淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算工作

王俊瑩

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)的獲利途徑是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)以及經(jīng)營(yíng)，而在這個(gè)過程當(dāng)中，由于一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期比較長(zhǎng)，而且其中需要投入大量的資金，為了減少企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)，獲得更大的利潤(rùn)，就必須要做好會(huì)計(jì)核算工作，但是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算難以滿足市場(chǎng)的實(shí)際需要，使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益受到了極大的限制。針對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在的會(huì)計(jì)核算問題，必須要有針對(duì)性的進(jìn)行分析，以此提高房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);會(huì)計(jì)核算;問題;策略

房地產(chǎn)可以說(shuō)是人類生存發(fā)展的基礎(chǔ)，它是建立在土地上的建筑物，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的位置具有不可移動(dòng)性的特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是企業(yè)出于盈利目的進(jìn)行的一系列經(jīng)營(yíng)開發(fā)活動(dòng)，一般而言，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有規(guī)模龐大，資金投入量巨大的特點(diǎn)，因此，其會(huì)計(jì)核算工作意義重大，因而必須要引起極高的重視。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算概念及其特殊性

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)是針對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行管理的一種行業(yè)會(huì)計(jì)，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算運(yùn)用專業(yè)的理論與方法，將貨幣作為基本計(jì)量單位，而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)展開全面化、連續(xù)化以及系統(tǒng)化的核算和監(jiān)督。借助于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)全過程的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行有效管理，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的成本進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算，以促進(jìn)相關(guān)決策的科學(xué)性，降低項(xiàng)目開發(fā)成本，幫助企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目大部分是行業(yè)通用的，在科目設(shè)置上保持著一致性，但也有一些專屬于房地產(chǎn)開發(fā)的會(huì)計(jì)項(xiàng)目，包括“開發(fā)成本”“開發(fā)產(chǎn)品“等科目?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作內(nèi)容非常復(fù)雜，公司庫(kù)存現(xiàn)金應(yīng)收賬款、壞賬準(zhǔn)備、產(chǎn)品開發(fā)，累計(jì)折舊，固定資產(chǎn)預(yù)收賬款等等，全都是其核算內(nèi)容。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期非常長(zhǎng)，可長(zhǎng)達(dá)幾十年，并且其中不管是營(yíng)銷移交還是售后服務(wù)的內(nèi)容都非常多，當(dāng)前的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算主要以項(xiàng)目開發(fā)周期作為成本的結(jié)算期，而房地產(chǎn)項(xiàng)目一般來(lái)講其投資資金都非常大，所以開發(fā)過程當(dāng)中資金風(fēng)險(xiǎn)是多方面的，包括因?yàn)檎哒{(diào)整而引發(fā)的地價(jià)上升，銀行貸款款策略的改變帶來(lái)的籌資風(fēng)險(xiǎn)以及作業(yè)過程中質(zhì)量不合格等等。一些房地產(chǎn)公司的開發(fā)項(xiàng)目具有較高的價(jià)值，其營(yíng)銷模式往往是采取預(yù)設(shè)和分期付款的方式，所以這就使得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算同一般企業(yè)的收入明確方法不一致，房?jī)r(jià)在不同時(shí)期內(nèi)也是處于變化之中，因此房地產(chǎn)企業(yè)的投資以及獲益比例無(wú)法在過程中進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，而且其業(yè)績(jī)也是處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，面臨著各種駁雜的、無(wú)效的信息，這也意味著房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作十分復(fù)雜。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)主要負(fù)責(zé)的是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中企業(yè)資金運(yùn)作整個(gè)過程中的會(huì)計(jì)核算以及會(huì)計(jì)監(jiān)督，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作的主要方式包括：獲得外部籌集資金以及股東的投入，在生產(chǎn)的過程當(dāng)中，進(jìn)行資金的運(yùn)營(yíng)以及通過房產(chǎn)商品的銷售來(lái)進(jìn)行資金的回收。主要的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目核算內(nèi)容包括：預(yù)收賬款。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)投資數(shù)額往往比較大，所以企業(yè)常常實(shí)行的是商品房預(yù)售制度。因?yàn)檫€沒有交付使用，所以即使開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售完畢，預(yù)售產(chǎn)品也僅能夠進(jìn)入到預(yù)收賬款科目當(dāng)中;開發(fā)成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期比較長(zhǎng)，而且整個(gè)成本核算的時(shí)間跨度比較大，常常是幾年甚至幾十年。而且由于開發(fā)過程當(dāng)中涉及到的產(chǎn)品種類多，導(dǎo)致成本組成比較復(fù)雜，給會(huì)計(jì)核算工作帶來(lái)了較大的難度，要求在進(jìn)行成本核算時(shí)需要結(jié)合具體情況進(jìn)行分析。主要的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本包括土地費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，整個(gè)建設(shè)過程中涉及到的費(fèi)用，等等;涉稅事項(xiàng)的核算。現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程當(dāng)中，涉及到的應(yīng)納稅種類型比較多，包括所得稅，增值稅，土地使用稅及房產(chǎn)稅等等;利潤(rùn)及分配核算。房地產(chǎn)的利潤(rùn)指的是房地產(chǎn)企業(yè)在一定的會(huì)計(jì)期間，其收入與成本費(fèi)用進(jìn)行互相比較之后得出的最終結(jié)果，也就是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的一個(gè)利潤(rùn)反應(yīng)，其主要是由營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額以及凈利潤(rùn)三個(gè)部分組成。最終房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)需要在企業(yè)同投資者之間進(jìn)行分配，因?yàn)樯婕暗酵顿Y者的利益，所以這項(xiàng)工作也必須要嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有開發(fā)經(jīng)營(yíng)的預(yù)見性以及計(jì)劃性，開發(fā)產(chǎn)品的商品性以及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，投資數(shù)額巨大，回收周期比較長(zhǎng)等多樣化的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其會(huì)計(jì)核算工作的復(fù)雜性，自然也比一般的會(huì)計(jì)核算更大，對(duì)于相關(guān)的會(huì)計(jì)人員來(lái)說(shuō)，必須要把握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全流程財(cái)務(wù)，只有使各個(gè)階段的會(huì)計(jì)核算工作精準(zhǔn)細(xì)致，才能夠提高財(cái)務(wù)管控的水平，控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的主要問題

從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀來(lái)看，還存在多方面的問題。其缺陷和不足主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）科目設(shè)置缺乏合理性

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作來(lái)說(shuō)，其中涉及到一個(gè)較為突出的問題就是會(huì)計(jì)科目的設(shè)置缺乏科學(xué)性。因?yàn)楦鱾€(gè)房地產(chǎn)企業(yè)之間沒有系統(tǒng)化的參考標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本也大都由土地征用費(fèi)用，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以及建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用等等組成。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)而言，僅僅只開發(fā)間接費(fèi)用這一項(xiàng)，其中就包括資本化借款利息，物業(yè)管理完善費(fèi)以及工程部門管理費(fèi)用等多樣化的內(nèi)容。雖然房地產(chǎn)工程項(xiàng)目同開發(fā)間接費(fèi)用是直接掛鉤的，但是會(huì)計(jì)人員在進(jìn)行具體核算的時(shí)候，難以較為準(zhǔn)確的將開發(fā)經(jīng)濟(jì)費(fèi)直接劃分在工程項(xiàng)目的具體開發(fā)階段。除此以外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期往往比較長(zhǎng)，所以一般都會(huì)將整個(gè)過程進(jìn)行劃分，但這就導(dǎo)致工程驗(yàn)收完成到竣工結(jié)算之間的時(shí)間跨度比較大，這樣一來(lái)，賬目梳理和核算的時(shí)間也就大大增加了，時(shí)間越長(zhǎng)，核算所依據(jù)的信息也容易發(fā)生變化，從而導(dǎo)致很多不確定性因素的存在。

（二）收益評(píng)價(jià)指標(biāo)缺乏科學(xué)合理性

鑒于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的特殊性，決定了其存在業(yè)績(jī)起伏變化比較大的特點(diǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際狀況難以通過凈利潤(rùn)指標(biāo)得到有效準(zhǔn)確的反映，因?yàn)闀?huì)計(jì)沒有對(duì)以不同價(jià)位銷售的房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)的記載與分析，現(xiàn)階段我國(guó)會(huì)計(jì)制度當(dāng)中，有關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)金融政策以及會(huì)計(jì)制度的規(guī)定并不完善、規(guī)范，這使得很多情況下，會(huì)計(jì)報(bào)表沒有能夠全面準(zhǔn)確的對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行實(shí)際的呈現(xiàn)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告信息披露當(dāng)中還存在著非常多的虛假信息。房地產(chǎn)企業(yè)即使擁有眾多的開發(fā)在建工程項(xiàng)目，但是由于一些情況沒有能夠得到合理準(zhǔn)確的反應(yīng)，也可能帶來(lái)巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，甚至導(dǎo)致企業(yè)倒閉。

（三）企業(yè)會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)缺乏有效披露

在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程當(dāng)中，因?yàn)樯婕暗降挠绊懸蛩乇姸啵愿鞣N潛在風(fēng)險(xiǎn)也比較大，而且很多因素因?yàn)楦挥凶兓裕跃哂胁豢煽刂频奶攸c(diǎn)，例如開發(fā)過程當(dāng)中的政策變化以及土地等的風(fēng)險(xiǎn)，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露承擔(dān)著比其他行業(yè)企業(yè)披露更大的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)證監(jiān)會(huì)發(fā)布的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)報(bào)表的相關(guān)規(guī)定可知，在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露所存在的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中，僅僅對(duì)擔(dān)保抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的披露進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定，但是在質(zhì)量保證金提取等方面卻沒有進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定。

（四）借款費(fèi)用的資本化沒有進(jìn)行規(guī)范

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期往往比較長(zhǎng)，這決定了它的資金回收周期同樣很漫長(zhǎng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金需要進(jìn)行集中投入，所以項(xiàng)目開發(fā)當(dāng)中籌來(lái)的很多資金都屬于債務(wù)資本，就當(dāng)前的實(shí)際情況來(lái)看，在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則當(dāng)中進(jìn)一步擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本化的范圍，也就是說(shuō)，要想使借款費(fèi)用達(dá)到資本化，那么就必須要滿足一定的條件和要求。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)難以輕易使借款費(fèi)用資本化，同時(shí)也不能夠?qū)⒛切╅L(zhǎng)時(shí)間未開發(fā)的土地儲(chǔ)備的借款費(fèi)用，進(jìn)行自動(dòng)化。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)收入確認(rèn)過于復(fù)雜

房地產(chǎn)的銷售工作非常復(fù)雜，涉及到非常多的環(huán)節(jié)，而且對(duì)于價(jià)格的制定也很敏感，需要工作人員注意到很多細(xì)節(jié)，防止出現(xiàn)小的漏洞，一旦出現(xiàn)了問題，就可能造成比較大的經(jīng)濟(jì)損失。在銷售之前，房地產(chǎn)開發(fā)商需要和客戶簽訂合同，需要根據(jù)合同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確認(rèn)收入。但是對(duì)于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)樓盤來(lái)說(shuō)，因?yàn)殚_發(fā)周期長(zhǎng)、而且投入的資金也比較多，具備很大的價(jià)值。這直接決定著房地產(chǎn)商品銷售可采用預(yù)售以及分期收款銷售的方式來(lái)獲取收入。房地產(chǎn)商品銷售需要預(yù)先取得商品和銷售許可證，然后雙方進(jìn)行商量，確定好放款之后簽訂合同，最終獲得收入。但是在此過程中，收入進(jìn)度會(huì)根據(jù)實(shí)際情況的不同而存在一定差異?？傊?，由于房地產(chǎn)收入自身具備一定的復(fù)雜性，所以需要我們積極跟進(jìn)每一個(gè)銷售環(huán)節(jié)，這樣才能精準(zhǔn)把握具體的收入，明確其所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)被轉(zhuǎn)移。

（六）商品成本與售價(jià)不相匹配

眾所周知，房地產(chǎn)的建設(shè)與開發(fā)是一個(gè)非常漫長(zhǎng)的過程，致使企業(yè)所投入的資金比例也呈現(xiàn)出階段性的不合規(guī)性。在項(xiàng)目建設(shè)期間，需要投入大量的資金款項(xiàng)，并將其所發(fā)生的費(fèi)用直接投入到當(dāng)期即可。但是，如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目沒有完全完工，所以即使樓盤已經(jīng)對(duì)外開放，預(yù)售完成，但是客戶支付的預(yù)售款無(wú)法被確認(rèn)為收入，甚至?xí)?dǎo)致商品的成本和實(shí)際售價(jià)配比困難。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及到的成本非常多，而且遍布每一個(gè)建設(shè)環(huán)節(jié)，分析起來(lái)有一定的復(fù)雜性和難度，而且具體銷售是以樓層或者戶型為單位，直接導(dǎo)致單個(gè)樓層或者戶型的售價(jià)與實(shí)際成本耗費(fèi)存在著不配比狀況。

四、提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算質(zhì)量的具體策略

（一）建立完善統(tǒng)一的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算制度

我國(guó)現(xiàn)階段雖有相關(guān)的會(huì)計(jì)制度及準(zhǔn)則，但是其內(nèi)容主要是針對(duì)一些會(huì)計(jì)的常規(guī)實(shí)務(wù)操作制定的，而房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的很多經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)比較特殊，目前缺乏統(tǒng)一的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則以及制度進(jìn)行規(guī)范，由此導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況不能得到真實(shí)反映?？梢姡⑼晟平y(tǒng)一的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算制度和準(zhǔn)則是提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算水平的前提條件。在實(shí)踐過程中，可以結(jié)合國(guó)外先進(jìn)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置模式，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算科目的設(shè)置，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中涉及到的復(fù)雜經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范化會(huì)計(jì)規(guī)定。

（二）推行現(xiàn)金收付制

現(xiàn)金收付制度的推行，主要可以避免人為條件利潤(rùn)而導(dǎo)致的會(huì)計(jì)核算信息失真。會(huì)計(jì)核算工作是一項(xiàng)非常強(qiáng)調(diào)謹(jǐn)慎性原則的工作，而房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目資金投資巨大，要求對(duì)資金情況進(jìn)行全面真實(shí)的反映。實(shí)行現(xiàn)金收付制度，有利于進(jìn)行現(xiàn)金流量表的科學(xué)編制。房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算過程當(dāng)中可以結(jié)合收付實(shí)現(xiàn)制與權(quán)責(zé)發(fā)生制。

（三）有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信息披露風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露應(yīng)該處理好以下幾個(gè)方面的問題：首先，應(yīng)該提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的披露范圍以及程度。在相關(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)告當(dāng)中應(yīng)該明確反映出可能會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)，包括存在的土地以及投資風(fēng)險(xiǎn)等等，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的信息公開透明化，這樣有利于減少潛在風(fēng)險(xiǎn)的存在，能夠更好的在風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨前采取防控措施;其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)現(xiàn)金的披露程度。在房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金信息當(dāng)中，需要體現(xiàn)出生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的全部現(xiàn)金流量，這樣才能夠保證現(xiàn)金流量信息的真實(shí)有效性;最后，房地產(chǎn)企業(yè)所披露的信息當(dāng)中，應(yīng)該包括土地的成本以及儲(chǔ)備量，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展以及在房地產(chǎn)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力而言，幾乎起著決定性的因素。土地使用者不能夠通過土地使用權(quán)的總額對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備狀況進(jìn)行分析，所以應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)其土地儲(chǔ)備和成本等信息的披露程度。

（四）使借款費(fèi)用核算規(guī)范化

依據(jù)歷史成本及費(fèi)用配比的原則，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的總成本同項(xiàng)目開發(fā)中的借款費(fèi)用有著直接的聯(lián)系，因此對(duì)于借款費(fèi)用，應(yīng)該將其歸類到項(xiàng)目開發(fā)的間接費(fèi)用這一類別當(dāng)中，從而使借款費(fèi)用能夠成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的部分花費(fèi)，進(jìn)行借款費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，應(yīng)該利用費(fèi)用配比來(lái)使借款費(fèi)用能夠達(dá)到分?jǐn)?，就是將一些臨時(shí)投資以及存款利息收益等去掉，將實(shí)際花費(fèi)資金計(jì)入到項(xiàng)目建設(shè)的成本中去，這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目所分?jǐn)偨杩罨ㄙM(fèi)就等同于借款總額除去臨時(shí)投資收益與存款利息之后，乘以賬面累計(jì)余額與預(yù)收款之差，然后再用借款再除以前數(shù)，這樣就能夠使借款費(fèi)用的核算更加規(guī)范合理化。

（五）規(guī)范收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)非常困難復(fù)雜，涉及到方方面面的環(huán)節(jié)，但是我們要想規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)朝著良好的方向進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展，就必須建立一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，取締不合理收入。首先，收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)接受兩個(gè)原則，一個(gè)是法律性原則，另一個(gè)是專業(yè)性原則、法律權(quán)原則是指房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的制定必須符合國(guó)家的法律法規(guī)，包括土地使用權(quán)合同的相關(guān)界定等方面的規(guī)定。如果沒有獲得土地使用權(quán)證書。就必須嚴(yán)格按照國(guó)家頒布的相法律，中斷后續(xù)所有的開發(fā)建設(shè)，對(duì)于一切不合理、不合規(guī)的環(huán)節(jié)都要進(jìn)行中斷，不將其作為收入進(jìn)行確認(rèn)。第二個(gè)專業(yè)原則是指要遵循經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域的原則來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)收入標(biāo)準(zhǔn)信息確認(rèn)的條件。比如：房地產(chǎn)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方才算是收入確認(rèn)。

（六）銷售收入與成本配比。

做好配比工作非常重要，面對(duì)現(xiàn)實(shí)銷售中出現(xiàn)的種種難題，相關(guān)工作人員必須高度重視，積極進(jìn)行創(chuàng)新，可以向其他發(fā)達(dá)國(guó)家學(xué)習(xí)，開闊視野，不斷豐富經(jīng)驗(yàn)，然后結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)銷售的具體情況研究出來(lái)符合我國(guó)國(guó)情的配比方法，可以引入計(jì)劃銷售價(jià)格的理念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位以及與銷售收入不匹配等情況。一旦樓盤以及全部施工建設(shè)完成并且取得相應(yīng)的許可證書，企業(yè)可以加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，并且根據(jù)樓層、方向等相關(guān)因素來(lái)制定銷售價(jià)格，將其作為成本分配的標(biāo)準(zhǔn)。具體來(lái)說(shuō)，可將其在分類明細(xì)賬的基礎(chǔ)上，按照計(jì)劃價(jià)格對(duì)所有房屋進(jìn)行分類和數(shù)量登記，應(yīng)用倒擠方法計(jì)算出銷售成本。這種計(jì)算方法比較適用于大型的房地產(chǎn)銷售企業(yè)，以便減少工作量，但是不能及時(shí)提供詳細(xì)的成本資料。按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。雖然其實(shí)際的結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但是能夠保障前后一致，信息及時(shí)廣泛，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，具有很強(qiáng)的可行性和可操作性，可以在未來(lái)積極進(jìn)行推廣。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，會(huì)計(jì)核算工作是決定房地產(chǎn)企業(yè)能否健康發(fā)展，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，獲得較大經(jīng)濟(jì)效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)決定性因素，其重要性不言而喻，而為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的各種風(fēng)險(xiǎn)，就需要對(duì)會(huì)計(jì)核算中存在的問題進(jìn)行分析，并且針對(duì)其中存在的問題尋求解決辦法，不斷完善現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算體系，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步注入強(qiáng)大的動(dòng)力。

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