不動產(chǎn)投資信托：盤活存量拓寬投資

李冬明

在嚴守金融系統(tǒng)性風險底線，地方政府發(fā)債邊際收緊的背景下，基礎設施不動產(chǎn)投資信托基金扮演著引入金融活水，激活基建大盤子的重要角色。

日前召開的國務院常務會議指出，要按市場化法治化原則，通過發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金等方式，盤活基礎設施等存量資產(chǎn)，以拓寬社會投資渠道和擴大有效投資、降低政府債務風險。

在嚴守金融系統(tǒng)性風險底線，地方政府發(fā)債邊際收緊的背景下，基礎設施不動產(chǎn)投資信托基金扮演著引入金融活水，激活基建大盤子的重要角色。

這個基金與你接觸的不一樣

不同于我們?nèi)粘＝佑|的投資股票債券的基金，基礎設施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）是通過基礎設施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營倉儲物流、收費公路、機場港口，以及水電氣熱市政設施等，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產(chǎn)品。

我國已經(jīng)發(fā)行了一批基礎設施公募REITs，其架構(gòu)特點主要包括：80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎設施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額;基金通過基礎設施資產(chǎn)支持證券持有基礎設施項目公司全部股權(quán);基金通過資產(chǎn)支持證券和項目公司等特殊目的載體取得基礎設施項目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利;基金管理人主動運營管理基礎設施項目，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的;采取封閉式運作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

從定義可以看出，基礎設施公募REITs產(chǎn)品在穩(wěn)定性和收益率方面具有高度的可預見性，是投資者和投資機構(gòu)進行資產(chǎn)配置的重要品種。同時，基礎設施REITs還是穩(wěn)增長、擴投資，而且不增加地方政府債務負擔的良好金融工具。

已上市基礎設施REITs運作良好

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，目前已上市的基礎設施RE-ITs整體運作良好，多只基金順利實現(xiàn)派息。平安廣州交投廣河、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、中航首鋼生物質(zhì)三只REITs已經(jīng)派息兩次;紅土創(chuàng)新鹽田港、華安張江光大園、浙商滬杭甬杭徽高速三只REITs? 派息一次。

從派息收益率指標看，分紅回報最高的前三名分別是：中航首鋼生物質(zhì)（6.17%）、平安廣州交投廣河（3.9%）、浙商滬杭甬杭徽高速（3.198%）。

從整體看，高速公路、能源基礎設施類的RE-ITs，派息次數(shù)和分紅收益率表現(xiàn)更為突出，這也體現(xiàn)出基建類資產(chǎn)回報穩(wěn)定的特點。

金融舶來品的中國模式

基礎設施REITs是一種舶來品。值得注意的是，發(fā)達國家通常是在經(jīng)濟長期低迷或是經(jīng)濟危機時出臺不動產(chǎn)信托制度。這是因為基礎設施REITs屬于定向精準的金融輸血方式，特別適用于基建這樣資金需求量大、回報穩(wěn)定但投資周期較長的領(lǐng)域，對經(jīng)濟起到托舉作用。

我國近年來對基礎設施REITs的支持力度不斷增強?！笆奈濉币?guī)劃就明確提出，通過發(fā)展基礎設施REITs有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。通過基礎設施RE-ITs這個管道，連接社會資本和重點行業(yè)產(chǎn)業(yè)，有效激活社會投資活力，提高社會資本投資效率，提升了直接融資比重，同時還不增加銀行體系和地方政府杠桿率，既穩(wěn)投資、補短板，又降低了金融風險。

從已經(jīng)上市的基礎設施REITs看，政策對該金融產(chǎn)品的底層資產(chǎn)進行了嚴格限制，重點投向傳統(tǒng)基礎設施，鼓勵發(fā)展新型基礎設施，但禁止納入商業(yè)地產(chǎn)，這與海外REITs具有明顯區(qū)別。從試點區(qū)域來看，東部沿海和長三角、珠三角地區(qū)獲得了重點關(guān)照，這些地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，相關(guān)資產(chǎn)質(zhì)量高，有利于首批試點產(chǎn)品的持續(xù)穩(wěn)健運作，從而探索出更加符合國情，更加適應金融周期規(guī)律和經(jīng)濟發(fā)展需求的中國模式。61C64A3C-758E-43CA-B6E1-52C97BE30FDF