從“恒大事件”談房地產(chǎn)金融風險控制

鐘穎琳　宋曉婷　劉佳萍　楊雅蘭

摘? 要：對企業(yè)來說，融資是其發(fā)展壯大過程的一種金融手段，但融資又是一把雙刃劍，運用得當能促進企業(yè)良性發(fā)展，否則會成為企業(yè)不可承受之重。房地產(chǎn)金融融資體系單一，房地產(chǎn)業(yè)融資方式以銀行信貸為主，使大量系統(tǒng)性風險被轉(zhuǎn)移至銀行體系，雖然我國目前房地產(chǎn)金融風險尚在控制范圍之內(nèi)，但由于房地產(chǎn)金融風險具有隱蔽性、滯后性及長期性特征，且我國房地產(chǎn)金融的風險集中度高、市場機制較不完善，隨著經(jīng)濟周期的波動和我國房地產(chǎn)市場的熱度不斷上升，如何有效防范房地產(chǎn)金融風險，對我國房地產(chǎn)業(yè)金融體系的穩(wěn)定意義重大。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);金融風險;防范策略

一、恒大事件的來龍去脈

恒大地產(chǎn)集團有限公司是以股東出資為其設(shè)立基礎(chǔ)，股東以其認繳的出資額為限對公司承擔責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司債務承擔責任，具備法人資格。從1997年成立到目前為止恒大地產(chǎn)已經(jīng)實現(xiàn)了穩(wěn)居世界500強的目標，總資產(chǎn)達萬億，年銷售規(guī)模超過4000億，但蓬勃發(fā)展的背后也會有不少隱憂，由于房地產(chǎn)屬于資本密集型行業(yè)，需要進行大量融資，恒大涉及到多種金融資本，其中不乏債券、股份等多種融資手段，并且出現(xiàn)多種主體如銀行、政府、港交所等。目前恒大被爆出的一系列資產(chǎn)負債表負債率極高導致企業(yè)產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風險，此次事件是對房地產(chǎn)進行調(diào)控出臺的“三條紅線”以及恒大請求廣東政府支持重大資產(chǎn)重組而引發(fā)的。

二、房地產(chǎn)金融風險及其傳導機制與路徑

房地產(chǎn)金融風險主要指房地產(chǎn)金融市場中各種事先無法預料（即不確定）因

素的影響，所投入的資金得到的收益與預期不符。房地產(chǎn)金融風險傳導機制主要包括資金傳導機制、土地供求機制、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)機制。其中資金是房地產(chǎn)市場風險向房地產(chǎn)金融風險傳導的關(guān)鍵機制當市場出現(xiàn)資金流動緊張、房價下跌趨勢時便會導致開發(fā)商資金鏈斷裂、投機者虧損、房地產(chǎn)價格預期下一步下降從而形成惡性循環(huán)。

（一）、房地產(chǎn)業(yè)獲取資金渠道以銀行信貸為主

隨著政府對房地產(chǎn)市場資金管制進一步緊縮，銀行信貸也對房地產(chǎn)業(yè)縮緊，房地產(chǎn)融資方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源于國內(nèi)貸款（主要是銀行貸款）、利用外資、自籌資金（主要是自有資金）、其他資金來源（主要是定金及預收款和個人抵押貸款）四條途徑。

（二）、其他資金獲取方式尚待完善

1、股權(quán)和債券融資比例較低

我國對房地產(chǎn)上市設(shè)立的門檻較高，直接通過 IPO 上市的企業(yè)近十年來增長也并不多，許多企業(yè)都是通過借殼上市完成融資，且上市公司中企業(yè)直接融資的比重也較小。上市融資在各類融資方式中，具有利率水平較低，且有無償還期限的優(yōu)勢，效果較好且能降低融財務風險、融資成本，優(yōu)化企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，但我國債券市場發(fā)展不夠成熟且交易量小，這些融資方式房地產(chǎn)開發(fā)融資額中占比一直很低。

2、房地產(chǎn)信托業(yè)務規(guī)模較小

房地產(chǎn)信托規(guī)模最近幾年增長較快，但整體占較少，對滿足整個行業(yè)的融資需求依然能力有限。

（三）、我國房地產(chǎn)金融風險度量

從上述我國房地產(chǎn)金額風險的傳導機制中可知，商業(yè)銀行信貸風險是其中非常重要且在我國風險暴露較為突出的一個環(huán)節(jié)，目前我國房地產(chǎn)金融以銀行信貸為主，股權(quán)、債券融資、信托為輔，房地產(chǎn)市場對銀行信貸的依賴程度較大。

四、我國房地產(chǎn)金融風險影響因素

（一）、房地產(chǎn)泡沫水平逐漸增大

過去二十年，我國房地產(chǎn)泡沫逐漸增大，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)投資熱度升高，房地產(chǎn)業(yè)銷售額大幅增加及我國居民的房價收入比持續(xù)走高等方面

（二）、利率波動

利率波動造成房地產(chǎn)信貸風險，主要體現(xiàn)在利率水平升高上;利率的上升會引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、自住型購房者、投資型購房者的借貸成本上升，從而影響

到他們的開發(fā)、購房及投資意愿

（三）、市場信息不對稱

在信息不充分的情況下，同質(zhì)商品在不同的生產(chǎn)和出售地點價格可能相差很大，不同質(zhì)量的商品之間的價格差異與質(zhì)量差異也可能完全不相符合。信息不對稱的情況下銀行、開發(fā)商與購房者之間的互動行為會導致房價不斷上漲而形成房地產(chǎn)泡沫，引發(fā)房地產(chǎn)信貸風險。在土地市場上信息不對稱表現(xiàn)在政府是唯一的土地壟斷經(jīng)營者，政府定的土地價格及稅費在開發(fā)商的開發(fā)成本中為剛性成本，一方面土地的高價會使得開發(fā)商借貸資金增多，另一方面開發(fā)商為了盈利便會想辦法將成本轉(zhuǎn)移到購房者身上，便也會影響房地產(chǎn)信貸市場。

五、我國房地產(chǎn)金融風險的防范對策

房地產(chǎn)融資渠道單一，使房地產(chǎn)較大程度依賴于銀行信貸是房地產(chǎn)金融風險產(chǎn)生的主要原因之一，從國際房地產(chǎn)金融發(fā)展歷史可知，多層次的房地產(chǎn)金融市場能夠有效分散房地產(chǎn)金融風險。

（一）、從分散房地產(chǎn)金融風險角度

1、適當支持房地產(chǎn)企業(yè)上市直接融資。

2、發(fā)展我國房地產(chǎn)信托業(yè)務

3、擴大個人公積金貸款范圍和額度能很大程度分散房地產(chǎn)信貸風險。一方面國家需加強對個人公積金繳納和使用的監(jiān)督，另一方面應積極推動住房公積金貸款的跨區(qū)域使用制度。

（二）、從嚴控房地產(chǎn)信貸風險角度

銀行信貸資金作為房地產(chǎn)市場的主要資金來源，對房地產(chǎn)信貸資金的規(guī)范管理能夠從根本上抑制房地產(chǎn)市場投資過熱，因此需要提高商業(yè)銀行信貸風險管理水平，要求商業(yè)銀行采取更加靈活的管理機制、在房地產(chǎn)信貸資金的支持方面采取適度原則，堅持發(fā)展優(yōu)質(zhì)客戶。

（三）、從建立長效機制角度

建立長效機制首先必須完善調(diào)控政策的時效性以消除調(diào)控周期。另外在深化房地產(chǎn)相關(guān)體制機制改革的基礎(chǔ)上需避免政府過度干預，要將政策的著力點放保障房建設(shè)及土地市場調(diào)節(jié)上，引導房地產(chǎn)市場長期有序發(fā)展。

總之，房地產(chǎn)金融風險的管控是一項復雜的系統(tǒng)工程，耗時長，需要進行多全方位綜合考慮，結(jié)合相關(guān)理論與實踐，制定合理的合理的政策與應對措施，對于維護經(jīng)濟秩序和社會穩(wěn)定具有重要現(xiàn)實的意義。

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作者簡介：第一作者：鐘穎琳 出生年月：2002.7女 漢族 天津科技大學經(jīng)濟與管理學院本科在讀 專業(yè)：金融工程