房屋租賃合同中法定優(yōu)先承租權相關問題探討

卓靖

摘 要：優(yōu)先承租權是承租人的法定權利，《民法典》對承租人的優(yōu)先承租權予以了明確規(guī)定。文章基于房屋的法定優(yōu)先承租權的構成要件和性質做簡要概述，分析其行使規(guī)范和阻卻事由，結合房屋的法定優(yōu)先承租權的實施現(xiàn)狀從法律層面提出完善策略，旨在實現(xiàn)房屋租賃各主體之間的利益均衡，確保房屋租賃市場規(guī)范化運營發(fā)展。

關鍵詞：房屋租賃合同；法定優(yōu)先承租權；通知

一、法定優(yōu)先承租權概述

房屋的法定優(yōu)先承租權應滿足以下構成要件，即房屋租賃合同期限臨近、出租人有繼續(xù)出租的主觀意愿、承租人在租賃合同約定期限內沒有出現(xiàn)違約情況、出租人與第三方締結了房屋租賃合同，此時承租人對該房屋擁有同等條件下的優(yōu)先承租權。關于房屋法定優(yōu)先承租權的性質，目前學術界主要存在以下幾種觀點：首先，認為優(yōu)先承租權是請求權的一種，承租人具有要求優(yōu)先獲取續(xù)租合同的權利；其次，認為優(yōu)先承租權是形成權或附條件的形成權的一種，即該權利是否行使以承租人的意思為主，當出租人與第三人就房屋出租或出售進行磋商時，承租人在同等條件要求下可要求出租人優(yōu)先續(xù)租房屋給自己；第三，認為優(yōu)先承租權是物權的一種，物權具有對抗的屬性，與承租人與第三人之間的對抗效力相符合。本文認為，采取第二種觀點，即附條件的形成權相對更為合理，即在法律規(guī)定條件成就時，承租人單方作出締約意思表示即可在出租人和承租人之間形成租賃合同關系。《民法典》規(guī)定了優(yōu)先承租權是保護承租人的居住權，屬于基本權利，如果以請求權視角來看，則如果出租人拒絕承租人的請求，承租人明顯處于不利地位，若賦予其物權效力，則可能會導致承租人、出租人、第三人之間的權利出現(xiàn)失衡，而賦予其形成權則對各方權利均有較好的保護作用。

二、法定優(yōu)先承租權的行使規(guī)范

法定優(yōu)先承租權的行使主要體現(xiàn)在出租人和承租人雙方之間。從出租人層面來看，出租人具有通知的義務。在房屋租賃合同期滿之前，出租人如果尋找新的第三人進行房屋出租則需提前將其告知現(xiàn)承租人，如果現(xiàn)承租人有續(xù)租意愿和要求，則出租人則需將房屋租賃的相關條件告知承租人和第三人，如果承租人愿意以現(xiàn)有條件對房屋進行續(xù)租，則其擁有法定優(yōu)先承租權，同時應在規(guī)定時間內將續(xù)租請求告知出租人，出租人則需在15日內對承租人的續(xù)租請求做出答復，若規(guī)定期限內未作出答復，則承租人可認為出租人默認其續(xù)租請求；從承租人層面來看，承租人具有在規(guī)定時間內答復的義務。結合實踐經驗來看，房屋租賃的過程是需要一定時間的，出租人為了防止房屋空置給自己帶來的經濟損失，可在房屋租賃合同期滿的合適時間段對承租人提出續(xù)租要求，承租人應在房屋租賃合同期滿前規(guī)定時間內向出租人提出續(xù)租或不續(xù)租的答復。一般而言是三個月的期限為答復時間，如果承租人在租賃合同到期前三個月內未提出繼續(xù)續(xù)租的要求，則除斥期間屆滿后其形成權消失，可視為承租人自動放棄優(yōu)先承租權。

三、法定優(yōu)先承租權的阻卻事由

（一）承租人放棄優(yōu)先承租權

承租人對自身的法定優(yōu)先承租權自動放棄，表現(xiàn)形式上可分為明示放棄及默示放棄兩種情形，明示放棄即承租人明確了放棄優(yōu)先承租權的意思表示。但是實踐中存在一定的排除情形，如出租人對承租人做出虛假通知，即出租告知對承租人的租金與出租人和第三人之間的實際租金不符所導致的承租人明示放棄優(yōu)先承租權的情形視為無效；默示放棄則是指承租人的實際行為可認定其放棄了優(yōu)先承租權，實踐中常見的默示放棄主要表現(xiàn)在未在規(guī)定時間內答復出租人，在除斥期間內未行使優(yōu)先承租權的情形。

（二）優(yōu)先承租權的排除情形

對于出租人而言，房屋等不動產是出租人的合法財產，出租人對房屋進行租賃是對合法財產的有效處置，如果承租人在房屋租賃合同期限內存在以下幾個方面的行為，將會喪失優(yōu)先承租權。首先，承租人做出嚴重損害出租人利益的行為。該行為常見的有蓄意破壞租賃房屋內設施、惡意拖欠或拒繳租金、擅自改動房屋結構或其他導致房屋價值下降的行為；其次，承租人在租賃的房屋內從事違法犯罪活動。該行為常見的有在租賃房屋內從事賭博、電信詐騙、賣淫及其他公安機關認定的違法犯罪活動；第三，房屋出租人收回房屋是為了自主或親屬居住的行為；第四，承租人在租賃期間內因多種因素影響導致資金使用困難，存在可能無法支付租金并構成預期違約的行為，該行為需要出租人進行有效舉證；第五，不可抗力等原因導致的房屋滅失及無法繼續(xù)租賃的情形。

四、法定優(yōu)先承租權的法律完善

（一）完善法定優(yōu)先承租權的制度保障

《民法典》第七百三十四條第二款對優(yōu)先承租權作出了確權的規(guī)定，但是其在具體實施過程中仍缺乏具體的法律制度保障，在司法實踐中通常以優(yōu)先購買權予以處理。隨著《民法典》對優(yōu)先承租權確權后，對于優(yōu)先承租權的制度保障可參考優(yōu)先購買權的實踐經驗，對優(yōu)先承租權的法律規(guī)定予以完善，特別是對于優(yōu)先承租權中涉及的不同主體，如次承租人、多承租人主體及房屋租賃和商業(yè)租賃等不同情形下的優(yōu)先承租權以法律的形式予以明確，通過法律規(guī)范、條文等將其應用于優(yōu)先承租權制度之中并形成單獨的優(yōu)先承租權法律條文，從而實現(xiàn)房屋租賃各主體之間的利益均衡，以確保租賃市場規(guī)范化運營發(fā)展。

（二）明確優(yōu)先承租權構成要件與行使規(guī)則

優(yōu)先承租權構成要件與行使規(guī)則應在法律層面予以明確規(guī)定，特別是對于優(yōu)先承租權構成與排除的關鍵因素要進一步細化。如出租人的通知時間和承租人的答復時間要以法律條文的形式予以明確，出租人如果有意愿繼續(xù)對房屋進行出租的，可在合同租賃期滿90天前通知承租人，承租人如需繼續(xù)租賃房屋的，應在出租人對其進行通知后的15日內予以明確答復。關于通知及答復的方式，本文認為應規(guī)定以書面通知及答復為準，同時應在房屋租賃合同中對優(yōu)先承租權進行約定，或者是在房屋租賃合同到期90日前通過書面的形式告知出租人的續(xù)租請求。

（三）明確出租人妨礙優(yōu)先承租權的行為

法律應對常見的出租人妨礙優(yōu)先承租權的行為予以明確規(guī)制，實踐中多存在以下妨礙優(yōu)先承租權的行為的情形，如出租人通過黑白合同通過虛假租賃條件使得承租人放棄租賃的；出租人與第三人合謀以明顯不合理條件迫使承租人放棄租賃的；出租人以虛假自用名義迫使承租人放棄租賃的。針對以上出租人妨礙優(yōu)先承租權的行為，法律應予以明確并提出相關規(guī)制措施，如訴訟形式要求出租人承擔承租人因放棄優(yōu)先承租權導致的損失；出租人在規(guī)定期限內仍可繼續(xù)主張優(yōu)先承租權等。

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