有關(guān)國有土地上房屋征收補(bǔ)償價(jià)值評估的探討

丁梅

湖北省荊州市房屋征收補(bǔ)償與住房保障中心

一、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償概述、理論基礎(chǔ)及現(xiàn)實(shí)意義

(一)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償概述

1.國有土地上房屋征收

“房屋征收”是我國特有的制度，是國家在公共利益層面上的體現(xiàn)，依法將集體所有土地資源轉(zhuǎn)為國家所有，并給予個(gè)人一定賠償?shù)男袨?。基于我國的土地制度，房屋征收的過程也是代表著房屋本身與所占土地所有權(quán)的征收。所以說，國有土地上房屋征收涉及到兩種產(chǎn)權(quán)的消失，是一個(gè)復(fù)雜的過程。

2.國有土地上房屋征收補(bǔ)償

房屋征收歸屬于行政主體，而且是一種會(huì)影響資產(chǎn)變動(dòng)的個(gè)人行為，所以，在合理的房屋征收補(bǔ)償上，房屋被征收者理應(yīng)收到政府賠償。補(bǔ)償安置是房屋征收全過程的重點(diǎn)。在這一點(diǎn)上，市政府既要面對補(bǔ)償安置問題，同時(shí)也是面對著重要的社會(huì)民生問題，處理安置好這類問題意義重大，就是人民公仆角色最好的體現(xiàn)，也是提升政府公信力、可信度的關(guān)鍵。這決定了相關(guān)補(bǔ)償行為主體等法律法規(guī)的重要性和不可或缺性。

(二)理論基礎(chǔ)

博弈論是個(gè)人行為專用工具方面的先行者。關(guān)于制度變遷主體制度變遷等方面的內(nèi)容都能夠看作是各參加主體的博奕。所以來說，將制度變遷基礎(chǔ)理論與博弈論緊密結(jié)合的科學(xué)研究，是合理的，也是科學(xué)的。

(三)國有土地上房屋征收補(bǔ)償價(jià)值評估的現(xiàn)實(shí)意義

根據(jù)在國有土地上的房屋開展征繳或是賠償，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)使用價(jià)值效益分析，可以確立應(yīng)用房屋的全部產(chǎn)權(quán)人以及其他產(chǎn)權(quán)人的關(guān)聯(lián)，確保房屋使用人的一切合法權(quán)利，使其不會(huì)受到重要影響。首先要將相應(yīng)的房屋征收補(bǔ)償計(jì)劃方案進(jìn)行公示并獲得群眾認(rèn)同，隨后才開始進(jìn)行下一步的房屋征收補(bǔ)償款項(xiàng)的具體發(fā)放工作。想要先確定一個(gè)基礎(chǔ)的補(bǔ)償目標(biāo)金額，那么前期有效地針對被征收房屋進(jìn)行一系列的信息調(diào)查就必不可少。由此一來，高效、到位的價(jià)值評估工作十分重要，可以保證國有土地上房屋征收補(bǔ)償額度的真正合理合法，并進(jìn)行開展公示公告，可以使產(chǎn)權(quán)人清晰了解每幢房屋的賠償花費(fèi)，有效避免了貪污受賄等情況的發(fā)生。

二、在我國國有土地上房屋征收補(bǔ)償價(jià)值評估存在的問題

(一)房屋征收補(bǔ)償范疇存在漏洞

目前我國房屋征收補(bǔ)償范圍存在的漏洞主要概括為以下兩點(diǎn)，下面對其進(jìn)行詳細(xì)敘述：

首先，被征收房屋的居民被動(dòng)性較大，一定程度上影響城市房屋征收工作的進(jìn)行。這主要與城市征收范圍的條件有關(guān)，部分被征收的房屋地理位置好，位于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地帶，且各類市政設(shè)施配套都較為齊全，交通出行也很方便。政府在一方面注重征收地質(zhì)量卻忽略了被征收房屋居民的自身想法，居民對所提出的安置補(bǔ)償方式不滿意，因此出現(xiàn)一些不利于發(fā)展的情況。

另外，對被征收房屋居民的安置問題處理不當(dāng)。在改造及擴(kuò)建的工程中，政府對被征收房屋居民通常實(shí)行異地安置，但進(jìn)行異地房屋安置過程中，居民并沒有自己選擇的權(quán)利，因此存在很多居民安置住房不合理，安置住房可選擇性少的情況。從而導(dǎo)致被安置居民產(chǎn)生抵觸情緒，影響工作進(jìn)程。

(二)征收評估范疇的內(nèi)容欠缺

《條例》中補(bǔ)償?shù)闹饕獌?nèi)容包含被征城市房子的使用價(jià)值、因征收而產(chǎn)生的拆遷之費(fèi)、臨時(shí)性按置的補(bǔ)助金用、停工停業(yè)的損失花費(fèi)和別的補(bǔ)助與獎(jiǎng)賞額度。同時(shí)，被征收人得到補(bǔ)償屬于個(gè)人行為，他們的日常穩(wěn)定生活秩序被打亂，優(yōu)良的鄰里和睦被改變，這會(huì)導(dǎo)致社會(huì)發(fā)展的成本、精神的損失和學(xué)生就業(yè)的經(jīng)濟(jì)成本等各層面對應(yīng)的提升。

次之，一般被征收人不會(huì)在評估明確后就能立即拿到自己的征收賠償賬款，而是會(huì)在決策公示之日之后再過一段時(shí)間才會(huì)收到補(bǔ)償款項(xiàng)。關(guān)于這個(gè)方面，我們可以參考西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于要求和提供的基本概念，即要求指顧客在一定階段內(nèi)，以一定的價(jià)格水平想要且可以選購的商品總數(shù)；經(jīng)營者在一定階段內(nèi)，以一定的價(jià)格水平可以給予售賣的商品總數(shù)。那么在這段時(shí)間中間，各種商品供給與需求會(huì)產(chǎn)生變化，意味著被征房子也很可能會(huì)隨之產(chǎn)生價(jià)值變化，尤其在二手房市場當(dāng)中，被征房子也會(huì)形成一個(gè)升值，進(jìn)而使得被征收人所獲賠償款與市場價(jià)格并不在同一標(biāo)準(zhǔn)。另外，根據(jù)亞當(dāng)斯密的理論，當(dāng)一個(gè)人在做一件事，他會(huì)想盡方式方法來印證自己所獲酬勞的合理性。結(jié)果就是對其將來生活生產(chǎn)制造的主動(dòng)性造成最直接的功效與影響。同樣，這樣的理論在被征收人的房屋被進(jìn)行征收時(shí)同樣存在。這樣一來，當(dāng)被征收人得到賠償款時(shí)，假如不能付款購房的錢或保持原來生活的，或從豎向視角，意識到一些不科學(xué)影響時(shí)，一定的遏制個(gè)人行為，很有可能會(huì)被房屋被征收人所采取，他們一旦真的進(jìn)行了遏制個(gè)人行為，接下來就又會(huì)導(dǎo)致整個(gè)征收工作的進(jìn)程被擾亂而放緩速度，所以說，想要成功順利地完成房屋征收工作而進(jìn)行接下來的工程，充分保證房屋被征收人的居住問題，就要盡職盡責(zé)，盡一切可能保證房屋征收賠償?shù)暮侠砼c公正。最后，充分考慮房屋所有權(quán)人或房屋使用權(quán)人對房子的占據(jù)原是一種權(quán)益投資，則房屋所有權(quán)人對房屋所有權(quán)或是房屋使用權(quán)人對房子及土地資源的所有權(quán)是終將造成期權(quán)的。除了應(yīng)涉及其價(jià)值時(shí)段的市場價(jià)值外，被征收的房屋的未來期權(quán)利益價(jià)值也要考慮到。這樣就可以根據(jù)實(shí)體期權(quán)的有關(guān)基礎(chǔ)理論來作為參考，幫助了解被征收人在迫不得已缺失了房屋所有權(quán)或房屋使用權(quán)和土地使用權(quán)證之后，與之相對應(yīng)的將來財(cái)產(chǎn)權(quán)利利益這一期權(quán)價(jià)值。

(三)土地征收補(bǔ)償價(jià)值評估基準(zhǔn)偏低

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也就是說在明確補(bǔ)償?shù)脑u估范疇后，再依據(jù)各類補(bǔ)償內(nèi)容開展明確。根據(jù)我國現(xiàn)發(fā)展情況來說，我國對征收土地的補(bǔ)償是按照該土地原用途分配，對于國有土地在征收時(shí)，征收評估價(jià)值的基準(zhǔn)偏低。例如一些被征土地的安置的費(fèi)用或搬遷補(bǔ)助費(fèi)用來說，補(bǔ)償價(jià)值評估基線均呈現(xiàn)出低于市場價(jià)值的現(xiàn)象。另外，國有土地征收時(shí)，參考標(biāo)準(zhǔn)與被征收耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相同，這就在一定程度上降低了土地征收補(bǔ)償價(jià)值評估基準(zhǔn)，剝奪了國有土地多樣化利用的可能性，在實(shí)踐中貶低了國有土地所有權(quán)的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)引起政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)的重視，并及時(shí)做出改變。

(四)國有土地上房屋征收補(bǔ)償價(jià)值有待提高

而除了房屋征收系統(tǒng)上的漏洞之外，還有一個(gè)亟待解決的現(xiàn)實(shí)問題就是關(guān)于補(bǔ)償評估價(jià)值較低的問題。房屋征收補(bǔ)償評估價(jià)值較低直接影響的是房屋產(chǎn)權(quán)人的利益，當(dāng)自身利益受到損失，對生活方面產(chǎn)生的變化暫且不說，更嚴(yán)重的是，這會(huì)很容易激起房屋產(chǎn)權(quán)人與評估企業(yè)之間的激烈矛盾，并導(dǎo)致或大或小，不可預(yù)估的社會(huì)負(fù)面影響。雖然按照相關(guān)的政策與規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)人是可以針對房屋征收補(bǔ)償價(jià)值提出訴訟的，來要求房屋征收補(bǔ)償計(jì)劃方案的合理修改。但是通常這樣的申請也十分漫長，在等待的漫長過程中房屋產(chǎn)權(quán)人的日常生活也會(huì)受到很大影響，還對國有土地出讓上房屋征收補(bǔ)償工作中導(dǎo)致了比較嚴(yán)重阻攔。

(五)征收評估機(jī)構(gòu)的擇優(yōu)問題

在已出臺使用的《條例》中，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的選定可以由被征收人協(xié)商、多數(shù)決定，以及任意選定等方法，具體的就要參照各地方地方政策。以江西南昌的地鐵一號線工程舉例，南昌市當(dāng)時(shí)在該工程上采用了被征收人先行協(xié)商；再由每個(gè)被征收人以書面形式提交自己的二至三個(gè)選擇機(jī)構(gòu)，并以此構(gòu)成一定的票選形式，從中產(chǎn)生出被選擇率最高的機(jī)構(gòu)；而如果以上方法都難以實(shí)現(xiàn)的話，那就由政府有關(guān)部門組織開展搖號申請或抽簽等方式。同樣，在舉辦抽簽會(huì)時(shí)被征收人也可以到場參與，前提是需要有身份證件或戶口本等證件原件來遞交相關(guān)的書面申請報(bào)告，而且在申請通過之后，抽簽會(huì)舉辦的當(dāng)天進(jìn)場時(shí)仍需進(jìn)行第二次身份查驗(yàn)方可進(jìn)入。除此之外，也并不是全部符合標(biāo)準(zhǔn)的估價(jià)機(jī)構(gòu)都可以參與抽簽。諸多的這種情形已與《條例》中有關(guān)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)由被征收人隨意選定，與此同時(shí)應(yīng)該有廣大群眾（尤其是被征收被告方）普遍參加的相應(yīng)要求有悖之。

(六)專業(yè)評估人員儲備不足

在我國土地征收補(bǔ)償這項(xiàng)工作體系中，相應(yīng)的專業(yè)評估人員儲備不足，達(dá)不到工程所需人員數(shù)目要求，因此嚴(yán)重阻礙房屋征收補(bǔ)償價(jià)值評估工作的開展，也會(huì)使房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評估不準(zhǔn)確。這主要與我國政策制度有關(guān)，目前，我國缺乏在房屋征收領(lǐng)域相關(guān)人才的培養(yǎng)機(jī)制，還未意識到專業(yè)評估人員的重要性，缺乏相關(guān)鼓勵(lì)政策以及培訓(xùn)機(jī)制。此外，與此方面相關(guān)工作人員的自身想法有關(guān)，認(rèn)為完成征收是硬指標(biāo)，學(xué)習(xí)更加專業(yè)的知識是軟任務(wù)。大多數(shù)滿足現(xiàn)狀，很少有人開拓創(chuàng)新做一些錦上添花的事。因此導(dǎo)致土地征收領(lǐng)域一直缺乏專業(yè)人員儲備，難以引進(jìn)人才，使得發(fā)展止步不前，房屋征收補(bǔ)償難以不斷發(fā)展。

四、做好在我國國有土地上房屋征收補(bǔ)償價(jià)值評估的建議

(一)嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行征收補(bǔ)償價(jià)值評估工作

為更好地貫徹落實(shí)國有土地上房屋征收工作中，做好價(jià)值評估，務(wù)必嚴(yán)格按照《國有土地上房屋征收評定方法》（國家住建部〔2011〕77 號，等有關(guān)政策法規(guī)規(guī)章制度的要求開展價(jià)值評估。依法建立科學(xué)合理、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的城市房屋征收工作環(huán)境，政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)要綜合考慮所在地物價(jià)水平和房價(jià)水平，科學(xué)審定房產(chǎn)評估結(jié)果，充分的考慮被征收居民的合法利益、應(yīng)得利益，制定科學(xué)合理的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。此外，要進(jìn)一步以法律規(guī)范征收行為，本著自愿原則進(jìn)行房屋征收工作，嚴(yán)格禁止暴力征繳的行為表現(xiàn)的存有。激勵(lì)地區(qū)自主創(chuàng)新房屋征收補(bǔ)償價(jià)值評估思路、評定實(shí)際方式等，那樣才能夠真正有助于公平合理地做好價(jià)值評估工作中。

(二)確立征收補(bǔ)償價(jià)值評估的內(nèi)涵

補(bǔ)償價(jià)值評估有別于征繳定價(jià)，不但包括被征房子、相近房產(chǎn)或產(chǎn)權(quán)年限替換房子的價(jià)值評估，還包括建筑裝修、地面上附屬物、停工暫停營業(yè)損失賠償?shù)葍?nèi)容。換句話說，不僅僅是協(xié)商或已采用協(xié)商方法明確的房屋征收補(bǔ)償相關(guān)內(nèi)容，而且有關(guān)的其他相應(yīng)補(bǔ)償款項(xiàng)也是以評定方法為準(zhǔn)，且被征房子的補(bǔ)償價(jià)值包含面還是較為廣泛的，包括被征實(shí)體的使用價(jià)值，和其他像支配權(quán)、權(quán)益和盈利之類的價(jià)值?；蛘邠Q句話說，除規(guī)章所明文規(guī)定的賠償內(nèi)容外，還應(yīng)包含被征繳人對住房以及土地資源將來發(fā)展權(quán)的盈利價(jià)值等等。

(三)大力加強(qiáng)房屋征收的宣傳力度

想要房屋征收補(bǔ)償工作順利進(jìn)行、發(fā)展，全社會(huì)的普遍共識與共同努力同樣十分重要，換而言之，就是一定要加強(qiáng)有關(guān)房屋征收工作的宣傳普及，否則很容易與征繳企業(yè)出現(xiàn)矛盾，不但會(huì)對房屋征收工作、市政規(guī)劃工作造成阻礙，而且還會(huì)影響城市和諧社會(huì)的建設(shè)。應(yīng)對與這種情況，政府及相關(guān)部門要加大城市房屋征收工作的宣傳力度，對房屋居民進(jìn)行思想上的引導(dǎo)，為城市房屋征收工作的開展?fàn)I造一個(gè)良好的工作氛圍，使其認(rèn)識到房屋征收工作的意義，了解房屋征收工作為城市建設(shè)、居民生活、國家發(fā)展帶來的好處。相關(guān)部門可專門組建宣傳隊(duì)伍，對居民進(jìn)行集體宣講，從政策、人民生活、國家發(fā)展建設(shè)等方面進(jìn)行深入分析，讓房屋征收工作得到居民們的理解，讓房屋征收政策深入人心，人人自愿參與到房屋征收工作中。

(四)建立待征收國有土地上房屋詳細(xì)信息數(shù)據(jù)庫

信息化管理時(shí)代特征下，將信息科技融進(jìn)國有土地上房屋征收補(bǔ)償及賠償及價(jià)值評估工作上有益于更好地完成習(xí)慣性工作中的條理化。尤其是每人必備相對急缺的情形下，不斷完善國有土地上房屋征收補(bǔ)償工作中數(shù)據(jù)庫的實(shí)際意義就更為至關(guān)重要了。國有土地上待征收房屋數(shù)據(jù)庫的創(chuàng)建在本質(zhì)上是創(chuàng)建一種高效的運(yùn)行體制，將待征收房屋的詳細(xì)信息內(nèi)容提早鍵入到數(shù)據(jù)庫當(dāng)中，可以更好地協(xié)助有關(guān)管理人員依據(jù)有關(guān)現(xiàn)行政策精確定義待征收房屋目標(biāo)，更好地掌握辦公環(huán)境，征繳工作中更具備目的性，防止盲目跟風(fēng)征繳產(chǎn)生的負(fù)面影響，節(jié)省社會(huì)資源。針對數(shù)據(jù)庫的創(chuàng)建，一方面將房子小區(qū)業(yè)主的詳細(xì)資料鍵入數(shù)據(jù)庫中，另一方面將房子的價(jià)值評估結(jié)果創(chuàng)建進(jìn)數(shù)據(jù)庫，與此同時(shí)也需要將待征收房屋的所在位置、周圍環(huán)境等詳細(xì)資料開展相對應(yīng)的備注名稱。

(五)提高征收補(bǔ)償價(jià)值評估的質(zhì)量

對于房屋征收補(bǔ)償價(jià)值的評定，務(wù)必追求更加精確精準(zhǔn)的定位。第一，就是要充分考慮到被征房子、土地資源自身以及所具有的股指期貨價(jià)值，以及被征收人因房子被迫征收而造成的日常生活上的損失價(jià)值等等。其次，明確被征房屋產(chǎn)權(quán)，理順房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)權(quán)年限狀況。再者，有效明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房子征收決策公示之日至被征收人得到征收賠償款之日期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)造成升值的狀況，還應(yīng)給與被征收人以附加賠償。最終，確立估價(jià)目標(biāo)狀況。實(shí)體狀況應(yīng)一致要求為某一時(shí)點(diǎn)下所包括的主要內(nèi)容；區(qū)位優(yōu)勢狀況不該是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的具體狀況，而應(yīng)要求為被征后的將來很有可能狀況；利益狀況應(yīng)考慮到全方位，除不考慮到租用、質(zhì)押、封查等限定要素危害，不但要考慮到房屋產(chǎn)權(quán)狀況等要素，還需要考慮到被征收人損害的各種支配權(quán)、權(quán)益和盈利。

(六)積極主動(dòng)培養(yǎng)并提升評估人員綜合素養(yǎng)

首先來說，一定要大力提高專業(yè)估價(jià)師的專業(yè)基礎(chǔ)理論技術(shù)水準(zhǔn)，提高其估價(jià)專業(yè)性、綜合型和理論素養(yǎng)，勤奮在實(shí)際的各種各樣房屋征繳估價(jià)技術(shù)水平的管理業(yè)務(wù)流程工作中保證客觀、公平、有效。第二，要充分利用監(jiān)督考核機(jī)制，定期對員工進(jìn)行培訓(xùn)、考核，提高房屋征收評估人員的綜合素養(yǎng)，使其明白自己職業(yè)及崗位的重要性。從根本層面優(yōu)化工作環(huán)境，提高評估人員的綜合素質(zhì)。最后，相關(guān)管理人員及評估人員要堅(jiān)持以單獨(dú)、公正、客觀的房產(chǎn)估價(jià)管理方法心態(tài)，發(fā)揮本身估價(jià)技術(shù)專業(yè)基礎(chǔ)理論技術(shù)水平，促進(jìn)我國房屋征收補(bǔ)償評估工作的發(fā)展。

五、結(jié)語

綜上所述，房屋征收補(bǔ)償價(jià)值評估對于我國發(fā)展有著至關(guān)重要的地位，是新時(shí)代政策下國土資源利用的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在工作過程中，要借鑒先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，不斷優(yōu)化房屋征收的相關(guān)手段，正視發(fā)展中存在的問題，完善管理機(jī)制、健全管理體系，建立科學(xué)合理、公平、公正的激勵(lì)機(jī)制，以提高員工的積極性。立足于當(dāng)下，積極對以往工作中存有的各類突顯問題持續(xù)開展再次修正，確保當(dāng)今國有土地上對房屋進(jìn)行征收價(jià)值評估管理工作能夠做到實(shí)處，促進(jìn)社會(huì)和諧有序發(fā)展。