《民法典》居住權(quán)存在的問題及建議

王梓萌 張晨雨

渤海大學(xué) 遼寧 渤海 121000

《中華人民共和國民法典》第三百六十六條對居住權(quán)的概念作出了基本的論述,即居住權(quán)是對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要的民事權(quán)利。通過《民法典》的釋義可以得知,居住權(quán)是具有占有和使用的權(quán)能的一項權(quán)利,但其并不具有收益權(quán)能。但是現(xiàn)在對于這項權(quán)利,在實踐中的問題也是頗多的,比如:如何理解“滿足生活居住的需要”?筆者認(rèn)為,在此種權(quán)利下的該種“滿足生活居住的需要”應(yīng)當(dāng)作出狹義的理解,即為了維持基本生活所需。比如劉柯妤訴劉茂勇、周忠容共有房屋分割案”,在本案中原告劉柯妤請求被告劉茂勇、周忠容的房屋財產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓給原告。法院在審理中認(rèn)為,本案中按份共有的該房屋在購買時是基于二人的共同居住意愿而購買,此房屋屬于一個成套住宅,應(yīng)當(dāng)看作是一個整體,并且具有不可分性。由于二被告對于份額轉(zhuǎn)讓問題持反對意見,但是就目前的情況看二被告又并無其他房屋可以用來居住,因此上述房屋是其唯一的可以行使居住權(quán)的場所。被告為安度晚年生活的需要,是有權(quán)在該房屋居住的。通過該案可以看出,在房屋成為居住權(quán)人行使該項權(quán)利的最終場所時,由于此種情況下關(guān)系到權(quán)利人的基本生活生存需要,,所以不能將該項權(quán)利予以剝奪,也只有這時才能體現(xiàn)滿足生活的需要。亦可以稱為,居住權(quán)是一項實現(xiàn)人們?yōu)榱巳粘Ｉ罹幼〉拿袷聶?quán)利,并且不包括人們的生產(chǎn)經(jīng)營活動。因此,滿足生活居住的需要實際上就是滿足基本的居住生活需求。

研究居住權(quán)的理論意義在于,對《民法典》在設(shè)立居住權(quán)時存在的問題進(jìn)行探究,可以對居住權(quán)的概念及特征進(jìn)行把握,也可以對其在不斷豐富內(nèi)容的基礎(chǔ)上,能夠讓越來越多的學(xué)者對于目前的居住權(quán)制度進(jìn)行深入的研究和探討。而現(xiàn)實意義在于,通過對實務(wù)中居住權(quán)運用存在的問題進(jìn)行探究,可以做到理論與實踐相結(jié)合,全面了解到國內(nèi)居住權(quán)制度的情況,不斷對我國居住權(quán)制度進(jìn)行完善。

一、居住權(quán)現(xiàn)存問題

(一)理論上存在的問題

1.沒有吸收物權(quán)法的立法經(jīng)驗

期限的確定方式太過于單一僵化。依據(jù)物權(quán)編的規(guī)定,約定不明時,期限一律為權(quán)利人終身;而物權(quán)法草案中,約定不明時,就沒有那么僵化簡單的約定,起碼對成年居住權(quán)人以及未成年居住權(quán)人進(jìn)行了分別對待;“成年居住權(quán)人的居住權(quán)期限至其死亡時止,未成年居住權(quán)人的居住權(quán)期限至其獨立生活時止”。[1]因此,在此種情況下,以物業(yè)費用為代表的各類費用都由所有權(quán)人承擔(dān)顯失公平,特別是在居住權(quán)期限為權(quán)利人終身的情況下。房屋的使用將持續(xù)產(chǎn)生各類費用,姑且不談重大維修費用,物業(yè)費與水電費的就是其中主要代表。居住權(quán)作為一種用益物權(quán),若無約定以及法律規(guī)定,居住權(quán)人不對房屋使用產(chǎn)生的任何費用負(fù)責(zé)。所有費用的承擔(dān)主體原則上都是所有權(quán)人。至于《民法典》的物權(quán)編,由于對應(yīng)條款的缺失,若無約定,就應(yīng)當(dāng)由所有權(quán)人支付所有費用存在一定的不合理性。因此居住權(quán)的設(shè)立從制度邏輯上講,應(yīng)當(dāng)遵循物權(quán)法草案的立法思路,在法律上設(shè)立居住權(quán)的消滅條款。即,居住權(quán)的消滅理由不能限于期限界至。[2]

2.沒有吸收地方性法規(guī)的立法經(jīng)驗

因為對于剛剛解除婚姻關(guān)系的婦女及老年人的權(quán)利并沒有做到妥善處理,現(xiàn)行立法沒有為的居住權(quán)提供足夠的法律空間。在現(xiàn)行立法中,居住權(quán)的確立除了合同,即為遺囑。從口譯的角度來看,沒有其他選擇。然而,為了保護(hù)弱者的權(quán)益,當(dāng)各方無法達(dá)成協(xié)議時,有必要通過公共權(quán)力進(jìn)行干預(yù)。簡言之,應(yīng)當(dāng)維持通過判決確定居住權(quán)的方式,但不幸的是,立法排除了這種可能性。如果判決不能確立居住權(quán),老年人的權(quán)益就得不到保障。如上所述,中國地方法律法規(guī)中對老年人居住權(quán)的侵犯主要有以下兩種類型:第一,子女取得老年人給予他們的住房后,子女違反協(xié)議,沒有盡到自己應(yīng)盡的義務(wù)并且對老人加以打罵;第二,在老年人支持他們的孩子買房子后,他們的孩子拒絕與他們一起生活。[3]在此情形下,雙方無法通過協(xié)商進(jìn)行解決,因此只能依靠法官的干預(yù)。除此以外,對于離異的婦女而言,不能根據(jù)離婚地點確定婦女的居住權(quán),這對于居住權(quán)的保障也是不利的。如上所述,中國的地方性法律法規(guī)充分認(rèn)為,如果出現(xiàn)分歧,解除婚姻關(guān)系的女性則需要依據(jù)國際法關(guān)于“維護(hù)婦女和兒童權(quán)益”的概念用以化解關(guān)于居住權(quán)的爭議?？傊?根據(jù)中國地方法律法規(guī)的經(jīng)驗和現(xiàn)行立法,如果不能通過判決途徑解決問題,居住制度就無法切實保護(hù)老年婦女和離婚婦女的權(quán)益。

(二)實踐中的問題

1.判決根據(jù)不足,和物權(quán)法不能做到有效連接。

在居住權(quán)問題出現(xiàn)后始終存在的一個問題就是:判決根據(jù)不足,和物權(quán)法不能做到有效連接。在《民法典》出臺前的法律規(guī)定中,對于居住權(quán)并無明確規(guī)定;在《民法典》出臺后,則直接規(guī)定了居住權(quán)制度,或許立法不恰當(dāng),或許是沒有嚴(yán)格遵循立法途徑,對于此前的法律規(guī)定沒有做到合理借鑒。總的來說,《民法典》的頒布并沒有顯著改變法院的法律思維。在《民法典》出臺前,在實踐中,如第一章“居住權(quán)案件判決”最后一部分所述,法官在審理案件時如果認(rèn)為居住權(quán)是存在的,則可以反對案件涉及的所有權(quán)。但在此情況下,判決明顯違背了物權(quán)法法律體系的存在基礎(chǔ),判決依據(jù)不足。物權(quán)法的存在基礎(chǔ)是:財產(chǎn)所有權(quán)可以排除一切障礙,除非物權(quán)法中存在其他原因,例如使用權(quán)的存在阻止所有權(quán)施行。然而,在法定所有權(quán)的背景下,2021年《民法典》出臺之前沒有。在2021年1月1日《民法典》頒布實施的第一年,沒有關(guān)于居住權(quán)制度下財產(chǎn)權(quán)的立法,法院認(rèn)為,所有權(quán)意義上的居住權(quán)應(yīng)得到尊重。這些案件的判決基于公共政策和良好實踐,原因在于在物權(quán)法的的邏輯中沒有支持居住權(quán)的依據(jù)。

2.利用居住權(quán)抵制強(qiáng)制執(zhí)行

居住權(quán)的世俗性經(jīng)常被濫用,以抵制司法判決的執(zhí)行。過去,法院實踐中經(jīng)常出現(xiàn)債務(wù)人惡意反對法院拍賣并與第三方簽訂長期租賃協(xié)議的現(xiàn)象。在《民法典》出臺以來,債務(wù)人會選擇世俗的、具有排他效力的“居住權(quán)”來對抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行。所以也出現(xiàn)了許多的爭議,如被執(zhí)行人可以在房屋被查封時設(shè)立該房屋的居住權(quán)嗎?《物權(quán)法》第184條,“下列財產(chǎn)不得抵押:……(5)依法查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)。”在這種情況下財產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)會受到限制。因此,具有居住權(quán)的房屋的所有權(quán)和使用權(quán)也受到限制。如果當(dāng)事人采用這種方式對抗強(qiáng)制執(zhí)行,法院應(yīng)當(dāng)采取何種措施來加以解決呢?這也是在實務(wù)中亟需解決的一項問題。

3.有居住權(quán)的人濫用居住權(quán)

由于使用權(quán)的獨立性,它實際上是一種所有權(quán)限制,可以對抗所有權(quán)人。非房屋所有人的任在根據(jù)約定或者相關(guān)規(guī)范的前提下對房屋進(jìn)行控制是一項專有權(quán)利。在居住權(quán)人進(jìn)行以下一系列行為時,對于房屋所有人的合法權(quán)益在現(xiàn)行立法中應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行妥善保障仍尚未出臺明確的規(guī)定:1.居住權(quán)人行使居住權(quán)時,阻礙了所有權(quán)人權(quán)利的行使。[4]例如,單獨出租房屋,或未經(jīng)業(yè)主同意轉(zhuǎn)讓居住權(quán),或使用房屋進(jìn)行營利活動等。2.居住權(quán)人損害房屋所有人在取得房屋的基礎(chǔ)上所派生出的權(quán)利。在當(dāng)今社會,住房是人一生中十分重要的保障。因此,如果享有居住權(quán)的人濫用居住權(quán)將會產(chǎn)生極大的不良影響。

二、建議

為了在我國當(dāng)前所處的社會條件下發(fā)展居住權(quán)制度,解決中國的問題,我們一定要對實踐中實際發(fā)生的問題加以重視。首先,我們應(yīng)該從我國的立法歷史入手。與外國法的實踐相比,中國自己過去的歷史積淀自然也有其精華的部分,過去的法律規(guī)定當(dāng)中也必須包含著在當(dāng)時的歷史條件下立法者對社會發(fā)展的理解。具體來說,有必要對現(xiàn)行法律規(guī)范進(jìn)行分析和探討。然后,我們應(yīng)當(dāng)調(diào)查中國實踐中的實際情況。社會是不斷發(fā)展變化的,法律也應(yīng)當(dāng)隨著時代的發(fā)展而發(fā)展。今天,物權(quán)法體系的制定長期以來都是面向未來的。我們不僅要依靠舊的立法文件,還要盡可能多地進(jìn)行研究,主要是對判決文件進(jìn)行研究和分析,通過實務(wù)中的問題了解居住權(quán)糾紛產(chǎn)生的問題。其次,居住權(quán)制度的設(shè)立必須多方面進(jìn)行把握。[5]居住權(quán)是十分重要的一項制度,必須在《民法典》中予以規(guī)定。因此,在長期的歷史事件中,居住權(quán)的設(shè)立與規(guī)范必須與《民法典》保持一致,不能隨意修改。根據(jù)以上思路,具體建議如下:

1.保留居住權(quán)制度中的消滅條款。

在司法實踐中,無法達(dá)成協(xié)議的案件經(jīng)常發(fā)生。為了尋求判決結(jié)果的適當(dāng)性,法院往往采用公共秩序和良好習(xí)慣的原則,這在法律邏輯上有其缺陷。與其支持建立治安良好的居住權(quán),不如在物權(quán)編篡中以判決的方式為居住權(quán)的確立留出立法空間,這樣不僅可以保證判決結(jié)果的適當(dāng)性,同時也保證了法律邏輯的順利運行,做到兩全其美。因此,在此種現(xiàn)象下,應(yīng)當(dāng)以物權(quán)法草案的相關(guān)規(guī)定為依據(jù)。在當(dāng)代立法中,居住權(quán)仍然是作為一項用益物權(quán)由當(dāng)事人享有,但居住權(quán)人在許多情況下有義務(wù),不得為某種行為行事,否則居住權(quán)將被消滅。比如,如果當(dāng)事人通過協(xié)議方式已經(jīng)一致統(tǒng)一房屋是不能出租的,或者權(quán)利人不能與他人一起居住等內(nèi)容。因此,當(dāng)事人在這種情況下,權(quán)利人享有居住權(quán)是以其不違反雙方間的協(xié)議為基礎(chǔ)的。因此,應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)范中保留消滅條款,如果居住權(quán)人違反雙方間的協(xié)議,所有人有權(quán)起訴消滅居住權(quán)。因此,也沒有必要回到《物權(quán)法草案》中取消條款的立法模式,只需規(guī)定在滿足條件時取消居住權(quán)。

2.協(xié)議不明確時,通過司法解釋予以明確。

在某些情況下,適用于確定居住權(quán)的期限是“無限期”“,但在某些情況下,適用于確定居住權(quán)的時限是比較短的時間,即使在某些情況下,經(jīng)過仔細(xì)考慮后,在“合法子女成年后”就確定居住權(quán)的時限作出原則性規(guī)定也是適當(dāng)?shù)摹?。對于長時間擁有居住權(quán)的人來說基于此種情形應(yīng)當(dāng)對相關(guān)費用予以支付,但允許當(dāng)事人訂立相反的協(xié)議。根據(jù)現(xiàn)行立法,居住權(quán)的法律定位是用益物權(quán)?；谒袡?quán)的各種費用(以物業(yè)管理費、公用事業(yè)費等為代表)不需要由居住權(quán)承擔(dān)。當(dāng)居住權(quán)的期限是權(quán)利人的生命時,由于原則上它已經(jīng)確認(rèn)了合同的有效性,在爭議案件中,從“居住權(quán)”的確立起,這種爭議便存在。也就是說,在《民法典》頒布以前的20年間,存在著大量的住房糾紛,來通過司法解釋加以解決糾紛。嚴(yán)格來說,在物權(quán)法意義上的居住權(quán)制度要到2021年1月1日才在法律中有明確的規(guī)定。然而,在司法實踐中,長期以來,關(guān)于居住權(quán)的爭議大量存在。[6]相比于物權(quán)法草案,《物權(quán)法》強(qiáng)調(diào)“居住權(quán)應(yīng)在登記時確立”因此,法官在裁判中就會處在兩難境地:如果基于物權(quán)編篡理念作出判決,判決結(jié)果不恰當(dāng):要使判決結(jié)果恰當(dāng),只能在公序良俗原則上予以考量,判決邏輯存在缺陷。因此,在這種情況下,更安全的做法是通過司法解釋承認(rèn)雙方之間通過協(xié)商確立了居住權(quán)協(xié)議,并對于2021年1月1日以前的“居住權(quán)”的成立附加一定的限制條件,例如:以司法確認(rèn)的形式登記。

3.完善居住權(quán)可撤銷制度

綜上所述,對于居住權(quán)在何種情況下可以撤銷是十分有必要予以規(guī)定的。對于一個法律體系來說,入口的建立應(yīng)該有相應(yīng)的出口,規(guī)范自我一致性和良性循環(huán)的體系應(yīng)該有入口和出口。根據(jù)《民法典》第367條規(guī)定,“設(shè)立居住權(quán),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立居住權(quán)合同……”可以看出,在居住權(quán)的設(shè)立過程中,雙方可以約定條件,包括居住權(quán)的設(shè)立條件和撤銷條件。[7]除了約定的注銷外,居住權(quán)是否應(yīng)該明確法定注銷的條件呢?目前,法律沒有規(guī)定居住權(quán)的法律可撤銷性。然而這也是一項缺失,我們可以根據(jù)地役權(quán)的相關(guān)規(guī)定對居住權(quán)的法定解除條件予以明確。[8]因此,可以規(guī)定在某些情況下,法律可以允許房屋所有人撤銷居住權(quán):(1)違反法律或合同規(guī)定濫用地役權(quán);(2)有償使用勞役權(quán),在約定的支付期限屆滿后的合理期限內(nèi),經(jīng)兩次催交未支付費用的。如果以上任何一項在任何情況下,地役權(quán)人都有權(quán)終止地役權(quán)合同?！白髡哒J(rèn)為,在這些情況下,法律可以允許房屋所有人撤銷居住權(quán):(1)當(dāng)房屋所有人及其近親屬的人身權(quán)利受到居住權(quán)故意侵犯或重大過失侵犯時,可以撤銷居住權(quán);(2)居住權(quán)對房屋所有人的財產(chǎn)造成重大損害的,可以撤銷居留權(quán);(3)有居住權(quán)的人違反法律或者合同,濫用居住權(quán)的,可以撤銷其居住權(quán);(4)當(dāng)房屋所有人將其出租給居住權(quán)時,合同期滿,經(jīng)多次催交,未按約定時間繳納費用的,可以撤銷其居住權(quán)。