城市更新項目的盈利模式分析

摘要：城市更新項目面臨政策繁雜、模式多樣、開發(fā)難度大、收益測算難等問題，也正因為如此，許多介入城市更新項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都交了不少學(xué)費(fèi)。透過現(xiàn)象看本質(zhì)，理解城更項目的前世今生、測算邏輯與政策走向，將為企業(yè)開展城更項目的開發(fā)經(jīng)營提供更多底氣。

關(guān)鍵詞：城市更新;舊城改造;產(chǎn)城結(jié)合

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）05-0041-07 收稿日期：2022-04-26

作者簡介：馬蕾，賽普地產(chǎn)研究院。

城市更新實質(zhì)上并不是一個新興的領(lǐng)域，它是在棚改、舊城改造基礎(chǔ)上拓展了內(nèi)涵與外延發(fā)展而來的。棚改是危房改造，是對城鎮(zhèn)建設(shè)用地上的危舊房屋進(jìn)行修繕或拆除重建;舊城改造是在棚改的基礎(chǔ)上，局部或整體地、有步驟地提升居民的物質(zhì)生活環(huán)境而做的改造;城市更新與舊改相比更注重城市功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人居環(huán)境的有機(jī)更新，實現(xiàn)資源集約利用和可持續(xù)發(fā)展。

簡言之，棚改和舊改主要是在現(xiàn)有城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上對現(xiàn)有的房屋進(jìn)行改造提升，而城市更新除了對房屋本身進(jìn)行更新改造外，還將視情況對區(qū)域內(nèi)的土地進(jìn)行重新規(guī)劃利用，見圖1。

當(dāng)一個城市的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人文環(huán)境發(fā)展到一定程度，現(xiàn)有空間逐漸不能滿足現(xiàn)代化城市需要，為了更好地配置城市資源，需要對城市進(jìn)行更新和升級。目前國內(nèi)城市更新政策相對比較成熟的往往是一線城市，大多二線城市或尚有開發(fā)增量的城市還達(dá)不到城市更新的階段。

以廣東省為例，目前21個地級市中只有深圳、廣州、珠海、東莞、中山、佛山六個市使用了“城市更新”一詞，而其他許多城市所提的“城市更新”相當(dāng)于“三舊改造”。

1 不同的更新改造方式與不同的更新模式

城市更新項目根據(jù)更新改造的方式可分為保留、改建和拆建三類，不同城市在政策中的定義與名稱略有差異，如表1所示。

保留類，即不改變房屋主體結(jié)構(gòu)和使用功能，通過提升部分材料部品或者房屋功能配置來提升產(chǎn)品價值。此類項目的盈利點(diǎn)不高，大多為政府主導(dǎo)物業(yè)公司或施工企業(yè)參與，房企參與較少。

改建類，即對單一地塊內(nèi)的不動產(chǎn)使用功能進(jìn)行變更，保留原建筑物的主體結(jié)構(gòu)。房企參與此類項目可以通過土地屬性的調(diào)整、房屋功能的改造以及改造后的資產(chǎn)持續(xù)運(yùn)營來獲取資產(chǎn)升值及運(yùn)營收入，部分擅長資產(chǎn)運(yùn)營的房企會介入此類項目。

拆建類，即對建成區(qū)的一定區(qū)域進(jìn)行提升改造，可以通過區(qū)域合理規(guī)劃改變土地使用性質(zhì)及土地使用權(quán)的權(quán)利主體，由于更新項目大多位于建成區(qū)，區(qū)域土地價值往往較高，這意味著房企通過城市更新改造可以獲得高價值的可開發(fā)土地，一方面獲取改造成本與土地價值之間的差額收益，另一方面獲取產(chǎn)品開發(fā)后的銷售收入或運(yùn)營收入，故此類項目是房企積極介入的類型，見圖2。

總體來看，全國范圍的城市更新存在市場主導(dǎo)、政府主導(dǎo)以及政府與市場合作的3種類型9種模式，見表2。

結(jié)合土地所有權(quán)、使用權(quán)以及土地用途在城市更新前后的變化來分析這9種開發(fā)模式，如表3所示。

首先，土地所有權(quán)變更帶來了較高的土地市場價值提升，土地所有權(quán)由集體所有（無使用年限，不可轉(zhuǎn)讓）變更為國家所有（有使用年限，可合法轉(zhuǎn)讓）。其次，如果土地所有權(quán)不變，但土地用途可變更，也可以一定程度上促進(jìn)土地市場價值的增值，比如商改居、工改居、工改商等。再次，土地使用權(quán)是否變更決定了房企參與城市更新是否有機(jī)會獲取土地的使用權(quán)。

需要注意的是，房企參與城更項目的程度，不只取決于土地價值的增值情況，還取決于該項目的更新難度，包括投入資金額及拆改難度（包括原有土地權(quán)屬、業(yè)主數(shù)量等）。

2 拆除重建類城更項目的經(jīng)營邏輯

如前所述，拆建類項目是房企積極介入的城更項目類型，也是后者獲取開發(fā)項目的重要手段。

除了與招拍掛項目一樣獲取房屋開發(fā)收益，城市更新項目很重要的一部分是獲得改造支付成本與周邊土地出讓價格之間的差額，可以稱之為“土地價值增值”。實際上，很多公司獲取城更項目投資決策的主要條件就是“項目單方改造成本<周邊樓面地價”。

由于改造成本中的主要組成部分是復(fù)建（還建）的建安成本，故當(dāng)項目單方建安成本與周邊招拍掛項目的樓面地價差額較大時，扣除其他補(bǔ)償及補(bǔ)交地價款之后，土地增值額度大概率為正，此時項目基本可行;當(dāng)項目單方建安成本與周邊招拍掛項目的樓面地價差額不大時，要綜合考慮其他補(bǔ)償款及補(bǔ)交地價款來判斷項目是否可行;當(dāng)項目單方建安成本小于或等于周邊招拍掛項目樓面地價時，項目一定不可行，見圖3。

筆者基于收入構(gòu)成分析，結(jié)合地貨比的取值，推導(dǎo)出通過樓面地價與單方建安成本的比值，來判斷土地價值的指標(biāo)值，如圖4所示。

可以得出：

假設(shè)X為城市更新項目所在區(qū)域的樓面地價與單方建安成本比值：

X≥3，項目基本可行;

1X≤1，項目一定不可行。

從經(jīng)濟(jì)視角來看，城市更新項目本質(zhì)上是更新后該區(qū)域的土地價值增值在政府、房企與業(yè)主之間進(jìn)行的重新分配，見圖5。

其中，補(bǔ)交地價是指更新后土地權(quán)屬或用途改變，結(jié)合使用年限及規(guī)劃指標(biāo)的變化需補(bǔ)交的地價款。

由于每個城市的發(fā)展現(xiàn)狀及更新導(dǎo)向存在差異，各地政府對項目的立項條件、規(guī)劃要求、拆遷補(bǔ)償規(guī)定、改造成本測算或補(bǔ)交地價測算的邏輯與算法也不盡相同，下面筆者以廣州與深圳兩地的經(jīng)濟(jì)測算邏輯來解析。

3 深圳城更項目經(jīng)濟(jì)可行性測算邏輯：“正算”，重點(diǎn)是算補(bǔ)交地價

法定圖則是深圳特有的城市規(guī)劃管控手段（見圖6），它是由深圳市城市規(guī)劃主管部門每年根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的要求編制，對分區(qū)內(nèi)各片區(qū)的土地利用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度、配套設(shè)施、道路交通和城市設(shè)計等方面作出的詳細(xì)規(guī)定。

法定圖則本質(zhì)上確定了城更項目的土地價值，是項目進(jìn)行專規(guī)設(shè)計的法定依據(jù)，見圖7。

基于城更項目所在區(qū)位的密度分區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)單元的法定圖則管控要求進(jìn)行專項規(guī)劃設(shè)計，通過專項設(shè)計中的歷史保護(hù)、公建配套、政策性用房等政府引導(dǎo)提倡建設(shè)的建面指標(biāo)計算轉(zhuǎn)移容積與獎勵容積，可確定項目容積總量。容積總量本質(zhì)上是政府通過轉(zhuǎn)移容積與獎勵容積對城更企業(yè)規(guī)劃并建設(shè)市政設(shè)施、公共建筑或政策性用房的投入所進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)性平衡。

城更項目的容積總量=基礎(chǔ)容積+轉(zhuǎn)移容積+獎勵容積

其中：基礎(chǔ)容積=基準(zhǔn)容積率×（1-地塊規(guī)模修正系數(shù)）×（1+周邊道路修正系數(shù)）×（1+地鐵站點(diǎn)修正系數(shù)）×地塊面積

轉(zhuǎn)移容積即用于歷史文化保護(hù)、生態(tài)修復(fù)、公共空間、交通市政設(shè)施、公共配套設(shè)施等用途的建筑面積全部或一部分轉(zhuǎn)移至可開發(fā)用地。獎勵容積即按規(guī)定配建的政策性用房，除明確規(guī)定計入基礎(chǔ)容積的之外，其余建筑面積計入獎勵容積?；A(chǔ)容積率是由項目所在區(qū)位及法定圖則的管控指標(biāo)決定的;轉(zhuǎn)移容積與獎勵容積是由專項規(guī)劃設(shè)計方案決定的。

最后，根據(jù)更新部門批復(fù)的專項規(guī)劃設(shè)計方案各個地塊的詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，參照政府認(rèn)定的所在區(qū)域的土地市場價格、基礎(chǔ)修正系數(shù)和城市更新項目修正系數(shù)來測算補(bǔ)交地價款。補(bǔ)交地價本質(zhì)上是政府在評估認(rèn)定的區(qū)域土地市場價格基礎(chǔ)上，綜合考慮更新難度、更新前后的土地價值及房產(chǎn)價值的增值情況而進(jìn)行的一次價值分配。

可見，深圳城市更新項目盈利邏輯是追求項目利潤的效率指標(biāo)，即在建筑總量基本固定的前提下，通過降低投入、提升均價來提升利潤率?？蓪嵤┑牟呗杂校?.在專項規(guī)劃設(shè)計階段通過有效利用轉(zhuǎn)移容積與獎勵容積來做大容積總量;2.通過各地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的合理分配、優(yōu)化布局來提升項目整盤均價，從而提升項目總貨值;3.考慮土地價格測算修正系數(shù)的差異來優(yōu)化設(shè)計方案，從而降低補(bǔ)交土地款的額度。

4 廣州城更項目經(jīng)濟(jì)可行性測算邏輯：“反算”，重點(diǎn)是確定總建筑量

與深圳的政策不同，廣州的舊村莊全面改造項目是先基于項目現(xiàn)狀制定拆賠方案與片區(qū)策劃方案，并合理核定項目改造成本，進(jìn)而綜合當(dāng)?shù)氐脑u估樓面地價，給予開發(fā)主體等價的可售建筑量，用以改造項目整體經(jīng)濟(jì)平衡，項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分為復(fù)建區(qū)與融資區(qū)，見圖8。

一方面，通過項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查，對項目所在地人口、現(xiàn)有建筑物、土地相關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查，在此基礎(chǔ)上按照拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等確定拆賠方案與片策方案。拆賠方案決定了復(fù)建區(qū)建筑量。另一方面，基于改造方案中復(fù)建區(qū)的建筑量及土地整備方案，按照《廣州舊村全面改造成本概算辦法》核算項目改造成本（含前期費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、復(fù)建費(fèi)用、土地整備相關(guān)費(fèi)用等），進(jìn)而結(jié)合項目所屬區(qū)域的評估樓面地價（須經(jīng)政府指定的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估）確定融資區(qū)建筑量。融資區(qū)的建筑量決定了項目可售貨值。

可見，廣州舊村莊全面改造項目的盈利邏輯是追求項目利潤的規(guī)模指標(biāo)，即通過項目可售貨量的最大化來提升項目利潤額?？蓪嵤┎呗杂校?.數(shù)據(jù)調(diào)查階段，盡可能確認(rèn)現(xiàn)有建筑的合法數(shù)據(jù);2.片區(qū)策劃階段，按照規(guī)劃要求配建相應(yīng)的公建設(shè)施及配套設(shè)施;3.拆賠方案制定階段，按照政府的改造成本核算辦法認(rèn)定合理的改造成本;4.融資樓面地價的確認(rèn)階段，結(jié)合項目改造貢獻(xiàn)情況與政府協(xié)商。

基于以上邏輯，廣州的全面改造項目可以通過幾個核心數(shù)據(jù)指標(biāo)來測算項目毛利率，如表4所示。

5 結(jié)語：城更項目一次性收益將轉(zhuǎn)向持續(xù)運(yùn)營收益

城市更新是國家“十四五”規(guī)劃《綱要》明確的重大工程項目，各地積極推動實施，但有些地方出現(xiàn)過度沿用房地產(chǎn)化開發(fā)建設(shè)方式的傾向，大拆大建、急功近利。

住建部于2021年8月31日發(fā)布【63號】文件《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，提出了四項關(guān)鍵指標(biāo)要求，如圖9所示。

究其本質(zhì)是強(qiáng)調(diào)城市更新的“去地產(chǎn)化”，否定一次性收益平衡的更新模式。房地產(chǎn)化的城市更新，從整個城市來看，會造成市場供給過多，可售商品房越多，房地產(chǎn)價格就會下降，財務(wù)最終將失衡。這種情況已經(jīng)在很多三四線城市出現(xiàn)。全局的動態(tài)財務(wù)平衡必須考慮房地產(chǎn)價格的變動。所以，未來的城市更新項目收益平衡模式將從一次性收益平衡轉(zhuǎn)向持續(xù)的運(yùn)營收益平衡，如圖10示意。

繼831【63號】文件出臺后不久，住建部于2021年11月04日發(fā)布【443號】文件《關(guān)于開展第一批城市更新試點(diǎn)工作的通知》選定21個試點(diǎn)城市探索適用的城更模式。

據(jù)上述文件透露的信息可以預(yù)判：

第一，對深圳、廣州、上海等一線城市而言，目前已基本形成因地制宜的更新模式，將保持政策的延續(xù)性;

第二，對于第一批試點(diǎn)城市，城市更新探索模式強(qiáng)調(diào)留改拆并舉，保留利用為主，國有企業(yè)將成為城市更新行動的主力軍，而市場上具備開發(fā)建設(shè)管理優(yōu)勢、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運(yùn)營或產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力的市場化企業(yè)依然可憑借自身優(yōu)勢參與其中。