疫情下天津市商品住宅市場與經(jīng)濟活力的關系研究

田潤豐

(天津師范大學 地理與環(huán)境科學學院，天津 300387)

1 引言

2020年年初以來，新冠肺炎疫情對天津市商品住宅市場形成了較大沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)深受影響。為了使國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行，國家出臺一系列政策對市場以及中小企業(yè)進行扶持。從城市經(jīng)濟活力的角度上看，城市經(jīng)濟活力能夠在一定程度上體現(xiàn)出城市的發(fā)展情況和未來潛力。在受疫情影響的大背景下，通過非量化分析對天津市商品住宅市場與經(jīng)濟活力的關系進行研究，發(fā)現(xiàn)商品住宅市場與經(jīng)濟活力之間存在緊密聯(lián)系并且相互影響，提出后疫情時代天津市商品住宅市場發(fā)展的走向，這對促進天津市經(jīng)濟發(fā)展和提高城市綜合實力有著重要的現(xiàn)實意義。

2 疫情下天津市商品住宅價格與經(jīng)濟活力關系研究

2.1 天津市經(jīng)濟活力構成

施海娜根據(jù)經(jīng)典經(jīng)濟學理論,提出市場競爭集中在宏觀的國家、產(chǎn)業(yè)層面及微觀的企業(yè)層面。金延杰指出“活力”是城市、區(qū)域或國家對于生命機能、生態(tài)環(huán)境和經(jīng)濟社會的支持程度。經(jīng)濟活力與社會活力、環(huán)境活力以及文化活力共同構成了整個活力體系。鄧鋒指出城市經(jīng)濟活力指城市經(jīng)濟發(fā)展過程中的能力和潛力。

黃慶華等提出經(jīng)濟總量能反映勞動者在一定時期內創(chuàng)造的價值總和，拓展生產(chǎn)力發(fā)展規(guī)模和提高生產(chǎn)力發(fā)展水平的基礎。根據(jù)城市制度理論，在市場發(fā)揮決定性作用的同時政府發(fā)揮宏觀調控的作用是十分重要的。天津市作為港口城市以及首都經(jīng)濟圈的重要組成部分，發(fā)展對外貿易是天津市實現(xiàn)經(jīng)濟增長的重要途徑之一。教育可以影響人身心發(fā)展，教育水平的提高是與經(jīng)濟發(fā)展成正相關的。因此，教育水平也是城市經(jīng)濟活力指標的重要組成部分。梁增強指出城市的環(huán)境包括其自然景觀和社會環(huán)境。根據(jù)“大力推進生態(tài)文明建設”的戰(zhàn)略決策、“兩山理論”以及可持續(xù)發(fā)展理論可以看出，城市發(fā)展不可與自然環(huán)境相分離，符合主流的環(huán)境保護和發(fā)展成為提高生產(chǎn)力的必要條件。天津市政府通過城市綠化、改善城郊區(qū)域結構，為困難住戶提供優(yōu)惠的政策來提高居住者素質，進而提升城市經(jīng)濟活力。人口數(shù)量和地區(qū)企業(yè)數(shù)量有著密切的聯(lián)系。常住人口數(shù)增長速率的提高同企業(yè)數(shù)量增速一樣，并不會為天津市經(jīng)濟活力的提升帶來長期積極影響。人口數(shù)量過多會使地區(qū)自然資源更加緊張，人均資源減少，對環(huán)境平衡系統(tǒng)產(chǎn)生危害，社會相當一部分經(jīng)濟產(chǎn)值要用于新增人口的消耗，致使延緩經(jīng)濟發(fā)展，削弱地區(qū)經(jīng)濟活力。

2.2 商品住宅價格的影響因素分析

文章主要選取商品住宅市場中的價格因素進行定量分析，商品住宅價格的形成受國家政策、宏觀經(jīng)濟等因素的影響，區(qū)域因素是指在一定的供需范圍內或者供需圈內產(chǎn)生影響的因素，如地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資額、人口、城市化等因素。文章只探討區(qū)域經(jīng)濟活力因素對商品住宅價格產(chǎn)生的影響，因為一般因素是針對全國范圍產(chǎn)生的影響，不會造成區(qū)域價格的差異，而個別因素產(chǎn)生的影響具有個別性，不影響區(qū)域整體價格水平。

2.3 相關數(shù)據(jù)的獲取及處理

文章從天津市統(tǒng)計年鑒、房天下中獲得數(shù)據(jù)。采用天津市2019—2020年每月的地區(qū)生產(chǎn)總值增速、天津市規(guī)模以上工業(yè)增加值累計增速、天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、天津市社會消費品零售總額增速、天津市公共財政收入、天津市外貿出口總額增速、天津市中外金融機構本外幣各項存款累計增速進行多元回歸分析找出商品住宅價格的變化規(guī)律。本研究的跨度是兩年，根據(jù)統(tǒng)計分析的要求，結合天津市商品住宅價格重要變化節(jié)點進行分析。

文章通過天津市地區(qū)生產(chǎn)總值增速、天津市規(guī)模以上工業(yè)增加值累計增速、天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、天津市社會消費品零售總額增速、天津市公共財政收入增速、天津市外貿出口總額增速、天津市中外金融機構本外幣各項存款累計增速7個因素對商品住宅價格的變化進行定量分析處理。用SPSS軟件進行多元線性回歸分析得到下表。

表1 回歸系數(shù)c

2.4 結果分析

根據(jù)從天津市統(tǒng)計年鑒中所獲得的數(shù)據(jù)來看，疫情后天津市地區(qū)生產(chǎn)總值增速、規(guī)模以上工業(yè)增加值累計增速、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和公共財政收入增速均對商品住宅市場價格具有一定的影響。

地區(qū)生產(chǎn)總值是各個產(chǎn)業(yè)的增加值的總和，從天津市生產(chǎn)總值增速可以看出天津市總體經(jīng)濟狀況是呈上升趨勢的，即使經(jīng)歷疫情暴發(fā)階段，生產(chǎn)總值也在2020年最后一個季度呈現(xiàn)出正增長的態(tài)勢。但是放眼全國，天津市的生產(chǎn)總值增速處于靠后位置，對于吸引外資拉動經(jīng)濟呈不利態(tài)勢，故從回歸分析中可以看出雖然天津市生產(chǎn)總值在疫情后得以恢復，但是恢復程度較弱，使得天津市商品住宅價格并沒有呈現(xiàn)上升的趨勢。但結合商品住宅銷量等其他市場因素來看，天津市的生產(chǎn)總值提升對于商品住宅市場的發(fā)展呈現(xiàn)出有利的推動作用。

規(guī)模以上工業(yè)增加值與企業(yè)活力有很強的關聯(lián)性，城市企業(yè)數(shù)量的增長能夠增加社會就業(yè)機會，促進資源循環(huán)，并產(chǎn)生經(jīng)濟效益，而企業(yè)利潤總額的持續(xù)增長可以帶來巨大的經(jīng)濟效益，為經(jīng)濟發(fā)展注入更多活力，來推動天津市商品住宅市場的發(fā)展。從現(xiàn)階段數(shù)據(jù)來看天津市規(guī)模以上工業(yè)增加值剛從疫情后恢復實現(xiàn)增長趨勢，故城市企業(yè)的發(fā)展對商品住宅市場在后疫情時代的發(fā)展有一定的推動作用。

從天津市公共財政收入增速上來看，到2020年年底依然有較大的負增長，這與天津市商品住宅價格在疫情后依然呈下降趨勢有密切的相關性，一個地區(qū)的公共財政收入不能實現(xiàn)正增長肯定會對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展造成重大影響，而房地產(chǎn)業(yè)又是城市經(jīng)濟構成中的重要組成部分，使得天津市商品住宅市場未能在疫情得到有效控制后有較明顯的回升趨勢。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增速與天津市商品住宅價格關系密切，在疫情暴發(fā)前房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速快，推動商品住宅價格上升。在疫情暴發(fā)后，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速驟降，在2020年上半年呈大幅度負增長態(tài)勢。在全市疫情得到有效控制后，投資額增速雖不斷回升，但依然距疫情前水平相差甚遠，導致商品住宅價格持續(xù)走低，商品住宅市場低迷。

3 疫情下天津市商品住宅市場與經(jīng)濟活力的非量化關系分析

從居民收入上來看，天津市人均可支配收入較高，但普通居民工資水平低，貧富差距較大，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)更大的客戶是普通民眾，依據(jù)城市實際情況可以看出疫情暴發(fā)后商品住宅價格雖有震蕩但總體水平?jīng)]有太大變化。但全國疫情穩(wěn)定后，天津市商品住宅市場行情并沒有回暖，從住宅價格上來看逐漸走低。

從社會保障制度上來看，雖然天津市社會保障制度不斷完善，居民生活有了基本保障，生活質量有了提升，但對于固定資產(chǎn)的投資意向不高，使得房地產(chǎn)市場并沒有在疫情得到控制后有上升的趨勢。這與近些年炒房的不良現(xiàn)象有關，政府雖出臺政策加以控制，但已經(jīng)虛高的房價并沒有回歸到符合居民消費需求標準。

從技術水平、教育和人口上來看，對于天津直轄市的地位和常住人口的龐大數(shù)量而言，市內科研機構數(shù)量不多，雙一流高校數(shù)量較少，在首都經(jīng)濟圈內主要承擔加工制造與對外貿易的重任。據(jù)此來看，天津市科技與教育相互促進能力較弱，但是天津的教育政策吸引大量外來人口入津，提供了更多的發(fā)展機會便于招商引資，增加了勞動力數(shù)量從而推動生產(chǎn)力水平的提高，為天津市帶來了更多的財政收入，從而提高城市經(jīng)濟活力，推動商品住宅市場的發(fā)展。

從環(huán)境上來看，天津市認真落實黨的十八大提出的“大力推進生態(tài)文明建設”的戰(zhàn)略決策，信息公開工作圍繞打贏生態(tài)環(huán)境三大攻堅戰(zhàn)，嚴格監(jiān)察市內環(huán)境質量，全方位的執(zhí)行有關環(huán)境保護的法律、法規(guī)和方針政策，例如對高污染企業(yè)實施關停整頓措施等。隨著天津市環(huán)境治理措施的進一步完善，這逐漸成為吸引生產(chǎn)要素、激發(fā)城市經(jīng)濟活力、推動商品住宅市場發(fā)展的重要因素。

4 后疫情時代天津市商品住宅市場發(fā)展與經(jīng)濟活力提升對策性建議

在新冠肺炎疫情的影響下商品住宅市場受到較大沖擊，國家采取恰當?shù)膽獙Υ胧┦沟锰旖蚴薪?jīng)濟在疫情得到控制后有所復蘇，但整體經(jīng)濟活力恢復程度不高，從目前來看還不足以推動天津市商品住宅市場有較大提升。故本文結合上述研究內容，對城市經(jīng)濟活力提升與商品住宅市場的發(fā)展提出如下對策。

總的來說，對于那些能對城市經(jīng)濟活力變化產(chǎn)生積極影響的因素，天津市應該采取相關措施努力擴大、充分發(fā)揮其積極作用，以帶來經(jīng)濟活力的更大提升。較強的資本流動能使城市經(jīng)濟具有更高成長性，變得更有活力。因此，應不斷提升自身的資本吸引力，發(fā)展對外貿易，加強國際交流合作。此外，還應提高政府工作效率，完善政府對市場的干預，使財政收入加速增長，并且為單位、企業(yè)提供更完善的補貼政策，促進地區(qū)總產(chǎn)值的創(chuàng)造。

從企業(yè)活力角度出發(fā)，要推動商品住宅市場的發(fā)展，應該避免盲目增加地區(qū)企業(yè)數(shù)量，維持平穩(wěn)的增速將更有利，要使企業(yè)數(shù)量增速與其他社會要素的發(fā)展相協(xié)調。有關部門相較于企業(yè)數(shù)量更注重企業(yè)質量的提升，企業(yè)人才、科技和資本的高質量發(fā)展才是其保持長期活力的關鍵。

在人口方面，天津市應注重高質量人才的引進，使其在人口增長中占有較大比重，這樣人口數(shù)量增長才能產(chǎn)生更好影響。另外，也要不斷完善人才培育機制，堅持創(chuàng)新能力的培養(yǎng)，用創(chuàng)新推動經(jīng)濟發(fā)展以維持長期的可持續(xù)性。

從供需角度來看，天津市在較長時期內不會對商品住宅有過多需求，住宅市場房屋存量過多而需求不高，這就要求天津市要充分發(fā)揮市場的決定作用與政府的宏觀調控相結合，既不能以減少供給提升房價，也不能繼續(xù)興建住宅增加存量?？梢酝ㄟ^多方面提升城市經(jīng)濟活力，帶給人們以更好的生活環(huán)境，讓人們提升購買需求，從而減少住宅存量，形成良性的住宅市場供需協(xié)調。

2021年天津市房地產(chǎn)企業(yè)在政府和市場的共同作用下隨著城市經(jīng)濟活力的進一步提升而實現(xiàn)較好的發(fā)展，使得商品住宅市場穩(wěn)定回暖，城市經(jīng)濟活力逐步提升。

5 結論

從現(xiàn)階段天津市經(jīng)濟發(fā)展狀況來看，在疫情期間經(jīng)濟出現(xiàn)下滑的特殊時期，國家所實施的增強城市經(jīng)濟活力的政策對天津市商品住宅市場回升有促進作用。同時，也通過宏觀調控和市場的決定性作用有效地調節(jié)了天津市住宅價格，使天津市住宅價格能夠在疫情期間趨于穩(wěn)定，進而推動國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行。在后疫情時代，天津市應注重影響城市經(jīng)濟活力的各項指標，從多方面入手協(xié)同推進，促使天津市在新時期跟隨國家新的發(fā)展規(guī)劃走新路徑，在保障城市居民安居樂業(yè)的前提下，謀求新發(fā)展，使天津市社會經(jīng)濟的發(fā)展邁上新臺階。