新形勢下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的策略探析

汪超

摘? 要：隨著人民的生活水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，取得了令人矚目的成就。房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大，從商品房投資類型結(jié)構(gòu)看，普通住宅比重稍有上升，經(jīng)濟(jì)適用房所占比重直降，辦公樓所占比重稍有下降，而商業(yè)用房所占比重趨于穩(wěn)定，基本維持不變，信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高。國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢。商品房價(jià)上漲是綜合因素導(dǎo)致的，這些因素包括土地價(jià)格上漲、建筑材料價(jià)格上漲、人工價(jià)格上漲、新建住宅品質(zhì)提升、中低位商品住房供應(yīng)比重下降、投資和投機(jī)性購房的拉動、消費(fèi)者對房價(jià)的預(yù)期等。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);持續(xù)發(fā)展;存在問題;策略

1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的這要分成幾個(gè)階段：

第一階段，當(dāng)年德國從一戰(zhàn)戰(zhàn)敗國經(jīng)濟(jì)爆炸，到二戰(zhàn)橫掃歐洲，沒用多少年。秘訣之一就是國家整合社會資源定向發(fā)力，改革開放沒多久，市場經(jīng)濟(jì)，國家如何高效整合社會財(cái)富來專項(xiàng)發(fā)展，簡單分析讓大家掏錢買房買地即可，社會財(cái)富自然集中到政府手中。第二階段，依靠第一階段的積累，成功的提升經(jīng)濟(jì)水平，富商們已完成了原始積累，社會初步完成了階級劃分，這時(shí)需要有一套體制，高效的把改革開放的財(cái)富分配到部分階級手中，彼時(shí)資本市場尚不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)是最好的選擇，GDP上漲，房價(jià)就會漲，就這么簡單，而能直接拿房拿地的人，成本低的一般人想不到。第三階段，社會財(cái)富分配完成，經(jīng)濟(jì)全面金融化。既得利益群體需要把通過房地產(chǎn)積累的財(cái)富洗出來。一個(gè)高度金融化的社會，資本流動很容易，想一想之前房價(jià)大漲，搶著買的是都是普通人。借助金融化，財(cái)富成功上岸甚至出海，留下一眾普通人作為接盤者。第四階段，資本主義輪回全面金融化泡沫化之后，躲不開的就是經(jīng)濟(jì)危機(jī)和蕭條可以在危機(jī)期回來抄底。

2當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展中存在的問題

2.1經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不明確

房地產(chǎn)成為所有行業(yè)中管理水平提升最快的行業(yè)之一，各種管理工具與方法論的應(yīng)用起到了極大的助推作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)慎重思考疫情過后如何作出戰(zhàn)略調(diào)整，感受住宅與非住宅運(yùn)營模式的差異之處，由電商及數(shù)字經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推演房企的轉(zhuǎn)型，以及新型房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理問題。數(shù)字化信息變革，提升數(shù)據(jù)學(xué)習(xí)能力，為更深一層了解發(fā)展經(jīng)營模式提供共生價(jià)值成長方向，以及組織管理模式變革，房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)于管理，完善工作方式在線智慧協(xié)同辦公，更進(jìn)一步完善公眾溝通模式，做的真正的強(qiáng)者都是在危機(jī)中崛起，帶領(lǐng)公司整體運(yùn)營規(guī)劃、監(jiān)控，為決策提供支持。

2.2忽視環(huán)境保護(hù)和資源的有效利用

部門設(shè)置直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，信息扁平化需要改善，跨部門跨專業(yè)溝通協(xié)調(diào)，信息交圈、決策落地，跨部門跨項(xiàng)目資源整合、打破部門壁壘，實(shí)現(xiàn)信息充分及時(shí)交圈，最全面的信息挖掘、最有力的決策支持，不斷優(yōu)化的流程和風(fēng)險(xiǎn)管理體系，最安全的運(yùn)營保障，高效的決策管理與流程優(yōu)化體系，重事前審批，把好決策關(guān)，加強(qiáng)會議管理，提高會議效率與質(zhì)量，明晰授權(quán)體系，實(shí)施3級審批制，優(yōu)化審批流程，梳理精簡審批事項(xiàng)，戰(zhàn)略績效和流程優(yōu)化的實(shí)施推進(jìn)，形成對運(yùn)營體系不斷改善的PDCA循環(huán)。全面資源整合的計(jì)劃運(yùn)營與風(fēng)險(xiǎn)控制體系綜合計(jì)劃是運(yùn)營體系的基礎(chǔ)，以項(xiàng)目綜合計(jì)劃為主導(dǎo)，橫向貫穿職能計(jì)劃，主動發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并有效推動各項(xiàng)目順利進(jìn)展。從公司層面推動專業(yè)交圈、項(xiàng)目與公司職能部門交圈，即時(shí)監(jiān)控、即時(shí)預(yù)警運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)營周綜述成為管理層高效決策的基礎(chǔ)依據(jù)，涉及經(jīng)營公司經(jīng)營計(jì)劃的調(diào)整、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、運(yùn)營數(shù)據(jù)分析、重要咨詢信息。

2.3金融基礎(chǔ)體系不健全

房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支，主要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)信貸資金運(yùn)動及其規(guī)律性。具體來講，房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)而展開的籌資、融資、結(jié)算等各種金融活動以及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)、市場與金融工具的總稱。包括房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用、房地產(chǎn)股票與債券、房地產(chǎn)信托投資基金、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)典當(dāng)、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)等。隨著交易工具的不斷發(fā)展與創(chuàng)新，也拓寬了房地產(chǎn)金融市場的業(yè)務(wù)與服務(wù)范圍，主要包括，不同種類的住房儲蓄存款、各類住房貸款、利用房產(chǎn)作為抵押進(jìn)行貸款、房地產(chǎn)信用托管、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)典當(dāng)以及房地產(chǎn)證券等。

3新形勢下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的策略

3.1制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的長遠(yuǎn)目標(biāo)

房地產(chǎn)金融簡況與政策部分城市房價(jià)過快上漲，調(diào)控分化趨勢加劇。全年中央對于房地產(chǎn)“房住不炒”、“三穩(wěn)”目標(biāo)貫徹不變，但各地針對樓市的調(diào)控政策則呈現(xiàn)差異化和精準(zhǔn)化。2020年上半年因受到疫情沖擊，故“六?！焙汀傲€(wěn)”為首要目標(biāo)，多個(gè)城市從房地產(chǎn)供給端和需求端出臺了諸多政策予以扶持，樓市調(diào)控政策總體呈現(xiàn)寬松態(tài)勢。降低預(yù)售條件、降低預(yù)售監(jiān)管資金的留存比例/使用標(biāo)準(zhǔn)、土地出讓款的延期與分期支付、開工與竣工的允許延期、延期繳稅等，“一區(qū)一策”、降低人才落戶與購房門檻、提供購房補(bǔ)貼、公積金政策放寬等，西北地區(qū)核心城市以及其他少數(shù)熱點(diǎn)城市房價(jià)加速上漲，其市場熱度也逐漸向周邊擴(kuò)散，隨即多個(gè)熱點(diǎn)城市迎來調(diào)控升級，但其他城市絕大多數(shù)保持此前政策未變。需求端的調(diào)控主要是加碼“五限”、公積金收緊、提升個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限以及對諸如“假離婚”等操作漏洞進(jìn)行補(bǔ)漏;供給端主要是加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、土地出讓條件、要求加大向無房家庭配售的比例，以及對申請預(yù)售的面積有最低規(guī)模限制。

3.2制定長期發(fā)展規(guī)劃

房地產(chǎn)及建筑業(yè)就業(yè)人員約占全部城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員的近1/5。從就業(yè)上看，房地產(chǎn)業(yè)以及與之相關(guān)的建筑業(yè)的就業(yè)人員數(shù)量眾多，約占全部城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員數(shù)量的近20%。房地產(chǎn)業(yè)及其密切相關(guān)的建筑業(yè)吸納了大量的就業(yè)人口，為中國勞動力市場創(chuàng)造了不可或缺的就業(yè)崗位。建筑裝飾即房屋裝修的硬裝部分，通常包含水電改造、土木工程、泥瓦工程、油漆工程、瓷磚地板等多個(gè)環(huán)節(jié)，基本覆蓋了防水、管材、五金、涂料、陶瓷、廚柜、板材等產(chǎn)業(yè)鏈絕大多數(shù)子行業(yè)。

3.3建立健全房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)體系

房地產(chǎn)市場是否健全與其金融基礎(chǔ)體系的統(tǒng)一性、靈活性有關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，國家很多城市及鄉(xiāng)村的面貌發(fā)生了巨大變化，城市里街道寬敞整潔、高樓拔地而起、高架橋錯落有致，還修建了許多便民設(shè)施，博物館、公園、人工景觀帶也等配套設(shè)施日益完善，城市功能更加豐富，綠化面積不斷增加，物業(yè)管理水平不斷提升，居住環(huán)境不斷優(yōu)化。

3.4強(qiáng)化對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理和宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)準(zhǔn)確來說應(yīng)該是內(nèi)需刺激者，房子作為一種必須商品，尤其在中國人眼中，必須擁有，如此昂貴的商品，中國人在購買時(shí)從未心疼過，做房子的生意，比做女人生意更具潛力，發(fā)展房地產(chǎn)，會極大刺激銀行借貸，這部分發(fā)行的貨幣勢必流入房地產(chǎn)，善良老百姓背負(fù)貸款一定會努力上班進(jìn)行生產(chǎn)，這樣一來，城鎮(zhèn)化推進(jìn)了，就業(yè)解決了，社會生產(chǎn)也有條不紊進(jìn)行了，大家都很開心。但是事實(shí)是市場逐利，投機(jī)熱錢也進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，推高房價(jià)，老百姓因?yàn)閯傂璞仨氋I單接盤，然后更多熱錢流入，房價(jià)更高，如果不遏制，房價(jià)會上天，然而，地方財(cái)政已經(jīng)高度依賴土地出讓，絕不可能自廢武功，打壓房價(jià)，最可能的結(jié)果就是維持現(xiàn)狀，出臺平息社會輿論的政策，保證房價(jià)暫時(shí)不漲，等到風(fēng)頭過了，房價(jià)依然會漲。房地產(chǎn)行業(yè)的低風(fēng)險(xiǎn)高收益特點(diǎn)更容易獲取銀行借貸，導(dǎo)致對中小企業(yè)融資的擠壓。這也是歷來放水流不到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的原因所在。這是典型的結(jié)構(gòu)性問題，漫灌式的放水會讓更多熱錢流入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)和實(shí)體產(chǎn)業(yè)兩極分化，一邊資產(chǎn)泡沫，一邊資產(chǎn)枯竭。

4結(jié)束語

潛臺詞是房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段已經(jīng)用過，暫時(shí)不會再用，但不保證以后會再用，接下來會有新的刺激經(jīng)濟(jì)手段。以此來形成社會預(yù)期，讓大家停止房地產(chǎn)過度投機(jī)行為，當(dāng)然這需要一個(gè)過程，所以也看到了房價(jià)暫時(shí)穩(wěn)住了的現(xiàn)象。

參考文獻(xiàn)

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