“大蒜、小麥換房”出圈營(yíng)銷背后　建業(yè)地產(chǎn)銷售受阻、銷冠項(xiàng)目停工逾期

熊穎

近期，大蒜、小麥可抵首付的營(yíng)銷手段，讓“主人公”建業(yè)地產(chǎn)成功出圈。然而熱鬧過(guò)后，建業(yè)地產(chǎn)依然不得不面對(duì)樓市回暖而建業(yè)地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)卻遲遲不見(jiàn)起色。

除此之外，《紅周刊》還發(fā)現(xiàn)，建業(yè)地產(chǎn)旗下多處樓盤(pán)遭到業(yè)主投訴反映，存在項(xiàng)目停工，交付時(shí)間遙遙無(wú)期等現(xiàn)象，其中包括曾在新鄉(xiāng)市兩度斬獲銷冠頭銜的新鄉(xiāng)世和府。

為了銷售去庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷手段層出不窮。6月以來(lái)，更是出現(xiàn)了農(nóng)作物換房的新型營(yíng)銷手段。其中，河南省商丘市的建業(yè)河畔洋房推出了2元/斤的小麥換房活動(dòng)，最高可抵16萬(wàn)元房款;此外，河南省開(kāi)封市的建業(yè)城也推出5元/斤的大蒜換房活動(dòng)。

無(wú)論是小麥換房，還是大蒜換房，背后都是河南本土房企建業(yè)地產(chǎn)。而在建業(yè)地產(chǎn)因新型營(yíng)銷手段出圈背后，建業(yè)地產(chǎn)的銷售額卻一直遲遲不見(jiàn)起色。6月30日，克而瑞發(fā)布《2022年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》，今年上半年，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額123.6億元，這一數(shù)字僅完成公司2022年年度銷售目標(biāo)530億元的23.32%;較去年同期的314億元合約銷售額，同比下滑60.64%。

值得一提的是，今年5月、6月樓市回暖跡象明顯。近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月單月全國(guó)商品房銷售面積為10970萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)25.8%;商品房銷售金額為10548億元，環(huán)比上升29.7%。此外，克而瑞數(shù)據(jù)也指出，2022年6月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額7329.7億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模環(huán)比大幅增長(zhǎng)61.2%。

而形成鮮明對(duì)比的是，建業(yè)地產(chǎn)的5、6月銷售額呈環(huán)比下降。其中，5月單月，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額21.7億元，環(huán)比下滑17.49%;而根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)披露的前5月銷售額計(jì)算得出，公司6月單月約實(shí)現(xiàn)合約銷售額12.93億元，環(huán)比下滑40.41%，降幅較大?？梢?jiàn)，農(nóng)作物換房的花式營(yíng)銷手段“雷聲大、雨點(diǎn)小”，仍然難以挽救公司的銷售額表現(xiàn)。

一方面，建業(yè)地產(chǎn)銷售受阻;另一方面，曾經(jīng)的銷冠項(xiàng)目也光環(huán)不在，面臨項(xiàng)目停工、施工合同糾紛、票據(jù)糾紛等諸多問(wèn)題。

《紅周刊》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年6月以來(lái)，多位業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴，新鄉(xiāng)世和府目前已陷入停工狀態(tài)，且逾期交房。6月27日，一位新鄉(xiāng)建業(yè)世和府二期57號(hào)樓業(yè)主指出，自己所簽訂的購(gòu)房合同顯示交房日期為2022年4月30號(hào)，現(xiàn)已超過(guò)兩個(gè)月。后開(kāi)發(fā)商表示因洪水延期到7月份（交房），但現(xiàn)在項(xiàng)目工地大門緊閉，沒(méi)有一個(gè)人在施工。57號(hào)（樓）以及其后面一排（住宅）主體封頂兩年，但至今仍沒(méi)有一點(diǎn)進(jìn)度，大門口還貼上“停工”字樣。

另一位一期業(yè)主也投訴表示，新鄉(xiāng)世和府只發(fā)了一封延期通知，沒(méi)有任何期限和賠償說(shuō)明，二期、三期工地上更是連工人都沒(méi)有。

6月29日，新鄉(xiāng)市委督查室查證回復(fù)，“建業(yè)世和府”項(xiàng)目目前因資金問(wèn)題，造成施工緩慢，河南杉浩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司正在解決資金問(wèn)題，市住建局將督促杉浩公司積極籌措資金，加快工程進(jìn)度。

而前述問(wèn)題項(xiàng)目曾是當(dāng)?shù)氐臒衢T樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)以來(lái)，該樓盤(pán)曾兩度成為新鄉(xiāng)的年度銷冠。據(jù)河南樓市網(wǎng)數(shù)據(jù)研究統(tǒng)計(jì)，2019年，建業(yè)世和府以28.79億元的銷售金額、2245套的銷售套數(shù)一舉拿下新鄉(xiāng)樓市銷量雙料冠軍。與此同時(shí)，建業(yè)世和府也是在2019年惟一突破20億元銷售額的新鄉(xiāng)樓盤(pán)項(xiàng)目。而根據(jù)365淘房數(shù)據(jù)中心抽樣調(diào)查，2020年，建業(yè)世和府繼續(xù)以11.9億元的銷售額穩(wěn)居新鄉(xiāng)銷售排行榜第一。

天眼查顯示，建業(yè)地產(chǎn)對(duì)新鄉(xiāng)世和府背后開(kāi)發(fā)商杉浩房地產(chǎn)持股99.9%。杉浩房地產(chǎn)司法風(fēng)險(xiǎn)較多，2022年以來(lái)，公司新增建設(shè)工程施工合同糾紛、票據(jù)付款請(qǐng)求權(quán)糾紛、票據(jù)糾紛等，其中僅票據(jù)付款請(qǐng)求權(quán)糾紛就達(dá)三起。

根據(jù)《票據(jù)法》第4條，票據(jù)權(quán)利是指持票人向票據(jù)債務(wù)人請(qǐng)求支付票據(jù)金額的權(quán)利，包括付款請(qǐng)求權(quán)和追索權(quán)。票據(jù)付款請(qǐng)求權(quán)糾紛是指票據(jù)的持票人向票據(jù)主債務(wù)人（匯票的承兌人、本票的出票人、支票的付款人），或者其他付款義務(wù)人請(qǐng)求按照票據(jù)上記載的金額付款遭到拒絕而引起的票據(jù)糾紛。不難看出，上述糾紛的本質(zhì)是杉浩房地產(chǎn)背后所存在的資金問(wèn)題。

其實(shí)新鄉(xiāng)世和府的停工逾期問(wèn)題也并非個(gè)例?！都t周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，建業(yè)地產(chǎn)旗下樓盤(pán)項(xiàng)目，如鞏義建業(yè)世和府、鞏義建業(yè)春天里、鄲城建業(yè)三期如院、衛(wèi)輝建業(yè)春天里等樓盤(pán)均被業(yè)主質(zhì)疑存在停工或延期交房等問(wèn)題。

多地疑似停工背后，建業(yè)地產(chǎn)面臨著較大資金壓力。一方面，在手現(xiàn)金“縮水”，截至2021年底，公司持有現(xiàn)金約98.48億元，較年初減少66.4%;另一方面，“三道紅線”進(jìn)一步惡化，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率增至86.4%，遠(yuǎn)超紅線標(biāo)準(zhǔn)70%;凈負(fù)債率猛增81個(gè)百分點(diǎn)至94.89%，逼近100%紅線;現(xiàn)金短債比也降至1.46，扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比則為0.87，短期償債壓力顯現(xiàn)。

此外，根據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)，目前建業(yè)地產(chǎn)存量美元債8只，規(guī)模24.6億美元，其中將于年內(nèi)到期的就有5億美元。

實(shí)際上，今年以來(lái)，建業(yè)地產(chǎn)也在積極自救。2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，建業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行董事王俊在談及2022年的發(fā)展方向時(shí)，就表示，一方面，今年將去庫(kù)存、清欠款、支出減控;另外一方面，將保交付、保結(jié)轉(zhuǎn)、降本增效。

6月1日，建業(yè)地產(chǎn)表示，公司已經(jīng)就部分股權(quán)收購(gòu)事宜，同由河南鐵建投集團(tuán)100%控股的下屬公司河南同晟置業(yè)有限公司簽訂了框架協(xié)議。公司控股股東恩輝投資擬以不超過(guò)0.8港元/股出售建業(yè)地產(chǎn)8.6億股股份予河南同晟置業(yè)，約占建業(yè)地產(chǎn)已發(fā)行股本29%，代價(jià)約6.88億港元。

按照協(xié)議，河南同晟置業(yè)還將認(rèn)購(gòu)建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行的7.08億港元的可轉(zhuǎn)股債券，在該債券轉(zhuǎn)股后，同晟置業(yè)或?qū)⒊蔀榻I(yè)地產(chǎn)的第一大股東，而建業(yè)地產(chǎn)則共計(jì)引入14億港元國(guó)資紓困，折合人民幣約12億元。

建業(yè)地產(chǎn)也曾公開(kāi)表示，此次主動(dòng)引入國(guó)有戰(zhàn)略投資，意在主動(dòng)優(yōu)化公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和治理結(jié)構(gòu)，將有助于公司進(jìn)一步完善現(xiàn)代企業(yè)機(jī)制和決策機(jī)制。

6月30日，建業(yè)地產(chǎn)更新了引入戰(zhàn)略的最新動(dòng)態(tài)，建業(yè)地產(chǎn)及恩輝投資與投資人的盡調(diào)工作目前已經(jīng)進(jìn)入較深化的階段，各方同意繼續(xù)積極推進(jìn)項(xiàng)目以達(dá)成簽訂最終認(rèn)購(gòu)協(xié)議及最終股份購(gòu)買協(xié)議的目的。

國(guó)資入股的信號(hào)，讓投資者對(duì)建業(yè)地產(chǎn)信心增長(zhǎng)，自6月1日這一利好消息釋放以來(lái)，建業(yè)地產(chǎn)股價(jià)隨之水漲船高，短短一個(gè)月時(shí)間漲幅達(dá)26.21%。不過(guò)同樣值得注意的是，雖然建業(yè)地產(chǎn)公司處境有向好趨勢(shì)，但比外部紓困更重要的是，企業(yè)自身的“造血能力”，也就是房企的銷售回款能力。

對(duì)于建業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，后續(xù)要想實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)的大逆轉(zhuǎn)仍存在諸多阻力，因?yàn)椴煌诮^大多數(shù)規(guī)模房企的全國(guó)化布局，建業(yè)地產(chǎn)作為河南的本土房企，無(wú)論是銷售額，還是土地儲(chǔ)備，都主要集中在河南省內(nèi)，且較為依賴三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

比如，土儲(chǔ)方面，根據(jù)2021年年報(bào)，建業(yè)地產(chǎn)有23.08%的土儲(chǔ)分布在河南省省會(huì)城市鄭州，此外，9.16%土儲(chǔ)位于洛陽(yáng);8.78%土儲(chǔ)位于商丘;7.26%土儲(chǔ)位于周口;5.72%土儲(chǔ)位于新鄉(xiāng)等。

而河南樓市的疲軟早在2021年就開(kāi)始顯現(xiàn)。河南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年河南省商品房銷售面積13277.2萬(wàn)平方米，同比下降5.8%，其中住宅銷售面積下降4.5%;2021年商品房銷售額8657.7億元，下降7.5%，其中住宅銷售額下降6.1%。

申萬(wàn)宏源研報(bào)也分析指出，考慮到三、四線城市人口凈流出、人均居住面積已較高的長(zhǎng)期邏輯，以及今年棚改套數(shù)壓減、商品房庫(kù)存相較2015年明顯偏低的短期因素，預(yù)計(jì)三、四線地產(chǎn)銷售難以大幅反彈。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至4月末，百?gòu)?qiáng)房企投資金額83%集中于高能級(jí)城市22城，可以看出，百?gòu)?qiáng)房企從三、四線城市的撤退意圖明顯，“回高退低”（退出低量級(jí)、低能級(jí)的城市，回歸高能級(jí)城市）投資策略已經(jīng)顯現(xiàn)。不過(guò)，建業(yè)地產(chǎn)在城市布局上過(guò)于集中三、四線城市，要想“回高退低”并不容易。