淺述在第三方測(cè)評(píng)體系中監(jiān)理如何提高工程品質(zhì)和降低質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)

許占立，李 鑫，孟凡彬，王文魁（河南精工工程管理咨詢有限公司， 河南 鄭州 450000）

1 大中型房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)第三方測(cè)評(píng)體系的背景及意義

1.1 引進(jìn)的背景

在中央持續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的背景下，各地政府不斷出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。在這些政策的影響下，熱火朝天的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸冷卻，一些城市的房?jī)r(jià)甚至一降再降。房?jī)r(jià)不漲反跌，不僅抑制了“炒房客”，也使得剛性需求者更加理性地去選購(gòu)房子，因此房子本身的品質(zhì)就尤為重要了。以往房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，購(gòu)房者的關(guān)注焦點(diǎn)在房?jī)r(jià)上，對(duì)房子因施工質(zhì)量而存在的一些小問(wèn)題不甚在意，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的大幅上漲所帶來(lái)的心理預(yù)期值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了質(zhì)量問(wèn)題所帶來(lái)的影響，因此很少有大量的投訴。政府調(diào)控政策的影響下，房?jī)r(jià)未出現(xiàn)大幅上漲，個(gè)別地方甚至還出現(xiàn)下跌，使得購(gòu)房者在交付時(shí)產(chǎn)生了嚴(yán)重的心理落差，關(guān)注焦點(diǎn)就更多偏向于房子本身是否存在質(zhì)量缺陷了，甚至不惜借助專業(yè)驗(yàn)房團(tuán)隊(duì)來(lái)驗(yàn)房。如深圳某地產(chǎn)商在深圳關(guān)外開(kāi)發(fā)的一個(gè)樓盤恰逢此時(shí)入伙，當(dāng)時(shí)的樓盤市場(chǎng)價(jià)已降至預(yù)售價(jià)的70%。在與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行多輪索賠交涉無(wú)果的情況下，某棟樓上樓下兩戶業(yè)主經(jīng)自行協(xié)商，將樓下一戶的頂板鉆穿，并將鉆芯送至有資質(zhì)的試驗(yàn)室進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)報(bào)告顯示，該鉆芯部位的樓板厚度不滿足國(guó)家規(guī)范允許的偏差值要求。于是，兩戶業(yè)主手持該份檢測(cè)報(bào)告，向開(kāi)發(fā)商提出正式交涉，要求對(duì)房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行全面鑒定，并聲稱要將此份檢測(cè)報(bào)告通過(guò)媒體向全社會(huì)進(jìn)行公開(kāi)擴(kuò)散。在種種壓力之下，開(kāi)發(fā)商最終選擇了妥協(xié)并付出高昂的代價(jià)。這種情況在當(dāng)時(shí)的背景下不勝枚舉。層出不窮的質(zhì)量維權(quán)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍面臨著交房難、投訴率高的問(wèn)題，而這些問(wèn)題主要集中在滲漏、空鼓、開(kāi)裂、空間尺寸等。因此，為了避免出現(xiàn)交房難、投訴率高等問(wèn)題，很多大型房地產(chǎn)公司開(kāi)始引進(jìn)第三方評(píng)估公司，通過(guò)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)管控，提高質(zhì)量、降低過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 引進(jìn)的意義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)施工管理是由房地產(chǎn)公司工程部、施工單位、監(jiān)理單位共同參與的，而由于每家單位的立場(chǎng)不同以及參與管理的個(gè)人受自身專業(yè)素養(yǎng)及知識(shí)經(jīng)驗(yàn)的制約，其對(duì)工程設(shè)計(jì)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收規(guī)范的認(rèn)知和理解就出現(xiàn)了偏差，由此可能會(huì)導(dǎo)致互相推諉、扯皮。

此外，由于房地產(chǎn)工程管理人員受公司各項(xiàng)考核節(jié)點(diǎn)的要求，為了能達(dá)到公司既定的節(jié)點(diǎn)目標(biāo)，有時(shí)難免會(huì)對(duì)施工中出現(xiàn)的質(zhì)量、安全隱患“睜一只眼閉一只眼”，甚至還要求監(jiān)理單位“抓大放小”，不要緊盯質(zhì)量而不去重視進(jìn)度。第三方測(cè)評(píng)體系則打破了系統(tǒng)內(nèi)部長(zhǎng)期“一團(tuán)和氣”的局面?；诼殬I(yè)尊嚴(yán)和現(xiàn)實(shí)利益考量，工程系統(tǒng)上下圍繞著如何提升工程品質(zhì)、規(guī)避工程風(fēng)險(xiǎn)、提升評(píng)估成績(jī)的主題，形成了一個(gè)正能量的良性競(jìng)爭(zhēng)氛圍。通過(guò)第三方評(píng)估工作的開(kāi)展，一線的基層工程管理者找到了明確的工作目標(biāo)，一線的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、企業(yè)中高層管理者通過(guò)評(píng)估數(shù)據(jù)的量化比對(duì)分析，更清晰地認(rèn)識(shí)到自身的優(yōu)勢(shì)與不足，進(jìn)一步明確了自己的改進(jìn)方向。

2 目前各大型房地產(chǎn)公司所采取的第三方測(cè)評(píng)體系的模式

第三方測(cè)評(píng)體系主要從實(shí)測(cè)實(shí)量、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全文明施工三個(gè)維度進(jìn)行構(gòu)建，但不同的房地產(chǎn)公司在各個(gè)指標(biāo)體系的權(quán)重有所區(qū)別。以下筆者整理了幾個(gè)有代表性的大型房地產(chǎn)公司的第三方測(cè)評(píng)體系加以說(shuō)明。

2.1 華潤(rùn)模式

華潤(rùn)集團(tuán)將第三方測(cè)評(píng)體系分為質(zhì)量評(píng)估體系和EHS評(píng)估體系，質(zhì)量評(píng)估體系又根據(jù)施工階段分為過(guò)程評(píng)估體系、精裝修工程過(guò)程評(píng)估體系、交付預(yù)評(píng)估體系和交付評(píng)估體系。

（1）質(zhì)量評(píng)估體系，詳見(jiàn)表1～表4。

表1 過(guò)程評(píng)估體系

表2 精裝修工程過(guò)程評(píng)估體系

表3 交付預(yù)評(píng)估體系

表4 交付評(píng)估體系

（2）EHS評(píng)估體系，如表5所示。

表5 EHS管理狀態(tài)及行為

2.2 融創(chuàng)模式

融創(chuàng)集團(tuán)將第三方測(cè)評(píng)體系按照專業(yè)劃分為土建測(cè)評(píng)體系、安裝測(cè)評(píng)體系和安全測(cè)評(píng)體系。

（1）土建測(cè)評(píng)體系，如圖1所示。

圖1 土建測(cè)評(píng)體系圖

（2）安全測(cè)評(píng)體系，如圖2所示。

圖2 安全測(cè)評(píng)體系圖

（3）安裝測(cè)評(píng)體系，如圖3所示。

2.3 碧桂園模式

碧桂園集團(tuán)將第三方測(cè)評(píng)體系劃分為現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體質(zhì)量評(píng)體系（見(jiàn)表6）、現(xiàn)場(chǎng)安全文明測(cè)評(píng)體系（見(jiàn)表7）和項(xiàng)目管理行為測(cè)評(píng)體系（見(jiàn)表8）。

測(cè)表6、表7和表8中的綜合分計(jì)算原則為現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體質(zhì)量權(quán)重得分＋現(xiàn)場(chǎng)安全文明權(quán)重得分＋項(xiàng)目管理行為權(quán)重得分；扣分原則為當(dāng)各維度觸碰“0”分項(xiàng)、一類、二類問(wèn)題內(nèi)容時(shí)，按照觸碰類別分別在“實(shí)體質(zhì)量、安全文明、管理行為”中扣除對(duì)應(yīng)得分。

表7 現(xiàn)場(chǎng)安全文明測(cè)評(píng)體系

表8 項(xiàng)目管理行為測(cè)評(píng)體系

3 如何通過(guò)第三方測(cè)評(píng)體系提高工程品質(zhì)、降低工程風(fēng)險(xiǎn)

第三方測(cè)評(píng)體系的引入，對(duì)于參建的施工單位、監(jiān)理單位以及甲方工程部來(lái)說(shuō)壓力倍增，因?yàn)闇y(cè)評(píng)結(jié)果不僅涉及得分排名，還涉及扣款、履約評(píng)價(jià)等。因此，一些項(xiàng)目人員就出現(xiàn)“談測(cè)評(píng)色變”的現(xiàn)象，一接到第三方測(cè)評(píng)單位要到項(xiàng)目上來(lái)的通知，就如臨大敵、忙成一團(tuán)，這其實(shí)是一種不正常的現(xiàn)象。采用第三方測(cè)評(píng)的根本目的其實(shí)就是通過(guò)嚴(yán)控過(guò)程，扎扎實(shí)實(shí)地打好基礎(chǔ)，想方設(shè)法做好每一道工序，最終實(shí)現(xiàn)交付工程的優(yōu)良品質(zhì)。那作為受甲方委托對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理的監(jiān)理單位，該如何通過(guò)第三方測(cè)評(píng)體系提高工程品質(zhì)降低工程風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)監(jiān)理價(jià)值呢？接下來(lái)，筆者將通過(guò)以下幾個(gè)方面進(jìn)行闡述。

3.1 學(xué)習(xí)與培訓(xùn)

盡管第三方測(cè)評(píng)體系的要素基本相同，但是各要素占比不同的開(kāi)發(fā)公司如上述舉例的三家公司還是有所區(qū)別的。因此應(yīng)根據(jù)合作的不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在監(jiān)理單位簽訂監(jiān)理合同后，由總工辦結(jié)合甲方第三方測(cè)評(píng)體系要求，編制交底培訓(xùn)資料。監(jiān)理人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后，首先由總工辦組織對(duì)項(xiàng)目監(jiān)理部全體人員進(jìn)行交底培訓(xùn)，其次由總監(jiān)理工程師組織監(jiān)理部全體人員進(jìn)行學(xué)習(xí)討論，并編制可實(shí)施的第三方測(cè)評(píng)體系監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，最后由公司工程部組織對(duì)學(xué)習(xí)的內(nèi)容進(jìn)行有針對(duì)性的考試，通過(guò)考試強(qiáng)化監(jiān)理人員對(duì)測(cè)評(píng)體系的理解與記憶。

此外，監(jiān)理部在學(xué)習(xí)掌握第三方測(cè)評(píng)體系的情況下，還要組織對(duì)各施工單位相關(guān)管理人員、勞務(wù)主要管理人員進(jìn)行測(cè)評(píng)體系培訓(xùn)學(xué)習(xí)，開(kāi)大會(huì)講解宣貫，培訓(xùn)學(xué)習(xí)小范圍進(jìn)行（如每個(gè)專監(jiān)所負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)所有施工單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員及勞務(wù)管理人員），加深其對(duì)測(cè)評(píng)體系的理解與掌握。

3.2 策劃實(shí)施

加強(qiáng)對(duì)策劃可行性、有效性的審查。每一項(xiàng)施工策劃要根據(jù)第三方測(cè)評(píng)體系標(biāo)準(zhǔn)提前編制。對(duì)于施工過(guò)程中的技術(shù)難點(diǎn)、重點(diǎn)，技術(shù)組要和項(xiàng)目施工員進(jìn)行深入調(diào)研、分析，做出有效、可行的技術(shù)方案，技術(shù)員要對(duì)難以控制的指標(biāo)完全弄清楚怎么做、怎么控制、關(guān)鍵點(diǎn)何在、難點(diǎn)何在，做到百分百了然于胸，做好對(duì)施工員、施工班組的交底，跟蹤落實(shí)實(shí)施。例如，在華潤(rùn)集團(tuán)鄭州凱旋門項(xiàng)目管理中，實(shí)測(cè)實(shí)量占比30%，質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)占比70%，其中質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)包括10個(gè)大項(xiàng)、112個(gè)子項(xiàng)。下面以該項(xiàng)目主體階段為例，進(jìn)行第三方測(cè)評(píng)體系的策劃說(shuō)明。

項(xiàng)目主體階段實(shí)測(cè)分?jǐn)?shù)要求合格率達(dá)到98%，由于使用鋁模，垂直度、平整度、截面尺寸等實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)的合格率基本能達(dá)到100%，但板厚控制及頂板極差控制是一個(gè)難點(diǎn)，也是實(shí)測(cè)實(shí)量的管控難點(diǎn)和失分重點(diǎn)，如項(xiàng)目為精裝修項(xiàng)目，后期總包單位向精裝單位移交會(huì)存在困難，特別是飄窗板位置的控制。尤其是2021年新的測(cè)評(píng)制度對(duì)在測(cè)區(qū)板厚負(fù)偏差合格率小于80%進(jìn)行扣分，監(jiān)理部結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)，決定采取以下措施：

（1）要求施工單位購(gòu)買定型化樓板控制器來(lái)控制板厚；

（2）在收面時(shí)監(jiān)理人員全程旁站，監(jiān)督工人進(jìn)行合理操作，保證刮平后與控制器高度相同；

（3）柱筋采用紅漆標(biāo)注500 mm等高線，樓面找平時(shí)拉線插釬控制，新澆筑工作面及時(shí)采用鉆孔法測(cè)量板厚，對(duì)于板厚不合格處，及時(shí)修整；

（4）對(duì)于澆筑過(guò)程中存在的問(wèn)題，召開(kāi)專題會(huì)進(jìn)行研討并提出下一步的整改措施。

通過(guò)采取以上措施，華潤(rùn)?quán)嵵輨P旋門項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際板厚合格率控制在92%以上。

質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)主體階段考核項(xiàng)目為滲漏、成品保護(hù)、結(jié)構(gòu)安全、空鼓開(kāi)裂、模板工程、業(yè)主敏感點(diǎn)、違規(guī)強(qiáng)條、鋼筋工程、地下防水工程等，其中，要將分項(xiàng)下面的小項(xiàng)進(jìn)行劃分，可將各個(gè)得分項(xiàng)目分為必得分、能得分、可失分三個(gè)類別。必得分為必保項(xiàng)目，紅線項(xiàng)，分值較大且可以輕松拿分的項(xiàng)目。例如，后澆帶支模架提前拆除屬于紅線項(xiàng)，觸碰后將受到大區(qū)通報(bào)批評(píng)，而后澆帶立桿工人私自拆除是一個(gè)比較難解決的事情，只是強(qiáng)調(diào)和交底、罰款，起不到很好的效果。在管理過(guò)程中，監(jiān)理部就一直在思考能否采取有效的措施加以規(guī)避，后經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)反復(fù)討論研究，采取了如下措施。

（1）梁板后澆帶采用獨(dú)立的支撐體系，與結(jié)構(gòu)主體同時(shí)搭設(shè)。主體模板拆除后，后澆帶部分架體保留，以保證后澆帶兩側(cè)沉降一致，后澆帶澆筑后不得出現(xiàn)錯(cuò)臺(tái)、下沉、漏漿現(xiàn)象。

（2）在后澆帶支撐區(qū)域多處樹(shù)立禁止拆除標(biāo)牌，并用警戒線圍起來(lái)。

（3）所有后澆帶立桿上張貼反光貼。

以上措施成本低，施工單位很好落實(shí)，在本項(xiàng)目工程實(shí)施中起到了很好的作用。

3.3 加強(qiáng)過(guò)程管控

針對(duì)施工中的每個(gè)分部分項(xiàng)工程，監(jiān)理人員均應(yīng)在每天的巡檢及驗(yàn)收過(guò)程中，嚴(yán)格按照第三方測(cè)評(píng)體系的要求進(jìn)行監(jiān)理，具體做法如下。

（1）所有監(jiān)理人員及施工單位管理人員，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)必須隨身攜帶紙質(zhì)測(cè)評(píng)表，便于隨時(shí)對(duì)照現(xiàn)場(chǎng)識(shí)別是否觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)并能及時(shí)安排整改消除。

（2）每周定期組織周質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)，立即督促安排予以整改消除。對(duì)監(jiān)理人員、施工單位管理人員、勞務(wù)等管理人員進(jìn)行分崗定責(zé)并上報(bào)甲方。檢查細(xì)化到每棟樓、每個(gè)車庫(kù)分區(qū)，對(duì)于檢查出來(lái)的問(wèn)題，安排專人負(fù)責(zé)緊盯整改結(jié)果。未達(dá)標(biāo)的決不放過(guò)。每周至少三次銷項(xiàng)會(huì)，哪棟樓、哪個(gè)分區(qū)出現(xiàn)一類、二類風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)，直接追究相應(yīng)各單位責(zé)任人，對(duì)責(zé)任心不強(qiáng)或執(zhí)行力差的管理人員進(jìn)行約談或更換。

3.4 模擬檢查

監(jiān)理部聯(lián)合甲方每月對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一次模擬檢查，嚴(yán)格按照第三方測(cè)評(píng)體系的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行檢查、打分、評(píng)估、分析、總結(jié)。

第三方測(cè)評(píng)單位在現(xiàn)場(chǎng)受限于測(cè)評(píng)時(shí)間，不會(huì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)各分部工程進(jìn)行全面評(píng)估，而是采取抽檢的形式，但全過(guò)程監(jiān)理為了確保各分部分項(xiàng)工程的質(zhì)量都達(dá)到合格，各類質(zhì)量、安全風(fēng)險(xiǎn)都降到最低，在模擬檢查中按照第三方測(cè)評(píng)體系，采取全面檢查、全面測(cè)評(píng)。對(duì)于存在的問(wèn)題進(jìn)行深入剖析，并在下一步的施工過(guò)程中加以規(guī)避，才能提高工程品質(zhì)、降低過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)，且在第三方測(cè)評(píng)中取得優(yōu)異成績(jī)。

4 第三方測(cè)評(píng)體系對(duì)監(jiān)理工作的要求

第三方測(cè)評(píng)單位在聽(tīng)取甲方的意見(jiàn)和建議后，結(jié)合現(xiàn)行國(guó)家建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范并借鑒以往成形第三方測(cè)評(píng)體系，編制了符合甲方需求的第三方測(cè)評(píng)體系。其在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)上可能高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，在內(nèi)容上也更加細(xì)化了。目前監(jiān)理公司更多采取與甲方在標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)理合同內(nèi)容上簽訂合同的方式，現(xiàn)場(chǎng)施工階段的監(jiān)理服務(wù)以國(guó)家建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為界。在今后質(zhì)量要求越來(lái)越高、質(zhì)量?jī)?nèi)容越來(lái)越細(xì)的市場(chǎng)條件下，監(jiān)理業(yè)務(wù)往往面對(duì)甲方的某些針對(duì)性要求而無(wú)法滿足。這將促使監(jiān)理企業(yè)針對(duì)實(shí)現(xiàn)不同甲方的實(shí)際需求，而提供更加精準(zhǔn)的精細(xì)化服務(wù)。這個(gè)改變將對(duì)形式化的監(jiān)理規(guī)劃及細(xì)則內(nèi)容產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，進(jìn)而提高對(duì)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)性，同時(shí)也提高監(jiān)理服務(wù)的專業(yè)質(zhì)量和甲方的滿意度。

筆者僅以幾家大型房地產(chǎn)公司所采取的第三方測(cè)評(píng)體系為例，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際施工情況，總結(jié)了一些經(jīng)驗(yàn)和做法并陸續(xù)地在其他公司監(jiān)理的項(xiàng)目上做了推廣和應(yīng)用，取得了良好的效果，得到了甲方的高度認(rèn)可。