房地產(chǎn)產(chǎn)城項(xiàng)目資金預(yù)算管理問(wèn)題與對(duì)策

盛明意

黨的十九大提出實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略，以城市群為主體，構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，推動(dòng)新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展，主動(dòng)參與和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程，發(fā)展更高層次的開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)，不斷壯大我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和綜合國(guó)力。產(chǎn)城項(xiàng)目往往從一級(jí)土地開(kāi)發(fā)做起，前期基礎(chǔ)設(shè)施投資大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)能力要求高。在這種背景下，房地產(chǎn)產(chǎn)城項(xiàng)目如何完善企業(yè)內(nèi)部控制，挖掘自身潛力優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化資源整合，提高經(jīng)營(yíng)管理能力和管理水平，尋找適合企業(yè)自身的資金預(yù)算管理體系，是一個(gè)值得深入研究的課題。本文主要研究了房地產(chǎn)產(chǎn)城項(xiàng)目資金預(yù)算管理中存在的主要問(wèn)題，并針對(duì)問(wèn)題提出了如何加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)城項(xiàng)目資金預(yù)算管理，以期為房地產(chǎn)產(chǎn)城項(xiàng)目資金預(yù)算管理提供管理借鑒。

一、產(chǎn)城融合概念及產(chǎn)城項(xiàng)目資金預(yù)算管理特征

產(chǎn)城融合（City-Industry Integration）是指城市和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，以城市為基礎(chǔ)，承載產(chǎn)業(yè)空間和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，驅(qū)動(dòng)城市完善各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)，提高土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn)城市、產(chǎn)業(yè)和人保持積極活力及長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的模式。產(chǎn)業(yè)化和城市化需要相互結(jié)合、共同發(fā)展以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

資金預(yù)算管理是一種戰(zhàn)略管理，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略的手段，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)與資金預(yù)算管理相輔相成;資金預(yù)算管理是企業(yè)內(nèi)控管理的重要一環(huán)，從資金預(yù)算的編制到預(yù)算控制再到預(yù)算的考評(píng)和激勵(lì)組成了一個(gè)系統(tǒng)、全面的管理機(jī)制，在企業(yè)內(nèi)部控制中發(fā)揮著舉足輕重的作用;資金是一項(xiàng)覆蓋范圍廣、最全面、最具綜合性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，連接企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的始末，資金預(yù)算管理作為預(yù)算管理的核心，是建立在有眾多人員廣泛參與的基礎(chǔ)之上;資金預(yù)算管理是一種集運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體，涉及企業(yè)的人、財(cái)、物各個(gè)方面，供、產(chǎn)、銷各個(gè)環(huán)節(jié)，能夠串連起業(yè)務(wù)預(yù)算、投資預(yù)算、籌資預(yù)算，是一種綜合性管理體系。

二、產(chǎn)城項(xiàng)目資金預(yù)算管理問(wèn)題

1.資金預(yù)算模型問(wèn)題。面對(duì)市場(chǎng)信息瞬息萬(wàn)變，對(duì)比傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高周轉(zhuǎn)模式，產(chǎn)城項(xiàng)目不僅回報(bào)周期長(zhǎng)，而且需要運(yùn)營(yíng)者投入大量資金，強(qiáng)大的人力、技術(shù)、資源整合能力。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，產(chǎn)城項(xiàng)目具有慢周轉(zhuǎn)、快周轉(zhuǎn)模式共融共生，相互依存的特點(diǎn)，但資金預(yù)算管理普遍存在只有少數(shù)幾個(gè)模塊的年度預(yù)算，模塊間關(guān)聯(lián)性較弱，存在預(yù)算斷檔，不能實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的最新情況，測(cè)算數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確等問(wèn)題。亟待在月度預(yù)算、年度預(yù)算的基礎(chǔ)上，增加能夠支持高周轉(zhuǎn)、慢周轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展的全生命周期預(yù)算模型，采取整合經(jīng)營(yíng)的滾動(dòng)預(yù)測(cè)模式，打通月度、年度、中長(zhǎng)期資金預(yù)算，從而建立一個(gè)相對(duì)完善的資金預(yù)算管理系統(tǒng)。

2.預(yù)算指標(biāo)體系不科學(xué)，與開(kāi)發(fā)模式不匹配。產(chǎn)城項(xiàng)目資金預(yù)算目標(biāo)設(shè)定通常是根據(jù)傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，預(yù)算指標(biāo)未能體現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、慢周轉(zhuǎn)結(jié)合且發(fā)展不平衡的特點(diǎn)，導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)與戰(zhàn)略目標(biāo)偏離。資金預(yù)算管理更需要篩選出與企業(yè)最終價(jià)值實(shí)現(xiàn)密切相關(guān)的指標(biāo)，如投資回收款、資金周轉(zhuǎn)率、IRR、銷售去化率、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正時(shí)間、融資性現(xiàn)金流回正時(shí)間、管理口徑利潤(rùn)率、成本變動(dòng)率（節(jié)約）等，設(shè)置為關(guān)鍵指標(biāo)。

3.未建立全周期動(dòng)態(tài)管控機(jī)制。資金預(yù)算側(cè)重事后分析，缺少事前預(yù)測(cè)、事中動(dòng)態(tài)控制和事后分析調(diào)整的全程控制，以至于計(jì)劃趕不上變化的情況時(shí)有發(fā)生;預(yù)算控制不僅要堅(jiān)持結(jié)果導(dǎo)向，又要強(qiáng)調(diào)控制過(guò)程，根據(jù)市場(chǎng)變化和業(yè)務(wù)需求，及時(shí)做出管控調(diào)整，因此預(yù)算管理就要在月度預(yù)算、年度預(yù)算的基礎(chǔ)上，向全周期動(dòng)態(tài)預(yù)算管控提升，從而建立一個(gè)相對(duì)完善的預(yù)算管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)產(chǎn)城項(xiàng)目，從拿地到設(shè)計(jì)圖紙、建設(shè)開(kāi)發(fā)、銷售等各環(huán)節(jié)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境復(fù)雜多變，政府調(diào)控力度大，為搶工趕工，各項(xiàng)成本費(fèi)用需要根據(jù)全生命周期預(yù)算動(dòng)態(tài)管控，涉及多項(xiàng)目同時(shí)并行時(shí)，這類費(fèi)用的管控就更加復(fù)雜。從而需要優(yōu)化管理體系，創(chuàng)新現(xiàn)金流預(yù)算管理模式，縮短審批周期，或減少審批事項(xiàng)，建立快速反應(yīng)、快速調(diào)整、適應(yīng)政策及市場(chǎng)變化的現(xiàn)金流預(yù)算管理機(jī)制。

4.信息系統(tǒng)問(wèn)題。資金預(yù)算管理系統(tǒng)普遍存在不健全，覆蓋面不足，且數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不一，業(yè)務(wù)系統(tǒng)間存在數(shù)據(jù)孤島。資金預(yù)算管理系統(tǒng)局限性大，未能實(shí)現(xiàn)預(yù)算系統(tǒng)與業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、成本、招采、運(yùn)營(yíng)、費(fèi)控系統(tǒng)的打通，導(dǎo)致業(yè)財(cái)各系統(tǒng)不能有效整合，不能將公司發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)、投融資管理、資金管理和薪酬管理等有機(jī)整合，數(shù)據(jù)不能相互匹配關(guān)聯(lián)，難以建立有協(xié)同效應(yīng)的現(xiàn)金流預(yù)算管理。資金與業(yè)務(wù)較多無(wú)直接銜接，業(yè)務(wù)板塊繁多，各板塊經(jīng)營(yíng)模式不同，預(yù)算模型各有差異，同時(shí)企業(yè)發(fā)展迅速，業(yè)務(wù)迅猛拓展，增加集團(tuán)管控難度;業(yè)務(wù)系統(tǒng)多，系統(tǒng)間無(wú)法有效形成互聯(lián)互通，無(wú)法實(shí)現(xiàn)高效協(xié)同。

三、產(chǎn)城項(xiàng)目資金預(yù)算管理對(duì)策

1.構(gòu)建全周期動(dòng)態(tài)預(yù)算模型。產(chǎn)城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式下的資金全周期動(dòng)態(tài)預(yù)算管理，以慢周轉(zhuǎn)、高周轉(zhuǎn)并行為基礎(chǔ)，以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，以項(xiàng)目為載體，以資金預(yù)算為工具，將資金預(yù)算的動(dòng)態(tài)管控和全生命周期相結(jié)合，加快資金周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展和企業(yè)價(jià)值最大化。

在資金全周期動(dòng)態(tài)預(yù)算管理模式優(yōu)化上，從產(chǎn)城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式與資金預(yù)算管理相結(jié)合的視角，從傳統(tǒng)靜態(tài)、定期的月度、年度現(xiàn)金流預(yù)算管理，到動(dòng)態(tài)、滾動(dòng)的全周期現(xiàn)金流預(yù)算管理，以現(xiàn)金流回正為核心，以現(xiàn)金流全周期動(dòng)態(tài)滾動(dòng)預(yù)算管理為抓手，構(gòu)建“高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高激勵(lì)”現(xiàn)金流預(yù)算管理體系。通過(guò)搭建現(xiàn)金流預(yù)算測(cè)算模型，建立經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正時(shí)點(diǎn)，確保企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)的順利開(kāi)展。及時(shí)糾正前期存在的問(wèn)題，將運(yùn)營(yíng)思維深入到高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)、各部門、各時(shí)期，抓住影響現(xiàn)金流的各種因素，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目整體現(xiàn)金流全周期動(dòng)態(tài)過(guò)程管控，使得“產(chǎn)銷存”節(jié)奏合理，“以收定支”順利執(zhí)行，避免“過(guò)度融資”，提升“費(fèi)效比”，降低稅負(fù)，保證“現(xiàn)金流回正”時(shí)點(diǎn)，做到全周期現(xiàn)金流平衡，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)。

2.完善預(yù)算指標(biāo)體系，優(yōu)化預(yù)算編制流程。根據(jù)全周期預(yù)算模型，以年度預(yù)算編制計(jì)劃作為基礎(chǔ)，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，按照產(chǎn)城項(xiàng)目制定的預(yù)算指標(biāo)體系制定項(xiàng)目的資金預(yù)算。房地產(chǎn)產(chǎn)城項(xiàng)目的項(xiàng)目特點(diǎn)，決定了其預(yù)算指標(biāo)體系和預(yù)算編制的特殊性。預(yù)算管理首先需要確定核心預(yù)算指標(biāo)，建立完善的資金預(yù)算指標(biāo)體系，定期進(jìn)行分析反饋，以保證預(yù)算目標(biāo)的達(dá)成。預(yù)算編制流程，從預(yù)算啟動(dòng)到審批后的實(shí)施執(zhí)行，結(jié)合產(chǎn)城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的特點(diǎn)，建立完善的預(yù)算編制流程。以現(xiàn)金流預(yù)算為軸心，生產(chǎn)預(yù)算、銷售預(yù)算、投資預(yù)算、資金預(yù)算和其他業(yè)務(wù)預(yù)算，共同組成現(xiàn)金流預(yù)算的數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)，經(jīng)過(guò)整個(gè)預(yù)算、業(yè)務(wù)打通和校驗(yàn)，完成預(yù)算的編制和審批。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善的預(yù)算編制體系，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算管理制度，遵循量入為出、先急后緩以及統(tǒng)籌兼顧的原則，確保產(chǎn)城融合項(xiàng)目預(yù)算編制和管理更加規(guī)范化、科學(xué)化、合理化，從而提高預(yù)算編制的水平和質(zhì)量。

3.完善預(yù)算動(dòng)態(tài)控制管理。以資金預(yù)算管理為核心，將企業(yè)自上而下、全面、全方位的業(yè)務(wù)管理串聯(lián)起來(lái)，以預(yù)算、實(shí)際執(zhí)行為主線，滿足管理層級(jí)、各業(yè)務(wù)板塊、各時(shí)期各業(yè)態(tài)的管理控制需求，以利于企業(yè)決策、監(jiān)控和考核。 由于市場(chǎng)環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜、瞬息萬(wàn)變，面對(duì)資金占用額度大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)城項(xiàng)目，需要建立現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、預(yù)警、防范一體化的預(yù)警管理體系。建立現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系模型，首先，建立完善的預(yù)算控制模式，梳理與預(yù)算管控相關(guān)的控制策略，包括詳細(xì)定義預(yù)算控制的指標(biāo)、責(zé)任部門、控制策略等。其次，建立完善的預(yù)算預(yù)警控制系統(tǒng)，重視產(chǎn)城項(xiàng)目事前、事中以及事后的監(jiān)督管理力度，根據(jù)預(yù)算分解實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)預(yù)算控制管理，有效規(guī)避預(yù)算的前松后緊，實(shí)時(shí)掌握預(yù)算執(zhí)行的進(jìn)展情況。再其次，梳理預(yù)算控制中心與預(yù)算系統(tǒng)、各費(fèi)控系統(tǒng)的數(shù)據(jù)流程，從而確保數(shù)據(jù)傳輸?shù)募皶r(shí)性、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性等。當(dāng)發(fā)生現(xiàn)金流出、流入異常時(shí)，及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析、評(píng)估和判斷，采取融資、加快銷售回款、處置資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓股權(quán)等行之有效的、有針對(duì)地解決措施，現(xiàn)金為王，消除風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。通過(guò)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，檢查異常事件動(dòng)因，進(jìn)行動(dòng)態(tài)識(shí)別和跟蹤。同時(shí)建立風(fēng)險(xiǎn)管理組織，專門對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系進(jìn)行實(shí)時(shí)定性和定量分析，向管理層定期匯報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析報(bào)告和管理建議。

4.完善預(yù)算管理的信息系統(tǒng)保障。隨著信息化時(shí)代的到來(lái)，現(xiàn)金流預(yù)算一體化的信息技術(shù)系統(tǒng)成為提高企業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力的關(guān)鍵手段，有利于建立以資金預(yù)算為核心、業(yè)財(cái)信息資源交互融合的資金預(yù)算管理信息系統(tǒng)。搭建基于不同業(yè)務(wù)場(chǎng)景的預(yù)算模型，通過(guò)預(yù)設(shè)模型參數(shù)和校驗(yàn)分析，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)精準(zhǔn)預(yù)測(cè)資金流量，在保證資金需求安全的條件下，保持最佳現(xiàn)金持有量，有效提高資金使用效益。信息系統(tǒng)便于采購(gòu)、設(shè)計(jì)、成本、運(yùn)營(yíng)、銷售等進(jìn)行管理的同時(shí)，還通過(guò)事前預(yù)測(cè)、事中控制、事后考核，對(duì)企業(yè)的資金和價(jià)值活動(dòng)進(jìn)行全面管理和規(guī)劃，推動(dòng)預(yù)算管理的職能發(fā)揮。而資金預(yù)算的動(dòng)態(tài)全周期管控要求，又向信息系統(tǒng)建設(shè)提出了更高的要求。通過(guò)對(duì)產(chǎn)城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式下的信息和數(shù)據(jù)整合，對(duì)未來(lái)的現(xiàn)金流的規(guī)劃和預(yù)測(cè)。在企業(yè)信息系統(tǒng)集成的基礎(chǔ)上，通過(guò)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)采集傳輸，集中對(duì)數(shù)據(jù)分析和處理，減少信息孤島，實(shí)現(xiàn)高效精準(zhǔn)的資金預(yù)算管理。

綜上所述，產(chǎn)城項(xiàng)目是城市依托自身的區(qū)位、政策、交通、生態(tài)、人文、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、生活配套等優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)與之規(guī)劃相匹配發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，為產(chǎn)業(yè)提供充足的發(fā)展空間，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在產(chǎn)城項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)搭建資金預(yù)算管理全周期動(dòng)態(tài)模型，完善預(yù)算編制，嚴(yán)格預(yù)算控制，建立資金預(yù)算管理信息系統(tǒng)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)的一體化平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)“以產(chǎn)促城、以城興產(chǎn)、產(chǎn)城融合”的戰(zhàn)略目標(biāo)，推動(dòng)產(chǎn)城融合項(xiàng)目健康穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：深圳市中集產(chǎn)城發(fā)展集團(tuán)有限公司）