廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建研究

孫煒　陸俊輝

摘要：文章從政策層面分析了調(diào)控政策對(duì)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，然后通過(guò)構(gòu)建計(jì)量模型選取6個(gè)可量化的政策指標(biāo)進(jìn)行實(shí)證分析。在此基礎(chǔ)上，文章提出了廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建模型，如住房制度層面要加快建設(shè)“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房制度;繼續(xù)完善土地供應(yīng)制度;加快房地產(chǎn)稅的立法和實(shí)施;金融層面要建立一套針對(duì)廣州市的房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);長(zhǎng)效機(jī)制;調(diào)控政策;實(shí)證分析

一、長(zhǎng)效機(jī)制及其內(nèi)涵

長(zhǎng)效機(jī)制是一種制度性的安排，可以確保制度的正常運(yùn)行并長(zhǎng)期發(fā)揮預(yù)期的作用。長(zhǎng)效機(jī)制需理解“長(zhǎng)期效應(yīng)”和“機(jī)制”這兩個(gè)關(guān)鍵詞。長(zhǎng)期效應(yīng)是指可以保證系統(tǒng)正常運(yùn)行并長(zhǎng)時(shí)間發(fā)揮預(yù)期功能的長(zhǎng)期效果。機(jī)制是使系統(tǒng)正常工作并執(zhí)行預(yù)期功能的支持系統(tǒng)。它具備兩個(gè)基本條件：一是具有相對(duì)規(guī)范、穩(wěn)定的支持系統(tǒng);二是有促進(jìn)系統(tǒng)正常運(yùn)行的“動(dòng)力”，即組織和個(gè)人積極推進(jìn)和監(jiān)督系統(tǒng)的運(yùn)行。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制既包括完善的制度體系配套，也包括使之不斷推進(jìn)的動(dòng)力，結(jié)合城市具體情況確定制度內(nèi)容，則是長(zhǎng)效機(jī)制落地的核心因素。與政策的靈活多變不同，長(zhǎng)效機(jī)制重在穩(wěn)定性。

二、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控特點(diǎn)

房?jī)r(jià)是檢驗(yàn)房地產(chǎn)調(diào)控效果比較直觀的體現(xiàn)。從房?jī)r(jià)的增幅來(lái)看，廣州市的房地產(chǎn)調(diào)控效果并不算太好。

（一）頻繁、周期性調(diào)控

廣州市的調(diào)控政策較頻繁，具有靈活性和周期性，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增幅的高低隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的松緊而變化。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡

房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊時(shí)，受到政策的影響，商品房的成交量大幅下降，前期的房地產(chǎn)存量消化不完，使得庫(kù)存積壓，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的速度放緩，人們的購(gòu)房需求受到限制，出現(xiàn)供過(guò)于求的情況。但當(dāng)調(diào)控政策變化后，大量延遲的購(gòu)房需求被釋放，從而導(dǎo)致短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲速度較快。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需不平衡，根源還在于土地市場(chǎng)，而廣州市的土地供應(yīng)不足問(wèn)題尤其突出，使得供需問(wèn)題更加凸顯。

（三）房地產(chǎn)調(diào)控方向更多偏向于需求端

在廣州眾多的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，偏向于對(duì)需求側(cè)進(jìn)行調(diào)控。這些政策確實(shí)會(huì)使房地產(chǎn)投機(jī)和投資性需求減少，但同時(shí)也使剛需、剛改的購(gòu)房者增加了購(gòu)房成本，因此，需求側(cè)的調(diào)控未能達(dá)到理想效果。

三、廣州市房?jī)r(jià)調(diào)控影響因素模型構(gòu)建

（一）房?jī)r(jià)影響因素理論分析

影響房?jī)r(jià)的因素有很多，但從房?jī)r(jià)的市場(chǎng)形成機(jī)制來(lái)看，其影響因素都是作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求方，從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。因此，本文將影響因素歸為市場(chǎng)因素和政策因素，其中政策因素也是通過(guò)影響市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)影響房?jī)r(jià)，是本文的研究重點(diǎn)。

1.市場(chǎng)供求因素

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)?？梢栽谝欢ǔ潭壬戏从撤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供給情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給也會(huì)隨之增加。但市場(chǎng)的供應(yīng)量不只是受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資這一因素的影響，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不一定與其地塊面積存在相關(guān)性，可能只是加大開(kāi)發(fā)投資成本，從而造成房?jī)r(jià)上漲，并沒(méi)有將供求關(guān)系反映到房?jī)r(jià)上。

（2）商品房竣工面積。商業(yè)住房的竣工面積反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量，與房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系。但實(shí)際上也會(huì)出現(xiàn)商品房竣工面積增加且房?jī)r(jià)上漲的可能，這可能是消費(fèi)者提前釋放了投資或投機(jī)性需求。

（3）商品房銷售情況。商品房銷售情況反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況。商品房銷售一般會(huì)將銷售金額或銷售面積作為銷售指標(biāo)，而銷售指標(biāo)與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

2.調(diào)控政策

（1）土地政策。土地政策主要通過(guò)土地價(jià)格和土地供應(yīng)量來(lái)影響房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要由土地成本構(gòu)成，土地價(jià)格的上升直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，從而影響房?jī)r(jià);土地供應(yīng)量則直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量。

（2）住房政策。主要包括住房需求政策和住房供給政策。

（3）貨幣政策。貨幣政策主要是從房地產(chǎn)資金來(lái)源端進(jìn)行調(diào)控。貨幣政策通過(guò)影響供求關(guān)系來(lái)影響房?jī)r(jià)。

（4）財(cái)政政策。財(cái)政政策包括財(cái)政的收入與支出、政府預(yù)算等。政府可以通過(guò)調(diào)整稅率和調(diào)整征稅對(duì)象來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的稅收結(jié)構(gòu)和稅收負(fù)擔(dān)水平，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。

（二）模型構(gòu)建

1. 指標(biāo)選取

為了更好地研究調(diào)控政策對(duì)廣州市房?jī)r(jià)的影響，據(jù)此構(gòu)建一套廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，本文選擇廣州市商品住宅價(jià)格作為被解釋變量，其經(jīng)常使用的政策指標(biāo)作為解釋變量。在建立模型分析調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響時(shí)，調(diào)控政策不能直接進(jìn)入模型進(jìn)行測(cè)算，因其不能直接作用于房?jī)r(jià)，但這些政策變量可以直接影響到反映調(diào)控政策信息的相應(yīng)經(jīng)濟(jì)變量中，從而間接影響房?jī)r(jià)。

（1）廣州市商品房平均價(jià)格（Y）：歷年廣州市商品房銷售金額除以歷年廣州市商品房的銷售面積得到廣州市商品房均價(jià)。

（2）設(shè)定廣州市商品房土地供應(yīng)量（X1）和廣州市商品房土地平均價(jià)格（X2）作為土地政策的變量。廣州市政府通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)方式和結(jié)構(gòu)來(lái)調(diào)控廣州市房地產(chǎn)價(jià)格，而廣州市的土地供應(yīng)量和土地平均價(jià)格能反映出廣州市政府對(duì)土地供應(yīng)方式和結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

（3）設(shè)定歷年我國(guó)貨幣供應(yīng)量（X3）和貸款利率（X4）作為貨幣政策的變量。銀行信貸和市場(chǎng)運(yùn)作將隨著貨幣供應(yīng)量而變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本和消費(fèi)者的購(gòu)房成本將受到利率變化的影響，從而影響房?jī)r(jià)。廣義貨幣供應(yīng)量M2能很好地反映貨幣供應(yīng)量，因此貨幣供應(yīng)量的數(shù)據(jù)來(lái)源于M2。

（4）設(shè)定廣州市歷年的地方稅收收入（X5）和固定資產(chǎn)投資額（X6）作為財(cái)政政策的變量。財(cái)政政策包括了政府的財(cái)政收入和財(cái)政支出，財(cái)政收入體現(xiàn)在地方的稅收收入中。本文所使用的稅收主要是對(duì)房地產(chǎn)征收的幾種稅費(fèi)之和，如土地增值稅、城市土地使用稅、耕地占用稅、房地產(chǎn)稅和契稅。財(cái)政支出很大程度上體現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資中，每年的固定資產(chǎn)投資都占政府財(cái)政支出的較大比例。

2.數(shù)據(jù)收集與整理

實(shí)證分析使用的樣本時(shí)間段為2007～2020年，貨幣供應(yīng)量用M2，貸款利率用五年以上的貸款利率，該數(shù)據(jù)來(lái)自中國(guó)人民銀行的官方網(wǎng)站;商品房平均價(jià)格、土地供應(yīng)量、平均地價(jià)使用克而瑞研究院的數(shù)據(jù);地方稅收收入和固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來(lái)源于廣州市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)。具體數(shù)據(jù)如表1所示。

3. 模型的設(shè)定

建立如下多元回歸方程的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，對(duì)廣州市房?jī)r(jià)進(jìn)行實(shí)證分析：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+ε

β0是截距項(xiàng)，為常數(shù);βi（i=1，2，3，4，5，6）是各個(gè)政策變量的斜率;ε是誤差項(xiàng)。

Y是廣州市的商品房?jī)r(jià)格;X1是土地供應(yīng)量;X2是平均地價(jià);X3是貨幣供應(yīng)量;X4是貸款利率;X5是廣州市稅收收入;X6是固定資產(chǎn)投資額。

四、影響廣州市房?jī)r(jià)的政策因素實(shí)證分析

本文使用EViews9.0進(jìn)行數(shù)據(jù)處理和分析。第一，對(duì)選定的自變量和因變量進(jìn)行ADF測(cè)試，以檢查每個(gè)指標(biāo)的時(shí)間序列是否平穩(wěn);第二，采用最小二乘法計(jì)算多元線性回歸方程，并對(duì)方程進(jìn)行多重共線性檢驗(yàn);第三，使用逐步回歸的方法，對(duì)具有共線性和不適合該模型的變量進(jìn)行剔除，并建立新的模型，作為下一步接受檢驗(yàn)的模型;第四，對(duì)模型進(jìn)行異方差檢驗(yàn)和序列自相關(guān)檢驗(yàn)，分別使用懷特檢驗(yàn)法和LM法，以此來(lái)確定模型不存在異方差，但存在序列自相關(guān)，并采用GLS法對(duì)模型進(jìn)行自相關(guān)修正，得出修正后的模型;第五，分析模型結(jié)果。因篇幅所限，具體過(guò)程省略。

修正后的回歸方程：Y=7184.54+

0.07266*X2+0.013264*X3-1535.431*X4

該模型主要說(shuō)明，當(dāng)其他變量不變時(shí)，平均地價(jià)上漲1元，房?jī)r(jià)對(duì)應(yīng)上升0.07266元;當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加1元時(shí)，房?jī)r(jià)對(duì)應(yīng)上升0.013264元;當(dāng)貸款利率上升1%時(shí)，房?jī)r(jià)對(duì)應(yīng)下降1535.431元。

結(jié)果顯示：在廣州，房?jī)r(jià)受平均地價(jià)、貨幣供應(yīng)量、貸款利率的影響較為顯著，而受土地供應(yīng)量、政府財(cái)政稅收收入、固定資產(chǎn)投資的影響，顯著性相對(duì)較弱。

在土地政策方面，土地供應(yīng)量對(duì)廣州市房?jī)r(jià)的影響不算顯著，但是平均地價(jià)對(duì)廣州市房?jī)r(jià)的影響是顯著的。因此，在廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建中應(yīng)當(dāng)完善土地供應(yīng)制度。通過(guò)土地集中供應(yīng)制度的建立和限地價(jià)、自持的方式，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。同時(shí)房地產(chǎn)稅制度能擴(kuò)充地方財(cái)政收入，從而扭轉(zhuǎn)對(duì)土地財(cái)政的依賴，也能夠穩(wěn)定土地價(jià)格。

在貨幣政策方面，貨幣供應(yīng)量與廣州市商品房?jī)r(jià)格顯著正相關(guān)。貨幣供應(yīng)量的增加很大程度上直接刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但也由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)性和房地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值性，房企開(kāi)發(fā)需求和購(gòu)房者的投資投機(jī)需求會(huì)瞬間擴(kuò)大，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅速上漲;另一變量貸款利率對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響是非常顯著的，呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系。高利率可以起到抑制房?jī)r(jià)上漲的作用。因此，在廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建中應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的監(jiān)管，建立廣州市房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

在財(cái)政政策方面，變量是財(cái)政稅收收入及固定資產(chǎn)投資額，相比于其他的變量，對(duì)廣州市房地產(chǎn)價(jià)格的影響并不算顯著。

五、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建

（一）長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建的組成部分

完善土地供應(yīng)制度是廣州市長(zhǎng)效機(jī)制體系中的重要組成部分。廣州市調(diào)控效果不理想的重要原因是調(diào)控方向更多偏向于需求端，因此完善土地供應(yīng)制度是要滿足從供給側(cè)方面構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制的訴求。上文模型分析出，土地價(jià)格對(duì)廣州市房?jī)r(jià)的影響是顯著的，因此廣州市的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)將穩(wěn)定土地價(jià)格預(yù)期作為重要的目標(biāo)。土地供應(yīng)量對(duì)廣州市房?jī)r(jià)的影響并不顯著，這主要是因?yàn)閺V州市作為一線城市，每年的人口凈流入都在40萬(wàn)以上，城市發(fā)展?jié)摿艽螅慨a(chǎn)作為城市的稀缺資源，大部分人對(duì)房產(chǎn)的投資需求和投機(jī)需求會(huì)隨著城市區(qū)域價(jià)值的兌現(xiàn)而放大。其經(jīng)濟(jì)、人口、土地的緊張關(guān)系導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期供需不平衡，提高商品房的土地供應(yīng)量并不能起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。因此，完善廣州市土地供應(yīng)制度的特殊之處并不是加大商品住宅類型的土地供應(yīng)量，而是通過(guò)完善土地出讓方式來(lái)達(dá)到穩(wěn)定土地價(jià)格預(yù)期的目標(biāo)，以及加大租賃住房的供應(yīng)，將更多剛需人群的購(gòu)房需求轉(zhuǎn)化為租房需求，從而穩(wěn)定廣州市房?jī)r(jià)。

構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度是廣州市長(zhǎng)效機(jī)制體系中的另一重要組成部分。廣州市不斷上漲的地價(jià)和房?jī)r(jià)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象較多，從而再次推高地價(jià)和房?jī)r(jià)。加大商品住宅的土地供應(yīng)并不能有效解決供需不平衡的問(wèn)題。而發(fā)展租售并舉可以滿足市場(chǎng)多層次的住房需求。通過(guò)多主體供應(yīng)租賃住房、引導(dǎo)多渠道的融資模式參與公租房建設(shè)、建立城市租賃住房服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)住有所居，從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡的問(wèn)題。

改革房地產(chǎn)稅制度也是廣州市長(zhǎng)效機(jī)制體系中的重要組成部分。房地產(chǎn)稅制改革能夠改變廣州市政府對(duì)土地財(cái)政依賴的局面，房地產(chǎn)稅是針對(duì)持有物業(yè)的市民征收的，能夠起到打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的作用，以穩(wěn)定土地價(jià)格和房?jī)r(jià)。因此，要加快廣州市房地產(chǎn)稅立法和推進(jìn)房地產(chǎn)稅的實(shí)施。

加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管同樣是廣州市長(zhǎng)效機(jī)制體系中的重要組成部分。上文模型分析出貸款利率和貨幣供應(yīng)量對(duì)廣州市房?jī)r(jià)的影響是顯著的，因此，廣州市應(yīng)當(dāng)建立一套房地產(chǎn)金融審慎管理制度，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)成體系的相互關(guān)系

之所以要討論房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制各部分的關(guān)系，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建必須追求內(nèi)部組成部分的相關(guān)互動(dòng)作用及整個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制的完整。

首先，房地產(chǎn)稅和土地供應(yīng)制度的相互關(guān)系。前者是以逐步提高持有稅為改革的核心，與之相應(yīng)的功能是作為地方財(cái)政收入最重要的來(lái)源，以取代政府土地出讓收入。通過(guò)這種內(nèi)部關(guān)系，房地產(chǎn)稅制將在內(nèi)部促進(jìn)土地供應(yīng)機(jī)制的改善，使其供應(yīng)體制更健康高效，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

其次，土地供應(yīng)制度和住房制度的相互關(guān)系。在完善土地供應(yīng)體系方面，其目標(biāo)是建立符合住房制度發(fā)展方向的土地供應(yīng)機(jī)制，因此兩者高度相關(guān)。

最后，金融制度與其他部分的關(guān)系。金融制度的作用是預(yù)防與控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)和金融泡沫，因此，各個(gè)組成部分與金融高度相關(guān)。目前，資金成本逐步上升，商品房融資難度進(jìn)一步加大，這樣，住房供應(yīng)將被遏制，商品房的土地供應(yīng)將在短期內(nèi)受到限制。同時(shí)，資金的收緊也間接導(dǎo)致地方收入難以穩(wěn)定，從而加速了房地產(chǎn)稅的開(kāi)征。此外，發(fā)展租賃市場(chǎng)，樓市減少的資金將更多地流入租賃市場(chǎng)，從而形成對(duì)租賃住房的資金支持。

通過(guò)以上分析可知，各組成部分相互關(guān)聯(lián)、相互影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制只有在各組成部分的相互作用下才能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

（三）完善土地供應(yīng)制度

1.繼續(xù)落實(shí)競(jìng)自持出讓土地的方式

競(jìng)自持的土地出讓方式是指房地產(chǎn)企業(yè)參與招拍掛出讓土地的過(guò)程中，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，競(jìng)拍價(jià)已經(jīng)突破了最高限價(jià)仍未決出土地競(jìng)得者時(shí)，通過(guò)競(jìng)拍自持物業(yè)建筑面積的持有量來(lái)決出土地競(jìng)得者，持有量最高者將獲得土地。希望這種方式在土地出讓環(huán)節(jié)能起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。廣州市政府應(yīng)當(dāng)繼續(xù)在土地出讓環(huán)節(jié)落實(shí)競(jìng)自持的土地出讓方式，這樣既可以增加租賃住房的供給，還可以降低土地的溢價(jià)率。

2.土地集中供應(yīng)

2021年年初自然資源部提出要進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控，提出住宅用地信息公開(kāi)、增加租賃租房用地、“兩集中”同步出讓等工作舉措。2021年2月23日以來(lái)，天津、鄭州、青島、蘇州、無(wú)錫等地出臺(tái)落實(shí)集中供地的政策。土地新政是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的組成部分，土地集中供應(yīng)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？

第一，會(huì)提高市場(chǎng)信息透明度，引導(dǎo)市場(chǎng)理性回歸?？晒?yīng)宅地集中展示和出讓，為開(kāi)發(fā)商提供更多的選擇機(jī)會(huì)，營(yíng)造更加透明的環(huán)境，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性。

第二，保障土地供應(yīng)。以往零散的出讓，變成放量供地，可以在社會(huì)上形成放大效應(yīng)，體現(xiàn)出土地供應(yīng)的充足保障。未來(lái)，這些地塊一旦入市，也相對(duì)集中。一旦項(xiàng)目集中入市，有利于穩(wěn)定價(jià)格。

第三，集中供應(yīng)企業(yè)會(huì)增加大量的保證金，將會(huì)對(duì)競(jìng)拍企業(yè)的資金進(jìn)行有效分流，避免出現(xiàn)高價(jià)地。

第四，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。住宅用地集中上市，造成的宣傳效果擴(kuò)大，公眾更容易獲取信息，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

第五，間接利好城市更新。隨著土地供應(yīng)的集中，在珠三角，尤其是廣州，會(huì)有越來(lái)越多的企業(yè)通過(guò)舊地拿地。

廣州作為國(guó)家重點(diǎn)監(jiān)控實(shí)現(xiàn)兩集中的22個(gè)熱點(diǎn)城市之一，在2021年開(kāi)始實(shí)行土地的集中供應(yīng)是大勢(shì)所趨，也是有必要的。若廣州每年進(jìn)行三次集中供地，出讓時(shí)間的確定則是制度的重點(diǎn)。

（四）構(gòu)建廣州市租購(gòu)并舉的住房制度

1.多主體供應(yīng)租賃住房

（1）利用城市更新釋放租賃住房。2021年1月21日，廣州城市更新政策一號(hào)文《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)廣州市城中村改造合作企業(yè)引入及推出指引的通知》將廣州市劃分為三個(gè)圈層，每個(gè)圈層對(duì)開(kāi)發(fā)商融資地塊的產(chǎn)業(yè)建設(shè)部分和居住部分都有不同的硬性要求。第一圈層，融資地塊部分產(chǎn)業(yè)建設(shè)量為60%，住宅部分占比40%;第二圈層產(chǎn)業(yè)建設(shè)量為40%，住宅為60%;第三圈層在這方面并無(wú)明確要求。由此得到啟示，可以限定每個(gè)圈層住宅開(kāi)發(fā)部分的租賃住房比例。例如，第一圈層，由于是市中心位置，用地更加緊張，租賃住房建設(shè)量按住宅建設(shè)量的5%建設(shè);第二圈層10%;第三圈層15%。開(kāi)發(fā)商通過(guò)城市更新整體拿地，租賃住房應(yīng)該最終由開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)并享受收益權(quán)。這樣也有利于租賃住房的品牌建設(shè)。

（2）利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。廣州是全國(guó)首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的“雙試點(diǎn)”城市。廣州進(jìn)一步推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，還有以下幾個(gè)部分需要完善：

首先，完善對(duì)集體建設(shè)用地進(jìn)入土地市場(chǎng)交易過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)的管理。其次，允許集體土地直接進(jìn)入市場(chǎng)和土地置換，以促進(jìn)集體建設(shè)用地發(fā)展租賃住房。在廣州市土地利用規(guī)劃不變的前提下，社會(huì)資本可以流入土地市場(chǎng)購(gòu)買集體建設(shè)用地用于建設(shè)租賃住房，也可以將部分集體建設(shè)用地與城市建設(shè)用地合二為一，一同建設(shè)租賃住房。最后，解決租賃房屋建成后的收入分配問(wèn)題，建立更加完善的收入分配管理制度。目前，廣州市尚未出臺(tái)相關(guān)主體收入分配管理的具體政策。廣州市政府必須明確如何在政府、企業(yè)、集體、農(nóng)民等各方之間公平、合理地分配收入。

2.引導(dǎo)多渠道融資模式參與公租房保障

目前廣州市公租房的融資模式是由廣州市政府所主導(dǎo)的，但公租房的建設(shè)資金是長(zhǎng)期的，因此廣州市在公租房融資方面應(yīng)當(dāng)探索和嘗試“PPP+REITs”的融資模式。

PPP 融資實(shí)際上是一種兼有政府背書(shū)和彰顯市場(chǎng)資源配置能力、政府與社會(huì)成員互換資源的模式。政府只負(fù)責(zé)監(jiān)管和政策支持，公租房的建設(shè)資金來(lái)源于社會(huì)資本。REITs的融資模式是使房地產(chǎn)產(chǎn)品資產(chǎn)證券化的方式。通過(guò)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金的受益人證書(shū)，將流動(dòng)性差的資金轉(zhuǎn)換為證券市場(chǎng)資產(chǎn)的融資方法。房地產(chǎn)投資信托基金融資模式具有分散風(fēng)險(xiǎn)、降低融資成本、提高流動(dòng)性的優(yōu)點(diǎn)。

若廣州市政府在公租房融資模式中采用“PPP+REITs”的融資模式，兩種融資模式將相輔相成。通過(guò)證券化方式包裝流動(dòng)性較低的公共租賃住房資產(chǎn)，并將其托付給專業(yè)平臺(tái)獨(dú)立管理，獲得穩(wěn)定的預(yù)期收益，將會(huì)使社會(huì)資本進(jìn)入到公租房領(lǐng)域參與建設(shè)，不僅解決了融資難、投資回收期長(zhǎng)的問(wèn)題，還解決了公租房供應(yīng)不足的問(wèn)題。

3.建立城市租賃住房服務(wù)平臺(tái)

在房屋租賃交易的全過(guò)程中，需求方面臨一系列復(fù)雜的問(wèn)題，如選擇房屋的位置、租金水平、開(kāi)發(fā)商品牌、簽訂合同等，需要一個(gè)信息平臺(tái)為需求方提供便利。如果廣州市住房管理部門開(kāi)發(fā)并運(yùn)行官方的交易服務(wù)平臺(tái)，可大大提高交易效率和安全。因此，可以從以下幾個(gè)方面入手：一是建立簡(jiǎn)單高效的租賃交易服務(wù)平臺(tái)。二是應(yīng)當(dāng)盡可能地充實(shí)租賃交易服務(wù)平臺(tái)的服務(wù)內(nèi)容。該平臺(tái)可以由五個(gè)平臺(tái)組成：交易平臺(tái)、監(jiān)管平臺(tái)、租賃企業(yè)管理平臺(tái)、經(jīng)濟(jì)適用房管理平臺(tái)和測(cè)試平臺(tái)。三是加強(qiáng)與互聯(lián)網(wǎng)公司的合作。

（五）改革房地產(chǎn)稅制度

廣州市在加快開(kāi)展房地產(chǎn)稅立法的過(guò)程中，思路上要把握幾點(diǎn)：一是要明確房地產(chǎn)稅的立法目標(biāo)。立法目標(biāo)即基本出發(fā)點(diǎn)，應(yīng)該是提供給廣大居民可享受的公共服務(wù)。征收房地產(chǎn)稅后的支出用途應(yīng)該具有針對(duì)性，除了用于一般的公共服務(wù)領(lǐng)域，如道路交通、公共安全等，還應(yīng)如上海、重慶一樣用于保障房建設(shè)、租賃住房建設(shè)。二是要拓寬稅收范圍，明確稅收對(duì)象。房地產(chǎn)稅收的征收范圍應(yīng)擴(kuò)大至所有市內(nèi)行政單位，不應(yīng)像廣州限購(gòu)政策一樣，目前增城區(qū)、從化區(qū)不執(zhí)行限購(gòu)政策。在征稅對(duì)象、稅率方面，廣州市政府應(yīng)采取差別征稅原則。第一，體現(xiàn)在不同的物業(yè)類型稅率不同;第二，體現(xiàn)在征稅對(duì)象不同稅率不同。由于試點(diǎn)城市重慶市和上海市免征范圍較廣，房地產(chǎn)稅實(shí)施效果不太明顯，廣州市應(yīng)當(dāng)在此基礎(chǔ)上慎重考慮免稅對(duì)象。建議將所有擁有第二套以上住宅或公寓及擁有144㎡以上大平層或別墅產(chǎn)品的家庭作為征稅對(duì)象;第三，建議累進(jìn)稅率。將房屋購(gòu)買價(jià)格作為基礎(chǔ)，如房?jī)r(jià)上漲3倍以下的住房稅率為0.5%，3～4倍的稅率為1%，超過(guò)4倍的稅率為1.2%，實(shí)行累進(jìn)稅率。

（六）建立房地產(chǎn)金融審慎管理制度

房地產(chǎn)金融審慎管理制度，主要針對(duì)加杠桿行為，調(diào)整資本要求、杠桿水平、首付比等，影響資產(chǎn)價(jià)格，通過(guò)資產(chǎn)價(jià)格渠道進(jìn)行傳導(dǎo)，以達(dá)到防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)金融穩(wěn)定的目標(biāo)。

廣州市房地產(chǎn)金融審慎管理制度應(yīng)當(dāng)由四部分組成。首先，建立一套屬于廣州市的房地產(chǎn)金融審慎管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，將房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債數(shù)據(jù)、金融機(jī)構(gòu)涉及房地產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)納入基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù);其次，建立廣州市房地產(chǎn)金融的監(jiān)測(cè)體系，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)資金流動(dòng)的方向;再次，建立房地產(chǎn)金融審慎評(píng)估體系，從資本金、流動(dòng)性、資產(chǎn)價(jià)格、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行評(píng)估;最后，運(yùn)用管理工具。限制銀行房地產(chǎn)貸款比率和房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重;限制房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模限制，管控房企的杠桿水平;通過(guò)貸款價(jià)值比、債務(wù)收入比對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行管理。通過(guò)管理房企的融資規(guī)模，影響廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，通過(guò)管理購(gòu)房者的債務(wù)，影響廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，從而保持廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉洪玉.城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2007.

[2]徐源.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政府干預(yù)的模式及其有效性分析[J].現(xiàn)代財(cái)經(jīng)，2010，30（07）：47-51.

[3]鐘庭軍.我國(guó)住房保障方式研究[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2012（44）：13-15.

[4]莊小凡.房地產(chǎn)調(diào)控效果的影響因素及對(duì)策[J].中外企業(yè)家，2013（27）：96-100.

[5]余凱.論我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建[J].城市發(fā)展研究，2008（05）：121-134.

[6]鄒士年.建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸[J].宏觀經(jīng)濟(jì)管理，2012（09）：32-34.

[7]朱莊瑞.經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)研究[J].現(xiàn)代管理科學(xué)，2016（10）：39-41.

[8]易憲容.“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的確立[J].探索與爭(zhēng)鳴，2017（12）：92-105.

[9]嚴(yán)榮.完善房地產(chǎn)財(cái)稅政策：購(gòu)租并舉的視角[J].財(cái)政研究，2017（11）：85-95.

（作者單位：北京師范大學(xué)珠海分校）