杭州市區(qū)商品住宅地價(jià)與房價(jià)因果關(guān)系實(shí)證分析

劉永勝，周小平

杭州市區(qū)商品住宅地價(jià)與房價(jià)因果關(guān)系實(shí)證分析

劉永勝1，周小平2

（1.杭州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院，浙江 杭州 310024；2.北京師范大學(xué)，中國 北京 100091）

住宅地價(jià)和房價(jià)的關(guān)系十分復(fù)雜，住宅地價(jià)房價(jià)比受國家制度、住房制度與政策、區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、人口數(shù)量、財(cái)政收入等多種因素的影響。結(jié)合杭州市區(qū)商品住宅2000～2017年的地價(jià)和房價(jià)數(shù)據(jù)，深入研究杭州市區(qū)商品住宅房價(jià)與地價(jià)的因果關(guān)系，分析影響商品住宅地價(jià)房價(jià)比的因素及合理性，建議杭州住宅市場調(diào)控應(yīng)建立房價(jià)與地價(jià)聯(lián)動(dòng)預(yù)警機(jī)制，同時(shí)注重“城市不同區(qū)域間協(xié)同聯(lián)動(dòng)”，取消相應(yīng)的行政干預(yù)措施。

住宅地價(jià)；商品房價(jià)；因果關(guān)系；影響因素；杭州市

隨著商品住宅價(jià)格的快速上漲，住宅市場一直是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)、政府調(diào)控的痛點(diǎn)、學(xué)者研究的難點(diǎn)。2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了住房調(diào)控的總基調(diào)“房住不炒”，隨后各地“因城施策”相繼出臺了形式不同但最嚴(yán)厲住房調(diào)控政策，包括限購、限貸、限售等手段。2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”之外，還特別提出要支持商品住宅市場更好滿足購房者的合理住宅需求，因城施策促進(jìn)住宅市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。其中，“因城施策”在業(yè)內(nèi)人士看來是未來較長時(shí)間里樓市調(diào)控的主基調(diào)，尤其是在房價(jià)持續(xù)上漲、漲幅未見回落的城市，地方政府嚴(yán)格調(diào)控措施將繼續(xù)執(zhí)行；而房價(jià)持續(xù)回落、銷售不暢的城市，則地方政府出臺溫和的刺激或優(yōu)惠措施，合理引導(dǎo)住宅消費(fèi)，以促進(jìn)住宅市場持續(xù)健康發(fā)展。住宅市場調(diào)控是歷次政府工作報(bào)告中高頻詞匯，2022年《政府工作報(bào)告》指出今后住宅市場調(diào)控的方向，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”，積極保障住宅合理需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，規(guī)范發(fā)展長租住房市場，逐步解決大城市住房問題，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解居住困難。住建部也提出需要建立地價(jià)房價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”。

杭州市連續(xù)20年都出現(xiàn)了房價(jià)和銷量的持續(xù)增長，商品住宅價(jià)格逐年攀升，尤其是近幾年價(jià)格漲勢強(qiáng)勁。通過對商品住宅“房價(jià)、地價(jià)、地價(jià)房價(jià)比”的關(guān)系研究，探索建立一種商品住宅價(jià)格預(yù)警機(jī)制，為城市政府提供決策參考。

一、地價(jià)與房價(jià)關(guān)系研究綜述

地價(jià)和房價(jià)的關(guān)系十分復(fù)雜，“地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系”成為部分專家學(xué)者關(guān)注的焦點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為是商品住宅價(jià)格的主動(dòng)上漲引起了住宅用地價(jià)格的被動(dòng)上漲，土地需求是一種引致需求；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為是由于住宅用地供給政策的改變，使得住宅用地價(jià)格上漲，從而引起了商品住宅價(jià)格的上漲；還有部分專家認(rèn)為商品住宅地價(jià)與房價(jià)相互影響，相互決定[1]；也有少部分專家認(rèn)為商品住宅地價(jià)和房價(jià)沒有相關(guān)性，相互獨(dú)立，主要專家觀點(diǎn)詳見下頁表1。

二、杭州市區(qū)商品住宅地價(jià)、房價(jià)及地價(jià)房價(jià)比數(shù)據(jù)來源與分析

（一）杭州市區(qū)2000～2017年商品住宅用地價(jià)格數(shù)據(jù)分析

根據(jù)杭州市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，按照平均容積率2.0，把土地單價(jià)轉(zhuǎn)換為樓面地價(jià)（見表2），便于與住宅單價(jià)進(jìn)行對比分析。從圖1可以看出，杭州市區(qū)的樓面地價(jià)是平穩(wěn)增長，但樓面地價(jià)增長率上下波動(dòng)比較大。

表1 地價(jià)和房價(jià)關(guān)系論的主要觀點(diǎn)一覽表

表2 2000～2017年杭州市區(qū)樓面地價(jià)和增長率（單位：元/平方米）

圖1 2000～2017年杭州市區(qū)樓面地價(jià)和增長率發(fā)展趨勢

圖2 2000～2017年杭州市區(qū)樓面地價(jià)和住宅單價(jià)對比

表3 2000～2017年杭州市區(qū)商品住宅單價(jià)（單位：元/平方米）

（二）杭州市區(qū)2000～2017年商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù)

根據(jù)杭州透明售房公布的商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù)（見表3），可以看出商品住宅的價(jià)格也是持續(xù)上漲，特別是2008～2011年和2015～2017年出現(xiàn)快速上漲，而樓面地價(jià)上漲平穩(wěn)（見圖2）。

（三）杭州市區(qū)2010～2020年商品住宅地價(jià)房價(jià)比數(shù)據(jù)分析

2000～2011年杭州市商品住宅地價(jià)房價(jià)比總體呈上升趨勢，期間有一定幅度波動(dòng)，其主要原因如下：1.隨著土地資源的減少，對土地的集約利用程度不斷提高，使得地價(jià)房價(jià)比總體下降；由于房改取消福利分房，在老百姓生活水平逐步提高的背景下，改善居住條件已經(jīng)成為普通老百姓改善生活的重要因素，商品住宅出現(xiàn)供不應(yīng)求狀況，供需矛盾十分突出，導(dǎo)致房價(jià)不斷被抬高，也促使這一時(shí)期地價(jià)房價(jià)比不斷下降。2.國家的住房政策變化較大，由2005～2006年的限制政策，到2008～2009年的鼓勵(lì)政策，再到2010～2011年的比以往力度更大、持續(xù)時(shí)間更長的限制政策，這段時(shí)間內(nèi)的房價(jià)波動(dòng)較大，故商品住宅地價(jià)房價(jià)比也隨著房價(jià)的波動(dòng)而起伏。2012～2015年杭州市商品住宅地價(jià)房價(jià)比呈上升趨勢，其主要原因如下：1.這段時(shí)期，杭州市的房價(jià)水平逐步企穩(wěn)，相對與以往大量儲備土地不同，大多數(shù)開發(fā)商拿地后選擇立即開工及預(yù)售，實(shí)行高周轉(zhuǎn)；2.由于住宅庫存壓力較大，購房者對房價(jià)增長預(yù)期不高，房價(jià)也并沒有達(dá)到開發(fā)商當(dāng)初拿地時(shí)的預(yù)期；3.歷年土地價(jià)格累積增長，導(dǎo)致地價(jià)占房價(jià)的比重逐步提升。2016～2017年杭州市商品住宅地價(jià)房價(jià)比呈逐年下降趨勢，其主要原因是這兩年房價(jià)漲幅較高，開發(fā)商拿地又在前幾年，同一區(qū)塊地價(jià)與房價(jià)存在時(shí)間差，且開發(fā)商賣房時(shí)間晚于拿地時(shí)間，因此商品住宅地價(jià)房價(jià)比有所下降(見表4、圖3)。

表4 2000～2017年杭州市區(qū)商品住宅地價(jià)房價(jià)比

圖3 2000～2017年杭州市區(qū)商品住宅地價(jià)房價(jià)比

三、研究方法

根據(jù)《杭州市2017年度地價(jià)狀況分析報(bào)告》中公布的2000～2017年商品住宅用地樓面地價(jià)和杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的商品住宅銷售價(jià)格，對數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，即先對數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)以驗(yàn)證數(shù)據(jù)是否在同階平穩(wěn)，然后進(jìn)行回歸分析、協(xié)整檢驗(yàn)以驗(yàn)證兩個(gè)變量間是否存在長期關(guān)系，并采用格蘭杰因果檢驗(yàn)驗(yàn)證變量之間的因果關(guān)系[2]。

（一）數(shù)學(xué)模型建立

為了研究杭州市區(qū)商品住宅價(jià)格對樓面地價(jià)產(chǎn)生的影響，建立如下數(shù)學(xué)模型：

（二）ADF檢驗(yàn)

經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)學(xué)檢驗(yàn)數(shù)據(jù)時(shí)間序列是否平穩(wěn)性的方法有ADF檢驗(yàn)，該檢驗(yàn)方法的分析過程如下所述。

首先定義模型為：

表5 變量的ADF檢驗(yàn)

通過比較ADF檢驗(yàn)值與5%的臨界值，若ADF檢驗(yàn)值小于5%的臨界值水平，則表明在0.05的顯著性水平下拒絕存在單位根的原假設(shè)，變量是平穩(wěn)的，反之，數(shù)據(jù)是不平穩(wěn)的。LN(PL)的ADF檢驗(yàn)值為-2.470，大于5%的臨界值-3.000，因此，LN(PL)序列是拒絕存在單位根的原假設(shè)的，LN(PL)是不平穩(wěn)的。依次類推，LN(PF)、LN(PL)均是二階平穩(wěn)的。

（三）EG檢驗(yàn)

為了檢驗(yàn)LN(PF)、LN(PL)變量間是否存在協(xié)整關(guān)系，需要用EG檢驗(yàn)法進(jìn)行檢驗(yàn)驗(yàn)證。首先，若PF(t)與PL(t)是一階單整序列，即ΔPF(t)和ΔPL(t)是平穩(wěn)的，建立OLS回歸方程：

PF(t)＝α＋βPL(t)＋u1（3）

進(jìn)行估計(jì)，得到殘差序列：e＝PF-α+βPL（4）

其次，檢驗(yàn)et的平穩(wěn)性。若et為不平穩(wěn)，則PF(t)與PL(t)是非協(xié)整的，反之則是協(xié)整的。

1.OLS回歸

對LN(PF)和LN(PL)之間的關(guān)系進(jìn)行回歸分析，得到如表6所示的結(jié)果。

表6 OLS回歸模型

LN(PL)=3.0962+0.6587*LN(PF) （5）

模型的擬合優(yōu)度檢驗(yàn)：R2=0.8814，模型的擬合優(yōu)度達(dá)到88.14%。

T檢驗(yàn)：T值為10.90，概率值p為0.000，由于概率值小于5%，因此，在5%的顯著性水平下，變量是顯著的。系數(shù)值為0.6587，說明商品住宅價(jià)格對樓面地價(jià)的影響是正向的。

2.協(xié)整檢驗(yàn)

對OLS回歸分析的殘差進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，若ADF檢驗(yàn)是平穩(wěn)的，則表明PF、PL之間具有長期均衡關(guān)系，證明PF、PL變量間存在協(xié)整。對模型進(jìn)行ADF檢驗(yàn)以檢驗(yàn)殘差項(xiàng)是否平穩(wěn)，如表7。

表7 殘差A(yù)DF檢驗(yàn)

通過殘差的ADF檢驗(yàn)可得，ADF檢驗(yàn)值為-1.855，10%的臨界值為-1.600，ADF檢驗(yàn)值小于10%的臨界值，prob值為0.100，因此在10%的顯著性水平下，拒絕存在單位根的原假設(shè)，即殘差項(xiàng)是平穩(wěn)的，因此，PF、PL變量具有長期協(xié)整關(guān)系，PF與PL存在穩(wěn)定均衡關(guān)系。

四、研究結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

由于我國實(shí)行的是國有土地全民所有和農(nóng)村土地集體所有的土地所有制，住宅的供給也是多樣化的，主要是商品住宅。但杭州市在商品住宅用地供給時(shí)，采取了不同的“限地價(jià)、限房價(jià)、競配套、限售”等不同的出讓供地方式，對商品住宅市場產(chǎn)生不同程度影響，使得商品住宅地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系更為復(fù)雜。對杭州市住宅市場情況分析來看，本文認(rèn)為社會(huì)保障體系的不完善、人口的流動(dòng)遷移、商品住宅供給結(jié)構(gòu)不合理和資金流動(dòng)性充裕，再加上我國特有的家庭居住文化的影響，使得目前住宅需求表現(xiàn)出剛性和改善并存的特征。從商品住宅開發(fā)項(xiàng)目和投資報(bào)酬率來看，住宅市場特別是在商品住宅價(jià)格上升的時(shí)期，商品住宅供給是價(jià)格非彈性的。因此不能簡單地得出商品住宅用地價(jià)格的上升將全部或大部分地轉(zhuǎn)嫁給購房者的結(jié)論[4]。通過實(shí)證模擬分析，得出如下結(jié)論：首先，杭州市區(qū)商品住宅價(jià)格與樓面地價(jià)存在因果關(guān)系，短期內(nèi)是樓面地價(jià)影響商品住宅價(jià)格，長期是商品住宅價(jià)格影響樓面地價(jià)，從而驗(yàn)證了土地需求是引致需求的理論。其次，在商品住宅價(jià)格持續(xù)走高的預(yù)期下，高價(jià)住宅用地的必然出現(xiàn)，它是通過土地供給市場競買方式產(chǎn)生，是開發(fā)商或投資方自愿競標(biāo)的結(jié)果，我國壟斷土地一級市場或住宅用地供給不足不是直接原因。本文的理論分析表明，只有控制商品住宅價(jià)格上漲，商品住宅用地價(jià)格才會(huì)得到抑制。如果以控制商品住宅價(jià)格為目的來抑制商品住宅用地價(jià)格，首先調(diào)控政策有效性有限，短期有效，長期無效；其次會(huì)增加城市政府對城市住宅土地市場的行政干預(yù)，進(jìn)一步加深城市住宅土地市場的扭曲，不利于城市土地資源的有效配置[5]。

（二）建議

本文通過對杭州市區(qū)2000～2017年的商品住宅價(jià)格、樓面地價(jià)及地價(jià)房價(jià)比等相關(guān)數(shù)據(jù)的實(shí)證模擬分析，并對數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)檢驗(yàn)驗(yàn)證得出“杭州市區(qū)商品住宅價(jià)格與樓面地價(jià)存在因果關(guān)系，短期內(nèi)是樓面地價(jià)影響商品住宅價(jià)格，長期是商品住宅價(jià)格影響樓面地價(jià)”的結(jié)論。根據(jù)杭州市商品住宅價(jià)格與樓面地價(jià)的關(guān)系，為實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，提出以下商品住宅調(diào)控政策建議：

1.構(gòu)建杭州市區(qū)商品住宅地價(jià)與房價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。通過建立杭州市區(qū)商品住宅大數(shù)據(jù)庫，打通數(shù)據(jù)孤島，構(gòu)建以商品住宅地價(jià)房價(jià)比0.4作為重要參考指標(biāo)的杭州市區(qū)地價(jià)與房價(jià)聯(lián)動(dòng)預(yù)警機(jī)制，作為制定各區(qū)域年度商品性和保障性住宅用地供給計(jì)劃的重要參考依據(jù)，也可以作為各區(qū)域修訂國土空間規(guī)劃的參考依據(jù)。

2.構(gòu)建以經(jīng)濟(jì)手段為主的多層次調(diào)控政策體系。取消一刀切的限購、限價(jià)、限售、限貸等短期調(diào)控政策，短期內(nèi)構(gòu)建以職住平衡的區(qū)域普通商品住宅限購限貸和非普通商品住宅自由購買的調(diào)控政策體系；長期建立以稅收、金融、社保等經(jīng)濟(jì)手段為主、法律手段為輔的多元多層次的動(dòng)態(tài)調(diào)控政策體系。

3.完善以商品住宅為主的多元化供給結(jié)構(gòu)體系。杭州市作為準(zhǔn)一線城市，在推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，更要科學(xué)合理地做好各區(qū)域土地儲備和住房規(guī)劃，取消程序復(fù)雜、社會(huì)管理成本高、長期不合理的土地出讓競價(jià)方式。利用杭州市區(qū)地價(jià)與房價(jià)聯(lián)動(dòng)預(yù)警機(jī)制，完善以商品住宅供給為主的多元化供給結(jié)構(gòu)體系。在商品住宅價(jià)格上漲過快時(shí)，適時(shí)增加保障性公共租賃住宅的供給，延緩低收入群體和新增城鎮(zhèn)居民的購房需求。

4.完善以信用為主的商品住宅市場的監(jiān)管體系。政府應(yīng)堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”“保持商品住宅市場持續(xù)健康發(fā)展”的原則，將個(gè)人購房售房各類信息及資金來源等納入個(gè)人信用體系、企業(yè)對商品住宅預(yù)售資金及質(zhì)量品質(zhì)的管理等分別與企業(yè)信用體系，完善商品住宅市場的監(jiān)管體系，規(guī)范商品住宅市場秩序和市場行為。

[1]周小平,秦振揚(yáng),趙松.中國住宅地價(jià)房價(jià)比的空間格局、演變特征及影響因素[J].中國土地科學(xué), 2019,33(1):40-48.

[2]鄭娟?duì)?吳次芳.地價(jià)與房價(jià)的因果關(guān)系—全國和城市層面的計(jì)量研究[J].中國土地科學(xué),2006(6):31－37．

[3]李子奈.高級應(yīng)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:清華大學(xué)出版社,2012．

[4]曲波.房價(jià)、地價(jià)與土地供應(yīng)的前因后果[J].中國土地,2005(5):7-9．

[5]況偉大.房產(chǎn)稅、地價(jià)與房價(jià)[J].中國軟科學(xué),2012(４):25-37．

F293.332

A

1672-1047（2022）03-0072-05

10.3969/j.issn.1672-1047.2022.03.19

2022-05-16

浙江省訪問學(xué)者教師發(fā)展項(xiàng)目“杭州市區(qū)地價(jià)與房價(jià)空間關(guān)系研究”（FX2018138）。

劉永勝，男，湖北隨州人，副教授，北京師范大學(xué)訪問學(xué)者。研究方向：建筑經(jīng)濟(jì)。

[責(zé)任編輯：吳祝平]