怎樣從需求角度抑制房地產(chǎn)價格的攀升

趙恩钖　吳迪

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，健康的房地產(chǎn)經(jīng)濟一般與GDP的增長相協(xié)調(diào)。但是近年來中國的房地產(chǎn)發(fā)展遠遠高于GDP的增長，這種現(xiàn)象不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，同時也威脅經(jīng)濟的健康發(fā)展。國家已經(jīng)出臺相關(guān)政策抑制房地產(chǎn)的過熱現(xiàn)象，但是怎樣才能從根本上治療房地產(chǎn)怪病仍然是值得我們討論的問題。本文從需求的角度分析房地產(chǎn)的需求因素以及怎樣從需求角度抑制房地產(chǎn)價格的高漲。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 需求 原因 方法

近日，國五條的細則相繼在全國各省出臺。人們對國五條細則的出臺褒貶不一，有人對政府的該政策充滿了信心認為房地產(chǎn)價格的拐點已經(jīng)到達，房地產(chǎn)的價格會趨于平穩(wěn)狀態(tài)，但也有人堅持國五條的出臺只能暫時的打壓房價并不能從根本上抑制房價的攀升。中國房地產(chǎn)業(yè)的供給面對的是一個持續(xù)上漲的需求現(xiàn)狀，那么怎樣從需求角度解決供給與需求的缺口，進一步緩解房地產(chǎn)壓力？

一、中國房地產(chǎn)價格攀升需求方面的主要原因

中國的房地產(chǎn)價格高漲有著它的歷史必然性，是社會經(jīng)濟發(fā)展中的必然現(xiàn)象。任何資源都有稀缺性，而土地這種特殊的資源，其稀缺性的體現(xiàn)較其他商品來說更為明顯。中國的土地一級市場是一個國家賣方壟斷的市場。面對這個賣方壟斷的市場，面對有限的供給，需求卻是隨著時間發(fā)展不斷增加的。中國正處于城市化、現(xiàn)代化、工業(yè)化發(fā)展的初級階段，在經(jīng)濟發(fā)展的過程中財富迅速積累，而資本市場卻不發(fā)達，社會保障體系不完善，這些因素共同導(dǎo)致對房地產(chǎn)需求的增加，進而促成中國房價的一路攀升。中國的傳統(tǒng)思想中保守的消費觀和安土重遷，成家立業(yè)等又進一步推動房價的上漲。

1、供需的極大差異

從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)的價格飆升是因為房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求。A.斯密的經(jīng)典理論提出市場是由一只看不見的手在調(diào)節(jié)。消費者是理性的，價格在商品的供給和需求之間進行協(xié)調(diào)，消費者追求效用最大化，企業(yè)和投資者追求利潤最大化，最終在消費者能夠接受的最高價和賣家接受的最低價處達成均衡。馬克思的價值理論同樣闡述價格是以價值為基礎(chǔ)并圍繞價值受供求關(guān)系影響上下波動。不管我們是把房地產(chǎn)當成一種投資工具也好，當成一種必需的消費品也罷，房地產(chǎn)的本質(zhì)是一件商品。商品的交易一定會受到市場上的供求關(guān)系影響。

1978年中國實行改革開放，鄧小平提出“兩個大局”的戰(zhàn)略思想。他說沿海地區(qū)應(yīng)加快對外開放，較快地先發(fā)展起來，內(nèi)地要顧全這個大局。同時沿海地區(qū)發(fā)展到一定時期，要拿出更多的力量幫助內(nèi)地發(fā)展，沿海地區(qū)也要顧全這個大局。“兩個大局”的戰(zhàn)略思想集中了當時全國的力量發(fā)展東部沿海地區(qū)的經(jīng)濟，我國的東西部城市之間的發(fā)展差異逐漸拉大，沿海城市與內(nèi)陸城市的發(fā)展之間也存在著明顯的差異。這種城市發(fā)展的差異不僅體現(xiàn)在GDP的統(tǒng)計數(shù)字上，還體現(xiàn)在城市化進程的差異。雖然近年來差距有所減小，但是城市較鄉(xiāng)村而言擁有更好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擁有更便捷、更完善的醫(yī)療、教育和社會保障體系，同時城市對于個人的發(fā)展而言擁有更大的發(fā)展空間。隨著城市化和現(xiàn)代化的進程以及人們對自身發(fā)展的需要，大量的農(nóng)村人口涌入到城市，進入到城市化和現(xiàn)代化建設(shè)的隊伍中。外來人口的遷移在加劇了房地產(chǎn)市場二元結(jié)構(gòu)的同時，對城市的房地產(chǎn)市場形成猛烈沖擊。我國除了有2.6億農(nóng)民工，還有大學生和知識技術(shù)人才在城市發(fā)展，他們參與城市建設(shè)的同時對城市的基礎(chǔ)設(shè)施也提出了一定的要求。馬斯洛需求層次理論（Maslow's hierarchy of needs）是由美國心理學家亞伯拉罕·馬斯洛于1943年在《人類激勵理論》論文中提出。該理論將需求分為五種層次，像階梯一樣從低到高，按層次逐級遞升，分別為：生理上的需求，安全上的需求，情感和歸屬的需求，尊重的需求，自我實現(xiàn)的需求。住房作為安全上的需求是一種最基本的需求，彈性小且隨著外來人口的涌入需求數(shù)量迅速增加。不考慮投資的部分，僅剛性需求就是很大的。

上圖可以看出，中國土地的供給乏力，對于較為發(fā)達的城市來說，與龐大的需求相比，地產(chǎn)的供給更是極其稀缺的。這不僅因為該地區(qū)的土地資源經(jīng)過長期發(fā)展，開發(fā)規(guī)模已達到一定程度，剩余土地供給有限，還因為我國是一個典型的地產(chǎn)賣方壟斷市場。土地一級市場的賣方壟斷和經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生的巨大城市住房需求共同形成了一個巨大的土地的供給和需求的缺口，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的一路飆升。

2、資本市場不發(fā)達

就像國五條的出發(fā)點一樣，中國存在著“房”氏家族。在中國的房地產(chǎn)中有著很大一部分投資者和投機者。在愿意囤房的人群中不僅有“房叔”“房姐”，還有普通的市民百姓。但是中國人為什么這么愿意囤房呢？我們應(yīng)該分析一下中國的金融資本市場。目前，基本的理財途徑主要有以下幾類：銀行存款，證券和其衍生的金融工具，期權(quán)期貨，黃金房產(chǎn)等實物的投資。中國金融業(yè)的發(fā)展仍處于初級階段，資本市場的建設(shè)還不夠健全，監(jiān)管法律也有待完善。大部分的中國老百姓對于金融工具、資本市場不夠了解甚至根本不了解。同時中國人的傳統(tǒng)謹慎的先攢錢后花錢的保守消費思想加上中國待完善的社會保障體系，使得大部分人愿意將自己的資產(chǎn)結(jié)余大部分存到銀行里，儲蓄率居高不下。但是，近年來隨著經(jīng)濟的發(fā)展，通貨膨脹現(xiàn)象也一直伴隨著人們的生活。老百姓明顯感覺到自己的錢不如以前值錢了，錢的購買力降低。一部分人開始為自己的閑置資金尋找出處。2007年到2008年初，中國的股票市場達到了歷史最輝煌的時候，當時中國的股票市場，基金市場吸納了大量的資金。一些“先吃螃蟹”的人體會到了螃蟹的美味，隨即產(chǎn)生股票熱的效應(yīng)。然而，很多其實并不了解股票的人也參與到這一市場的交易當中，他們對股票市場的運作規(guī)律不了解，風險意識薄弱，之后股市的跌跌不休給了股民們沉重的打擊。除從股票市場抽逃的部分資金，仍然有大量的資金套牢在股票市場當中。此后國家政策一直在鼓勵民眾進行證券市場投資，但證券市場卻并沒有重返輝煌，愿意投資到股市的人卻越來越少，股市相關(guān)法律法規(guī)的不健全導(dǎo)致不斷傳出的“內(nèi)幕消息”更是讓人們對股市失去了信心。面對通脹的壓力，黃金、房地產(chǎn)這些投資類商品卻被大家認為是一種保守的理財方式受到追捧。在近年來房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房價持續(xù)上漲的情況下，閑置資金向房地產(chǎn)市場流動就進一步推動了房地產(chǎn)價格的高漲。

而另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)是與金融業(yè)緊密捆綁在一起的?；诿绹钨J危機的教訓(xùn)，監(jiān)管部門加大對銀行業(yè)風險的監(jiān)管力度。同時，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和抑制共同使房地產(chǎn)企業(yè)的貸款成本越來越高。需求拉動和成本拉動同時作用于中國的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場的價格上升是必然的。

二、怎樣從需求方面緩解房價上漲

交易是買賣雙方需求和供給博弈形成的，受需求彈性和供給彈性的影響。從需求方面解決房地產(chǎn)價格一路飄漲可以考慮降低消費者的需求和需求彈性。

1、進一步推動二三線城市的發(fā)展和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)

城市中最吸引人的就是城市中的發(fā)展機會以及公共設(shè)施和公共服務(wù)。如果在就業(yè)選擇方面出現(xiàn)對高度發(fā)達城市有替代性的地區(qū)，就業(yè)人群對城市的需求就會降低。著力推動二三線城市和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)會使得二三線城市和農(nóng)村的發(fā)展機會增加。經(jīng)濟學認為人是理性人，在做決策時會考慮收益和機會成本的大小以追求效用的最大化。就業(yè)機會的增加和到一線城市就業(yè)的機會成本增加會引導(dǎo)人們降低對一線城市的需求。如果一部分城市的外來人口向二三線城市和鄉(xiāng)村回流，對城市的基礎(chǔ)設(shè)施的要求就會降低，對房地產(chǎn)的需求便會下降，從而減小供需之間的缺口。同時這樣更有利于就業(yè)，使得中國的人口紅利得到更充分的發(fā)揮，為社會聚集更多的財富。

2、加強資本市場建設(shè)，建立健康發(fā)展的資本市場

雖然國五條及其細則的出臺會降低一些人對房地產(chǎn)的投資需求，從而降低對房地產(chǎn)的總需求，但是迅速積累的社會財富必須有一個流向。銀行存款的低利率顯然不能滿足人們的財富保值升值的需要。因此，迅速完善資本市場是解決房地產(chǎn)過熱的途徑之一。民眾有了更好的投資途徑便會減少熱錢向房地產(chǎn)行業(yè)流動，“炒房”現(xiàn)象就會得到緩解。

同時，我們知道房地產(chǎn)業(yè)目前是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。然而一個國家的發(fā)展僅靠房地產(chǎn)業(yè)是不夠的。中國的實業(yè)需要資金的支持去發(fā)展。如果能將投資的錢投到中國的實業(yè)發(fā)展中去是可以大大提高中國經(jīng)濟的發(fā)展質(zhì)量的。但是人們?yōu)槭裁床辉敢鈱①Y金投入到股市中支持事業(yè)的發(fā)展呢？主要原因在于人們對股市的不了解和資本市場監(jiān)管和法律體系的不健全，人們對資本市場有抵觸和戒備情緒。加強資本市場建設(shè)，普及資本市場的知識不僅可以減少房地產(chǎn)市場的熱錢，緩解房地產(chǎn)市場的膨脹壓力，還可以支持實業(yè)的發(fā)展，提高國家的綜合競爭力，是一件一舉雙得的事情。

3、進一步完善社會保障體系

歸根結(jié)底，民眾留下大量的存款還是因為社會保障體系的不健全，人們對社會保障缺乏信心，愿意將當期的財富延遲到收入能力降低時消費。這些儲蓄雖然對經(jīng)濟的發(fā)展起到一定幫助。但是過高的財富剩余不僅對房地產(chǎn)造成壓力，對金融系統(tǒng)的風險也有一定的消極影響。完善社會保障體制，民眾對社會養(yǎng)老、公共醫(yī)療保障有了信心便會增加當期消費，降低儲蓄傾向，這樣既可以減少流向房地產(chǎn)市場的投機資金，也可以降低金融系統(tǒng)的風險，還可以增加消費拉動國民經(jīng)濟更大發(fā)展。

國五條及細則對控制房地產(chǎn)價格的上漲還是有一定效果的。但是真正控制房價的上漲我們還有一系列的治本方法。真正從根本上治療房地產(chǎn)中出現(xiàn)的怪病才能恢復(fù)房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]《經(jīng)濟學原理》（原書第三版）曼昆著.梁小民譯.機械工業(yè)出版社

[2]《資本論》研讀新視野，王巖.內(nèi)蒙古大學出版社

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