房企加速轉(zhuǎn)型保增收

隨著利潤空間不斷受到擠壓，不少房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的發(fā)展方式以及戰(zhàn)略方向進行轉(zhuǎn)型。

國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國某研究院近日聯(lián)合發(fā)布的“2016中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告”顯示，2015年房地產(chǎn)上市公司銷售業(yè)績穩(wěn)定增長，經(jīng)營規(guī)模獲得新突破：滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的營業(yè)收入均值達到123.35億元，同比增長15.09%。同期，房地產(chǎn)上市公司的盈利規(guī)模整體保持增長，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的凈利潤均值為16.03億元，同比增長6.44%，增速低于上一年1.36個百分點。2015年房地產(chǎn)上市公司的毛利率與凈利潤率延續(xù)近年來下滑趨勢，連續(xù)四年走低。

房企發(fā)展遇諸多瓶頸

2015年以來，雖然中國經(jīng)濟發(fā)展長期向好，但受結(jié)構(gòu)性、周期性因素疊加影響，經(jīng)濟運行仍面臨較大的下行壓力。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，一線城市出讓土地數(shù)量越來越少，部分二線城市土地市場競爭又極為激烈；在地價不上漲的區(qū)域，又普遍存在存量供給過剩、銷售去庫存問題。

對于眾多房企來說，不管是大型企業(yè)還是小型企業(yè)同樣面臨著各自發(fā)展的諸多困惑。對此，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示，對于大型房企來說，首要面臨的就是城市選擇問題。眾所周知，“回歸一、二線城市”成為近兩年大型房企的普遍共識。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的聚光燈照向一、二線城市的同時，剩下的城市是否還留有一絲進駐的機會？其次，上海、南京、蘇州、合肥近期地價急速上漲，這些熱門的“一至一點五線”城市是否仍然存有繼續(xù)高價拿地的理由？不僅僅局限于上海，北京、深圳、廣州等一線城市都存在土地供需矛盾，在一線城市獲取土地，為企業(yè)戰(zhàn)略布局提供更多機會已是目前大多數(shù)房企需要面對的問題，當(dāng)然一線城市的抗風(fēng)險能力，溢價能力都是企業(yè)考量因素，目前出現(xiàn)“一地難求”的現(xiàn)狀在各大城市已尤為明顯，而存量土地推動效率又低，急需尋找新的模式和空擋。

除了房地產(chǎn)投資建設(shè)等方面的問題，企業(yè)自身發(fā)展也要面對當(dāng)前錯綜復(fù)雜的大環(huán)境?！坝捎趯嶓w經(jīng)濟整體發(fā)展趨緩，在企業(yè)出現(xiàn)增長迷茫時，未來如何進行多元化的產(chǎn)業(yè)鏈選擇，物流地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)未來是否可以取得更好的業(yè)績，這些都是值得深入研究和思考的?！标愱烧J為，“政商問題如何解決及處理，如何協(xié)調(diào)房企和地方政府的關(guān)系也是擺在大型房企面前的重要課題之一?！?/p>

對于中小型房企，隨著一系列調(diào)控措施的出臺，加劇了房地產(chǎn)市場的變化。房地產(chǎn)行業(yè)性的洗牌在所難免。在這一過程中，使得相當(dāng)一部分中小型房企無法獲得或不能及時獲得開發(fā)貸款，這對于主要依靠項目貸款和期房銷售來維持項目運作的房地產(chǎn)商而言是一個嚴峻的考驗。陳晟對此分析到，“中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，開發(fā)資金主要直接或間接來源于銀行信貸資金，融資方式對銀行信貸完全依賴，使中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展完全取決于銀行信貸政策的變化，不僅增加了企業(yè)的融資困難，也使得房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信貸風(fēng)險集中到商業(yè)銀行。為此，國家和銀行也通過政策的實施來規(guī)避這一風(fēng)險，從而加劇了中小型企業(yè)融資的困難?！?/p>

另外，土地門檻提高使行業(yè)競爭從“關(guān)系競爭”到“資本競爭”進行演變，再加上專業(yè)化水平之間的競爭。越來越規(guī)范和完善的土地二級市場操作程序和越來越高的進入門檻，對于下游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了很大沖擊。土地二級市場的建立使資源信息不對稱的問題得到解決。在競拍前，地方政府普遍采用預(yù)告公告的形式將擬出讓地塊的數(shù)量、方位、底價，以及土地出讓時間、出讓方式、用途及標準要求一并發(fā)布，以此擴大有實力企業(yè)的參與程度，也使得過去在開發(fā)用地取得上曾經(jīng)給發(fā)展商帶來巨大潛收益的“渠道關(guān)系”大大貶值，迫使企業(yè)只能真金白銀地參與“招拍掛”。

最后，短期內(nèi)企業(yè)的產(chǎn)品無法滿足市場需求的中小型房企還可以通過自身的調(diào)整并重新開發(fā)繼續(xù)參與市場競爭。但如果長期都無法滿足市場的產(chǎn)品需求，中小型企業(yè)面臨的困境就會加大?，F(xiàn)有的宏觀政策已經(jīng)發(fā)生改變，對企業(yè)的約束加強。企業(yè)當(dāng)前主要的出路就是開發(fā)出符合市場需求的產(chǎn)品。從客觀角度來看，房地產(chǎn)市場需求也是在不斷變化的，而施工建設(shè)又是一個相對穩(wěn)定的工程，很多時候計劃無法滿足變化的速度和要求。這樣長期發(fā)展，中小型房企開始感到自身越來越難追趕市場需求，宏觀政策會對未來發(fā)生更多的影響。企業(yè)來不及面對土地和融資問題，又要開始面對產(chǎn)品的市場需求問題，最終使中小型房地產(chǎn)企業(yè)措手不及，難以全面應(yīng)對市場發(fā)展。

房企加速轉(zhuǎn)型，發(fā)展仍堪憂

中信證券分析師陳聰表示，地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型在很久以前就已經(jīng)開始。小公司需要新出路，因為小公司在融資、拿地、開發(fā)、銷售方面都沒有優(yōu)勢，開發(fā)業(yè)務(wù)見不到未來。大公司在找新出路，因為可供拿地的區(qū)域越來越少，土地價格居高不下，地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資機會越來越少。

對于可以通過非招拍掛途徑拿地的模式研究、尋找一線城市拿地機會，包括低效工業(yè)用地的土地轉(zhuǎn)型機會、城中村改造等，深入研究地方政府相關(guān)政策法規(guī)、區(qū)域控規(guī)，在低效工業(yè)用地的土地轉(zhuǎn)性上謀求機會點，在相關(guān)企業(yè)空置的土地或有需要轉(zhuǎn)讓的土地上發(fā)現(xiàn)突破口。

除此之外，各大房企紛紛拿出自己的對策，王健林立下萬達房地產(chǎn)比重2020年降到50%以下，同時成為世界文化企業(yè)前10名的宏愿；萬科提出成為未來城市配套商的目標，并在王石的帶領(lǐng)下全然擁抱互聯(lián)網(wǎng)思維；一向“唯快不破”的恒大，在地產(chǎn)業(yè)放慢了速度，卻在多元化道路上突飛猛進，從足球隊、礦泉水到糧油、牧業(yè)，讓人眼花繚亂；而綠城則走上了輕資產(chǎn)模式，并把房地產(chǎn)B2B電商發(fā)展得有聲有色。當(dāng)然，它們只是眾多房企轉(zhuǎn)型的縮影。

切入地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，一般來說不僅可以找到新的盈利增長點，也可能提升企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競爭力。例如， 通過疊加旅游文化內(nèi)容，增加產(chǎn)品的溢價，降低拿地成本；通過發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)或產(chǎn)業(yè)新城，吸引地方政府出讓價格更加合理的建設(shè)用地；通過發(fā)展社區(qū)商業(yè)和娛樂，帶動人氣提升項目整體銷售價格。發(fā)展社區(qū)醫(yī)療，對社區(qū)本身有一定的好處，醫(yī)療行業(yè)本身也是一片藍海中的新利潤增長點。涉足文化地產(chǎn)，政府可能會降低出讓土地的價格，但文化旅游項目本身的門票等也是重要的利潤貢獻。

中信證券認為，深入地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域?qū)Φ禺a(chǎn)公司來說是比較容易的。畢竟，地產(chǎn)企業(yè)對那些領(lǐng)域一般比較熟悉?？墒?，進入這些領(lǐng)域取得成功往往是比較困難的。這些領(lǐng)域要么毫無成功的范例可循（例如養(yǎng)老），要么對管理和技術(shù)要求極高（例如社區(qū)醫(yī)療），要么容易沉淀太多資產(chǎn)（例如社區(qū)商業(yè)）。

對于中小企業(yè)，本來在地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域也沒有什么優(yōu)勢，于是就將資源轉(zhuǎn)移到了與地產(chǎn)無關(guān)的領(lǐng)域，即為去地產(chǎn)化的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。據(jù)中信證券分析，去地產(chǎn)化反而有可能短期帶動公司估值提升。A股是一個流動性比較充裕的市場，重視企業(yè)發(fā)展前景勝過重視企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定性，往往在短期愿意給予“去地產(chǎn)化”的企業(yè)更高的估值水平。

當(dāng)然，比起進入相關(guān)領(lǐng)域來說，挺進完全陌生的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，地產(chǎn)企業(yè)的成功率可能更低。畢竟，地產(chǎn)企業(yè)缺乏在傳媒、3D打印、互聯(lián)網(wǎng)等一些熱門領(lǐng)域的人才優(yōu)勢和技術(shù)積累。企業(yè)轉(zhuǎn)型到一些和地產(chǎn)無關(guān)的領(lǐng)域，往往是靠金錢鋪路，并購一些資產(chǎn)?？墒?，企業(yè)中長期的價值，確實也要取決于企業(yè)中長期業(yè)務(wù)發(fā)展的確定性前景。因此，去地產(chǎn)化推動的估值提升是否可以持續(xù)，有待觀察。過于隨意的跨界轉(zhuǎn)型，其對經(jīng)營的長期意義存疑。

面對未來一段時間內(nèi)的持續(xù)經(jīng)濟低迷及產(chǎn)能過剩的狀況，陳晟總結(jié)到：“房企唯有‘蹲下身子’，‘縮小身體’，盡量減少和不良經(jīng)濟實體的接觸面。降低姿態(tài)，切實保證企業(yè)自身的利潤。在這一過程中，臥薪嘗膽，思考未來三至五年的整體布局規(guī)劃，選擇好細分市場，謀定而后動，才能在未來的激烈競爭中搶占自己的一席之地?！?/p>