房地產(chǎn)成本控制的突出問(wèn)題及成本的精細(xì)化管理

彭春姣

摘? 要：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)的大量興起使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈。為了有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就需要有加強(qiáng)成本控制管理，實(shí)現(xiàn)良性的可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)成為每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)亟需解決的問(wèn)題。首先概述房地產(chǎn)成本控制和精細(xì)化管理的含義及意義，之后重點(diǎn)關(guān)注了房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制管理中存在的問(wèn)題，最后提出了幾點(diǎn)切實(shí)可行的精細(xì)化管理對(duì)策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展助力。

關(guān)鍵詞：建筑工程;成本控制;過(guò)程管理

引言：

房地產(chǎn)是國(guó)民居住的物質(zhì)基礎(chǔ)，是開(kāi)展各項(xiàng)社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)的必備條件，因此房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。當(dāng)前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)調(diào)節(jié)以及房地產(chǎn)行業(yè)自身受到市場(chǎng)、資金等因素的影響，使得成本控制管理成為了眾多房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)需要從原來(lái)傳統(tǒng)的粗放式管理逐步轉(zhuǎn)為精細(xì)化管理，重點(diǎn)解決成本控制管理過(guò)程中的突出問(wèn)題，展現(xiàn)出新的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

一、房地產(chǎn)成本控制及精細(xì)化管理的概述

（一）成本控制

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的關(guān)鍵管理活動(dòng)，主要是可以使企業(yè)成本不超出規(guī)定預(yù)算的范圍之外。具體來(lái)時(shí)，是指運(yùn)用系統(tǒng)管理模式對(duì)企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中有可能出現(xiàn)的損耗進(jìn)行全面的核算和動(dòng)態(tài)調(diào)整，彌補(bǔ)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中的不足之處，不斷實(shí)現(xiàn)優(yōu)化升級(jí)，進(jìn)而有效減少生產(chǎn)活動(dòng)中的投入成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)[1]。成本控制的組成部分非常廣泛，主要包括了產(chǎn)品投產(chǎn)前、投產(chǎn)時(shí)、投產(chǎn)后控制等內(nèi)容，所有工作人員應(yīng)培養(yǎng)成本控制觀念，對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)前中后過(guò)程的成本投入進(jìn)行控制管理。另外，成本控制管理過(guò)程中也要額外注意非常規(guī)下的事件，做到及時(shí)反饋并且依據(jù)特殊事件特殊辦理的原則處理好相關(guān)問(wèn)題。

（二）精細(xì)化管理

精細(xì)化管理是旨在基于常規(guī)的基礎(chǔ)管理，最大限度地降低管理過(guò)程中成本投入的一種管理模式，其興起象征著社會(huì)分工從粗放式管理逐步向精細(xì)化管理發(fā)展。精細(xì)化管理的主要目的是明確管理責(zé)任，保證日常工作管理有序進(jìn)行，在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決[2]。精細(xì)化管理通過(guò)細(xì)化各個(gè)環(huán)節(jié)的管理流程來(lái)整體提高房地產(chǎn)企業(yè)的執(zhí)行能力，有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，提升其運(yùn)營(yíng)能力，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也具有積極意義。

二、成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展推動(dòng)了我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的蓬勃和發(fā)展，由于國(guó)家政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控以及房地產(chǎn)行業(yè)易受到市場(chǎng)環(huán)境、資金等多種因素的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)時(shí)極有可能會(huì)遭遇一系列經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，為了將這些經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的損失降到最小，必須強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制管理。目前，眾多房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橥恋刭Y源可利用率大幅降低，融資困難等原因，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)還是不斷增加，為了有效解決這些風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，就必須把成本控制管理工作做好，提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的成本管理質(zhì)量和效率，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)和效益不斷增加。

三、房地產(chǎn)成本控制存在的突出問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理工作時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員需要結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際情況，制定科學(xué)有效的成本控制方案并確保其切實(shí)可行。但目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理工作中缺乏成本控制的精細(xì)化管理，這導(dǎo)致了企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中資金需要往往得不到滿足。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的突出問(wèn)題主要包括以下幾點(diǎn)：

（一）成本控制管理體系不健全

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本管理控制體系的不完善主要是由企業(yè)成本管理人員意識(shí)不足和技術(shù)滯后性兩方面造成的。首先，很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理部門將工作重心放到核算方面，缺少成本管理目標(biāo)，在進(jìn)行成本控制管理工作的過(guò)程中，流于形式，沒(méi)有嚴(yán)格落實(shí)實(shí)際項(xiàng)目中各個(gè)環(huán)節(jié)的具體工作，對(duì)于各項(xiàng)工作不能動(dòng)態(tài)控制調(diào)整，最終導(dǎo)致成本的浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重[3]。另外，技術(shù)滯后是指很多企業(yè)還是在運(yùn)用以往傳統(tǒng)的成本管理技術(shù)，這無(wú)法滿足目前行業(yè)信息化發(fā)展的需要。在成本管理過(guò)程中，無(wú)法對(duì)成本的預(yù)算、動(dòng)態(tài)調(diào)整和結(jié)算做出相應(yīng)的監(jiān)督指導(dǎo)和科學(xué)分析，不利于發(fā)現(xiàn)浪費(fèi)的成本費(fèi)用并對(duì)其進(jìn)行改進(jìn)。

（二）限額設(shè)計(jì)未切實(shí)落實(shí)

限額設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行成本控制管理任務(wù)中的重要部分，但因?yàn)樵趯?shí)施設(shè)計(jì)活動(dòng)和事前投資預(yù)算時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格地充分按照總體估算設(shè)計(jì)施工圖，使得成本投入的限額設(shè)計(jì)不能有效落實(shí)。另外，由于工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的團(tuán)隊(duì)管理人員未準(zhǔn)確預(yù)算企業(yè)投入成本和所得收益，使得成本控制管理目標(biāo)的實(shí)施不能按照規(guī)定計(jì)劃展開(kāi)，并且限額設(shè)計(jì)責(zé)任制方案的缺乏也使得投資預(yù)算缺乏科學(xué)性和嚴(yán)肅性，不能準(zhǔn)確把握施工圖的設(shè)計(jì)。

（三）現(xiàn)場(chǎng)管理水平薄弱

房地產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大、工期長(zhǎng)、建設(shè)團(tuán)隊(duì)和人員眾多等多種因素影響項(xiàng)目的成本投入，因此大多當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)通常采用動(dòng)態(tài)成本管理模式，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)成本控制目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整來(lái)保證在目標(biāo)成本范圍內(nèi)完成工程項(xiàng)目的建設(shè)。但在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施過(guò)程中，由于施工團(tuán)隊(duì)水平不足或各單位部門之間的配合能力不高等因素，極容易使得施工階段的成本控制管理工作難度較大，頻繁出現(xiàn)返工、施工方案變更等沉沒(méi)成本現(xiàn)象的發(fā)生[4]。另外，動(dòng)態(tài)化管理方法的實(shí)時(shí)性不足，不能與施工現(xiàn)場(chǎng)工作進(jìn)度相匹配也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理效果產(chǎn)生負(fù)面的影響，并且逐步導(dǎo)致最終的控制管理效果與預(yù)期目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。

（四）項(xiàng)目前期調(diào)研不充分，設(shè)計(jì)方案頻繁變更

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，由于工期或資金等問(wèn)題，調(diào)研準(zhǔn)備工作做得不夠充分，就盲目地開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)工作，進(jìn)而使得施工過(guò)程中設(shè)計(jì)方案的頻繁變更。這是由于在項(xiàng)目具體實(shí)施過(guò)程中，政府相關(guān)政策的變動(dòng)或是設(shè)計(jì)方案與實(shí)際情況不符都會(huì)導(dǎo)致成本的不必要浪費(fèi)，進(jìn)而影響整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算。

四、房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理的基本對(duì)策

在目前各種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)成本控制問(wèn)題是目前重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容，

其產(chǎn)生的問(wèn)題大多是因?yàn)轫?xiàng)目管理中開(kāi)發(fā)前的準(zhǔn)備工作和開(kāi)發(fā)過(guò)程中施工設(shè)計(jì)方案不斷變更所導(dǎo)致的，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員不能找出切實(shí)可行的辦法有效地緩解或解決這些問(wèn)題，將會(huì)對(duì)成本控制工作由傳統(tǒng)粗放式管理向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)化帶來(lái)不小的阻力。因此，文中對(duì)于該問(wèn)題給出了以下幾方面精細(xì)化成本管理的基本對(duì)策，進(jìn)而改善或解決房地產(chǎn)企業(yè)成本的不必要浪費(fèi)問(wèn)題。

（一）精細(xì)化管理模式貫穿項(xiàng)目撕膜

由于房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，因此國(guó)家對(duì)其的干預(yù)調(diào)控必不可少，如何在政府嚴(yán)格管控的下能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，是目前大多數(shù)企業(yè)在成本管理中尋求轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵問(wèn)題。將精細(xì)化管理模式貫穿于成本控制管理的始末有一定的要求，即房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期招標(biāo)階段和施工階段的每個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)精細(xì)化管理的應(yīng)用。主要內(nèi)容包括通過(guò)精細(xì)化管理方式，在房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的招標(biāo)工作中需要將各個(gè)施工階段的損耗等因素均作為影響成本的考量因素，編制出科學(xué)可行的預(yù)算方案。另外，施工團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人在進(jìn)行施工階段的精細(xì)化管理時(shí)，必須嚴(yán)格實(shí)施目標(biāo)成本，且在施工過(guò)程中最大限度地避免意外事件發(fā)生，確保實(shí)際施工成本和預(yù)期目標(biāo)成本相符合，并且也要及時(shí)將各個(gè)環(huán)節(jié)的成本支出更新到相對(duì)應(yīng)的系統(tǒng)中記錄，避免信息不對(duì)稱導(dǎo)致的開(kāi)支浪費(fèi)。

（二）強(qiáng)化成本核算的精細(xì)化管理

房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制精細(xì)化管理過(guò)程中發(fā)展成熟的標(biāo)志即強(qiáng)化成本核算的精細(xì)化管理。企業(yè)管理人員應(yīng)該帶動(dòng)群體工作人員共同參與項(xiàng)目的數(shù)據(jù)采集工作，將施工過(guò)程各個(gè)環(huán)節(jié)的信息化具體要求和內(nèi)容落實(shí)到個(gè)人，保證成本核算科目的全面，同時(shí)運(yùn)用智能化的信息技術(shù)和工具來(lái)優(yōu)化成本管理工作，將項(xiàng)目數(shù)據(jù)通過(guò)整理、歸納和分析形成對(duì)應(yīng)的績(jī)效考核指標(biāo)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算和控制工作更加完善。

（三）提高成本控制管理人員的能力

成本管理人員是房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)展的基礎(chǔ)力量，是執(zhí)行企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中成本控制的主力軍，且決定著最終成本控制管理的效果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管人員應(yīng)意識(shí)到建設(shè)團(tuán)隊(duì)人員的重要性，幫助企業(yè)內(nèi)部相關(guān)的工作人員提升實(shí)際工作能力和業(yè)務(wù)水平，通過(guò)培訓(xùn)、宣傳等方式來(lái)加強(qiáng)員工對(duì)于成本控制及精細(xì)化管理的認(rèn)知;另外，也可以通過(guò)人才引進(jìn)等方式為企業(yè)的成本控制管理工作的優(yōu)化升級(jí)提供新的活力，具體來(lái)說(shuō)，首先可以通過(guò)學(xué)校與企業(yè)之間的溝通合作，選擇缺乏實(shí)際練習(xí)但理論知識(shí)豐富的畢業(yè)生進(jìn)行重點(diǎn)培養(yǎng)，其次也可以通過(guò)招聘引入行業(yè)其他企業(yè)的優(yōu)秀人才為企業(yè)效力，運(yùn)用其專業(yè)化的知識(shí)和豐富的成本控制管理經(jīng)驗(yàn)將成本精細(xì)化管理模式更好地運(yùn)用到成本控制工作中。

結(jié)束語(yǔ)

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)有效避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)利潤(rùn)的重要管理方式，針對(duì)開(kāi)展成本控制管理工作中的難點(diǎn)，將精細(xì)化管理模式運(yùn)用到成本控制中是目前企業(yè)優(yōu)化升級(jí)成本管理的主要路徑。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員必須培養(yǎng)成本控制精細(xì)化管理的意識(shí)，重視精細(xì)化管理為企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益。

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