住房公積金貸款風(fēng)險和防控

李淑文

近年來，住房公積金貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大，風(fēng)險也逐漸升高，這也加大了住房公積金管理難度。關(guān)注住房公積金貸款風(fēng)險，采取有效的控制措施是關(guān)鍵。

住房公積金作為國家政策性住房金融體系的重要組成部分，貸款利率低，是城鎮(zhèn)職工申請貸款的首選。由于住房公積金制度實(shí)施以來的疑慮和制度本身的不完善，推動住房公積金制度改革的呼聲越來越高。雖然住房公積金對已繳存公積金的職工實(shí)行較低貸款利率，緩解購房者的壓力，但住房公積金在管理上也存在一些問題。近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)職工住房剛性需求提升，住房公積金貸款規(guī)?？焖僭鲩L，貸款風(fēng)險隱患逐步加大，未雨綢繆，積極關(guān)注和防范住房公積金貸款風(fēng)險非常有必要。

一、加強(qiáng)住房公積金管理的重要性

住房公積金制度已經(jīng)經(jīng)過多年實(shí)踐，是社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下改善城鎮(zhèn)居民住房條件的正確途徑。但是，在住房公積金制度的建立和發(fā)展過程中，也存在不少問題，需要進(jìn)一步完善，以支持住房公積金的健康發(fā)展。住房公積金是各單位為其職工繳納的住房儲金，直接關(guān)系到職工的實(shí)際利益，住房公積金的最大作用是改善廣大職工的住房條件，構(gòu)建社會主義市場經(jīng)濟(jì)的住房保障體系?；谧》抗e金貸款的使用，可以有效緩解購房職工面臨的經(jīng)濟(jì)壓力，以及提供經(jīng)濟(jì)保障。住房公積金只有資金安全才能發(fā)揮應(yīng)有的作用，最大限度地為廣大職工服務(wù)，因此防控貸款風(fēng)險是住房公積金管理工作的重要內(nèi)容。住房公積金貸款資金主要來源于職工繳存的住房公積金?！蹲》抗e金管理條例》明確規(guī)定，職工繳存的住房公積金所有權(quán)歸職工本人所有，職工在符合條件下的情況下可以申請使用。

二、住房公積金貸款風(fēng)險分析

（一）信用風(fēng)險

當(dāng)借款人未能履行貸款協(xié)議或未能按時償還貸款金額時，就會出現(xiàn)信用風(fēng)險。信用風(fēng)險的原因是多方面的，具體來說主要有三個原因。首先，信息不對稱導(dǎo)致信用風(fēng)險。目前，住房公積金貸款部門與借款人之間存在明顯的信息不對稱。征信制度不健全，征信人員習(xí)慣于根據(jù)借款人的個人信息以及借款人提供的信息進(jìn)行信用審計。資信憑證審核不充分、不全面，信用風(fēng)險巨大。二是借款人履行合同的能力發(fā)生了變化。當(dāng)借款人經(jīng)濟(jì)水平較高、收入穩(wěn)定時可以申請住房公積金貸款，但遇到突發(fā)變化使借款人在生活和經(jīng)濟(jì)上陷入兩難境地失去原有的還款能力，并產(chǎn)生信用風(fēng)險。第三，還款意愿發(fā)生變化，主要是借款人因自身原因不愿履行原協(xié)議。一些借款人會利用漏洞提供虛假證明，不及時報告和反映其經(jīng)濟(jì)和信用信息，故意逃避還款義務(wù)，故意拖延還款，這也增加了信用風(fēng)險。

（二）制度和管理模式風(fēng)險

由于委托方和受托方是兩個不同的利益主體，商業(yè)銀行不承擔(dān)住房公積金貸款的風(fēng)險，風(fēng)險承擔(dān)者為管理中心，商業(yè)銀行只收取辦理公積金貸款業(yè)務(wù)的手續(xù)費(fèi)，這會影響商業(yè)銀行辦理公積金業(yè)務(wù)的主動性和積極性，有可能造成貸前審查不嚴(yán)、貸后催收不力的情況，在一定程度上加大了公積金貸款的風(fēng)險。另外，住房公積金實(shí)行屬地化管理，住房公積金政策是各地方住房公積金管理委員會制定，公積金政策大多不同、信息也不共享，這種制度的優(yōu)點(diǎn)是可以因地制宜地實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，缺點(diǎn)一是公積金貸款政策的制定容易受到地方干預(yù);二是不利于公積金管理部門掌握職工異地工作及繳存情況，進(jìn)行全面風(fēng)險評價。

（三）市場風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)本身存在明顯的市場風(fēng)險。作為資金密集型行業(yè)，受市場波動影響明顯。市場上存在一些“炒房客”，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格與市場價格嚴(yán)重偏離，出現(xiàn)明顯的泡沫狀變化，這也無形中增加了住房公積金貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險。市場環(huán)境本身多變難控，風(fēng)險防控難，市場風(fēng)險的主要原因是頻繁的市場交易，使房地產(chǎn)對應(yīng)了虛假的市場繁榮。住房公積金貸款經(jīng)常面臨無法正常收回貸款、資產(chǎn)損失等挑戰(zhàn)。

（四）操作風(fēng)險

操作不當(dāng)引發(fā)的住房公積金貸款風(fēng)險并不陌生。操作風(fēng)險有兩個主要原因。一是由于人為操作帶來的操作風(fēng)險，公積金管理中心人員結(jié)構(gòu)、素質(zhì)和能力存在明顯差異，在執(zhí)行政策時，公積金管理中心人員向沒有還款能力的職工進(jìn)行異常貸款或超額、超期貸款，造成公積金操作風(fēng)險。還有一點(diǎn)是操作程序和系統(tǒng)故障帶來的風(fēng)險。住房公積金貸款系統(tǒng)一旦出現(xiàn)故障，就會遭到不法分子的惡意攻擊和病毒入侵。此外，如果系統(tǒng)中的貸款業(yè)務(wù)流程設(shè)計不當(dāng)，也會產(chǎn)生相應(yīng)的住房公積金貸款操作風(fēng)險。

（五）抵押風(fēng)險

在一些特殊情況下，也存在抵押物風(fēng)險，因為如果在房地產(chǎn)抵押過程中出現(xiàn)價格大幅波動，例如房價下跌或?qū)е碌盅何镔H值的自然因素，抵押物的價值就會下降。 低于未償還貸款時將增加信用風(fēng)險。信用風(fēng)險也源于產(chǎn)權(quán)，是抵押風(fēng)險的常見表現(xiàn)形式。

（六）自然風(fēng)險

形成自然風(fēng)險的主要原因是由于借款期限長、金額大，借款人、抵押人、擔(dān)保人、抵押物等條件發(fā)生變化，部分借款人失業(yè)、殘疾、離異，或借款人借款期內(nèi)喪失經(jīng)濟(jì)支付能力，若借款人發(fā)生死亡或其他突發(fā)事件無法按時償還借款，管理中心無法按時足額收回借款造成逾期或壞賬。

三、住房公積金貸款風(fēng)險防控

（一）建立風(fēng)險防范制度

為更好地應(yīng)對住房公積金貸款風(fēng)險，需要建立健全制度化、約束性的風(fēng)險防范體系，降低和規(guī)避住房公積金貸款的各種風(fēng)險，推動形成規(guī)范有序的風(fēng)險防范體系，使公積金貸款業(yè)務(wù)發(fā)展更加規(guī)范。一是建立風(fēng)險防范體系需要有效控制，完善貸前審查制度。審核是否到位直接影響后續(xù)貸款工作，與住房公積金風(fēng)險控制密切相關(guān)。審核過程中，應(yīng)對住房公積金貸款申請人提交的材料進(jìn)行嚴(yán)格審核，核實(shí)材料的真實(shí)性和完整性。貸前審查可以指導(dǎo)從源頭上防范貸款風(fēng)險。

（二）規(guī)范貸中業(yè)務(wù)流程，規(guī)避操作風(fēng)險

建立貸款審批制度加強(qiáng)貸款審批管控。建立嚴(yán)格的貸款審批制度，建立嚴(yán)格的貸款審批流程，明確審批過程中各崗位職責(zé)、權(quán)限、程序。完善貸款業(yè)務(wù)操作流程，實(shí)施不兼容位置的分離。一個人不能同時承擔(dān)兩個相鄰崗位的職責(zé)，貸款承兌崗位和貸款簽約崗位不能由一個人擔(dān)任，在人員配備和崗位分配上必須實(shí)行內(nèi)部約束。同時，加強(qiáng)貸款業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)建設(shè)將貸款流程設(shè)置在系統(tǒng)中。未經(jīng)批準(zhǔn)的貸款不得發(fā)放，未辦理擔(dān)保實(shí)施手續(xù)的貸款不得發(fā)放。加強(qiáng)對業(yè)務(wù)人員的日常業(yè)務(wù)培訓(xùn)，確保業(yè)務(wù)操作步驟和處理點(diǎn)的內(nèi)部化，避免因操作失誤導(dǎo)致貸款風(fēng)險處于被動狀態(tài)。

（三）結(jié)合貸款人創(chuàng)建預(yù)警系統(tǒng)

預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)在防范和應(yīng)對住房公積金貸款風(fēng)險中發(fā)揮積極作用。具體而言，聯(lián)合貸款人建立預(yù)警體系，重點(diǎn)跟蹤監(jiān)督借款人的基本信息、還款情況、信用狀況，科學(xué)評估借款人違約可能性，科學(xué)防范公積金貸款風(fēng)險。前提是準(zhǔn)確、全面地收集借款人信息，并分析信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性。具體而言，風(fēng)險預(yù)警體系的建立和應(yīng)用應(yīng)從三個方面進(jìn)行。一是基于預(yù)警系統(tǒng)重點(diǎn)監(jiān)控借款人的還款記錄，檢查還款及時性和還款金額，判斷拖欠原因和頻率，分析延遲時間預(yù)測判斷貸款人的還款風(fēng)險。二是在預(yù)警系統(tǒng)中實(shí)時跟蹤借款人基本信息，了解借款人單位變化、消費(fèi)變化、職業(yè)收入調(diào)整等，實(shí)現(xiàn)對其收入變化的科學(xué)管控，評估他們是否會在不久的將來面臨失去工作、裁員等風(fēng)險，還應(yīng)結(jié)合借款人繳納的住房公積金變動情況預(yù)測其收入，預(yù)測其還款能力。三是在預(yù)警系統(tǒng)中分析借款人的抵押情況，及時了解抵押的價值，判斷其價值能否彌補(bǔ)住房公積金貸款的金額。預(yù)警系統(tǒng)的科學(xué)應(yīng)用，需要相關(guān)部門、機(jī)構(gòu)、銀行等多方進(jìn)行交流確保信息及時、全面掌握借款人信息提高風(fēng)險評判質(zhì)量和效率。

（四）優(yōu)化個人信用檔案，評定借款人信用等級

要重視個人信用檔案建設(shè)，真正發(fā)揮個人信用檔案建設(shè)成果優(yōu)勢。業(yè)務(wù)人員在開展住房公積金貸款業(yè)務(wù)時，根據(jù)個人信用檔案，對借款人的信用狀況進(jìn)行全面了解和核實(shí)。根據(jù)住房公積金貸款實(shí)際情況明確信息記錄，并與銀行征信系統(tǒng)進(jìn)行全面核對，使住房公積金管理中心與銀行之間的信息得到有效溝通交流和分享。應(yīng)該建立公積金貸款前對借款人進(jìn)行信用檢查，降低信息不對稱帶來的信用風(fēng)險。要從嚴(yán)處理逾期貸款，在還款日前及時發(fā)送還款提醒短信，加大對未按時還款、違約較多的借款人短信、電話的催收力度。應(yīng)建立貸款管理中心催收制度，對借款人的違約情況及時登記備案，錄入個人征信系統(tǒng)，由個人承擔(dān)違約成本起到提醒和警示作用。

（五）加強(qiáng)大數(shù)據(jù)應(yīng)用

充分實(shí)現(xiàn)信息共享。住房公積金貸款的借款對象是廣大繳存職工。由于其借款人的廣泛不確定性，貸前審查的信息準(zhǔn)確性就顯得尤為重要。應(yīng)推進(jìn)與不動產(chǎn)、自然資源、民政、公安等部門的數(shù)據(jù)共享。整合跨層級跨部門數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)匯聚聯(lián)動體系。建立預(yù)售許可、購房合同、婚姻狀況、戶籍狀況等貸款信息聯(lián)動聯(lián)查機(jī)制。只有與相關(guān)政府部門信息共享或賦予公積金管理部門必要的檢查權(quán)，才能從根本上降低公積金貸款的風(fēng)險，對借款人惡意騙貸或鉆政策空子的行為起到震懾和防范作用。

（六）高度重視抵押物管控工作

要對貸款抵押物的流動性風(fēng)險、價值下跌風(fēng)險進(jìn)行動態(tài)跟蹤，健全風(fēng)險預(yù)警名單信息來源。要加大對期房貸款的控制力度。一方面，根據(jù)貸款制度嚴(yán)格執(zhí)行樓盤封頂后再受理住房公積金貸款申請的規(guī)定。另一方面，要嚴(yán)把貸款樓盤準(zhǔn)入關(guān)。通過對開發(fā)企業(yè)銀行監(jiān)管賬戶的資金監(jiān)測，了解開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)行情況，通過對樓盤的實(shí)地勘察，掌握樓盤的開發(fā)建設(shè)情況，通過對開發(fā)企業(yè)信用情況和社會輿情分析，科學(xué)研判樓盤潛在風(fēng)險。對存量房貸款應(yīng)充分利用大數(shù)據(jù)，推進(jìn)與不動產(chǎn)聯(lián)查聯(lián)控機(jī)制，避免人為提高房屋現(xiàn)值套取更高額度貸款，確保抵押率控制在安全范圍。

（七）密切關(guān)注政策和市場動態(tài)

做好相應(yīng)資金的規(guī)劃、調(diào)配和使用，有效降低市場風(fēng)險和流動性風(fēng)險。住房公積金需求與房地產(chǎn)息息相關(guān)，公積金管理中心要密切關(guān)注中央和地方經(jīng)濟(jì)工作會議，及時把握中央和地方房地產(chǎn)、金融監(jiān)管、市場走勢等方向，結(jié)合以往經(jīng)驗預(yù)測當(dāng)年公積金歸集、提取、信貸動向，合理配置資金，確保資金流動性安全。對于房地產(chǎn)價格異常波動等重大突發(fā)事件，業(yè)務(wù)部門要及時報告，準(zhǔn)確判斷進(jìn)行專項分析，為科學(xué)決策提供依據(jù)并有效降低市場風(fēng)險。

四、住房公積金管理創(chuàng)新必要性

（一）新必要性

隨著時代的發(fā)展和變化，住房公積金制度不斷更新優(yōu)化，更好地滿足人民群眾的住房需求。尤其是在社會經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的情況下，房價飛漲，買房難度逐漸加大。只有不斷改革創(chuàng)新住房公積金管理，才能為廣大繳存職工提供更好的住房服務(wù)，才能促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。首先，繳存職工收入差距大。隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，職工之間的收入差距正在逐漸擴(kuò)大，這也表明制度背景也發(fā)生了相應(yīng)的變化。從最初的實(shí)施背景看，繳存職工之間的收入差距比較小，職工買房的能力也沒有太大的差別，享受住房公積金福利的職工共享一個共同的福利計劃。但由于經(jīng)濟(jì)水平的提高，企業(yè)職工之間的收入差距逐漸拉大，不同階層的職工買房能力也不同。對于一些低收入工人來說，他們的正常住房需求得不到保障。二是完善住房公積金制度公平性。公積金政策的實(shí)施中，職工只有在購房、離職、退休、大病等情況下可以申請使用公積金，有些職工沒有錢買房，也無其他條件申請使用公積金。另一方面職工以購買的住房抵押貸款，中高收入職工可以承受，但對于一些低收入職工來說，這仍是一個沉重的負(fù)擔(dān)。因此，通過加強(qiáng)住房公積金制度創(chuàng)新可以相對提高制度的公平性。

（二）創(chuàng)新實(shí)質(zhì)

住房公積金制度創(chuàng)新的一個重要責(zé)任就是要利用好自己的職責(zé)。傳統(tǒng)的普惠制度已經(jīng)不能更好地適應(yīng)時代發(fā)展需要，住房公積金是惠民的重要政策。為了向民眾提供更好的服務(wù)，各地公積金管委會需要根據(jù)民眾的實(shí)際情況適當(dāng)創(chuàng)新制度和規(guī)定，明確服務(wù)的目的，進(jìn)一步擴(kuò)大公積金利用范圍，通過適度擴(kuò)大住房公積金使用條件，降低住房公積金門檻，讓低收入職工享受更多住房公積金服務(wù)，全面優(yōu)化住房公積金運(yùn)行。從實(shí)踐的角度來看，隨著職工收入水平差異的擴(kuò)大，各階層員工的購房能力存在明顯差異。只有加強(qiáng)住房公積金創(chuàng)新改革，才能為廣大職工提供更加貼心的住房服務(wù)，滿足他們的住房需求，促進(jìn)住房公積金保障功能的實(shí)現(xiàn)提高。

結(jié) 語

住房公積金貸款風(fēng)險客觀存在，因此住房公積金管理中心要充分認(rèn)識住房公積金貸款的風(fēng)險性，在具體的業(yè)務(wù)工作中積極探索和總結(jié)降低、防范、控制、化解、抵御貸款風(fēng)險的措施和途徑，扎實(shí)做好住房公積金貸款的風(fēng)險管理工作，保證住房公積金安全運(yùn)營、切實(shí)維護(hù)廣大繳存住房公積金職工的切身利益，真正讓住房公積金服務(wù)于民生。