通貨膨脹對房地產(chǎn)行業(yè)影響的分析

陳家明

摘?要：隨著資本市場的完善，投資者通過借貸金融機構(gòu)的資金來投資房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)便開始被市場金融化，其價格也被認為是資產(chǎn)價格，這一系列演變使得房地產(chǎn)具有了金融資產(chǎn)的特性。作為金融市場中的重要資產(chǎn)之一，房地產(chǎn)價格波動與金融穩(wěn)定之間有著密切聯(lián)系。2020年突發(fā)疫情，不僅對我國人民的健康與生命造成威脅，而且給全國的經(jīng)濟生產(chǎn)、就業(yè)等正?；顒訋砹巳轿坏挠绊?。在疫情最嚴重時，通貨膨脹也隨之走高，對房地產(chǎn)價格乃至整個金融市場的價格走勢都有一定影響。2019年受“房住不炒”等相關(guān)政策的影響，房地產(chǎn)價格增速趨于平緩。但疫情帶來的異常通脹使得房地產(chǎn)行業(yè)受到較大沖擊。資產(chǎn)價格的走勢決定了金融體系是否穩(wěn)定，作為中間渠道的房地產(chǎn)價格對金融穩(wěn)定有著重要意義，并且房地產(chǎn)市場中的資金與銀行業(yè)相關(guān)，房地產(chǎn)市場的動向可以說牽動著金融體系的穩(wěn)定。本文通過觀察通貨膨脹對房地產(chǎn)價格的影響來給出相應(yīng)對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);通貨膨脹;金融穩(wěn)定;斷點回歸

由于人們普遍認為某些產(chǎn)品和資產(chǎn)在未來一段時間內(nèi)的價格會上升，并且這種價格上升的速度會大于銀行存款利率的提升，在這種情況下，人們就會將之前存在銀行里的錢拿出來購買這些產(chǎn)品或資產(chǎn)，從而實現(xiàn)保值或者對沖通脹的目的。正是由于這種心理和行為的存在，使得某些產(chǎn)品和價格在形成了上漲趨勢之后就長期保持這種上漲趨勢，由此導(dǎo)致通貨膨脹進一步加劇，造成一種日益嚴重的惡性循環(huán)。在當前的社會發(fā)展和經(jīng)濟環(huán)境下，我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一輪又一輪的發(fā)展高潮，持續(xù)過熱的狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)了很多年。由于長時間處于一種供不應(yīng)求的發(fā)展狀態(tài)，人們對于房地產(chǎn)行業(yè)價格提升的心里預(yù)期較為普遍。在這背景下，預(yù)期性通貨膨脹對于房地產(chǎn)行業(yè)來說已經(jīng)在一定程度上存在，房地產(chǎn)行業(yè)會不可避免地面臨著成本增加、利潤減少等一系列問題。為此，房地產(chǎn)行業(yè)必須從根本上強化自身的成本管理工作，開源節(jié)流，多方并舉提升企業(yè)的管理水平和運行能力，從而在激烈的市場競爭環(huán)境中立于不敗之地。

1通貨膨脹目標制的實施特征

通貨膨脹目標制框架下，央行首先要設(shè)定一個通貨膨脹目標，這一目標可以是點目標也可以是區(qū)間目標。在完成目標設(shè)定后，央行要對未來通貨膨脹形勢加以預(yù)測，并根據(jù)預(yù)測通貨膨脹率和目標通貨膨脹率之間的缺口來選擇合適的貨幣政策操作目標和工具。在這一過程中，央行要注重與公眾進行溝通，例如發(fā)布貨幣政策報告或通貨膨脹報告，以此增強貨幣政策的透明度。最后，還應(yīng)建立一定形式的問責機制，來確保央行努力完成通貨膨脹目標。通貨膨脹目標制在實施過程中，首先要設(shè)定和公布一個通脹目標，通常會選擇消費價格指數(shù)作為衡量通脹的指標，這是因為消費價格指數(shù)和居民對物價的感受聯(lián)系較為緊密。在使用消費價格指數(shù)作為指標時，部分央行在實施通貨膨脹目標制過程中選擇核心消費價格指數(shù)作為目標指標。在設(shè)定通脹目標時，有經(jīng)濟體選擇點目標作為通脹目標，也有經(jīng)濟體選擇區(qū)間目標作為通脹目標。目標設(shè)定后，有的經(jīng)濟體選擇由央行來公布通脹目標，也有經(jīng)濟體選擇由政府來公布通脹目標，還有的經(jīng)濟體是由央行和政府共同來公布通脹目標。

2通貨膨脹對房地產(chǎn)行業(yè)影響的分析

2.1及時掌握市場動態(tài)，合理引導(dǎo)公眾預(yù)期

很多時候市場中的非理性因素會驅(qū)使投資人進行不必要的投資，非理性行為既會擾亂市場正常運作，又會產(chǎn)生風(fēng)險并傳播至金融系統(tǒng)各處;與此同時，在財富效應(yīng)等影響下，投資人也會過多地投資到房地產(chǎn)中。因此，有關(guān)部門應(yīng)積極頒布相關(guān)政策措施，在市場中樹立起正確的投資觀念，引導(dǎo)投資者趨于理性，嚴格防止過度投機炒房等不良行為。同時，在經(jīng)濟適用房、廉租房等方面需要完善制度，保證居民住房需求，建立良好的信息管理體系，規(guī)范住房市場的價格。建立并規(guī)范房地產(chǎn)市場的投資理念，對房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展有著重要意義。

2.2完善風(fēng)險預(yù)防措施

對于我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，在完善企業(yè)自身建設(shè)和追求發(fā)展機遇的同時，必須清醒地認識到企業(yè)所面臨的各種經(jīng)營風(fēng)險，尤其是在當前日益凸顯的預(yù)期性通貨膨脹壓力之下，更應(yīng)該著力完善企業(yè)自身的風(fēng)險預(yù)防措施。首先是要強化風(fēng)險意識，企業(yè)要在不斷發(fā)展的變化的社會經(jīng)濟條件中實現(xiàn)經(jīng)營目標，就會不可避免地面臨各種風(fēng)險，并且這種因經(jīng)濟大環(huán)境而產(chǎn)生的風(fēng)險是普遍存在的，企業(yè)管理者必須時常懷有一種風(fēng)險意識，時刻做好抵御風(fēng)險的準備。其次是要完善風(fēng)險預(yù)防措施，預(yù)防風(fēng)險主要應(yīng)該做好以下兩點：一是科學(xué)分析風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合企業(yè)不同的發(fā)展階段，科學(xué)分析引發(fā)預(yù)期性通貨膨脹的因素，抓住其中的主要矛盾，有針對性地制定出預(yù)防措施;二是要強化企業(yè)的創(chuàng)新意識，只有積極地創(chuàng)新求變，才能夠在激烈的市場競爭環(huán)境中取得更大的發(fā)展空間。以萬科房地產(chǎn)公司為例，該企業(yè)長期將“尊重環(huán)境、注重生態(tài)”作為發(fā)展要義，在施工過程中著力做好水資源的節(jié)約和建筑垃圾的處理，不僅極大地節(jié)約了運行成本，還更好地迎合了人們對于社會發(fā)展的實際需求。

2.3建立一套正規(guī)的企業(yè)成本管理控制體系，是成本管理的基礎(chǔ)

城鎮(zhèn)化率的提高，使得房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展了近二十年。面對預(yù)期通脹和“房住不炒”的調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)需要在追求利潤的過程中考慮如何降低成本。房地產(chǎn)行業(yè)，成本項目比較多。除了國家規(guī)定的各項管理行政收費，在房地產(chǎn)開發(fā)，銷售及售后服務(wù)過程中都涉及很多的成本費用項目。嚴格按照管理制度執(zhí)行是降低成本的關(guān)鍵，不要讓制度變成空擺設(shè)。比如，公司制定好了開工日期、竣工日期、進戶日期、就要嚴格按照時間表來安排各項工作。建筑公司要按期交工，否則臨到進戶日期了，一定會趕工期，質(zhì)量難以保證，公司信譽下降，因趕工或延期交房造成的成本增加和違約金難以估計。

結(jié)語

由于當前房地產(chǎn)市場中流通的資金大都來自銀行，其與銀行風(fēng)險息息相關(guān)，所以控制住房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險對于保證金融穩(wěn)定有著重要意義。當前疫情期間的高通脹并未使房地產(chǎn)持續(xù)走高，只是在疫情初期有一個較大漲幅，疫情之后的房地產(chǎn)價格保持在較為平緩的增長率上，但面對通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)行業(yè)絕不能大意。作為與銀行業(yè)相接的房地產(chǎn)，其價格最好保持穩(wěn)定的狀態(tài)，但當前由于市場、投資者非理性等因素會放大宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)的影響，因此，多渠道分散房地產(chǎn)風(fēng)險是今后需要進行的工作。

參考文獻

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