房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在問題及對策探討

何政武

全面預(yù)算管理可以量化企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)、規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營管理、明確企業(yè)的考核依據(jù)，從而保證企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。近些年來，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始推行全面預(yù)算管理，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理目前的現(xiàn)狀進(jìn)行分析、探討、總結(jié)出建立一個(gè)基于大數(shù)據(jù)的全面預(yù)算管理共享平臺、加強(qiáng)人員培訓(xùn)、健全考核制度、加強(qiáng)監(jiān)控管理等有效手段，充分發(fā)揮全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營中的作用。

近些年來，計(jì)算機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的高速發(fā)展，我們已經(jīng)進(jìn)入了大數(shù)據(jù)的時(shí)代，隨之而來的海量數(shù)據(jù)、錯(cuò)綜復(fù)雜的信息，給企業(yè)的經(jīng)營管理帶來了前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。由于市場競爭日趨激烈，各行各業(yè)都在尋找降低成本、提高利潤的管理模式，越來越多的企業(yè)采用了全面預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。

全面預(yù)算管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

全面預(yù)算管理，以企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，通過預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、反饋以及最后的預(yù)算考核對企業(yè)經(jīng)營進(jìn)行管理，合理地分配、組織、協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)類和非財(cái)務(wù)類的資源，高效地完成企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定的目標(biāo)。

房地產(chǎn)行業(yè)投資周期長，投入資金大，項(xiàng)目類型多樣，涉及的因素多，受國家政策宏觀調(diào)控影響大，特別是從2020年開始，在“房住不炒”的大背景下，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管不斷增強(qiáng)、且呈常態(tài)化趨勢，政府頻繁出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，如“三道紅線”對房地產(chǎn)企業(yè)融資的管理；“貸款五檔”限制銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模；集中供地政策出臺，實(shí)行房地聯(lián)動(dòng)；土地拍賣時(shí)限制賣價(jià)，限期交付并要求配建人才房、學(xué)校等公共設(shè)施等；再加上近年來鐵礦石等大宗商品市場價(jià)格大漲，建筑材料和人工成本增加，施工限電等，造成房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率大幅下降；不少一、二線房價(jià)上漲過快的城市加大調(diào)控力度，限購限價(jià)限貸，限制新房3年后才能流轉(zhuǎn)，嚴(yán)格監(jiān)管購房款，造成有些房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流緊張，周轉(zhuǎn)不暢。且隨著調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)行業(yè)已逐步進(jìn)入低速增長的時(shí)代，未來將回歸到普通行業(yè)之列，將面臨更加激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營將更注重效率和利潤。全面預(yù)算管理可以很好的貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營當(dāng)中，通過預(yù)測和目標(biāo)設(shè)定，預(yù)算編制，預(yù)算審核、批準(zhǔn)、下達(dá)，預(yù)算執(zhí)行控制，預(yù)算調(diào)整，預(yù)算報(bào)告與分析和預(yù)算考核七個(gè)步驟，提高企業(yè)的管理效率，有效地利用房地產(chǎn)企業(yè)的資金、人力、建筑材料等各類資源，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏離預(yù)算的情況，合理地進(jìn)行評估，動(dòng)態(tài)地進(jìn)行調(diào)整，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，最終獲得良好收益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

預(yù)算編制不能全面體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)

目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制的流程：總公司根據(jù)企業(yè)既定戰(zhàn)略目標(biāo)，在上一年度項(xiàng)目運(yùn)營實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，綜合本年度的實(shí)際情況，制定當(dāng)年的預(yù)算編制，然后將該預(yù)算編制按總公司-分公司-各項(xiàng)目組的次序?qū)訉臃纸庀掳l(fā)至各個(gè)項(xiàng)目，各項(xiàng)目根據(jù)預(yù)算編制結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況對預(yù)算編制進(jìn)行調(diào)整，然后由各項(xiàng)目組-分公司-總公司的次序?qū)訉诱{(diào)整合并提交給上一級，最后由財(cái)務(wù)部門根據(jù)反饋的數(shù)據(jù)形成總公司的下一年度的預(yù)算編制。由于各分公司、各項(xiàng)目組從自己利益最大化的角度出發(fā)調(diào)整預(yù)算編制，沒有全局觀念，最終形成的預(yù)算編制可能與公司既定戰(zhàn)略目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。

全面預(yù)算管理未將各部門打通

房地產(chǎn)企業(yè)的員工除了高級管理人員、部分涉及到全面預(yù)算的管理人員外，大部分工作人員不了解全面預(yù)算管理的目的和作用，普遍認(rèn)為全面預(yù)算管理就是算算成本，主要是財(cái)務(wù)部門的工作。本部門開展全面預(yù)算管理，只是因?yàn)樯霞夘I(lǐng)導(dǎo)要求。在實(shí)際工作中，前期、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招采、工程、營銷、物業(yè)等部門的工作人員帶著這樣的思想，只關(guān)注于本部門內(nèi)部的工作，各部門間沒有真正打通，很難積極主動(dòng)地去開展全面預(yù)算管理工作，導(dǎo)致全面預(yù)算管理只是“表面文章”，流于形式。

預(yù)算資金的控制存在不足

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)報(bào)銷時(shí)，財(cái)務(wù)部門僅對報(bào)銷的單筆業(yè)務(wù)進(jìn)行合理性審核，采用的是實(shí)報(bào)實(shí)銷的方式。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工周期長，企業(yè)的運(yùn)營過程容易受到如工藝變更、原材料漲價(jià)、政府調(diào)控、貸款政策變化等等突發(fā)因素的影響，隨之費(fèi)用、工時(shí)等都會發(fā)生變更，在報(bào)銷時(shí)只審核該項(xiàng)業(yè)務(wù)的話，會導(dǎo)致無法關(guān)注到整體的預(yù)算支出情況?，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)、施工、銷售等業(yè)務(wù)大部分都是外包給專業(yè)公司，并且房地產(chǎn)企業(yè)間聯(lián)合開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的趨勢越來越明顯，這樣各項(xiàng)業(yè)務(wù)的實(shí)報(bào)實(shí)銷，很容易造成在業(yè)務(wù)開展的過程中，偏離預(yù)算的發(fā)生，且無法及時(shí)的對偏離預(yù)算的數(shù)據(jù)予以關(guān)注，判斷偏離是否合理，從而無法良好的控制預(yù)算資金，無法發(fā)揮全面預(yù)算管理的事中控制作用。

預(yù)算考核不全面

全面預(yù)算管理很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)就是預(yù)算考核，通過對預(yù)算執(zhí)行情況和結(jié)果的分析，進(jìn)行評分和獎(jiǎng)懲。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在考核的過程中存在以下幾個(gè)方面的問題：

1.只關(guān)注成本，即根據(jù)實(shí)際發(fā)生的金額與預(yù)算的差距大小來評判，與預(yù)算比較接近或者低于預(yù)算的考核得分高，反之得分低。這樣的考核機(jī)制導(dǎo)致各項(xiàng)目都在追求低成本，為了減少支出，節(jié)約資金，造成施工過程中價(jià)低者中標(biāo)、降低施工標(biāo)準(zhǔn)、減少必要的施工工序等現(xiàn)象層出不窮，最后難以保證施工質(zhì)量。而未來房地產(chǎn)市場以改善需求型購房者為主，首次買房的購房者數(shù)量較以前日趨減少，購房者對房屋產(chǎn)品品質(zhì)要求越來越高，質(zhì)量好、品質(zhì)高的房屋產(chǎn)品，可以賣出更高的價(jià)格且銷售周期短、回籠資金快，房屋質(zhì)量對于房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展影響越來越大。

2.不能夠有效的激勵(lì)員工，簡單的以員工的“業(yè)績”為標(biāo)準(zhǔn)，不關(guān)注與之相關(guān)聯(lián)的非財(cái)務(wù)指標(biāo)，比如員工參加與工作相關(guān)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)、工藝流程改進(jìn)、專利發(fā)明等等。

現(xiàn)有的全面預(yù)算管理平臺局限性大

全面預(yù)算管理的過程也是資源不斷整合的過程，對于多個(gè)部門協(xié)作溝通的要求高，目前主要的溝通方式還是采用視頻會議、EMAIL、以及一些實(shí)時(shí)交流軟件，預(yù)算管理工作脫離了預(yù)算管理平臺，導(dǎo)致于預(yù)算管理平臺僅僅是一個(gè)數(shù)據(jù)和資料的保存、調(diào)用工具，沒有起到其應(yīng)有的管理作用。

沒有很好地運(yùn)用信息化的工具，雖然現(xiàn)在處于大數(shù)據(jù)技術(shù)高速發(fā)展的時(shí)期，但目前大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)仍然按照原來的方式，在做決策的時(shí)候，管理者看看財(cái)務(wù)報(bào)表結(jié)合工程進(jìn)度狀況，憑著自己的主觀經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷。他們很少能夠運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)廣泛地去收集與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)度高的經(jīng)濟(jì)方面的數(shù)據(jù)、同行的經(jīng)營狀況數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)中涉及的新技術(shù)方面的數(shù)據(jù)、人力成本變化的數(shù)據(jù)等等，不能將這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理，并結(jié)合企業(yè)自身的經(jīng)營狀況進(jìn)行決策。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對策

建立一個(gè)基于大數(shù)據(jù)的全面預(yù)算管理共享平臺

房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管理涉及到前期、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招采、工程、營銷、財(cái)務(wù)、物業(yè)等多方面，資源有效的整合利用尤為重要，需要及時(shí)對運(yùn)營管理中的數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、清洗、整理、加工、分析；并且房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中受到國家金融政策、原材料價(jià)格波動(dòng)、消費(fèi)市場變化、人力成本變化等多種因素的影響，及時(shí)的了解相關(guān)數(shù)據(jù)，做好分析，發(fā)現(xiàn)發(fā)展趨勢，可以為企業(yè)的決策制定提供可參考的信息資源，這些需要大數(shù)據(jù)技術(shù)都可以給予良好的支持。比如在預(yù)算編制階段，大數(shù)據(jù)技術(shù)可以通過對已掌握的各類數(shù)據(jù)進(jìn)行加工，分析出房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢，幫助企業(yè)預(yù)算編制更為合理，通過大數(shù)據(jù)技術(shù)可以迅速的了解和識別各個(gè)部門對于預(yù)算編制的調(diào)整情況，及時(shí)地對偏離預(yù)算編制較大的調(diào)整進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理，從而保證企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

全面預(yù)算管理共享平臺構(gòu)建的時(shí)候，不僅應(yīng)包含財(cái)務(wù)類的數(shù)據(jù)還需要加入業(yè)務(wù)類的數(shù)據(jù)，這樣在進(jìn)行預(yù)算管理的時(shí)候，隨時(shí)可以了解到財(cái)務(wù)類以及與之相匹配的業(yè)務(wù)類數(shù)據(jù)，為分析提供良好的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，做出的決策更加客觀、可靠。

在平臺中加入討論反饋模塊，改變原有如在預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行發(fā)生偏離時(shí)，反饋意見由上而下，由下而上的層層下發(fā)、匯報(bào)的反饋模式，直接在平臺上提交后，相關(guān)的部門都能及時(shí)的看到，共同討論，及時(shí)給出相關(guān)意見，減少溝通的時(shí)間，提高效率。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理共享平臺功能模塊見圖1：

在這個(gè)平臺中，對于與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)度高的經(jīng)濟(jì)方面數(shù)據(jù)、同行的經(jīng)營狀況數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)中涉及的新技術(shù)方面的數(shù)據(jù)、人力成本變化的數(shù)據(jù)等的收集分析涉及方面比較廣泛，目前有很多提供相關(guān)的大數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)服務(wù)的公司，一般的企業(yè)可以通過購買相應(yīng)服務(wù)完成這個(gè)方面的工作。

加強(qiáng)人員培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員的層次比較多樣，有高級管理人員，也有學(xué)歷相對較低的基層工作人員，做好全面預(yù)算管理，首先要樹立工作人員全面預(yù)算管理的意識。通過各種形式的培訓(xùn)，讓員工了解全面預(yù)算管理是什么、進(jìn)行全面預(yù)算管理的目的是什么、如何開展全面預(yù)算管理，全面預(yù)算管理平臺的使用方法，都參與到全面預(yù)算管理中。特別是管理人員，要全面地了解平臺，熟練平臺相關(guān)模塊的使用。

健全考核制度

1.考核不能簡單的以實(shí)際發(fā)生是否與預(yù)算接近來進(jìn)行評估，造成實(shí)際發(fā)生的偏離因素有很多，在考核中，各業(yè)務(wù)部門的人員都應(yīng)該參與其中。例如，在房屋的外立面材料的使用上，編制預(yù)算的時(shí)候，預(yù)計(jì)使用的是某一種材料，在后期施工的過程中，有了新型材料，施工部門將原材料更換為新型材料，這樣增加了成本，超出了原有預(yù)算，但是，由于新型材料的使用，房屋的外觀更高端大氣且保持度更長久，這既能在消費(fèi)者心中獲得良好的口碑，有利于房屋的銷售，又降低了房屋后期使用的維護(hù)成本。如果考核時(shí)，銷售和物業(yè)部門的人員也參與其中，就能減少因?yàn)轭A(yù)算的偏離造成的誤判，由扣分項(xiàng)變成加分項(xiàng)。此外，考核指標(biāo)中還應(yīng)該加入項(xiàng)目的土地使用情況、項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度以及現(xiàn)金流的情況等相關(guān)指標(biāo)。

2.企業(yè)的核心競爭力在于企業(yè)的員工，對于員工的考核，還應(yīng)該將業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)、發(fā)明專利申請、工藝流程改進(jìn)等非財(cái)務(wù)指標(biāo)作為考核指標(biāo)，鼓勵(lì)員工不斷的提升自己的業(yè)務(wù)能力，也有利于既熟悉業(yè)務(wù)又熟悉全面預(yù)算管理的復(fù)合型人才的快速成長。有了良好的制度保障，促使員工積極創(chuàng)新，大膽開拓，給企業(yè)提供更多的發(fā)展思路，而不是只顧及眼前，從而有利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

加強(qiáng)監(jiān)控管理

全面預(yù)算管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理過程，執(zhí)行的過程需要完善、有效的監(jiān)控。特別是在房地產(chǎn)企業(yè)，有很多的外包業(yè)務(wù)、合作業(yè)務(wù)，全面預(yù)算管理的貫徹執(zhí)行，需要房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)這類業(yè)務(wù)的部門，設(shè)立負(fù)責(zé)預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)控崗位，由熟悉全面預(yù)算管理的業(yè)務(wù)人員任職。如工程部門，負(fù)責(zé)監(jiān)控管理的人員就需要在現(xiàn)場負(fù)責(zé)管理。施工過程中，施工單位發(fā)生的各種財(cái)務(wù)支出都需要及時(shí)上傳至全面預(yù)算管理平臺，與預(yù)算編制不相符合的數(shù)據(jù)，迅速反應(yīng)，工程部要及時(shí)和施工方協(xié)調(diào)溝通，杜絕不合理的支出發(fā)生，保證預(yù)算的執(zhí)行。

結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)下，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的不斷加強(qiáng)與深入，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日趨激烈，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識到全面預(yù)算管理在企業(yè)管理中起到的目標(biāo)引領(lǐng)、戰(zhàn)略管控以及各業(yè)務(wù)部門之間的紐帶作用。

房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始注重品牌建設(shè)、加強(qiáng)內(nèi)功修煉，引入全面預(yù)算管理，并對全面預(yù)算管理的需求也越發(fā)求實(shí)、求效，希望通過全面預(yù)算管理提升企業(yè)效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。雖然目前越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始推進(jìn)全面預(yù)算管理，但仍或多或少的存在著企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)、資金控制、流程監(jiān)控、考核激勵(lì)等方面的問題。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用大數(shù)據(jù)等信息化的技術(shù)，打造一個(gè)集財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)于一體的共享平臺，將企業(yè)的前期、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招采、工程、營銷、物業(yè)等部門的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)全面打通，并建立與之相匹配的管理與考核制度，有效地推進(jìn)全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的開展，從而，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（南京棲霞建設(shè)股份有限公司）

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