赤峰市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)分析

○ 文/張英杰

一、赤峰市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

住房問題屬于民生關(guān)注的大問題，因此房價(jià)也成為年輕人扎根城市所考慮的首要因素。過去十年里，雖然房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，但整體銷售價(jià)格持續(xù)攀升，如下圖所示。據(jù)赤峰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)中房地產(chǎn)運(yùn)行報(bào)告顯示，2021 年12 月份全市商品房銷售平均價(jià)格為每平米6149 元，其中商品住宅銷售平均價(jià)格為每平米6007 元（該數(shù)據(jù)來源于赤峰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）。

圖1 2010-2020 年赤峰市商品住宅銷售平均價(jià)格變動(dòng)

赤峰市房地產(chǎn)現(xiàn)狀呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn)：首先，商品住宅房價(jià)格總體呈上漲趨勢(shì)。自2010-2020 年赤峰市商品房銷售均價(jià)由每平方米2769.02 元上漲至每平方米6825.2 元，此期間房價(jià)上漲幅度為146.48%。雖然近些年調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格的措施不斷，2021 年房價(jià)有所緩和，但赤峰市房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展至今仍處于相對(duì)較高的水平。其次，中心城區(qū)住宅銷售價(jià)格增長顯著。2021 年赤峰市商品住宅房平均銷售價(jià)格為每平方米6007 元，而中心城區(qū)的商品住宅房銷售價(jià)格為每平方米7399 元。顯然中心城區(qū)的商品住宅銷售價(jià)格高于全市商品房平均銷售價(jià)格，因此得出赤峰市房地產(chǎn)價(jià)格因城區(qū)不同而存在價(jià)格差異。

二、房價(jià)變動(dòng)需求因素分析

基于供求理論，商品房銷售價(jià)格同樣受到房地產(chǎn)市場(chǎng)上供給與需求的影響：當(dāng)供給小于需求時(shí)，易造成價(jià)格上漲；供給大于需求時(shí)，價(jià)格下跌。根據(jù)一般影響需求的因素，影響房價(jià)需求的因素主要包括：房地產(chǎn)價(jià)格、地區(qū)生產(chǎn)總值、消費(fèi)者對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期。

（一）房地產(chǎn)價(jià)格

消費(fèi)者的需求與商品價(jià)格呈反方向變動(dòng)。一般來說，商品價(jià)格上漲，需求減少，但住房屬于一種特殊商品，兼具消費(fèi)性和實(shí)用性，從實(shí)用性的角度考慮，需求彈性較小。隨著赤峰市城鎮(zhèn)化水平的提高，當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，住房需求增加，因此人們不得不購買住房。

（二）赤峰市地區(qū)生產(chǎn)總值

房地產(chǎn)的價(jià)格因地域差異性，從而受到地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響。地區(qū)生產(chǎn)總值衡量一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低，地區(qū)生產(chǎn)總值高則反映同一時(shí)期居民收入水平較高，用于購買或改善居住條件的支出增加。一方面收入增加使無房產(chǎn)的居民增加對(duì)住房的需求，進(jìn)而當(dāng)?shù)鼐用袼茇?fù)擔(dān)的最低房價(jià)也上漲；另一方面有住房的居民想提高生活質(zhì)量、改善住房環(huán)境而產(chǎn)生再買房的需求，使得城市中心的商品房住宅價(jià)格進(jìn)一步提高。赤峰市地區(qū)生產(chǎn)總值平穩(wěn)增長，2010 年赤峰地區(qū)生產(chǎn)總值912.89 億元，到2021 年達(dá)1975.1 億元，因此地區(qū)生產(chǎn)總值增加可以支持居民增加商品房的購房需求。

王華欣（2009）認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格與人均可支配收入有著較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系，人均可支配收入的增長會(huì)給房地產(chǎn)價(jià)格帶來長期的拉動(dòng)作用，且其影響持續(xù)上升。據(jù)2010 至2021 年全市人均可支配收入所知，水平總體為上升趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)來源：赤峰市2021 年國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)

（三）消費(fèi)者對(duì)未來赤峰市房產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期

從眾心理增加了對(duì)房價(jià)上漲的心理預(yù)期。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期未來房價(jià)上漲時(shí)，會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，從而構(gòu)成新的購房需求。近年來在全國房價(jià)普遍上漲的態(tài)勢(shì)下，加之投資渠道較為匱乏，人們手中持有的貨幣投資以保持貨幣的增值。而當(dāng)人們對(duì)赤峰的房價(jià)持樂觀態(tài)度時(shí)，根據(jù)影響需求變動(dòng)的因素可知，未來預(yù)期價(jià)格上升，則增加人民當(dāng)前購房的需求。

優(yōu)越的地理位置，周邊地緣優(yōu)勢(shì)良好。赤峰市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)東南部，交通便利，距離河北、北京、天津等城市較近。因此，臨近省市的人口流動(dòng)較多，房價(jià)相對(duì)較便宜，增加了人們對(duì)赤峰市房產(chǎn)的需求。對(duì)于赤峰市內(nèi)而言，內(nèi)部旗縣居民向往市里的工作生活，紛紛前往定居于赤峰市區(qū)；對(duì)外省市而言，由于赤峰市環(huán)境清潔，生活壓力相對(duì)小，適合居住，所以省外的消費(fèi)者認(rèn)為赤峰市居住條件良好，長期內(nèi)房價(jià)上漲，因此當(dāng)下增加購房需求。

交通路線發(fā)達(dá)，出行方便。尤其是隨著京沈高鐵開通，赤峰與北京的交通更加便利，一方面，對(duì)于在北京就業(yè)但是承擔(dān)不起住房費(fèi)用的人員會(huì)選擇返鄉(xiāng)置業(yè)，將儲(chǔ)蓄用于購買房價(jià)相對(duì)較低的樓房，間接推動(dòng)了房價(jià)上漲。另一方面，周邊城市居民看好赤峰市房產(chǎn)，愿意增加投資。

三、房價(jià)變動(dòng)供給因素分析

基于供求理論，一般影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給因素包括房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)成本、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來房價(jià)預(yù)期、國家宏觀政策調(diào)控等。

（一） 房地產(chǎn)價(jià)格因素

一般而言，商品價(jià)格越高，生產(chǎn)者將增加對(duì)其生產(chǎn)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，從國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)面積及投資不斷增長的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)商品房的供給不斷增加。但由于銀行對(duì)開發(fā)商融資進(jìn)一步限制，加上房地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn)資金的時(shí)間較長，很容易引發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，例如2021 年恒大房地產(chǎn)由于資金鏈斷裂而導(dǎo)致其名下各地房地產(chǎn)工程項(xiàng)目出現(xiàn)狀況，甚至差點(diǎn)引發(fā)界內(nèi)的金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受到一定限制，對(duì)進(jìn)一步開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目有所顧忌。

（二）國家宏觀政策調(diào)整

為響應(yīng)國家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控，2016 年9月《赤峰市人民政府關(guān)于進(jìn)一步實(shí)施購房優(yōu)惠政策推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存工作的意見》出臺(tái)。該政策對(duì)引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，促進(jìn)商品房去庫存效果顯著。

2018 年赤峰市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范赤峰市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見（試行）》，提出“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”措施。2019 年按照“房子是用來住的，不是用來炒的”指示精神，住建部《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，實(shí)施限售限購政策，限制房價(jià)。其中限購政策針對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位。

（三）房地產(chǎn)成本價(jià)格上升

房地產(chǎn)成本中的地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。地產(chǎn)價(jià)格同樣取決于土地的供給與需求。土地資源總量一定，在可使用的土地范圍內(nèi)，增加對(duì)土地的需求，必然導(dǎo)致土地供給減少。在我國的現(xiàn)行土地制度之下，土地供給的總量是不變的，但是需求卻始終呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，而房地產(chǎn)價(jià)格由房價(jià)與土地價(jià)格構(gòu)成，土地的稀缺性必然引起土地價(jià)格上漲。全國土地購置費(fèi)近十年呈增長趨勢(shì)。

圖3 2010-2020 年全國土地購置費(fèi)增長情況

房地產(chǎn)開發(fā)過程中的房屋建造成本上升。由于房地產(chǎn)企業(yè)的目的是追求利潤最大化，所以對(duì)市中心的房產(chǎn)增加投資，增加精裝修商品房，以便獲得更多利潤，從長期來看，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)成本上升。另外，隨著房地產(chǎn)銷售及中介機(jī)構(gòu)等增加，房屋流通費(fèi)用、中介費(fèi)用、銷售費(fèi)用等增加，也導(dǎo)致房地產(chǎn)成本上升。假定土地供給一定，房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量一定，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，商品房的成本上升，則供給減少。

四、供給需求共同作用下的赤峰市房地產(chǎn)價(jià)格變化

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中供給與需求存在滯后性，房地產(chǎn)建造周期較長，因此供給量選取當(dāng)年房屋竣工面積，需求量選取當(dāng)年商品住宅房銷售面積來反映供需變動(dòng)。如下表所示，2010-2014 年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，當(dāng)年的供需總量都很大，差距較小。2015-2020 年需求超過供給，由于需求大于供給，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)上漲。

表1 2010-2020 年赤峰市房地產(chǎn)供需情況

根據(jù)上述分析，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于供需雙方的變動(dòng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。具體分析如下：

圖4 影響赤峰市房地產(chǎn)價(jià)格的供需模型

如圖4 所示，假設(shè)其他條件不變的情況下，赤峰市初始商品住宅房的價(jià)格為P1，市場(chǎng)需求量為Q1，此時(shí)均衡點(diǎn)為E；由于地區(qū)生產(chǎn)總值的增加、消費(fèi)者對(duì)房價(jià)的預(yù)期提高，使得房地產(chǎn)商品的需求曲線向右移動(dòng)，即由D 移動(dòng)到D’處；同時(shí)考慮供給方面，由于國家限購政策及房地產(chǎn)成本上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)商品供給減少，房地產(chǎn)商品供給曲線向右下方移動(dòng)，即S 曲線變動(dòng)到S’處。因此形成新的價(jià)格水平P2。由于住宅房的實(shí)用性較強(qiáng)，需求價(jià)格彈性較小，因此需求增加幅度大于供給減小的幅度。綜合分析，需求大于供給，P2 價(jià)格要高于P1，導(dǎo)致赤峰市房地產(chǎn)價(jià)格上漲。未來一段時(shí)期內(nèi)，房價(jià)仍會(huì)上漲，但基于宏觀政策調(diào)控下，房價(jià)漲幅較為平緩。

五、赤峰市房地產(chǎn)價(jià)格上漲為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來的影響

房價(jià)上漲刺激投資增加，隨著成交數(shù)量增長，在稅率作用下，增加政府財(cái)政收入，從而促進(jìn)赤峰市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為赤峰市的居民提供更好地公共服務(wù)，促進(jìn)赤峰市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

房價(jià)上漲也存在一些弊端。首先，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，擴(kuò)大貧富差距，加劇兩極分化。一方面年輕人為了購買房屋，窮盡三代人的積蓄，抑制家庭消費(fèi)支出，生活水平降低。另一方面，加劇年輕人還款壓力，抑制消費(fèi)支出，長期來看不利于國民經(jīng)濟(jì)增長。其次，政府可能對(duì)房價(jià)過高帶來的財(cái)政收入產(chǎn)生依賴，難以真正發(fā)揮政府的職能，反而依賴較高的房地產(chǎn)價(jià)格增加財(cái)政收入，長此以往，不利于公共部門的發(fā)展及社會(huì)平穩(wěn)運(yùn)行。再次，降低土地資源的利用效率。從消費(fèi)者的角度來看，一方面由于信息不對(duì)稱，買賣雙方不能達(dá)成交易，急需用房的消費(fèi)者不能以合適的價(jià)格購房；另一方面由于各種原因離開住房的居民，存在房屋空置現(xiàn)象，造成土地資源的浪費(fèi)。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來看，存在房地產(chǎn)企業(yè)“捂地”現(xiàn)象，即獲得最大利益，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)資源的優(yōu)化配置。最后，由于房地產(chǎn)價(jià)格具有區(qū)域性特點(diǎn)，中心城市房產(chǎn)平均價(jià)格高于周邊房地產(chǎn)價(jià)格，具有區(qū)域不平衡性。

六、針對(duì)赤峰市房地產(chǎn)價(jià)格較高的建議

（一）加快保障性住房建設(shè)

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，周邊地區(qū)的人們不斷涌入赤峰市，尋找更好地居住環(huán)境。為此應(yīng)完善住房優(yōu)惠政策，構(gòu)建合理住房制度，保證經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，加強(qiáng)政策性住房保障力度，對(duì)符合住房優(yōu)惠政策的人群嚴(yán)格把控，確保真正住房有困難的人有房可住，解決住房剛需問題，避免貧富差距擴(kuò)大。

（二）充分發(fā)揮政府公共服務(wù)職能

政府的權(quán)力來源于人民，反之為人民解決他們解決不了的問題。當(dāng)房價(jià)上漲的速度超過人們的收入時(shí)，住房的壓力與人民的福利這一對(duì)矛盾難以解決，若任由房價(jià)上漲，則催生房地產(chǎn)泡沫。一旦房地產(chǎn)泡沫破碎，則對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)造成嚴(yán)重影響。因此政府及各個(gè)部門應(yīng)發(fā)揮好政府職能，體現(xiàn)為人民服務(wù)的宗旨，滿足人民的需求。從房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的各個(gè)方面包括房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、房地產(chǎn)從業(yè)人員、交易規(guī)則及制度方面嚴(yán)格把關(guān)，充分發(fā)揮政府這一“有形的手”來彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈。

（三）提高土地資源利用效率

土地資源的浪費(fèi)主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商惡意“捂地”的行為以及開發(fā)進(jìn)度緩慢等方面。2016 年赤峰市住建部門《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》對(duì)于“捂地”等行為明確提出相應(yīng)的懲罰措施。但是仍然存在由于房地產(chǎn)企業(yè)自身導(dǎo)致的建設(shè)項(xiàng)目爛尾等情況，究其原因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)監(jiān)管力度不夠，發(fā)生資金鏈斷裂，工程項(xiàng)目一拖再拖甚至徹底放棄等情況，浪費(fèi)了土地資源。因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管以及發(fā)生此類風(fēng)險(xiǎn)所具備的相應(yīng)政策及方案應(yīng)對(duì)。

（四）調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)

針對(duì)赤峰市房價(jià)呈現(xiàn)城中心房價(jià)高于周邊房價(jià)的這一特點(diǎn)，2019 年赤峰市對(duì)城中心區(qū)域?qū)嵤┫奘?、限購政策。針?duì)消費(fèi)者需求進(jìn)行控制，對(duì)開發(fā)商控制成本。此外還應(yīng)考慮多元化城市規(guī)劃，一方面調(diào)控城中心房價(jià)，另一方面兼顧發(fā)展周邊公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，調(diào)整房價(jià)在城中心區(qū)域集中上漲的問題。房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲并不是單一因素的影響，而是多方位、整體性、綜合性的結(jié)果，應(yīng)點(diǎn)面結(jié)合、整體把握。

七、結(jié)束語

目前赤峰市房價(jià)上漲，且漲幅過快，不符合國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的方向，也不利于社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展及人民生活幸福。因此運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理從供給及需求兩方面分析赤峰市房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況。房價(jià)平穩(wěn)上漲在短期內(nèi)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有積極影響，但從長期來看，不利于人民生活水平提高及社會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。因此政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格管控房地產(chǎn)價(jià)格，采用保障性住房措施解決低收入群體住房剛需問題，同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營，繼續(xù)完善房地產(chǎn)信息透明機(jī)制，調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)結(jié)構(gòu)，綜合調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)房價(jià)過高的問題。