式進(jìn)一步規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能夠減少后續(xù)很多問題的出現(xiàn)。

(三)規(guī)范運(yùn)營方式

產(chǎn)權(quán)式商鋪模式中的返本銷售、售后包租兩大不規(guī)范經(jīng)營方式，尤其是返本銷售經(jīng)營方式具有一定非法吸收公眾存款的特征，因此為了維護(hù)合理的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，最高人民法院將具備真實(shí)銷售目的的返本銷售、售后包租列為非法吸收公眾存款的行為，并采取相應(yīng)的處理方式。進(jìn)一步對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪的運(yùn)營方式進(jìn)行規(guī)范，應(yīng)當(dāng)從返本銷售與售后包租兩個(gè)方面入手，進(jìn)一步對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪模式下兩種違規(guī)經(jīng)營方式進(jìn)行控制，盡快明確變相返本銷售的情形，嚴(yán)格規(guī)范具有房產(chǎn)銷售目的的前提，在情節(jié)嚴(yán)重時(shí)可以將兩種運(yùn)營行為認(rèn)定為非法吸收公眾存款。針對(duì)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行的售后包租行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)予以禁止，產(chǎn)權(quán)式商鋪運(yùn)營的統(tǒng)一性并不是意味著需要采取售后包租的方式，而是需要由投資者自行委托專業(yè)經(jīng)營企業(yè)對(duì)商鋪進(jìn)行管理。

(四)明確產(chǎn)權(quán)式商鋪的權(quán)利屬性

產(chǎn)權(quán)式商鋪的權(quán)利屬性，從理論上講可以分為物權(quán)、證券權(quán)利以及債權(quán)的爭(zhēng)論，不同的爭(zhēng)論主要觀點(diǎn)不同。其中，針對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪的權(quán)利屬性進(jìn)行明確，首先需要對(duì)建筑物的所有權(quán)進(jìn)行區(qū)分。同時(shí)產(chǎn)權(quán)式商鋪的劃分方式、運(yùn)營模式很容易導(dǎo)致投資者之間存在諸多權(quán)利、義務(wù)的沖突，為了充分協(xié)調(diào)各投資者權(quán)益能夠通過合同設(shè)置權(quán)利義務(wù)，為行使地役權(quán)供不動(dòng)產(chǎn)使用便利，在一定程度上需要對(duì)商鋪所有權(quán)的部分權(quán)能進(jìn)行限制。其次是共有權(quán)，各共有人對(duì)共有物按份額，享有所有權(quán)、分享共有物權(quán)利并對(duì)相關(guān)義務(wù)進(jìn)行分擔(dān)，規(guī)定共有權(quán)可依法對(duì)自己權(quán)屬財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理。

(五)加強(qiáng)行政執(zhí)法監(jiān)督

由于產(chǎn)權(quán)式商鋪在我國發(fā)展時(shí)間尚短，我國針對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪還沒有建立完善的法律體系，導(dǎo)致對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪的行政監(jiān)管力度較差，所以還需要進(jìn)一步對(duì)相關(guān)部門的監(jiān)督職能、責(zé)任進(jìn)行明確。尤其是需要對(duì)行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督責(zé)任進(jìn)行明確，避免在產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)、投資和經(jīng)營的過程中出現(xiàn)大片盲區(qū)。同時(shí)針對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪法律糾紛問題，還應(yīng)當(dāng)建立糾紛預(yù)防機(jī)制，及時(shí)對(duì)存在較高商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的行為進(jìn)行提示，在法律層面避免開發(fā)商存在誤導(dǎo)性宣傳的行為，避免在發(fā)生矛盾糾紛的情況下對(duì)社會(huì)穩(wěn)定造成影響。由此，才能夠更好的用規(guī)則去規(guī)范各類行為，減少相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

(六)設(shè)置投資者退出機(jī)制

產(chǎn)權(quán)式商鋪發(fā)展過程中，商鋪屬于投資者的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，所以其有權(quán)對(duì)商鋪進(jìn)行處理。盡管商場(chǎng)是一個(gè)完整的整體，但是商鋪在買賣的過程中不會(huì)對(duì)商場(chǎng)的正常秩序造成影響，所以應(yīng)當(dāng)向投資者提供相應(yīng)的商鋪處置權(quán)。產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛橐环N新型投資方式，在商場(chǎng)運(yùn)營狀態(tài)良好、收益平穩(wěn)的情況下，投資者可以自由對(duì)商鋪進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。雖然投資通常會(huì)伴隨一定風(fēng)險(xiǎn)，但是產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)來自于開發(fā)商與經(jīng)營者，很少會(huì)受到社會(huì)、文化等外部風(fēng)險(xiǎn)干擾，因此投資中所存在的風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)當(dāng)全部由投資者承擔(dān)，因此針對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪這一投資模式建立相應(yīng)的退出機(jī)制是非常重要的。比如可以在法律層面規(guī)定，因開發(fā)商不誠信、經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營不善所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，投資者可以不需要承擔(dān)開發(fā)商、經(jīng)營企業(yè)的責(zé)任，這就可以進(jìn)一步保障投資者的權(quán)益，同時(shí)可以保證開發(fā)商在開發(fā)產(chǎn)權(quán)式商鋪的過程中，商鋪對(duì)投資者有更大的吸引力。

五、結(jié)論

綜上所述，產(chǎn)權(quán)式商鋪實(shí)質(zhì)上屬于一種新型投資模式，主要存在投資者、開發(fā)商和第三方經(jīng)營企業(yè)三大主體。由于該模式在我國發(fā)展時(shí)間尚短，目前仍然缺乏完善的法律體系支撐，所以在發(fā)展過程中經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生法律糾紛。針對(duì)這一問題，我國針對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪需要盡快立法，建立完善的法律體系，對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪中的法律糾紛進(jìn)行細(xì)分，做好相關(guān)糾紛問題的預(yù)防和處理工作，為維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定創(chuàng)造良好的條件。