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    特大城市高校應(yīng)屆畢業(yè)生首次住房選擇傾向

    2022-05-30 10:48:04王洋馬艷瓊張虹鷗岳曉麗
    中國房地產(chǎn)·綜合版 2022年5期
    關(guān)鍵詞:高校畢業(yè)生

    王洋 馬艷瓊 張虹鷗 岳曉麗

    摘要:通過對廣州市23所高校436名即將畢業(yè)的在校生開展問卷調(diào)查,分析高校應(yīng)屆畢業(yè)生的首次住房選擇傾向性特征。具體研究高校應(yīng)屆畢業(yè)生的住房租購選擇傾向、住房價格或租金承受能力、居住選擇時的要素取舍、住房面積選擇傾向和居住地選擇傾向。結(jié)果表明:高校應(yīng)屆畢業(yè)生以租房為主,對房價或房租的承受能力相對偏低,在居住成本控制的前提下更傾向于選擇“好位置”,青睞居住在30~70平方米的小戶型或經(jīng)濟型面積的住房中,傾向于住在“上班方便”“有地鐵、出行方便”和“消費及日常生活便利”的居住地。

    關(guān)鍵詞:高校畢業(yè)生;首次住房選擇;居住選擇;居住調(diào)查

    中圖分類號:F293 文獻標(biāo)識碼:A

    文章編號:1001-9138-(2022)05-0006-07 收稿日期:2022-04-31

    作者簡介:王洋,云南師范大學(xué)地理學(xué)部研究員,碩士生導(dǎo)師。

    馬艷瓊,云南師范大學(xué)地理學(xué)部本科生。

    張虹鷗,廣東省科學(xué)院廣州地理研究所研究員。

    岳曉麗,廣東工業(yè)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院、廣東省科學(xué)院廣州地理研究所聯(lián)合培養(yǎng)碩士研究生。

    基金項目:國家自然科學(xué)基金項目“社會空間視角下廣州市外來人口租房的區(qū)位選擇特征與機制”(41871150)研究成果;廣東省科學(xué)院建設(shè)國內(nèi)一流研究機構(gòu)行動專項資金項目“宜居環(huán)境視角下高學(xué)歷人才區(qū)位選擇的特征與機制研究”(2020GDASYL-20200104001)研究成果。

    1 引言

    隨著我國創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略的實施,高學(xué)歷人才在城市競爭中的作用越來越凸顯,成為城市發(fā)展中的關(guān)鍵要素之一。近年來我國各大城市“搶人才”競爭愈演愈烈,留住和吸引高校應(yīng)屆畢業(yè)生成為“搶人才”的最重要路徑。與此同時,我國特大城市(也包括超大城市,下同)居住成本高,住房壓力大。住房問題已成為高校應(yīng)屆畢業(yè)生是否留在或進入該城市生活就業(yè)所考慮的重要因素之一。因此,有必要研究我國特大城市高校應(yīng)屆畢業(yè)生的首次住房選擇傾向特征,有利于為相關(guān)城市制定更有針對性的吸引人才政策和安居政策提供決策依據(jù)。

    城市內(nèi)部的住房選擇是城市地理學(xué)關(guān)注的經(jīng)典問題,居民住房選擇涉及到租購、住房類型和居住區(qū)位選擇等方面。其邏輯可總結(jié)為居民自身特征(人口統(tǒng)計學(xué)、家庭生命周期/住房生涯、生活方式偏好、心理因素等)與住房特征(例如建筑特征、便利性、區(qū)位、環(huán)境)的匹配,并受到住房市場(如價格、租金、住房供需情況)和制度因素的調(diào)節(jié)(Knox,2014;王洋,2019;Andani et al,2020;Winke,2021;王洋等,2022)。高校應(yīng)屆畢業(yè)生的住房選擇機制同樣遵循此邏輯,但由于高校應(yīng)屆畢業(yè)生剛剛就業(yè),多數(shù)畢業(yè)生在收入水平、職位等級、財富積累、社會地位等方面處于劣勢(楊芳和林苑雯,2015),因而其住房選擇傾向與本地普通居民具有一定差別,有其自身特點。例如,吳雙霞等(2012)對福州的案例研究表明大學(xué)畢業(yè)生的租房區(qū)位是傾向于成本較低、交通便利、離就業(yè)地較近的區(qū)域;趙衛(wèi)華(2018)對北京外地戶籍大學(xué)畢業(yè)生的研究表明,住房壓力已成為其居留意愿的最重要影響因素;賈春梅等(2019)研究了南京市新就業(yè)大學(xué)生的住房需求,認為租賃市場是實現(xiàn)新就業(yè)大學(xué)生居住的重要途徑,新就業(yè)大學(xué)生以合租為主,人均住房面積低,住房支出壓力大,居民滿意度低。但總體上,對我國特大城市高校應(yīng)屆畢業(yè)生的首次住房選擇傾向的研究成果仍然較少,亟待進一步加強研究。

    廣州是我國的“一線城市”和國家中心城市,高校眾多,每年有大量的高校應(yīng)屆畢業(yè)生留在廣州工作。因此,本文以廣州為例,通過對廣州23所高校的436名即將畢業(yè)的高校在校生開展問卷調(diào)查,進而分析高校應(yīng)屆畢業(yè)生的首次住房選擇中的租購選擇傾向、價格或租金承受能力、居住選擇時的要素取舍、住房面積選擇傾向和居住地選擇傾向等特征。這有利于進一步理解和掌握我國特大城市高校應(yīng)屆畢業(yè)生的首次住房傾向,為相應(yīng)城市制定更為合理的住房政策,進而增強城市人才吸引力提供案例參考和決策支撐。

    2 問卷與數(shù)據(jù)

    本研究的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于《廣州市高學(xué)歷人才居住區(qū)位選擇調(diào)查》問卷,包括被調(diào)查者的人口統(tǒng)計基本特征、住房的租購選擇傾向、居住選擇傾向等方面的26個問題。該調(diào)查問卷由王洋于2021年7月設(shè)計,并于2021年11月4日-2021年12月16日期間委托廣州方舟市場研究咨詢有限公司開展調(diào)查。該問卷的調(diào)查對象包括了廣州市436名即將畢業(yè)并且擬留在廣州市工作的高校在讀學(xué)生,涵蓋了如下23所高校(按拼音音序排序):廣東白云學(xué)院、廣東財經(jīng)大學(xué)、廣東工業(yè)大學(xué)、廣東技術(shù)師范大學(xué)、廣東金融學(xué)院、廣東警官學(xué)院、廣東培正學(xué)院、廣東外語外貿(mào)大學(xué)、廣州城市理工學(xué)院、廣州大學(xué)、廣州航海學(xué)院、廣州華商學(xué)院、廣州美術(shù)學(xué)院、廣州商學(xué)院、廣州醫(yī)科大學(xué)、廣州中醫(yī)藥大學(xué)、華南理工大學(xué)、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、華南師范大學(xué)、暨南大學(xué)、南方醫(yī)科大學(xué)、星海音樂學(xué)院、中山大學(xué)。對于有多個校區(qū)的高校,也基本都有覆蓋。這些學(xué)生的學(xué)歷(擬取得,下同)以本科為主,占93.1%,碩士及以上學(xué)歷占6.9%。預(yù)計從事工作的年收入?yún)^(qū)間中,主要集中在10~15萬元(占比27.3%)和5~10萬元(占比22.2%)。

    3 高校應(yīng)屆畢業(yè)生住房租購選擇傾向及其承受能力

    3.1 住房租購選擇傾向

    通過調(diào)查,高校應(yīng)屆畢業(yè)生畢業(yè)后預(yù)計租房的比例高達72.0%,其中,因在廣州無房而需要租房的比例占55.5%,在廣州有房產(chǎn)但需要租房的比例為16.5%。由此可見,租房是大多數(shù)畢業(yè)生畢業(yè)后解決居住問題的首選方式。打算購買住房的比例為20.9%,其中,購買商品房的比例為12.6%,購買經(jīng)濟適用房的比例為8.3%。通過單位分房和自建住房解決居住問題的占比很少,分別為3.7%和2.5% (見圖1)。

    3.2 住房租金承受能力

    通過對問卷中“如果畢業(yè)后需要租房,您能承受的月租金是?”問題的結(jié)果分析(見圖2)表明,能夠承受月租金3000元以上的畢業(yè)生比例很少,占9.2%,其中,能夠承受月租金5000元以上的僅占1.2%。而絕大多數(shù)畢業(yè)生(占90.8%)的月租金承受能力低于3000元。其中,僅能承受1000元以下月租金的畢業(yè)生占比也達到了32.2%。由此可見,多數(shù)高校應(yīng)屆畢業(yè)生的房租支付能力較低,使其租房選擇受限,只能租住在區(qū)位較差或住房條件較差的住房中。

    3.3 住房價格承受能力

    通過對問卷中“如果您打算畢業(yè)后購房,您最可能購買的(能承受的)住房價格是?”的回答結(jié)果分析(見圖3)表明,超過一半(55.8%)的畢業(yè)生對住房總價的承受能力在150萬元/套以下。根據(jù)禧泰數(shù)據(jù)“城市房網(wǎng)”(http://gz.cityhouse.cn/)的統(tǒng)計顯示,2022年5月28日廣州市在售二手房均價518萬元/套,這表明150萬元在廣州的購房選擇面非常窄,難以選擇到滿意的住房,也表明超過一半的高校畢業(yè)生畢業(yè)后在廣州存在首次購房壓力。體現(xiàn)出高校畢業(yè)生房價承受力和現(xiàn)實房價的巨大差距。能夠承受300萬元/套以上房價的畢業(yè)生比例僅占18.5%,其中,500萬元/套以上僅占5.5%,顯示出僅有極少數(shù)高校應(yīng)屆畢業(yè)生的住房購買力能夠達到城市二手房的在售均價。

    4 高校應(yīng)屆畢業(yè)生居住選擇傾向

    4.1 居住選擇時的要素取舍

    參考王洋等構(gòu)建的城市居民住房選擇“不可能三角”理論(王洋等,2022),居民居住選擇時,“好房子、好位置、低成本”的三個要素不可能同時滿足,居民只能同時滿足其中兩項或者一項。問卷中請畢業(yè)生在住房選擇時對“房子大、房子新”“房子的位置好”“居住成本(房價、租金)低”三個方面中最優(yōu)先考慮的因素進行選擇。結(jié)果表明,43.6%的畢業(yè)生最看重“居住成本(房價、租金)低”的因素,占比最高;其次為“房子的位置好”,占比35.8%,而選擇“房子大、房子新”的僅占20.6%。由此可見,高校應(yīng)屆畢業(yè)生首次居住選擇時以成本控制為主要導(dǎo)向的人數(shù)比例最多。

    上述三要素的組合,往往可形成四種居住選擇導(dǎo)向:一是選擇住在位置差(距市中心遠),但房子面積大/房子新的住房中;二是選擇住在位置好(距市中心近),但房子面積小/房子舊的住房中;三是選擇住在位置好(距市中心近),同時房子面積大/房子新的住房中,價格高也無所謂;四是為了節(jié)約開支而選擇住在位置差(距市中心遠),同時面積小/房子舊的住房中。其中,前兩種導(dǎo)向是在承擔(dān)適宜的居住成本前提下,在“好房子”和“好位置”中能夠滿足其中一項,這是我國特大城市大多數(shù)人的選擇思路。而第三種傾向是以“住的舒服”(同時滿足好房子和好位置)為導(dǎo)向,而不在乎居住成本。第四種傾向是以節(jié)約成本為導(dǎo)向而忍受“差房子”和“差位置”。本次問卷調(diào)查結(jié)果(見圖4)表明,接近一半的畢業(yè)生(49.3%)傾向于選擇住在位置好(距市中心近),但房子面積小/房子舊的住房中,這體現(xiàn)出位置為核心導(dǎo)向的居住選擇傾向;另有約三分之一(33.9%)的畢業(yè)生選擇住在位置差(距市中心遠),但房子面積大/房子新的住房中。上述兩類傾向占比總和為83.2%,說明大多數(shù)高校應(yīng)屆畢業(yè)生在居住選擇時,需要對“好房子”和“好位置”做出取舍,并負擔(dān)適當(dāng)?shù)木幼〕杀荆炔贿^高、又不過低)。而選擇“住在位置好(距市中心近),同時房子面積大/房子新的住房中,價格高也無所謂”的畢業(yè)生比例為13.8%,遠低于前兩種居住選擇導(dǎo)向;而單純?yōu)榱斯?jié)約成本而忍受“差房子+差位置”的畢業(yè)生比例最低,僅3.0%。這說明,盡管高校應(yīng)屆畢業(yè)生需要控制居住成本,但也不會單純?yōu)榱斯?jié)約開支而忍受極差的房子,這與低收入階層或貧困階層有所不同。值得注意的是,盡管在前述“好房子、好位置、低成本”的單項選擇中,選擇低成本的畢業(yè)生比例最高(43.6%),但其選擇低成本的前提絕不是忍受“差房子+差位置”,而是盡量能在“好房子”和“好位置”中滿足一項。這體現(xiàn)出這些畢業(yè)生在居住成本和居住效用中的“盡量平衡”心態(tài)。

    4.2 住房面積選擇傾向

    通過整理問卷中“畢業(yè)后,您傾向于住房的建筑面積大概是?”的回答結(jié)果(見圖5)表明,50~70平方米的經(jīng)濟型面積住房最受高校應(yīng)屆畢業(yè)生青睞,選擇比例達到37.4%,30~50平方米的小戶型住房也較受歡迎,選擇比例為33.9%。上述兩類面積區(qū)間的選擇比例總計達71.3%,表明30~70平方米的住房面積是多數(shù)高校應(yīng)屆畢業(yè)生的選擇。而選擇70~100平方米的畢業(yè)生占比為17.0%,100平方米以上僅占比2.1%,說明選擇較大面積住房的畢業(yè)生比例較低。另外,選擇住在30平方米以下的畢業(yè)生占比僅9.6%,說明愿意忍受擁擠住房的畢業(yè)生比例也不高。

    4.3 居住地選擇傾向

    對居住地的選擇實際上是對住房的便利性、小區(qū)環(huán)境和居住成本等因素的綜合考量和取舍。問卷中的選項涉及10種(見圖6),涵蓋就業(yè)、就學(xué)、消費和日常生活、出行、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)居民、母校居住粘性等多個方面。由于畢業(yè)生在居住選擇時往往會同時考慮到幾種因素,因此本項問題為多選題。結(jié)果表明,高校應(yīng)屆畢業(yè)生在居住地選擇時,最重要的前三位因素分別為“上班方便”“有地鐵、出行方便”“消費及日常生活便利”,選擇占比分別為75.9%、66.8%、57.5%。這說明便利性是畢業(yè)生居住地選擇的首要考慮因素,尤其是工作和日常出行的便利性,說明多數(shù)高校應(yīng)屆畢業(yè)生在居住地選擇時以“工作導(dǎo)向”為主;選擇“小區(qū)居住環(huán)境好”和“小區(qū)居民層次高素質(zhì)好”的比例分別為49.7%和32.5%,表明小區(qū)環(huán)境特征也是一部分畢業(yè)生居住地選擇時考慮的重要因素;“靠近大型購物中心/商場”(占比24.1%)、“孩子上學(xué)方便”(占比21.8%)和“有名校教育”(占比7.0%)這3項因素受到畢業(yè)生關(guān)注的比例相對較低,這也和畢業(yè)生所處的“家庭生命周期”有關(guān)。選擇“盡管不太方便,但房價或租金低”的畢業(yè)生比例僅11.1%,說明多數(shù)畢業(yè)生仍對居住地的便利性有一定要求,而不會為了單純節(jié)約開支忽略居住便利性。而選擇“距離原來的母校近,習(xí)慣住母校附近了”的畢業(yè)生僅占比2.1%,說明母校位置對畢業(yè)生居住地選擇的影響很小,母校對畢業(yè)生基本不存在“居住粘性”。

    5 結(jié)論與政策建議

    對廣州市436名即將畢業(yè)在校生開展問卷調(diào)查的結(jié)果,可基本判斷出當(dāng)前我國特大城市高校應(yīng)屆畢業(yè)生的首次住房選擇傾向特點。主要體現(xiàn)為:以租房為主,對房價或房租的承受能力相對偏低,在居住成本控制的前提下更傾向于選擇“好位置”,青睞居住在30~70平方米的小戶型或經(jīng)濟型面積的住房中,傾向于住在“上班方便”“有地鐵、出行方便”和“消費及日常生活便利”的居住地。

    基于該結(jié)論,我國特大城市應(yīng)更加關(guān)注高校應(yīng)屆畢業(yè)生這一特殊群體的居住需求特點,制定與之相適應(yīng)的住房保障政策以滿足該群體的居住需求:第一,提供更多便利性較好、距離就業(yè)中心就近、出行方便、面積適宜、價格合理的人才住房、政策性長租公寓或共有產(chǎn)權(quán)房,并優(yōu)先提供給剛畢業(yè)的高校畢業(yè)生租住或購買;第二,新建商品住房時按一定比例配建政策性租賃住房,在優(yōu)越區(qū)位適當(dāng)增加配建比例,緩解優(yōu)勢區(qū)位的租房市場供需矛盾,進而提供更多優(yōu)越位置的政策性可租賃房源供高校畢業(yè)生選擇;第三,制定相應(yīng)支持政策,鼓勵單位和企業(yè)通過多種方式原地或就近為新就業(yè)員工提供過渡型宿舍,滿足高校畢業(yè)生的過渡型居住需求。

    參考文獻:

    1.Knox P,Pinch S.Urban Social Geography: An Introduction.London: Routledge.2014

    2.王洋.城市外來人口租房區(qū)位選擇研究的理論框架——社會空間視角下.中國房地產(chǎn).2019.27

    3.Andani I G A,Puello L L P,Geurs K. Exploring the role of toll road construction on residential location choice in the Jakarta–Bandung Region.Case Studies on Transport Policy.2020.8 (2)

    4.Winke T.Housing affordability sets us apart: The effect of rising housing prices on relocation behaviour. Urban Studies.2021.58 (12)

    5.王洋 岳曉麗 張虹鷗.廣州都市區(qū)租房戶的空間分異與居住選擇傾向.地理研究.2022.41 (2)

    6.楊芳 林苑雯.“蟻族”居住生態(tài)及其住房保障模式的建構(gòu)——基于廣州的實證分析.改革與開放.2015.09

    7.吳雙霞 祁新華 羅棟燊.蟻族城市租住區(qū)位規(guī)律研究——以福州市為例.人文地理.2012.27 (4)

    8.趙衛(wèi)華.居住壓力與居留意愿——基于北京外地戶籍大學(xué)畢業(yè)生的調(diào)研分析.江蘇社會科學(xué).2018.02

    9.賈春梅 劉金 周萌.新就業(yè)大學(xué)生居住需求考量:以南京市為例.市場周刊.2019.08

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