傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型探索

文／潘軍 上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司 上海 200021

引言：

在房地產(chǎn)新發(fā)展格局之下，地產(chǎn)企業(yè)為消除過去快速增長期時(shí)的運(yùn)營管理粗放，決策盲目無依據(jù)、板塊之間業(yè)務(wù)不聯(lián)動、無法適應(yīng)外部環(huán)境快速變化、業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型緩慢等嚴(yán)重制約企業(yè)轉(zhuǎn)型和發(fā)展的弊端，將本企業(yè)的運(yùn)營向數(shù)字化方式轉(zhuǎn)型成為一條必由之路。在業(yè)務(wù)數(shù)字化進(jìn)程中，需要關(guān)注的方面很多，但數(shù)字化轉(zhuǎn)型離不開解決數(shù)據(jù)硬件環(huán)境、數(shù)據(jù)在線獲取、業(yè)務(wù)系統(tǒng)整合和數(shù)據(jù)的整合等問題。

1、建設(shè)實(shí)用和面向未來的信息系統(tǒng)存儲環(huán)境

數(shù)字化轉(zhuǎn)型一方面可以帶來眾多競爭優(yōu)勢，另一方面也對信息安全提出了挑戰(zhàn)。地產(chǎn)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)只有存儲在穩(wěn)定、可靠和安全的數(shù)據(jù)環(huán)境下，企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型發(fā)展才可放心地深入推進(jìn)。過去，企業(yè)主要依靠自建服務(wù)器和數(shù)據(jù)機(jī)房，應(yīng)用系統(tǒng)和數(shù)據(jù)均存放在本地。經(jīng)過預(yù)判和分析，業(yè)務(wù)數(shù)字化所產(chǎn)生和需要存儲的數(shù)據(jù)量將以幾何級激增，各類信息子系統(tǒng)對系統(tǒng)資源的需求也會迅速擴(kuò)大。之前的信息系統(tǒng)基礎(chǔ)架構(gòu)明顯不能滿足需要。通過借鑒其他行業(yè)的成熟做法，考慮將數(shù)據(jù)和應(yīng)用系統(tǒng)在云上部署，利用龐大的云資源，動態(tài)滿足不斷增長的信息系統(tǒng)對資源的需求，提供強(qiáng)大的算力支持。

通常云資源的利用有Iaas、Paas 和Saas 三種方式。經(jīng)過分析，在Paas 方式下，云資源服務(wù)提供商（CSP）完成了機(jī)房、網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)器、通用系統(tǒng)管理軟件的部署，提供基礎(chǔ)性管理服務(wù)，企業(yè)只要在云上安裝相應(yīng)的專業(yè)系統(tǒng)和專為這些系統(tǒng)配套的平臺軟件即可，無需每次部署底層系統(tǒng)軟件、協(xié)調(diào)云資源。采用Paas 方式還可避免敏感的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)存放在第三方軟件供應(yīng)商的服務(wù)器上。因此，采用Paas 方式較為匹配本企業(yè)的需求。

在數(shù)據(jù)安全方面，需根據(jù)數(shù)據(jù)的內(nèi)容，選擇合適的保護(hù)等級，完成相應(yīng)的信息系統(tǒng)等級保護(hù)認(rèn)證。對于重要數(shù)據(jù)和核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)，建立異地云備份，按規(guī)定定期完成冗災(zāi)演練。

作者的實(shí)踐表明，采用云資源，讓專業(yè)的行業(yè)和專業(yè)的人做專業(yè)的事，可大幅減少企業(yè)內(nèi)系統(tǒng)管理員的工作量，精簡新增服務(wù)器資源的繁瑣流程，提高系統(tǒng)的安全性和部署彈性，還可節(jié)省寶貴的辦公場地資源。而這一基礎(chǔ)性工作，是企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的底層保障。

2、房地產(chǎn)數(shù)字化運(yùn)營核心數(shù)據(jù)的獲取

將傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)審批流程或者各類報(bào)表搬到電腦上并不能直接產(chǎn)生對分析和管理運(yùn)營狀態(tài)有幫助的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)應(yīng)來自最底層的業(yè)務(wù)。將最基礎(chǔ)的業(yè)務(wù)工作，從線下搬到線上，從中收集、提煉、清洗、整合業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，并通過基本業(yè)務(wù)單元生成才有意義，才具有分析價(jià)值。而且通常是結(jié)構(gòu)化的數(shù)據(jù)，才具備了數(shù)字化運(yùn)營的基礎(chǔ)。

以地產(chǎn)企業(yè)的對外業(yè)務(wù)為例，大致可分為開發(fā)銷售、租賃運(yùn)營和物業(yè)管理三大類核心業(yè)務(wù)（見表1）。高級管理層需動態(tài)實(shí)時(shí)了解每個(gè)業(yè)務(wù)條線的財(cái)務(wù)收支狀況和業(yè)務(wù)運(yùn)行狀態(tài)是常見的管理訴求。沒有實(shí)時(shí)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，就無法支撐實(shí)時(shí)動態(tài)展現(xiàn)業(yè)務(wù)狀態(tài)的訴求。而業(yè)務(wù)場景在線化是實(shí)現(xiàn)這一功能的唯一解決途徑。

表1 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見業(yè)務(wù)收入與支出

又以其中銷售收入數(shù)據(jù)為例，其反映銷售業(yè)務(wù)實(shí)時(shí)狀態(tài)的前提是有實(shí)時(shí)產(chǎn)生的銷售數(shù)據(jù)，而非階段性的銷售報(bào)表。伴隨銷售業(yè)務(wù)直接產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，才是最真實(shí)、最直接和最快速的數(shù)據(jù)。而這只有通過銷售業(yè)務(wù)工作在線化才能實(shí)現(xiàn)，即企業(yè)應(yīng)建立在線的銷售管理系統(tǒng)，其主要功能應(yīng)包括：房源信息錄入和維護(hù)、客戶信息錄入和維護(hù)、選房確認(rèn)、認(rèn)購管理、合同管理、變更審批、公積金貸款和商業(yè)貸款管理、收款管理、交付收房、產(chǎn)證辦理及統(tǒng)計(jì)和報(bào)表等功能。

當(dāng)銷售業(yè)務(wù)人員使用這一銷售系統(tǒng)的同時(shí)，房源的位置、樓層、室號、面積、單價(jià)、總價(jià)、客戶姓名、聯(lián)系方式、付款方式、收款記錄、交付記錄、產(chǎn)證記錄等銷售核心業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)同步產(chǎn)生了。這些數(shù)據(jù)就構(gòu)成了后續(xù)運(yùn)營、統(tǒng)計(jì)、分析和進(jìn)一步數(shù)據(jù)挖掘和利用的基礎(chǔ)。但這并非將合同文本保存或者掃描到信息系統(tǒng)內(nèi)就完成了數(shù)字化，而是首先需要將上述銷售交易的核心數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)化、統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化，隨業(yè)務(wù)動作在線上完成的同時(shí)保存到信息系統(tǒng)內(nèi)，才具備了業(yè)務(wù)場景在線化的要素。銷售系統(tǒng)與財(cái)務(wù)開票、記賬系統(tǒng)的打通，則更是在此基礎(chǔ)上的提升，可減少現(xiàn)場工作人員在銷售系統(tǒng)和財(cái)務(wù)系統(tǒng)之間人工傳遞數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的無縫對接，即通常意義的業(yè)財(cái)一體化。

通過上面分析可以看出，企業(yè)數(shù)字化運(yùn)營的核心數(shù)據(jù)是通過梳理企業(yè)的基本業(yè)務(wù)，然后將基本業(yè)務(wù)在線化獲取的。

3、建設(shè)基于最小化單元功能的業(yè)務(wù)中臺

企業(yè)集團(tuán)內(nèi)不同業(yè)務(wù)單元之間存在部分業(yè)務(wù)管理內(nèi)容近似、功能雷同的情況，如不同子公司的行政管理費(fèi)用管理都包含預(yù)算、執(zhí)行、審批、支付、統(tǒng)計(jì)等。一般各業(yè)務(wù)單元會針對自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)制定各自的管理流程，如果按此推進(jìn)業(yè)務(wù)場景在線化，重復(fù)工作量上升，而且一旦企業(yè)集團(tuán)層面變更管理要求，每個(gè)業(yè)務(wù)單元的管理系統(tǒng)都要修改，費(fèi)時(shí)費(fèi)力。

針對這一情況，將各業(yè)務(wù)單元的管理流程繼續(xù)分解到最小基本單元。這些基本單元在不同業(yè)務(wù)單元中的運(yùn)作模式是基本相同的，不隨上一級業(yè)務(wù)形式變化。不同業(yè)務(wù)單元運(yùn)作表現(xiàn)的不同，僅是這些基本業(yè)務(wù)單元組合模式的不同。以行政管理費(fèi)用系統(tǒng)為例，審批是其中的一個(gè)組成部分。企業(yè)集團(tuán)內(nèi)不同業(yè)務(wù)單元的費(fèi)用審批流程不會有很大的差異，差異點(diǎn)通常在流程環(huán)節(jié)的多少上。故可針對審批建立統(tǒng)一的線上業(yè)務(wù)流程，將審批環(huán)節(jié)參數(shù)化設(shè)置，不同的業(yè)務(wù)單元可針對自身特點(diǎn)自行配置。如企業(yè)集團(tuán)對審批要求有變更，只需通過業(yè)務(wù)中臺統(tǒng)一修改審批流程，各業(yè)務(wù)單元自行線上調(diào)用即可，無需在每個(gè)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)中逐個(gè)修改。業(yè)務(wù)中臺獨(dú)立于單元業(yè)務(wù)系統(tǒng)后，還可針對快速變化的內(nèi)部和外部環(huán)境做出及時(shí)反映，統(tǒng)一企業(yè)內(nèi)的管理語言，有利于管理標(biāo)準(zhǔn)化和敏捷化。

4、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的整合

數(shù)字化轉(zhuǎn)型是一個(gè)逐漸認(rèn)識的過程，加之資源和投入有限，數(shù)字化進(jìn)程也不是一蹴而就，而將是逐步推進(jìn)、逐步深入的。各業(yè)務(wù)子系統(tǒng)的建設(shè)也不會是同時(shí)進(jìn)行，在轉(zhuǎn)型初期沒有完整的藍(lán)圖、清晰的規(guī)劃和實(shí)施路線圖，缺少統(tǒng)一的數(shù)據(jù)規(guī)劃，各自為政，按照自身的業(yè)務(wù)需求“野蠻生長”。這就在一定程度上出現(xiàn)了“孤島”現(xiàn)象，產(chǎn)生“煙囪”效應(yīng)，即信息化建設(shè)中各業(yè)務(wù)單元各自為政，各系統(tǒng)之間互不關(guān)聯(lián)。在需要關(guān)聯(lián)時(shí)，在各業(yè)務(wù)系統(tǒng)中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)又經(jīng)常不通用，數(shù)據(jù)定義不統(tǒng)一的情況時(shí)有發(fā)生，無法形成能相互佐證的業(yè)務(wù)報(bào)表，決策層無法對企業(yè)的經(jīng)營全貌做出準(zhǔn)確的判斷。而且，隨著各系統(tǒng)自身不斷迭代，“煙囪”越造越高，系統(tǒng)間的壁壘愈加深厚。如要了解企業(yè)的運(yùn)營狀況，企業(yè)管理層需要在不同系統(tǒng)間往返穿梭，打通數(shù)據(jù)交互壁壘的代價(jià)越來越大。

解決數(shù)據(jù)“孤島”現(xiàn)象和應(yīng)用系統(tǒng)“煙囪”效應(yīng)的根本出路在于解決數(shù)據(jù)一致性問題。首要解決方案是構(gòu)建基于企業(yè)核心業(yè)務(wù)場景的主數(shù)據(jù)。地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)類常用主數(shù)據(jù)包括項(xiàng)目、房源、客戶、員工、部門、供應(yīng)商、設(shè)備設(shè)施等。這些核心主數(shù)據(jù)在各業(yè)務(wù)系統(tǒng)中必須保持定義一致和呈現(xiàn)一致。以其中的項(xiàng)目主數(shù)據(jù)為例，包含的內(nèi)容有：項(xiàng)目名稱、分期、用地面積、容積率、綠地率、總建筑面積、計(jì)容面積、地上面積、地下面積、可售面積、公建配套面積、自持面積、人防面積、車庫面積、預(yù)測面積、實(shí)測面積、總車位數(shù)、地上車位數(shù)、地下車位數(shù)、可售車位數(shù)等等。

同樣以前述銷售管理系統(tǒng)為例，如果規(guī)劃管理系統(tǒng)、成本管理系統(tǒng)和財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)中的可售面積數(shù)據(jù)與銷售管理系統(tǒng)中的銷售面積不一致，會造成企業(yè)各業(yè)務(wù)職能部門和業(yè)務(wù)單元各說各話，負(fù)責(zé)人無法做出準(zhǔn)確的經(jīng)營判斷。

因此，企業(yè)在構(gòu)建主數(shù)據(jù)系統(tǒng)時(shí)，首先制定了主數(shù)據(jù)字典，在不同的應(yīng)用系統(tǒng)中確保主數(shù)據(jù)定義一致，避免由于數(shù)據(jù)定義不一致引發(fā)的統(tǒng)計(jì)報(bào)表呈現(xiàn)失真。主數(shù)據(jù)未必在一個(gè)應(yīng)用系統(tǒng)中產(chǎn)生，但在產(chǎn)生時(shí)，必須在主數(shù)據(jù)字典的定義下，由專人負(fù)責(zé)并經(jīng)過嚴(yán)格的校驗(yàn)審核程序。

類似地，地產(chǎn)企業(yè)的客戶信息是重要的資源。客戶的姓名、身份信息、聯(lián)系方式、購買方式、購買標(biāo)的等均存在于銷售系統(tǒng)中。物業(yè)管理系統(tǒng)中保存著客戶的姓名、身份信息、聯(lián)系方式、居住物業(yè)、繳費(fèi)信息等。通過規(guī)范銷售和物業(yè)管理兩大系統(tǒng)中的客戶主數(shù)據(jù)，兩個(gè)系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)無縫銜接，互為支撐，發(fā)揮更大的效能。

鑒于客戶信息的寶貴程度，隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大和業(yè)務(wù)的拓展，未來將考慮在主數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上建立客戶數(shù)據(jù)中臺?？蛻魯?shù)據(jù)中臺應(yīng)獨(dú)立于生成客戶信息的銷售系統(tǒng)和物業(yè)系統(tǒng)，其主要功能應(yīng)包括：統(tǒng)一定義客戶基本信息、識別不規(guī)范、不完整和冗余的客戶數(shù)據(jù)，收集客戶的所有交易數(shù)據(jù)和行為數(shù)據(jù)，構(gòu)建統(tǒng)一客戶標(biāo)簽和客戶的完整畫像以及檢查不同業(yè)務(wù)系統(tǒng)間的客戶重合度，確定客戶數(shù)據(jù)的引流方向，為新的系統(tǒng)提供標(biāo)準(zhǔn)客戶數(shù)據(jù)等。

除了上述對房屋和客戶的數(shù)據(jù)以外，對于設(shè)施設(shè)備靜態(tài)信息，可以構(gòu)建統(tǒng)一的設(shè)備編碼標(biāo)準(zhǔn)，覆蓋工程建設(shè)信息系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)，做到在企業(yè)集團(tuán)內(nèi)，同一設(shè)備在企業(yè)所有不同的信息系統(tǒng)中定義唯一、身份編碼唯一。如此，在建設(shè)過程通過BIM 等技術(shù)沉淀的設(shè)備信息主數(shù)據(jù)，可以由后續(xù)物業(yè)管理系統(tǒng)繼承，保持其全生命周期內(nèi)的信息完整、一致，而不必再在物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)場時(shí)再建一遍自己的主數(shù)據(jù)。而這一編碼下的設(shè)備的維修、維護(hù)記錄，又反向?yàn)殚_發(fā)建設(shè)系統(tǒng)提供了使用記錄，為后續(xù)項(xiàng)目采購提供了履約依據(jù)。

在物業(yè)運(yùn)營所需的設(shè)施設(shè)備動態(tài)數(shù)據(jù)方面，以大型公共建筑的運(yùn)營狀態(tài)數(shù)據(jù)為例，通過構(gòu)建高效統(tǒng)一的物聯(lián)網(wǎng)體系，可以第一時(shí)間在線獲取樓宇狀態(tài)數(shù)據(jù)，充分提高建筑的運(yùn)營管理智能化水平。但現(xiàn)實(shí)的狀況是，不同樓宇運(yùn)營系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，很可能格式不統(tǒng)一、定義不統(tǒng)一、數(shù)據(jù)接口不統(tǒng)一，如表2。

表2 樓宇運(yùn)行狀態(tài)數(shù)據(jù)及其來源

對于已建成的樓宇，面對不同的數(shù)據(jù)來源和格式，一則可以通過數(shù)據(jù)接口方式將數(shù)據(jù)集成，或者另外建設(shè)一個(gè)數(shù)據(jù)中臺，統(tǒng)一匯總、分析和處理各系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，減少對上層信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)處理壓力。但要從根本上解決，就需要在未來新的工程項(xiàng)目啟動建設(shè)伊始，以運(yùn)營為目標(biāo)導(dǎo)向，構(gòu)建物聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)架構(gòu)，明確設(shè)施設(shè)備狀態(tài)數(shù)據(jù)格式和接口標(biāo)準(zhǔn)，作為設(shè)備采購的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之一，降低后期數(shù)據(jù)集成的成本，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營狀態(tài)信息“應(yīng)有盡有”的目標(biāo)。在樓宇建設(shè)中，還需要綜合考慮未來物聯(lián)網(wǎng)的通信架構(gòu)，提前部署開放的網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施，如互聯(lián)網(wǎng)接口、網(wǎng)關(guān)、網(wǎng)線、電源等，便于不斷增加的傳感器信號部署、接入和傳遞。

結(jié)語：

傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在業(yè)務(wù)數(shù)字化轉(zhuǎn)型中，首先需要解決后續(xù)數(shù)字化過程中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)動態(tài)存儲環(huán)境和算力提升問題，而云計(jì)算為此提供了成熟的解決方案。在業(yè)務(wù)數(shù)字化進(jìn)程中，需要根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和轉(zhuǎn)型發(fā)展方向，梳理分析自身的業(yè)務(wù)特征和管理訴求，分析各業(yè)務(wù)單元的基本屬性，明確跨業(yè)務(wù)單元的主數(shù)據(jù)，建立規(guī)范統(tǒng)一的主數(shù)據(jù)字典。通過將開發(fā)、運(yùn)營和物業(yè)服務(wù)各業(yè)務(wù)板塊的工作場景在線化，形成動態(tài)反映企業(yè)運(yùn)營狀況的數(shù)據(jù)并加以分析利用。而在主數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上形成的數(shù)字化系統(tǒng)和最小化業(yè)務(wù)場景的業(yè)務(wù)中臺，可統(tǒng)一管理語言和管理手法，避免各業(yè)務(wù)板塊信息系統(tǒng)的“孤島”現(xiàn)象、“煙囪”效應(yīng)和重復(fù)開發(fā)，助力企業(yè)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型發(fā)展中占據(jù)競爭先機(jī)。