住房價格預期對家庭消費結構的影響
——基于2015、2017兩期CHFS數據的實證

王石宇 高炳華

（1.華中師范大學數學與統(tǒng)計學院；2.華中師范大學經濟與工商管理學院 湖北武漢 430079）

引言

近年來，隨著我國房地產市場的迅猛發(fā)展，商品住房價格也隨之水漲船高，尤其是在一、二線中心城市，住房價格的增速持續(xù)走高，以致部分地區(qū)出現了房價收入比、租售價格比嚴重失衡的現象。截至2020年11月，我國50個重點城市的平均城市租售比已達到1：611，遠超過國際標準的1：300-1：200區(qū)間，其中福州、廈門、三亞、蘇州、青島、深圳等多個城市房價租售比達到1：700以外。過高的房價不僅給當代年輕人的家庭消費帶來了巨大壓力，而且刺激了社會住房價格預期的持續(xù)上漲。在這種刺激下，許多城市出現了普通家庭寧愿掏空“六個錢包”、強行縮減其他消費預算也要購置住房的社會現象，在這種“越買越漲”的循環(huán)下，大量城市家庭尤其是住房剛需家庭對家庭消費結構的調整已經越來越提前，甚至在社會住房價格預期有上漲趨勢時，在家庭層面已經出現了消費結構的明顯變化和偏移，而這一現象不論是對于普通居民的家庭生活質量還是社會消費的導向都會產生不好的影響。

文獻評述

以往學者的研究中對于房價和家庭部門經濟相關的研究主要集中在考察不同微觀個體、家庭的經濟行為與住房價格之間的關聯。其中一些主要研究包括家庭購房意愿、家庭消費、家庭債務與金融風險、家庭婚育情況等與房價的關聯影響。在房價對家庭消費的研究中，也以討論“財富效應”和“擠出效應”為主，如?；ⅲ?020）研究了我國住房價格波動對家庭消費的“擠出效應”，并得出我國總體上房價上漲的波動會對家庭消費產生“擠出效應”，且這種效應對中部地區(qū)會更強烈；趙繼平（2020）研究發(fā)現，我國的房價上漲在2010-2017年對城鎮(zhèn)居民的正向促進大于擠出效應，但2017年后卻是擠出效應明顯大于財富效應；蔡祖順等（2020）利用中國家庭金融追蹤調查（CHFS）數據研究表明，住房資產價值的減少會促進居民家庭消費，具有明顯的擠出效應，但不存在財富效應，而當政策寬松時，擠出效應會更加明顯；周利和易行健（2020）利用我國家庭追蹤調查數據（CFPF），研究了房價對家庭債務以及家庭消費的影響，其中房價持續(xù)上漲促進了有房家庭的消費，抑制了無房家庭的消費，但由于貸款價值比對家庭消費的影響存在明顯的門檻效應，當達到一定數值時，房價上漲對城市所有類別家庭的消費將由促進轉化為抑制；邱成峰（2019）則通過構建房價痛苦指數，探究了城鎮(zhèn)家庭房價消費效應減少甚至為負的主要原因。

在住房價格預期的研究中，關于微觀家庭層面的研究也主要集中于預期對家庭的經濟行為，或者風險資產配置的影響。李冠華、徐佳（2021）利用中國家庭金融調查數據做了實證分析，得出預期收益的增加不僅能顯著提高家庭使用杠桿購房的概率，而且能顯著提升家庭房貸杠桿率水平，并且得出對中等收入家庭、東部地區(qū)家庭的房貸杠桿率更為顯著的結論；徐淑一（2021）通過構建多期動態(tài)最優(yōu)化理論模型，從替代效應和流動性約束效應的角度，分析房價預期對居民家庭風險金融資產配置的影響，以中國家庭金融調查數據進行實證分析發(fā)現，房價預期上漲與家庭風險金融資產配置呈現顯著的負相關關系，這種影響主要是通過替代效應實現的，且隨著房價預期上漲幅度的增大，替代效應的負向作用越強烈。

但實際上，在很多有購房打算的家庭中，從對住房價格產生預期開始，家庭消費尤其是非住房消費的結構性變化已經潛移默化地發(fā)生了，他們通過對其他類型消費支出的控制、擠出，來預留出家庭財富中用來住房消費的資金空間，這一現象在近幾年表現得越來越明顯，而且會更加延長對家庭非住房類消費的抑制時間，進而導致社會其他實體消費的萎縮和房地產市場過量吸納社會資金的不良后果，而這在現有的研究中卻鮮有涉及。

因此，本文從住房價格預期的視角出發(fā)，借助2015、2017兩期中國家庭金融追蹤調查（CHFS）數據，實證研究了住房價格預期對家庭不同類型消費的結構性影響，并通過分位數模型進一步探究了住房價格預期對家庭消費結構的影響在不同消費能力的家庭中的不同體現。

住房價格預期對家庭消費的影響機制

本文借鑒李春風等（2014）研究房價對我國城鎮(zhèn)居民消費擠出效應的研究思路，借助家庭消費的預算約束線，推導出住房價格預期對家庭消費的影響機制。基于住房價格預期下的預算線約束為（1）：

其中，C為非住房類消費品的消費總量，Q代表其價格水平，P表示當期家庭的住房價格預期，H為當期購房家庭預計住房消費數量，此處以打算購房面積表示，Y表示持久性收入，r表示實際利率，A表示家庭初始的其他資產財富總和，PH代表家庭初始房產資產總值，其中P為當前市場住房交易均價。

由式（1）可推導出，預期購房家庭中一般非住房類消費C與購房消費打算H之間的函數關系式為：

式（2）兩邊同時對H求導得到：

住房價格預期對家庭消費結構影響的實證

（一）數據來源與變量選取

本文使用的數據來源于西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心展開的2015與2017兩年期的調研。通過采取分層、三階段與規(guī)模度量成比例的抽樣設計獲取目標樣本，并結合實地走訪和電話回訪的方式對個體案例數據進行確認，以確保數據獲取的科學客觀性。2015年CHFS數據調查樣本覆蓋了我國29個?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市），累計37289個有效家庭樣本，其中，追蹤樣本為21775戶，新增調研對象為15514戶；到了2017年該數據樣本規(guī)模已經擴大到40011戶，有效追蹤樣本為19007戶。結合本文所取變量在調研數據中存在缺失情況，例如尤其是“您預計會買多大平米的房子？”以及“您計劃購買總價為多少錢的房子？”等問題回答的缺失，本文最終篩選出6978個家庭樣本，并取其戶主信息作為本文實證研究的樣本數據，具體變量選取以及量化過程如表1所示。

表1 變量選取

本文中主要被解釋變量為除開家庭住房購買支出以外的其他支出，劃分為三種大類：第一類為基礎性消費，其中包含了被調研家庭的飲食消費、日用消費、交通消費、通信消費以及住房租金消費等；第二大類為升級性消費，其中包含了旅游消費、健身消費、境外消費及各類網購代購消費等；第三類消費為醫(yī)療性消費。主要解釋變量“住房價格預期”hp_exp為0，1變量。首先，通過CHFS中國家庭金融調查2015、2017兩年期的微觀數據，獲取到“您預計會買多大平米的房子？”以及“您計劃購買總價為多少錢的房子？”兩個問題的答案數據，計算得到該家庭打算購買的住房每平米單價數額，以此作為該家庭的購房預期價格（兩年的數據調查中，2017年的問卷是直接賦值，可以直接計算；2015年的問卷是總面積區(qū)間和總價格區(qū)間的選項，在數據處理時選取了每個選項的中位數予以代替）。其次，從國家統(tǒng)計局官網上查出該家庭所處省份在當年的住房銷售額與銷售面積，計算得出該省住房銷售價格均價，以此價格與家庭購房預期價格做對比，若家庭購房預期價格高于銷售價格，則說明該家庭對住房價格持有增長預期，則將該家庭的住房價格預期hp_exp賦值為1；若家庭購房預期價格低于銷售價格，則說明該家庭對住房價格持有下跌預期，則將該家庭的住房價格預期hp_exp賦值為0。

其他的控制變量主要分為兩類：一類為戶主控制變量，其中包括戶主受教育程度、性別、戶主年齡、戶主戶口類別、戶主婚姻狀況、戶主健康狀況；另一類為家庭控制變量，其中包括家庭總收入、家庭總資產以及家庭總消費。以上控制變量均由CHFS微觀調查數據直接選取或整理得到，此外還在模型中設置地區(qū)控制變量pro，盡管該樣本采用2015與2017兩年期的數據，但經整理后，主要解釋變量hp_exp的追蹤成功案例并不多，因此該樣本可視為在2015-2017年中一個大的混合截面樣本，可以不設置時間控制變量。

（二）基準模型回歸

以上文中的三類消費為被解釋變量，構建如下對數線性計量模型：

分別對模型（4）、（5）、（6）進行混合截面OLS回歸，得到如表2所示基準模型回歸結果。

表2 基準模型回歸結果

通過對全樣本混合截面數據的普通OLS回歸，可以得到家庭的住房價格預期對于三種不同類別消費的影響，即住房價格的增長預期對家庭基礎類消費表現出正向影響，其影響程度為家庭住房價格預期表現為上漲預期比下跌預期時，家庭基礎消費會增加12%，并沒有表現出在基礎消費中的擠出效應；但是在家庭的升級消費中則表現出了較為明顯的負向擠出影響，其程度為家庭住房價格預期表現為上漲預期比下跌預期時，家庭升級消費會減少14%，表現出在升級消費中較強的擠出效應；而家庭住房價格預期對家庭醫(yī)療消費的開支影響并不明顯。

（三）分位數回歸

考慮到家庭的消費能力也是衡量消費方式的重要因素，不同消費能力的家庭，即便在擁有相同的住房價格預期下，對于家庭消費的選擇調整也會不一樣，因此參考田龍鵬（2019）的研究，通過構建分位數模型來考察在不同消費能力下的家庭，住房價格預期會對他們的家庭消費結構帶來怎樣影響。由于之前的回歸結果中，住房價格預期不會顯著影響家庭的醫(yī)療消費開支，因此在這一步實證中只考慮基礎消費與升級消費的分位數，分位數的設置劃分為25%、50%以及75%幾個層次。回歸結果如表3和表4所示。

表3 區(qū)分家庭基礎消費水平分位數回歸結果

表4 區(qū)分家庭升級消費水平分位數回歸結果

從分位數回歸結果看，家庭住房上漲預期對基礎消費較低的家庭影響較大，對于基礎消費中等以及偏上的家庭的基礎消費部分影響在逐漸減弱；而在區(qū)分家庭升級消費水平分位數回歸結果中，可以很明顯觀察到，越是升級消費較低的家庭，在持有家庭住房上漲預期的時候，升級消費會被遏制得越強烈，顯然這一部分被遏制的升級消費，在家庭產生購房行為之前，就已經在家庭消費結構中被轉移到了住房消費領域。在升級消費中等家庭中，盡管也存在持有住房上漲預期時家庭升級消費被擠出的現象，但從系數上看已經明顯減弱很多；而在升級消費較高的家庭群體中，住房價格上漲預期對家庭消費結構的影響則不產生對其他消費的擠出，同時也不顯著，其主要原因在于多數升級消費高的家庭是已有住房群體，住房價格預期的增長不再意味著住房剛需難以滿足的壁壘，反而是家庭住房資產增值的優(yōu)勢。

結論與建議

通過本文的理論分析與實證研究，住房價格預期對家庭消費結構的影響中，升級類消費受到家庭住房微觀預期影響最大，被擠出最明顯。對與居民消費水平處于不同分位數上的家庭而言，越是升級消費處于低等、中等的家庭，在持有住房價格上漲的預期時，升級消費會被擠出得越明顯，而對于升級消費處于較高級的家庭而言，則不會產生很顯著的影響。鑒于此，本文提出以下兩點政策建議：

第一，加快構建“租購同權”的步伐。正如張信陽等（2019）提到的，我國當前房地產市場發(fā)展的一大瓶頸在于財富再分配的杠桿失衡。本文的研究也發(fā)現住房價格微觀預期會使有購房打算的家庭在消費結構上“壓榨”每一分非必須開銷用于住房消費，短期來看似乎家庭部門的消費水平在提高。但從長期看，一方面大量民間社會資本涌入房地產市場對其他宏觀實體經濟造成了擠出；另一方面，部分家庭因此背上沉重負債，長期消費結構不均衡，為了一套房“掏空六個錢包”并不能真正意義上提高居住水平。因此，在大力發(fā)展租賃市場的同時，要從各類配套中加快“租購同權”的建設，保障租賃者也享有醫(yī)療、子女入學等同等權利，從源頭上減輕剛需群體的購房消費壓力。

第二，合理引導住房價格預期，貫徹“房住不炒”。通過本文研究發(fā)現，住房價格對于家庭消費的擠出效應已經提前到了購房行為之前的階段，對家庭非住房消費的壓制時間會變得更長。因此，在制定調控政策的過程中，除了需要嚴控房價過快增長，更需要合理引導住房價格預期，在宏觀層面把握長效合理機制，加強政策延續(xù)性，避免“朝令夕改”，給理性預期留足空間，在微觀層面對公開的住房交易平臺要做到價格的規(guī)范管理，核實每一套掛牌房源的交易信息，避免“一房多售”等虛假繁榮的狀況對家庭住房價格預期產生誤導。