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    試論如何發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)控作用

    2022-07-04 05:15:52李凌云
    科學(xué)與財(cái)富 2022年7期
    關(guān)鍵詞:住房公積金

    李凌云

    摘? 要:住房公積金制度作為我國重要的保障制度,不僅能夠幫助在職員工解決住房問題,同時(shí)也是政府實(shí)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主要途徑?;诖?,簡要介紹了住房公積金的性質(zhì),并從房地產(chǎn)建設(shè)、購房能力以及房地產(chǎn)發(fā)展方面探討了住房公積金的調(diào)節(jié)作用,介紹了調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的方法,最后提出了促進(jìn)發(fā)揮住房公積金調(diào)控作用的有效措施。

    關(guān)鍵詞:住房公積金;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì);調(diào)控作用

    住房公積金實(shí)際上就是由國家、單位以及職工繳存的長期住房儲(chǔ)金,能夠有效幫助廣大職工解決購房問題,同時(shí)政府機(jī)關(guān)通過對(duì)職工提取住房公積金貸款頻率和額度等方面的控制,以此實(shí)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié),對(duì)于保障房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展,維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)有著重要作用。

    一、住房公積金的性質(zhì)

    住房公積金屬于強(qiáng)制性長期住房儲(chǔ)金,只能夠在城鎮(zhèn)區(qū)域建立,農(nóng)村并不存在住房公積金制度,并且住房公積金只針對(duì)在職職工,無工作居民以及離退休職工不實(shí)行該制度,此外住房公積金需要由職工所在單位以及職工個(gè)人共同繳存,并一同存儲(chǔ)到個(gè)人公積金賬戶當(dāng)中。根據(jù)住房公積金制度,明確住房公積金具備以下性質(zhì):第一,積累性,住房公積金是由單位以及職工共同繳存的,并不以現(xiàn)金形式發(fā)放,而且需要存儲(chǔ)到住房公積金管理中心,只有在符合條件的情況下才可進(jìn)行提取。第二,專用性,住房公積金的使用需要遵循專款專用原則,在存儲(chǔ)期間,只能按照相應(yīng)規(guī)定用于購買、修建以及租房使用,并且只有在職工離退、死亡、喪失勞動(dòng)力,或者戶口遷出該城市的情況下,才可將公積金提取出來。第三,保障性,公積金制度的建立,其根本原因是為了幫助職工解決住房問題,該制度也有效地保障了職工住房。第四,互助性,公積金制度在一定程度上是有房職工為幫助無房職工提供相應(yīng)資金支持的機(jī)制,因此有著極強(qiáng)的互助性。第五,長期性,住房公積金的繳納是在職工首次參加工作起,直至退休或者與單位終止勞動(dòng)關(guān)系,因此具有一定長期性[1]。

    二、住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)節(jié)作用

    (一)為房地產(chǎn)建設(shè)提供資金支持

    住房公積金在使用過程中,職工需要通過公積金進(jìn)行購房貸款,以此向開發(fā)商支付房款,這種房屋貸款的方式能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)的建設(shè)提供相應(yīng)資金支持。房屋作為人們生活中的必需品,屬于社會(huì)職工的剛需消費(fèi),但是對(duì)于工薪階層而言,其本身沒有足夠的資金獨(dú)立購買房屋,并一次性付清房款,而商業(yè)貸款其本身的利率較高,不僅審批困難,也會(huì)增加購房者的經(jīng)濟(jì)壓力,因此為解決職工購房、住房問題,我國實(shí)行了住房公積金制度,通過單位與個(gè)人的長期繳存,能夠幫助在崗職工較好地解決個(gè)人住房問題。而住房貸款則能夠?yàn)榉课萁ㄔO(shè)提供更多的資金支持,避免房屋建設(shè)過程中,出現(xiàn)資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)問題,進(jìn)一步擴(kuò)大房屋建設(shè)范圍,隨著房屋建設(shè)數(shù)量的增加,房屋價(jià)格也會(huì)有所降低。

    (二)緩解購房壓力提高購房能力

    住房公積金制度的實(shí)行,其主要目的就是幫助職工解決住房問題,緩解購房壓力,增強(qiáng)職工購房能力。在住房公積金制度實(shí)行以前,人們購買房屋的經(jīng)濟(jì)壓力相對(duì)較大,除了一次性付清房款之外,還可以向商業(yè)銀行進(jìn)行借貸,但是由于利息較高,只有很少的人能夠承擔(dān)這種購房壓力,住房問題始終困擾著城鎮(zhèn)居民。而隨著住房公積金制度的實(shí)行,能夠幫助廣大職工進(jìn)行住房儲(chǔ)蓄,既給職工提供了良好的資金保障,同時(shí)也極大地轉(zhuǎn)變了人們的購房觀念,職工的購房能力有所提升,有效緩解了廣大職工的經(jīng)濟(jì)壓力,科學(xué)維護(hù)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。

    (三)促進(jìn)房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展

    住房公積金在促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中的作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:第一,住房公積金制度極大地提升了人們的購房能力,同時(shí)也讓人們發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)投資契機(jī),因此極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的發(fā)展。第二,在住房公積金制度實(shí)行之前,人們對(duì)于買房有著極大的執(zhí)著,房地產(chǎn)市場過熱情況十分嚴(yán)重,房價(jià)也居高不下,而隨著人們購房能力的提升,經(jīng)濟(jì)壓力的下降,房價(jià)也回落到了正常范圍。第三,住房公積金制度在提升了人們購房能力的同時(shí),也實(shí)現(xiàn)了對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)的資金支持,降低了開發(fā)商資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn),促使房地產(chǎn)市場得以穩(wěn)定發(fā)展。

    三、住房公積金調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的方法

    (一)雙向調(diào)控

    雙向調(diào)控就是指通過對(duì)貸款額度和貸款年限的控制,發(fā)揮住房公積金的調(diào)控作用。在貸款額度方面,為進(jìn)一步刺進(jìn)消費(fèi),提高人們的購房欲望,可結(jié)合實(shí)際情況適當(dāng)提高公積金貸款的最高限額,以此降低人們的購房壓力,提高購房能力,進(jìn)而達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)提升的目的;而當(dāng)房地產(chǎn)投資過熱的情況下,為合理控制房價(jià),抑制消費(fèi),可通過降低住房公積金貸款最高限額的方式,達(dá)到控制目的。在貸款年限方面,則可針對(duì)不同情況,延長或者縮短貸款年限,以此達(dá)到調(diào)控目的,例如,當(dāng)市場投資過熱時(shí),房地產(chǎn)價(jià)位較高,此時(shí)就可以適當(dāng)縮短貸款年限,以此降低人們的購買需求,達(dá)到控制房地產(chǎn)成交量的目的;反之,當(dāng)房地產(chǎn)市場冷淡時(shí),則可適當(dāng)延長貸款年限,以此減輕貸款壓力,提高房屋交易。

    (二)抑制調(diào)控

    抑制調(diào)控主要是針對(duì)房地產(chǎn)市場過熱情況而提出的,主要調(diào)控方式包括以下兩種:其一,期房項(xiàng)目貸款輪候,就是指在房地產(chǎn)投資過熱,成交量較大的情況下,實(shí)施期房項(xiàng)目貸款輪候,以此穩(wěn)定開發(fā)商資金,達(dá)到抑制房地產(chǎn)投資的目的;其二,職工購房貸款輪候,當(dāng)房地產(chǎn)市場對(duì)于房屋需求量較大時(shí),市場出現(xiàn)供不應(yīng)求情況,則可以采取職工購房貸款輪候的方式,讓購房者排隊(duì)購房,以此緩解市場購房需求,避免房地產(chǎn)市場過熱[2]。

    (三)刺激調(diào)控

    刺激控制主要是針對(duì)房地產(chǎn)市場低迷情況下而采取的刺激消費(fèi)措施,當(dāng)前較為有效的刺激調(diào)控方式包括以下兩種。第一,為逐月提取貸款,該方式就是通過將每月繳納的住房公積金,作為當(dāng)月償還的購房貸款,以此減輕廣大職工的購房壓力,使職工能夠在享受房屋居住權(quán)的同時(shí)進(jìn)行還貸,有助于刺激年輕職工購房。第二,為異地貸款,當(dāng)房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)時(shí),政府可以加強(qiáng)落實(shí)異地公積金辦理力度,例如,簡化申請(qǐng)流程等,以此提高人們辦理住房公積金貸款的積極性,并有助于擴(kuò)大購房人群,刺激職工進(jìn)行異地購房,以此幫助房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常。

    四、促進(jìn)發(fā)揮住房公積金調(diào)控作用的有效策略

    (一)擴(kuò)大公積金覆蓋范圍

    經(jīng)過上述分析可知,住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控當(dāng)中有著重要的作用,不僅能夠抑制房地產(chǎn)投資過熱,同時(shí)還能夠在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)刺激消費(fèi),保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。而且在住房公積金制度實(shí)行之后,受到該制度政策影響的廣大職工,其購房能力有了極大地提升,有效解決的職工的住房問題,同時(shí)先住房后還貸的方式,也極大地提升了國民生活幸福感,在調(diào)控房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)方面發(fā)揮著極大的作用。

    因此,想要進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控作用,還可以合理擴(kuò)大公積金覆蓋范圍,幫助解決更多人民群眾的住房問題,也能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的深入調(diào)控,對(duì)于保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序良性發(fā)展有著積極作用。對(duì)此,就需要在行政事業(yè)單位、國有企業(yè)單位的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步擴(kuò)大公積金繳納范圍。當(dāng)前隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步,我國職業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出了多樣化特點(diǎn),除了企事業(yè)單位職工、非公企業(yè)員工之外,還存在很多靈活就業(yè)人員以及自由職業(yè)者。例如,在當(dāng)前新媒體行業(yè)蓬勃發(fā)展之下,我國自由職業(yè)者的人數(shù)不斷增長,除此之外,還有很多全職家庭主婦,以及收入不穩(wěn)定人員,由于此類人員缺乏公積金支持,其購房壓力和負(fù)擔(dān)是相對(duì)較大的。因此擴(kuò)大公積金覆蓋范圍是十分有必要的,將這些個(gè)人職業(yè)者、全職主婦以及靈活就業(yè)人員納入住房公積金范圍當(dāng)中,不僅能夠全面提升人們的購房能力,而且還可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展,并實(shí)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步掌控。通過擴(kuò)大公積金覆蓋范圍,一方面,能夠使得更多的勞動(dòng)者享受與企事業(yè)單位職工同樣的政策支持和幫扶待遇,有助于提升人們的購房信心和幸福程度,降低人們購房壓力,對(duì)于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定也有著積極意義;另一方面,還能夠增加住房公積金的繳存人數(shù),提升整體住房公積金數(shù)額,使其達(dá)到相應(yīng)預(yù)期。

    (二)實(shí)施針對(duì)性房貸政策

    實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中房屋類型不僅僅包括商品房,還包括二手房、別墅、經(jīng)濟(jì)適用房等多種類型的房屋,但是基于當(dāng)前人們購房觀念,以及實(shí)際購房能力,商品房仍然是人們進(jìn)行房屋交易的主要對(duì)象,這就導(dǎo)致了市場上商品房的購買力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了供給能力,在此情況之下,商品房的價(jià)格不斷提升,容易造成市場過熱的情況,不利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)此,為進(jìn)一步發(fā)揮公積金的調(diào)控作用,滿足更多人群的購房需求,同時(shí)降低人們購房成本,政府部門可結(jié)合不同房屋種類的特點(diǎn),需求情況,以及購房對(duì)象等,有針對(duì)性地采取相應(yīng)房貸政策,以此刺激其他房屋購買需求,實(shí)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的合理控制。例如,針對(duì)商品房的住房公積金貸款申請(qǐng),科學(xué)制定相應(yīng)政策以及貸款額度,同時(shí)對(duì)于二手房、經(jīng)濟(jì)適用房而言,可適當(dāng)提高貸款額度,以此為更多的購房者提供更為優(yōu)惠的條件,減輕其購房壓力,與此同時(shí),也有助于緩解商品房供不應(yīng)求的情況,實(shí)現(xiàn)對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的合理調(diào)控,維護(hù)房產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。

    (三)保障調(diào)控工作系統(tǒng)性

    住房公積金對(duì)于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)有著直接影響,為保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性,確保調(diào)控工作的有效性,還需要進(jìn)一步提升調(diào)控工作的系統(tǒng)性以及科學(xué)性。首先,在進(jìn)行住房公積金調(diào)控之前,需要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場實(shí)際情況進(jìn)行全面調(diào)研和了解,明確房地產(chǎn)市場的實(shí)際狀態(tài)和情況,并分析導(dǎo)致房地產(chǎn)市場低迷或者過熱的主要原因,以此明確住房公積金的調(diào)控方向,保障住房公積金調(diào)控的合理性、針對(duì)性以及有效性。其次,結(jié)合實(shí)際情況合理采取相應(yīng)住房公積金調(diào)控方法和措施,在市場環(huán)境低迷的情況下,應(yīng)采取合理方式刺激消費(fèi),例如提高住房公積金貸款額度、延長貸款期限,以及落實(shí)異地貸款等,在房地產(chǎn)市場過熱的情況之下,還應(yīng)合理采取相應(yīng)抑制措施,降低房地產(chǎn)交易數(shù)量,例如,期房項(xiàng)目貸款輪候、職工購房貸款輪候,以及縮短貸款年限,降低貸款額度等,以此實(shí)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)交易的抑制,避免出現(xiàn)哄抬房價(jià)、投資過熱的情況,此外,在實(shí)際進(jìn)行住房公積金調(diào)控的過程中,還可以結(jié)合實(shí)際情況,綜合采取相應(yīng)調(diào)控措施,以此保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控效果。最后,在通過住房公積金完成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控之后,還需要對(duì)調(diào)控的效果進(jìn)行整理和反思,并為后續(xù)公積金調(diào)控提供相應(yīng)參考,不斷提升公積金的調(diào)控能力和水平。

    (四)進(jìn)一步完善監(jiān)管制度

    想要充分發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的調(diào)控作用,就需要加強(qiáng)對(duì)于住房資金的監(jiān)督,建立完善的監(jiān)管制度,以此保障我國住房公積金的安全性,同時(shí)確保住房公積金制度的有效落實(shí),促使住房公積金的調(diào)控作用能夠得到有效發(fā)揮。

    一方面,目前我國住房公積金制度的落實(shí)情況仍然有待提升,當(dāng)前社會(huì)當(dāng)中很多中小企業(yè)并未嚴(yán)格按照公積金制度為員工繳納公積金,不僅嚴(yán)重影響了我國公積金總額度的儲(chǔ)備,同時(shí)也影響了這部分員工享受國家紅利,而且隨著房價(jià)的上漲,這部分員工的購房壓力也在持續(xù)增加,這種情況的出現(xiàn),極大地降低了住房公積金對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控能力。對(duì)此,就需要進(jìn)一步完善相關(guān)監(jiān)管制度,加強(qiáng)對(duì)于中小企業(yè)的監(jiān)管,確保其能夠按照相關(guān)制度要求為員工繳納住房公積金。

    另一方面,應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于住房資金的監(jiān)管。為確保公積金的調(diào)控作用得到充分發(fā)揮,還需要結(jié)合實(shí)際情況,保障住房公積金政策的針對(duì)性,不僅要深入了解住房資金管理體系,同時(shí)還需要充分結(jié)合當(dāng)前體制,科學(xué)提升資金監(jiān)管力度。例如,健全住房公積金運(yùn)營機(jī)制,保障資金管理委員會(huì)的決策功能,同時(shí)充分發(fā)揮銀行、財(cái)務(wù)管理、審計(jì)等相關(guān)部門的監(jiān)管職能,以此全面保障住房資金的安全性,避免出現(xiàn)資金挪用、濫用等情況。

    (五)規(guī)范公積金管理機(jī)構(gòu)行為

    住房公積金管理機(jī)構(gòu)作為控制和掌握住房資金的機(jī)構(gòu),該機(jī)構(gòu)的行為對(duì)于住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的調(diào)控作用也有著一定影響,因此為保障公積金調(diào)控作用的充分發(fā)揮,就需要加強(qiáng)對(duì)于公積金管理機(jī)構(gòu)行為的規(guī)范管理。雖然住房公積金是由單位以及個(gè)人共同存繳的,但是屬于職工個(gè)人的財(cái)產(chǎn),為保障住房資金的??顚S茫_保公積金的調(diào)控作用,能夠在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不正常波動(dòng)時(shí)發(fā)揮出來,就需要加強(qiáng)對(duì)于公積金管理機(jī)構(gòu)行為的規(guī)范和控制。對(duì)此,可通過制定相應(yīng)法律法規(guī)和管理規(guī)范,實(shí)現(xiàn)對(duì)于公積金管理機(jī)構(gòu)行為的約束和管制。一方面,應(yīng)結(jié)合當(dāng)前住房公積金實(shí)際情況,進(jìn)一步完善公積金使用規(guī)范以及相關(guān)法律法規(guī),并明確住房資金管理者的職責(zé)以及權(quán)力范圍,為公積金管理機(jī)構(gòu)提供明確的制度規(guī)則指引,以此避免出現(xiàn)管理機(jī)構(gòu)行為失范的情況。另一方面,為保障相關(guān)法規(guī)制度能夠得到良好落實(shí),還需要加強(qiáng)對(duì)于相關(guān)管理機(jī)構(gòu)以及部門履職情況的監(jiān)督和評(píng)估,確保其能夠嚴(yán)格依法開展住房資金管理工作,保障公積金的??顚S肹3]。

    結(jié)束語:綜上所述,住房公積金不僅能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)提供資金支持,對(duì)房屋消費(fèi)進(jìn)行合理控制,同時(shí)還能夠極大地緩解廣大職工購房壓力,切實(shí)解決住房問題,在實(shí)際進(jìn)行調(diào)控的過程中,可通過雙向調(diào)控、抑制調(diào)控以及刺激調(diào)控的方式,實(shí)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效控制。除此之外,還需要進(jìn)一步擴(kuò)大公積金覆蓋范圍,并進(jìn)行政策調(diào)整,有針對(duì)性實(shí)施房貸政策,同時(shí)還應(yīng)保障調(diào)控工作的系統(tǒng)性以及科學(xué)性,并強(qiáng)化相應(yīng)監(jiān)管力度,規(guī)范住房公積金管理機(jī)構(gòu)行為,以此確保住房公積金的調(diào)控作用得到充分發(fā)揮。

    參考文獻(xiàn):

    [1]陳慶榮.如何發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)控作用[J].現(xiàn)代營銷(經(jīng)營版),2020(04):99-100.

    [2]李涯.發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)控作用的思考[J].綠色環(huán)保建材,2019(04):254+256.

    [3]鄭春丹.論如何在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中有效發(fā)揮住房公積金的作用[J].財(cái)經(jīng)界,2019(10):94.

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