停貸風(fēng)險(xiǎn)可控化解可期

文頤

據(jù)報(bào)道，全國多個(gè)城市的停工爛尾項(xiàng)目的業(yè)主發(fā)起“集體停貸”，宣告不會(huì)再對(duì)其按揭貸款進(jìn)行供款，直至樓盤復(fù)工，此舉引發(fā)市場(chǎng)對(duì)銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，短期對(duì)板塊帶來壓力。

涉及按揭貸款規(guī)模較小，整體風(fēng)險(xiǎn)可控。目前已有17家上市銀行（6家國有大行、9家股份制銀行、2家城商行）公告披露了涉及媒體報(bào)道的“停貸事件”樓盤、可能存在“保交樓 ”風(fēng)險(xiǎn)樓盤的按揭貸款摸排情況，涉及按揭貸款余額規(guī)模較小，占全部按揭貸款的比例大多低于0.1%，整體風(fēng)險(xiǎn)可控。

業(yè)主核心訴求在于復(fù)工和交樓，預(yù)計(jì)監(jiān)管將引導(dǎo)穩(wěn)步化解。從部分業(yè)主停貸說明來看，其停貸的核心訴求更多是“項(xiàng)目復(fù)工和交樓”。銀保監(jiān)會(huì)也表示將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置，加強(qiáng)與住建部門、央行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作， 依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。預(yù)計(jì)在監(jiān)管等多方推動(dòng)下，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)將得到穩(wěn)步化解。

近期停貸事件發(fā)酵，市場(chǎng)關(guān)心是否可能形成大面積跟風(fēng)停貸，導(dǎo)致銀行不良承壓，甚至形成金融風(fēng)險(xiǎn)傳染。浙商證券認(rèn)為，形成大范圍傳染的概率較低，可以從按揭停貸背后的核心驅(qū)動(dòng)因素進(jìn)行分析：

一是維權(quán)驅(qū)動(dòng)：部分房企資金緊張，疊加部分項(xiàng)目封閉式資金監(jiān)管不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目停工、延期交付，部分客戶通過停貸來維權(quán)。未來監(jiān)管推動(dòng)保交房力度有望加大，問題項(xiàng)目復(fù)工后，按揭客戶還款意愿會(huì)自然回升。

二是跟風(fēng)驅(qū)動(dòng)：部分客戶因房?jī)r(jià)下跌、開發(fā)商承諾未兌現(xiàn)等原因，跟風(fēng)停貸。我們判斷跟風(fēng)惡意違約行為大面積擴(kuò)散的概率極小。從可行性的角度來看，如果開發(fā)商沒有違約但客戶主動(dòng)停貸，則按揭客戶在法理和情理上都不占優(yōu)，法院大概率不會(huì)支持此種訴求。從機(jī)會(huì)成本的角度來看，按揭客戶會(huì)面臨征信受損的風(fēng)險(xiǎn)，如果因停貸導(dǎo)致項(xiàng)目無法交付，損失會(huì)更大。

我們可以分析按揭客戶不同情況下可能面臨的損失，主要是基于房地產(chǎn)商已經(jīng)違約的前提。因?yàn)槿绻康禺a(chǎn)開發(fā)商沒有違約，按揭客戶要求停貸或退房的要求大概率不受支持。

第一，客戶起訴解除合同的情形：如地產(chǎn)項(xiàng)目無法如約交付，客戶需起訴要求解除購房合同和按揭合同，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，理論上應(yīng)由開發(fā)商歸還居民首付款，歸還銀行按揭貸款。但考慮違約項(xiàng)目房企經(jīng)營(yíng)能力較 弱，按揭客戶仍大概率面臨首付款、已償還按揭的損失。

第二，未解除合同且未經(jīng)協(xié)商擅自停貸的情形：按揭客戶征信受影響，且可能面臨訴訟， 影響較大。

第三，經(jīng)訴訟或與銀行協(xié)商的停貸情形：若購房人能證明銀行在期房建設(shè)資金監(jiān)管方面等存在過錯(cuò)，法院出于公平、傾斜保護(hù)消費(fèi)者和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等方面的考量，可能會(huì)以銀行存在過錯(cuò)為由支持購房人要求停貸的訴求。如招行案例，法院認(rèn)定金融機(jī)構(gòu)存在過錯(cuò)， 故認(rèn)定客戶交房前無需履行償還本金及利息的義務(wù)，已經(jīng)償還的本金及利息不退回，交房后客戶仍應(yīng)履行償還本金及利息的義務(wù)。

經(jīng)判決或協(xié)商后，預(yù)計(jì)按揭客戶停貸可以不上征信，延期還本付息的客戶估計(jì)仍按照正常類貸款處理;在此情況下，銀行只是損失部分本息的時(shí)間價(jià)值。但在開發(fā)商未違約的情況下，客戶要求停貸得到受理和批準(zhǔn)的概率很小。

市場(chǎng)更關(guān)心的是停貸斷供對(duì)銀行影響多大？若停貸小區(qū)不斷增多，是否會(huì)引爆隱藏的大量不良風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)浙商證券的測(cè)算，目前停貸風(fēng)險(xiǎn)涉及的風(fēng)險(xiǎn)敞口較小，影響有限。

測(cè)算截至2021年年末，全行業(yè)問題項(xiàng)目的按揭貸款4780億元，占2021年年末按揭的1.2%，占總貸款的比重為0.2%?？紤]相當(dāng)部分問題項(xiàng)目只是延期交付，而非完全爛尾，我們估摸停工涉及的按揭敞口約在2500億元左右，占按揭的0.7%，占總貸款的0.1%。

假設(shè)24城累計(jì)存量問題項(xiàng)目總建面占近2年成交面積的5.0%、問題項(xiàng)目按揭占比和24城問題項(xiàng)目建面占比一致、每年按揭到期10%、按揭中一手房貸占比65%。如停工涉及按揭敞口20%轉(zhuǎn)入不良，僅影響按揭不良率13BP，影響銀行整體不良率3BP。如考慮不良貸款最終損失比例50%，則影響按揭信用成本7BP，影響銀行整體貸款信用成本1BP。

實(shí)際上，不同銀行的風(fēng)險(xiǎn)情況有所不同，真正受影響的按揭是在非核心城市非核心地段且開發(fā)商資金鏈斷裂，被市場(chǎng)接受程度低的項(xiàng)目。如果從行業(yè)角度看，觀察銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸和按揭風(fēng)險(xiǎn)情況，很大程度應(yīng)該考察銀行房地產(chǎn)項(xiàng)目布局質(zhì)量（決定銷售順利與否）和開發(fā)商資金鏈情況（如果開發(fā)商爆雷，要看項(xiàng)目資金封閉管理嚴(yán)格與否）。在此情況下，優(yōu)質(zhì)股份制銀行和優(yōu)質(zhì)區(qū)域城市農(nóng)商行風(fēng)險(xiǎn)可能被高估。

首先來看優(yōu)質(zhì)股份制銀行。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，平安銀行96%的房地產(chǎn)開發(fā)貸布局在一、二線城市城區(qū)及大灣區(qū)、長(zhǎng)三角區(qū)域;興業(yè)銀行89%的房地產(chǎn)開發(fā)貸布局在北上廣深、省會(huì)城市、萬億GDP以上城市及房地產(chǎn)穩(wěn)定城市，其余項(xiàng)目主要分布在珠三角、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的主城區(qū);招商銀行估計(jì)80%左右在一二線城市。因此，優(yōu)質(zhì)股份制銀行的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)并非市場(chǎng)想象的如此嚴(yán)重。除此以外，考察2020-2021年新增按揭貸款/2021年貸款余額，平安銀行是全國性銀行里面最低的，僅為2.6%;興業(yè)銀行、招商銀行分別為4.7%、4.8%，比例低于國有銀行5.3%-7.3%的水平。

再來看優(yōu)質(zhì)區(qū)域城商行、農(nóng)商行。優(yōu)質(zhì)區(qū)位地產(chǎn)需求較好，去化能力強(qiáng)，比如說一線城市、長(zhǎng)三角及成都地區(qū);優(yōu)質(zhì)城商行、農(nóng)商行房地產(chǎn)對(duì)公和按揭貸款比重低，受地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)影響很小，比如城商行中的南京銀行、寧波銀行，農(nóng)商行中的常熟銀行、蘇農(nóng)銀行。

停貸事件目前對(duì)銀行基本面影響有限，但性質(zhì)較為嚴(yán)重，類似于永煤債事件。兩次事件相似點(diǎn)在于，事件靜態(tài)影響有限，但波及面大。永煤事件沖擊國企信用環(huán)境;停貸風(fēng)波也引發(fā)對(duì)房地產(chǎn)的進(jìn)一步擔(dān)憂。兩次事件的差異點(diǎn)在于，永煤事件屬于逃廢債事件;停貸事件主要是部分購房者遭遇樓盤停工之后的一種“維權(quán)”方式，如樓盤繼續(xù)復(fù)工、保交樓，購房者恢復(fù)信心后，還款意愿、行為有望恢復(fù)正常。

從目前發(fā)展演變趨勢(shì)來看，未來停貸風(fēng)險(xiǎn)有望得到化解。首先是監(jiān)管將積極應(yīng)對(duì)。銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人7月14日作出回應(yīng)，表示將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置，加強(qiáng)與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。其次是地方政府加大保交房力度，部分項(xiàng)目有望逐步復(fù)工。如河南鄭州名門翠園項(xiàng)目有望于8月份復(fù)工。最后是金融機(jī)構(gòu)積極配合，從商業(yè)性來看，如果可以通過適當(dāng)投入挽回按揭潛在損失，銀行也存在積極性去保交房。

資料來源：上市公司公告，中銀證券

資料來源：wind，中銀證券

關(guān)于市場(chǎng)流傳的紀(jì)要的觀點(diǎn)，浙商證券分析了其存在的主要邏輯謬誤，主要有三個(gè)方面：第一，紀(jì)要誤讀克而瑞數(shù)據(jù)口徑。流傳紀(jì)要誤將克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)理解為2021年銷售樓盤中10%為問題項(xiàng)目，因此擔(dān)心違約率極高。但其實(shí)克而瑞數(shù)據(jù)實(shí)際指的是24城累計(jì)問題項(xiàng)目建面占2021年成交面積的10%，如果考慮多年累計(jì)值，實(shí)際違約率會(huì)顯著下降，更加不能將10%與多年的銷售金額相乘去測(cè)算存量問題項(xiàng)目金額。

第二，紀(jì)要將按揭與開發(fā)貸綁定。紀(jì)要認(rèn)為，涉險(xiǎn)房企合作越多，按揭風(fēng)險(xiǎn)越大，從中推算出招行、興業(yè)、平安風(fēng)險(xiǎn)最大。實(shí)操上，開發(fā)貸與按揭實(shí)際并不一定綁定。2021年末全行業(yè)按揭/開發(fā)貸比例約為3.2倍，國有行約為6倍。因此，對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目銀行不一定會(huì)選擇開發(fā)貸與按揭同時(shí)運(yùn)作的方式。而即使采取這樣的方式，由于按揭是開發(fā)貸的償還來源，因此也會(huì)呈現(xiàn)一種此消彼長(zhǎng)的特征。

第三，紀(jì)要將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與房企風(fēng)險(xiǎn)綁定。實(shí)際上，按揭風(fēng)險(xiǎn)特征與房企總部不一致。銀行無論是開發(fā)貸還是按揭，都是針對(duì)項(xiàng)目而存在的。即便房企出險(xiǎn)，如項(xiàng)目銷售順利、資金封閉管理到位，對(duì)應(yīng)樓盤的按揭仍可正常還款，開發(fā)貸也可得到償付。如違約房企奧園，2022年上半年實(shí)現(xiàn)1.3萬套房交付。

此外，市場(chǎng)還忽略了問題項(xiàng)目是否一定會(huì)導(dǎo)致停貸?？硕鸾y(tǒng)計(jì)的問題項(xiàng)目包括停工項(xiàng)目和延期交付項(xiàng)目。對(duì)于明確交付時(shí)間表、仍在動(dòng)工的項(xiàng)目，按揭客戶提出停貸的意愿 不高，因?yàn)榻^大多數(shù)按揭客戶追求的是房產(chǎn)交付，而且停貸的機(jī)會(huì)成本太高。甚至在已經(jīng)有小區(qū)提出停貸訴求的情況下，部分按揭客戶為了保護(hù)信用記錄，也不一定停貸。參照興業(yè)銀行公告，截至7月14日，涉及“停貸事件”樓盤相關(guān)按揭貸款16億元，但停止還款的按揭金額僅為3.84億元，占比為24%。

中銀證券認(rèn)為，穩(wěn)地產(chǎn)政策或強(qiáng)化，按揭及竣工影響有限，已經(jīng)發(fā)生停工導(dǎo)致按揭受到影響程度非常有限。已發(fā)布公告的銀行中，6家公告停貸影響金額合計(jì)31億元，這6家2021年年底按揭貸款合計(jì)16.63萬億元，占比0.019%。總量和占比都很小，影響非常有限。按揭和竣工“極限”情況下風(fēng)險(xiǎn)亦可控，且前期房地產(chǎn)政策已持續(xù)趨松。

第一，針對(duì)市場(chǎng)擔(dān)心，我們以未竣工項(xiàng)目均受到影響為極限情況，粗略測(cè)算下可能影響。參考克而瑞研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年年末，24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市尚未交付的項(xiàng)目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達(dá)到10%，假設(shè)10%可能受到影響，零售和對(duì)公合計(jì)可能影響占總貸款約0.89%。

第二，目前整個(gè)行業(yè)撥備覆蓋率為200.7%，不良率為1.69%，即便是極限情況下，相對(duì)影響亦可控。上述測(cè)算僅是極限情況下，參考日本情況，相關(guān)融資遠(yuǎn)不會(huì)全部損失，實(shí)際損失會(huì)遠(yuǎn)低于這個(gè)測(cè)算。并且國內(nèi)本次房企主要是流動(dòng)性問題，非資不抵債，且本次市場(chǎng)主要在中部地區(qū)部分城市，而非規(guī)模占比更高的核心一二線城市。

第三，這種情況或不可能發(fā)生，前期房地產(chǎn)融資增速放緩但并未全面停貸，按揭投放積極，且當(dāng)前穩(wěn)地產(chǎn)政策方向早已轉(zhuǎn)向，針對(duì)資金鏈和資產(chǎn)流轉(zhuǎn)癥結(jié)問題，已推出并購貸款和四大AMC。

在按揭方面，極限情況可能影響貸款占比0.31%。首先，考慮近年未竣工影響按揭，應(yīng)該用新增按揭而非存量按揭。參考一季度信貸投向報(bào)告，個(gè)人購房貸款38.84萬億元，占比人民幣貸款的19.3%，按年底余額相減，2021年和2020年新增8.25萬億元，這里面包含新房和二手等有已經(jīng)提前還款等的影響，占按揭貸款的21.2%，相當(dāng)于全部人民幣貸款的4.1%（以一季度為基數(shù)）。為剔除二手和還款影響，我們參考房地產(chǎn)開發(fā)資金來源其他資金中2020年和2021年的個(gè)人按揭貸款合計(jì)6.24萬億元，這兩年新增相當(dāng)于個(gè)人住房貸款的16.1%，相當(dāng)于全部人民幣貸款的3.1%（以一季度為基數(shù)），約相當(dāng)人民幣貸款 的0.31%。

對(duì)公房地產(chǎn)融資，極限情況可能影響貸款占比0.58%。竣工問題的另一部分是房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及部分非標(biāo)等，當(dāng)房屋銷售按揭放款后，會(huì)分階段償還開發(fā)貸款等，所以通過個(gè)人按揭+開發(fā)貸款來測(cè)算可能極限的影響。按央行公布的房地產(chǎn)貸款扣除個(gè)人購房和保障住房一季度9.74萬億元，占人民幣貸款的4.8%，同樣假設(shè)10%的貸款可能受到影響，那么受影響部分為0.97萬億元，占人民幣貸款的0.48%;如果假設(shè)表外部分為表內(nèi)的20%，則合計(jì)受影響部分當(dāng)于貸款的0.58%。

目前，穩(wěn)地產(chǎn)政策或強(qiáng)化，風(fēng)險(xiǎn)暴露、悲觀情緒往往是更好的買點(diǎn)。本次竣工問題核心在資金鏈修復(fù)，信心的修復(fù)，房地產(chǎn)居民端融資寬松或擴(kuò)大到居民和企業(yè)端，預(yù)計(jì)前期并購貸款、四大AMC資產(chǎn)盤活等舉措或進(jìn)一步擴(kuò)大，進(jìn)一步的穩(wěn)地產(chǎn)政策舉措可期，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性壓力或緩解。

2021年以來，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露，房地產(chǎn)的尾部風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，市場(chǎng)和銀行股對(duì)房地產(chǎn)的悲觀情緒逐步釋放。本次事件促發(fā)了2022年以來對(duì)于穩(wěn)地產(chǎn)政策力度不足的擔(dān)憂情緒的釋放，估值定價(jià)方面風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)充分或過度暴露。從投資的角度來看，等待情緒緩解，風(fēng)險(xiǎn)暴露、悲觀情緒往往是更好的買點(diǎn)。此外，隨著穩(wěn)增長(zhǎng)政策力度的加大，經(jīng)濟(jì)修復(fù)持續(xù)強(qiáng)化，未來仍有一定的拓展空間。