房地產(chǎn)經(jīng)濟安全與政府控管的研究

彭哲

摘要：為了探究政府控管措施在房地產(chǎn)經(jīng)濟安全管理中的應用，筆者先對相關概念進行闡述，探究房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的主要表現(xiàn)形式，總結泡沫經(jīng)濟的典型特征，并提出政府控管房地產(chǎn)市場的背景。得出，當前我國局部地區(qū)仍然存在房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱現(xiàn)象，住房供給、供需不平衡，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟調(diào)控失衡，因此在今后工作中，應該立足政府控管的主導地位，利用“看得見的手”，把握宏觀經(jīng)濟政策、稅收政策，做好動態(tài)性、專業(yè)性調(diào)整，頒布房地產(chǎn)系列條例，加快貨幣政策轉(zhuǎn)型，構建泡沫經(jīng)濟預警體系。

關鍵詞：政府控管;經(jīng)濟安全;房地產(chǎn);表現(xiàn)形式;應用

房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中占據(jù)著重要的地位，從宏觀層面來講，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟風向標，如今部分城市出現(xiàn)房價過快上漲現(xiàn)象，并帶來一定的住房問題和保障問題。為了抑制房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，中央政府與地方政府出臺一系列政策，維護房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，避免房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱，加強宏觀調(diào)控，做好自身角色定位，與市場經(jīng)濟體制相適應，取得了良好的成效。

一、基本概述

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟安全

房地產(chǎn)經(jīng)濟（Real estate economy）從本質(zhì)上講，指以房地產(chǎn)為調(diào)查對象，結合房地產(chǎn)生產(chǎn)力，探究房地產(chǎn)市場四要素（生產(chǎn)+分配+交換+分配）對國民經(jīng)濟的主要影響，是各種經(jīng)濟活動的統(tǒng)稱，探究局部和整體的房價問題、住房供給問題、需求問題等，并在社會主義發(fā)展新時期，展現(xiàn)出商品性、多元性、社會性特征。

房地產(chǎn)經(jīng)濟安全就是在房地產(chǎn)經(jīng)濟的基本概念中衍生出來的，主要目的就是讓房地產(chǎn)經(jīng)濟始終保持在一個“良性”的發(fā)展狀態(tài)，避免一些不可預測因素、帶有消極影響因素的事件發(fā)生，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟健康運行。構建房地產(chǎn)業(yè)安全預警體系，將時間維度和空間維度相結合，構建房地產(chǎn)業(yè)安全分析框架，合理規(guī)避價格問題、投資問題等。

（二）政府控管

政府控管就是指地方政府在中央政府的有效指導下，利用宏觀調(diào)控+微觀調(diào)控的方式，從發(fā)展角度來對房地產(chǎn)市場進行細節(jié)處理、政策處理、資源處理，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展。其中政府控管主要以政策調(diào)控為首，經(jīng)歷了擴張期（1978年～2009年）、緊縮期（2010年～2013年）、刺激期（2014年～2016年）、加強收縮期（2017年～至今），房地產(chǎn)經(jīng)濟的政府（政策）調(diào)控已經(jīng)成為常態(tài)。通過多種方式，防范經(jīng)濟安全風險，對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行靈活調(diào)控，穩(wěn)定資產(chǎn)增速，保持國民及地方經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，避免房地產(chǎn)盲目擴張，促進資源高效配置。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的主要表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的主要表現(xiàn)形式，這種現(xiàn)象可以簡單描述為：房地產(chǎn)價格嚴重背離價值，在連續(xù)性交易中不能正確反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫，出現(xiàn)陡然漲價問題，并且隨著價格的上漲，也會在今后出現(xiàn)價格的暴跌，泡沫突然破裂，帶給國民經(jīng)濟重創(chuàng)，經(jīng)濟開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，商品供求嚴重失衡，引起房地產(chǎn)價格波動，呈現(xiàn)出不規(guī)律的表現(xiàn)形式。

泡沫經(jīng)濟的典型特征。1. 在房地產(chǎn)資產(chǎn)價格方面：價格持續(xù)上漲，并且持續(xù)時間長，通常連續(xù)數(shù)年;2. 在金融領域方面：存在較高金融風險，信貸增加，關于房地產(chǎn)的債務增加，家庭儲蓄率下降;3. 在宏觀經(jīng)濟方面：GDP連續(xù)數(shù)年持續(xù)增高，其中房地產(chǎn)經(jīng)濟的提升起到重要作用，經(jīng)濟極度繁榮，投資極度活躍，甚至帶來房地產(chǎn)投機行為，消費增加;4. 政策方面：貨幣政策放寬，新投資者源源不斷出現(xiàn)，民眾對經(jīng)濟持有樂觀預期。泡沫經(jīng)濟破滅后的特征。1. 在房地產(chǎn)資產(chǎn)價格方面：資產(chǎn)價格急速下跌，并且發(fā)生突然;2. 在金融領域方面：銀行業(yè)務經(jīng)營不善，信貸難以及時收回，帶來經(jīng)濟風險隱患甚至是損失，供求極度不平衡，財政危機爆發(fā)，并引發(fā)一定的市場經(jīng)濟危機，降低國民經(jīng)濟發(fā)展熱度，出現(xiàn)巨額不良債權; 3. 在宏觀經(jīng)濟方面：GDP 急速下滑，經(jīng)濟極度蕭條（局部和整體），消費投資停滯;4. 在社會方面：失業(yè)率增加，房地產(chǎn)企業(yè)利潤大幅下降，“僵尸企業(yè)”數(shù)量增多，民眾對房地產(chǎn)經(jīng)濟失去信心，房地產(chǎn)股票市場暴跌，引發(fā)一系列經(jīng)濟安全問題。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟安全政府控管的背景

（一）房地產(chǎn)市場經(jīng)濟調(diào)控失衡

房地產(chǎn)市場經(jīng)濟調(diào)控失衡是政府控管行為中最重要的現(xiàn)實背景，我國眾多大型實業(yè)集團在房地產(chǎn)行業(yè)中都有涉足，房地產(chǎn)投資總額逐漸升級，并上漲到10億余元，開發(fā)投資項目逐漸增多，市場出現(xiàn)供過于求的問題，資本逐利現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)出來。從經(jīng)濟學原理出發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)在出售過程中，居民（散戶）在市場經(jīng)濟中處于被動地位，經(jīng)營者的相互競爭，再加之我國土地供給有限，直接導致地價越發(fā)攀升，信息不對稱直接或間接地引發(fā)“市場失靈”，從這一層面來講，利用政府這雙“看得見的手”，去解決市場經(jīng)濟中“看不見的手”失靈而引發(fā)的一系列問題，提升信息公開透明度。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱

自從改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過40余年的發(fā)展，已經(jīng)成為拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的一項重要因素，對GDP增長的貢獻不容小覷，但是也應該注意到的一點就是，房地產(chǎn)行業(yè)必須依托其他產(chǎn)業(yè)，不能獨立發(fā)展，比如金融業(yè)、實體企業(yè)等，大多經(jīng)濟實業(yè)的投資回報期限較長，難以在短期內(nèi)獲得穩(wěn)定、高額的回報，因此直接導致向房地產(chǎn)業(yè)靠攏，發(fā)揮巨大的“乘數(shù)效應”。房地產(chǎn)相關行業(yè)匯聚了大量的資金，但是市場當前經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈條并未完全健全，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與相關產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展存在對接差異，因此政府對房地產(chǎn)調(diào)控就成為歷史和現(xiàn)實的必然，在一定程度上解決了信息不對稱問題，促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定，改善了購房者的弱勢地位，通過合理手段，有效解決市場失衡，抑制影響房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的不良因素。

（三）住房供需不足，仍然存在“炒房”現(xiàn)象

在城鎮(zhèn)化進程不斷加快的今天，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在一定程度上解決了居民/農(nóng)民的城市性住房問題，但是也同樣存在投資者/投機者的“炒房”行為，造成物資需求不斷加大、房地產(chǎn)市場投資規(guī)模偏大、房價迅速上漲等現(xiàn)象，影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟安全，甚至部分機構不能有效控制土地管理量，直接導致房地產(chǎn)的居住屬性被貶低，中低收入家庭住房負擔加劇。因此，政府相關管理部門（8大部門）出臺《規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知2021》，專項整治房地產(chǎn)市場交易亂象，緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)預期、穩(wěn)房價的總體戰(zhàn)略規(guī)劃，從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，從房地產(chǎn)開發(fā)、住房租賃、房屋買賣、物業(yè)服務等多種維度，依法有效開展整治工作，發(fā)揮部門協(xié)同作用，持續(xù)加大懲處力度，防范和化解房地產(chǎn)經(jīng)濟安全風險，體現(xiàn)政府控管的主要職能。

四、政府控管在房地產(chǎn)經(jīng)濟安全管理中的具體應用

（一）加快貨幣政策轉(zhuǎn)型，優(yōu)化貨幣政策調(diào)控

政府以及相關房地產(chǎn)部門為了抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱現(xiàn)象，已經(jīng)出臺了一系列貨幣政策，在一定程度上維護了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，但是也應該注意到貨幣政策不可避免地會出現(xiàn)反彈現(xiàn)象，頻繁地調(diào)控對房價調(diào)控作用并不明顯，而且難以長期對市場經(jīng)濟安全進行維護，甚至會造成消費者的不良預期。因此應該充分發(fā)揮政府控管的宏觀作用，加快推進貨幣政策轉(zhuǎn)型，靈活調(diào)整利率，使用價格型貨幣政策，維護房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，以利率走廊機制為核心，加快利率市場化改革，保證資金向預期目標流動，推動銀行間同業(yè)拆放市場，發(fā)揮各種貨幣政策工具的優(yōu)勢，引導金融市場。其次，還應該建立健全相配套的執(zhí)行機制，尤其應該健全監(jiān)督機制和項目審批責任機制，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，強調(diào)項目用地規(guī)劃前置性，把公共權力置于群眾的監(jiān)督之下，明確規(guī)劃和設計的各項要求，建立健全房地產(chǎn)市場運行機制。穩(wěn)固房地產(chǎn)行業(yè)的市場根基，從長遠考慮其將來可能面臨的風險，有效控制房價，穩(wěn)定房地產(chǎn)相關行業(yè)物價，避免一系列的連鎖反應，比如在2021年8月央行提出：始終堅持房地產(chǎn)貨幣政策“三不變”，降低房地產(chǎn)貸款（全部新增貸款比重由39%下降到24%），嚴厲打擊房地產(chǎn)過度投資投機行為，禁止其擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，加快住房租賃市場快速發(fā)展，防范化解房地產(chǎn)金融風險。

（二）利用限購政策，做好動態(tài)性、專業(yè)性調(diào)整

持續(xù)推進地方性房地產(chǎn)限購政策，完善房地產(chǎn)限購執(zhí)行機制和體系，健全政策性調(diào)控手段，從本地出發(fā)，堅持實際，從宏觀角度出發(fā)，作出科學性、整體性規(guī)劃，細化限購政策內(nèi)容和管理條例，并完善相應配套措施。比如杭州市調(diào)整城鎮(zhèn)職工購房貸款政策，推出定價自律機制，對限購機制進行全新規(guī)劃，在主城行政區(qū)域的杭州戶籍家庭，可以購買兩套住房，如果是成年人士，可以購買1套住房（含離異），對于連續(xù)繳納2年（及以上）社保的非本市戶籍人員，視為擁有購房資格（購買1套住房），嚴格規(guī)定房地產(chǎn)中介機構房產(chǎn)交易行為。再比如：鄭州地區(qū)為了增加住宅性質(zhì)土地的供應量，規(guī)范房地產(chǎn)交易和發(fā)展，限制預售商品房價格，出臺相關限制政策，提升購買第二套住房的貸款利率，實行全面的購房調(diào)控策略，通過釋放土地供應+限制貸款+限制房價等多種政府管控，打擊了部分購房者的主觀意愿，彰顯鄭州房地產(chǎn)交易調(diào)控決心，借鑒杭州市政策管控的基礎上，對買房者的身份進行放寬，即：具有副高級及以上職稱/本科及以上學歷，在本地居住滿兩年，都可以具備買房資格。在限購的基礎上，有效緩解了房地產(chǎn)供需不平衡問題，完善相應配套措施，實現(xiàn)了限購政策的升級，從動態(tài)性、專業(yè)性的角度，做好行政全域的房地產(chǎn)發(fā)展，適當調(diào)整規(guī)定政策，嚴格監(jiān)督每個程序，實現(xiàn)政府管控的科學調(diào)節(jié)。

（三）把握宏觀經(jīng)濟政策，提升住房有效供給

加強調(diào)控能力建設，逐步建立完善的財政政策、土地供應政策，強化市場機制，通過經(jīng)濟轉(zhuǎn)移支付+行政干預，有效抑制房價，把握好房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控重點問題，提升對房地產(chǎn)成本開發(fā)的管控，提升宏觀政策有效性，逐步改革土地稅收政策，避免出現(xiàn)市場不良行為，規(guī)范二手房出租、群體住房問題。比如2021年修訂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，增加住房有效供應，完善保障性住房供應體制，開發(fā)新的購房融資方式，擴寬保障性住房來源，減少了閑置性房屋資源的浪費，調(diào)整土地供應結構，降低開發(fā)成本，調(diào)整住房供應結構，相關部門應該根據(jù)本地實際情況，制定住房建設規(guī)劃，對于房價上漲過快等影響房地產(chǎn)經(jīng)濟安全現(xiàn)象，適當增加公共租賃住房，有效增加市場供應。確保各地安居工程建設的持續(xù)推進，明確保障性住房的最低比例，建立多層次的住房體系，尤其是對城鎮(zhèn)中低收入家庭，以補貼房價的方式，緩解其住房難問題，充分利用社會資源，低價收購一些空置房，建設大量的公有住房，在有效消化空置房的同時，通過再分配穩(wěn)定房地產(chǎn)市場供需緊張問題。以財政預算安排為主，重視宏觀調(diào)控，滿足中低層收入的群體需求，防止住房價格虛增現(xiàn)象，引導多方主體參與，利用新供應國有建設用地建設，從實際出發(fā)，因城施策，保障“十四五”保障性租賃住房目標的實現(xiàn)。

（四）推動地方政府政策落地，增加房地產(chǎn)新稅種

落實好中央政府的宏觀政策，政府應該轉(zhuǎn)變自身“利益者”角色，對房地產(chǎn)市場進行改革，增加房地產(chǎn)新稅種，依據(jù)法定權力，對經(jīng)濟進行調(diào)節(jié)和干預，調(diào)整和完善土地增值稅，增加房產(chǎn)稅和物業(yè)稅，運用稅收杠桿的作用，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人收益，在一定程度上調(diào)節(jié)貧富差距，使得住房登記制度透明化，增設閑置和荒蕪稅，減少農(nóng)村土地資源浪費。完善土地支持政策。通過“土地增值稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納）+個人所得稅（住房者繳納）+營業(yè)稅（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者繳納）+企業(yè)所得稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納）”方式，對房地產(chǎn)供給征稅，直接增加住房購買者經(jīng)濟負擔（增加印花稅、房產(chǎn)稅和契稅等），在一定范圍內(nèi)規(guī)范了市場房地產(chǎn)投機者的行為，抑制房地產(chǎn)價格上漲的現(xiàn)象，推動地方政府政策落地。其次稅務部門應加強信息共享，按照規(guī)定引導納稅人進行減免稅申報，落實房地產(chǎn)調(diào)控配套政策，制定與修改法律法規(guī)，政府推動立法，對房地產(chǎn)市場進行有效監(jiān)管，促進具體政策內(nèi)容細化，需根據(jù)其政策目標，填補法律法規(guī)上的“空白”，在住房市場化階段，保障政策執(zhí)行環(huán)境，發(fā)布適應性、針對性房地產(chǎn)秩序規(guī)范制度，完善法律法規(guī)。規(guī)避住房“陰陽合同”導致的二手房交易備案制度混亂等現(xiàn)象，降低房地產(chǎn)經(jīng)濟安全事件的發(fā)生率，避免稅費的流失，有效防止開發(fā)商抽逃資金，是規(guī)范市場秩序的根本途徑，約束中介的經(jīng)濟行為，優(yōu)化房地產(chǎn)服務機制，完善相應的法律責任，對違法違規(guī)行為進行嚴厲打擊和追責。

（五）構建泡沫經(jīng)濟預警體系，維護金融秩序與金融業(yè)務

為了有效避免和應對房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟，政府部門應該構建穩(wěn)定的預警機制，完善動態(tài)預警體系，根據(jù)當前預測經(jīng)濟狀態(tài)，確立狀態(tài)空間模型和預警閾值，選擇預警指標，改善房地產(chǎn)市場結構，從信貸角度，維護好金融秩序與金融業(yè)務，控制高風險房地產(chǎn)價格，抑制房地產(chǎn)價格泡沫膨脹。拓展房地產(chǎn)市場融資渠道，從資本市場吸收資金，吸引海外投資基金，緩解中小企業(yè)融資壓力，建立合理的金融結構，促進市場經(jīng)濟主體的多元化發(fā)展，減少我國不良資產(chǎn)的出現(xiàn)，建立存款保險制度，從根源控制資產(chǎn)價格泡沫，金融機構可以通過調(diào)整杠桿率的方法，監(jiān)控貨幣流動，降低最高貸款乘數(shù)，打破原有的升值預期。適當放寬匯率浮動空間，體現(xiàn)出金融體系的順周期性，在必要時推進差別化住房信貸政策，創(chuàng)新房地產(chǎn)抵押貸款工具，依據(jù)消費者的偏好，推進房地產(chǎn)抵押貸款證券化，構建二級市場，創(chuàng)新住房金融市場運行機制，加強金融手段調(diào)控，從而達到標本兼治，履行政府相關部門的經(jīng)濟管控職能，抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟安全事件的爆發(fā)概率。

五、結語

綜上所述，當前我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟還存在一定的發(fā)展不足。因此筆者建議在今后工作中，政府以及相關部門要強化管控行為，提升住房有效供給，制定與修改法律法規(guī)，推動立法，維護金融秩序與金融業(yè)務，把握宏觀經(jīng)濟政策，做好動態(tài)性、專業(yè)性調(diào)整，加快推進貨幣政策轉(zhuǎn)型，靈活調(diào)整利率，改善房地產(chǎn)市場結構，從信貸角度，構建泡沫經(jīng)濟預警體系，滿足中低層收入的群體需求，防止住房價格虛高現(xiàn)象，優(yōu)化住房保障建設。

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（作者單位：重慶市沙坪壩不動產(chǎn)登記中心）