基于國有資產(chǎn)保值增值的中小房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制討論

王琦

【摘? 要】由國有資本投資形成的中小房地產(chǎn)公司由于規(guī)模小，且自身業(yè)務(wù)通常為母公司的非主營業(yè)務(wù)，在一定程度上被忽視。新冠肺炎疫情爆發(fā)以來，這類公司的經(jīng)營狀況逐漸下滑，經(jīng)營風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)。加強內(nèi)部控制制度的建立與實施，穩(wěn)定公司正常經(jīng)營，是落實國家“穩(wěn)經(jīng)濟”政策的重要舉措。論文探討了中小房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制存在的問題，對問題產(chǎn)生的原因進行了分析，提出了內(nèi)部控制的改進建議，以供參考。

【關(guān)鍵詞】國有資產(chǎn)保值增值;房地產(chǎn)公司;內(nèi)部控制

【中圖分類號】F275;F276.1? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2022）07-0052-03

1 引言

近年來，隨著城市房地產(chǎn)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，部分國有企業(yè)投入閑置土地、國有資本等，陸續(xù)成立了很多附屬于國有企業(yè)的以出租辦公房屋取得租金，收入作為彌補國有企業(yè)發(fā)展所需資金不足的中小房地產(chǎn)公司。在時代發(fā)展的浪潮中，這些公司抓住機遇乘勢而上，通過合規(guī)合法的納稅經(jīng)營，為社會和國有企業(yè)創(chuàng)造了很大的社會效益和經(jīng)濟效益。但近年來隨著國家開展房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，潮水退去，這些中小房地產(chǎn)公司由于自身管理松散、經(jīng)營粗放、人才缺乏、資產(chǎn)損耗等，經(jīng)年積累的一些風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)，加之自2020年以來的新冠肺炎疫情帶來的嚴重影響，這些國有中小房地產(chǎn)公司或?qū)⒚媾R非常大的經(jīng)營困難和風(fēng)險。這些國有中小房地產(chǎn)公司迫切需要加強內(nèi)部控制，提高管理水平，防范化解風(fēng)險，確保穩(wěn)定經(jīng)營，促進國有資產(chǎn)保值增值。

2 概念簡析

一般而言，內(nèi)部控制是指一個企業(yè)為了實現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)，保護資產(chǎn)的安全完整，保證會計信息資料的正確可靠，確保經(jīng)營方針的貫徹執(zhí)行，保證經(jīng)營活動的經(jīng)濟性、效率性和效果性而在企業(yè)內(nèi)部采取的自我調(diào)整、約束、規(guī)劃和控制的一系列方法、手段與措施的總稱。內(nèi)部控制是一個動態(tài)系統(tǒng)過程，由公司決策者、管理層和全體員工共同實施的旨在實現(xiàn)控制目標(biāo)的過程[1]。公司開展內(nèi)部控制建設(shè)對于提高公司管理水平、有效防范經(jīng)營風(fēng)險、提升公司持續(xù)發(fā)展能力都具有重要的推動作用。

由財政部等五部委制定的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》（財會〔2008〕7號）及其配套指引確立了我國企業(yè)建立和實施內(nèi)部控制的基礎(chǔ)框架，于2011年1月1日起在境內(nèi)外同時上市的公司和部分在境內(nèi)主板上市的公司實施和試點。《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》開創(chuàng)性地建立了以企業(yè)為主體、以政府監(jiān)管為促進、以中介機構(gòu)審計為重要組成部分的內(nèi)部控制實施機制，要求企業(yè)實行內(nèi)部控制自我評價制度，并將各責(zé)任企業(yè)和全體員工實施內(nèi)部控制的情況納入績效考評體系，同時，其指出小企業(yè)和其他單位可以參照本規(guī)范建立與實施內(nèi)部控制。《行政事業(yè)單位內(nèi)部控制規(guī)范（試行）》自2014年1月1日起施行。2017年，以引導(dǎo)和推動小企業(yè)加強內(nèi)部控制建設(shè)、提升經(jīng)營管理水平和風(fēng)險防范能力、促進小企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展為目的的《小企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范（試行）》正式印發(fā)，明確要求小企業(yè)遵循風(fēng)險導(dǎo)向原則建立與實施內(nèi)部控制，即小企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)以防范風(fēng)險為出發(fā)點，重點關(guān)注對實現(xiàn)內(nèi)部控制目標(biāo)造成重大影響的風(fēng)險領(lǐng)域。可以說，國家層面對于行政事業(yè)單位和企業(yè)特別是規(guī)模小但數(shù)量龐大的小企業(yè)的內(nèi)部控制管理和建設(shè)給予了高度關(guān)注，并制定了明確的指導(dǎo)性政策。

國有資產(chǎn)，即所有權(quán)歸屬于國家的資產(chǎn)，是國家直接干預(yù)社會經(jīng)濟的產(chǎn)物，是世界范圍內(nèi)普遍存在的經(jīng)濟現(xiàn)象，其經(jīng)濟性、階級性的共存決定了國有資產(chǎn)管理的復(fù)雜特點：資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，產(chǎn)生了委托、監(jiān)管、控制等“不得不”進行的活動;社會效益和經(jīng)濟效益的雙重目標(biāo)要求，對管理者的能力水平、資產(chǎn)經(jīng)營的價值增值和運作規(guī)范要求也更高;輿論關(guān)注度高、社會影響大更是國有資產(chǎn)管理時刻要面對的經(jīng)營外部環(huán)境，也正是因為關(guān)聯(lián)者眾多、目標(biāo)多元，國有資產(chǎn)的管理手段和工具也可以有多種選擇，內(nèi)部控制便是其中重要的一種類型。

國有資產(chǎn)保值增值是以一個考察期為期限，如果企業(yè)的國有資產(chǎn)的總量與之前的總量一致或者出現(xiàn)數(shù)量的增加，那就證明國有資產(chǎn)實現(xiàn)了保值或增值。目前，在對經(jīng)營國有資產(chǎn)的企業(yè)進行考核的過程中，評價國有資產(chǎn)是否保值增值仍是其中至關(guān)重要的指標(biāo)[2]。

3 主要問題

第一，內(nèi)部控制環(huán)境不佳。很多中小房地產(chǎn)公司沒有從公司推至將來五年、十年甚至更長時間的長遠利益出發(fā)，沒有從可持續(xù)發(fā)展的角度去理解內(nèi)部控制的重要性和必要性，缺少細致有效且具備可操作性的制度規(guī)范，即使形成一些制度規(guī)定，也是照貓畫虎、泛泛規(guī)定，具有強烈的權(quán)宜之策的色彩。制度制定的不科學(xué)、不落地，執(zhí)行難度大，沒有嚴格的考核標(biāo)準(zhǔn)，最終制度可能成為掛在墻上的一張紙。員工的風(fēng)險意識淡薄，對風(fēng)險的察覺、分析、控制等都大而化之，潛在地縱容了各種風(fēng)險的積累以致爆發(fā)。

第二，信息溝通機制不健全。雖然信息保密對于各類管理具有重要的意義，也是一種管理的重要手段，但是，對于一般性的中小房地產(chǎn)公司而言，信息基本上是不具有密級的，信息的封閉封鎖對于系統(tǒng)性風(fēng)險的防控具有很大的殺傷力，不能激發(fā)和聚集全體員工的責(zé)任感、智慧和心力，每個個體都處于一個信息孤島上，信息交換的成本很高，必然會影響公司內(nèi)部控制的建設(shè)和發(fā)展，也必然會影響公司的長遠發(fā)展。信息的隱藏和不公開也會助長一些不規(guī)范甚至舞弊行為。

第三，市場銷售部門缺乏規(guī)范的營銷內(nèi)控體系。市場銷售部門是一個公司的靈魂部門，沒有銷售可能就沒有公司。但目前大多數(shù)中小房地產(chǎn)公司的銷售內(nèi)控體系是不完整、不高效的，缺乏信用查詢系統(tǒng)、銷售定價體系、客戶維護、銷售回款、考核激勵等方面的制度規(guī)定。市場銷售對銷售人員的長期在崗有一定的客觀要求，容易產(chǎn)生對少數(shù)“關(guān)鍵人員”的銷售依賴，久而久之也容易產(chǎn)生一些銷售漏洞，如果對合同管理、銷售定價等沒有充分的監(jiān)管，則容易發(fā)生公司利益受損的情況。

第四，采購部門內(nèi)部控制不到位。由于所謂的成本約束，中小企業(yè)的小額存貨、資產(chǎn)管理普遍混亂，既缺乏專門的管理人員，也缺乏入庫和出庫的臺賬登記規(guī)定。在這種“比較混亂”的背景下，采購部門的內(nèi)控體系存在較多風(fēng)險點，各類問題時有發(fā)生。對于相對大額的工程采購，缺乏規(guī)范實用的招標(biāo)程序和具有一定靈活性的詢價比價方法，相應(yīng)的貨物服務(wù)以及工程采購制度不健全，特別是對專業(yè)性要求較高的工程質(zhì)量管理、監(jiān)理、驗收等工作環(huán)節(jié)缺少專業(yè)性高的管理人員，在采購階段和驗收階段都存在潛在風(fēng)險。

第五，財務(wù)監(jiān)督不到位。對于國有中小房地產(chǎn)公司而言，財務(wù)部門不僅是會計核算部門，還應(yīng)承擔(dān)起更多的監(jiān)督管理職責(zé)，財務(wù)人員對于風(fēng)險的識別應(yīng)當(dāng)更加敏感。但就現(xiàn)實來看，許多中小房地產(chǎn)公司的財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和能力不高，僅僅滿足于日常的款項往來結(jié)算、會計記賬結(jié)賬等工作，對于公司經(jīng)營風(fēng)險不能有效察覺和監(jiān)督，有的甚至抱有與己無關(guān)高高掛起的不當(dāng)心態(tài)，長此以往，財務(wù)人員對風(fēng)險的感知和處理會變得麻木和遲緩，最終不僅會損害公司的利益，還會損害財務(wù)人員自身的職業(yè)發(fā)展前景。

4 原因分析

第一，受企業(yè)文化因素影響。公司文化、公司目標(biāo)的初始設(shè)定，直接決定了公司內(nèi)部控制的設(shè)計、實施、成效，以及某一節(jié)點時刻，組織成員可以感受到的存在方式。什么是企業(yè)文化？企業(yè)/組織文化的本質(zhì)就是企業(yè)/組織為了達成其使命（最大化利潤、老板個人愿景、改造某個行業(yè)等）的過程中表現(xiàn)出來的組織成員行動和價值觀的趨同性。大到企業(yè)的組織架構(gòu)、業(yè)績考核、規(guī)章制度，小到員工普遍的著裝要求、交流方式，都有企業(yè)文化的流露[3]。對于企業(yè)文化的塑造，企業(yè)負責(zé)人具有不可替代的作用。在發(fā)展規(guī)模不大、盈利水平處于維持生存階段的中小公司當(dāng)中，大多數(shù)公司的階段目標(biāo)是在安全持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)上最大化盈利，畢竟在殘酷的市場競爭中能夠生存才是一切的基礎(chǔ)。在這種理念下，需要付出很多管理成本和經(jīng)濟成本的內(nèi)部控制活動就會自然而然地被漠視、被舍棄。

第二，管理中層對內(nèi)部控制的理解存在偏差?！缎∑髽I(yè)內(nèi)部控制規(guī)范（試行）》第七條規(guī)定：“小企業(yè)主要負責(zé)人對本企業(yè)內(nèi)部控制的建立健全和有效實施負責(zé)。小企業(yè)可以指定適當(dāng)?shù)牟块T（崗位），具體負責(zé)組織協(xié)調(diào)和推動內(nèi)部控制的建立與實施工作?！痹趯嶋H工作中，這種負責(zé)內(nèi)部控制具體工作的部門（崗位）一般來自公司的某一個或某一些管理中層，內(nèi)部控制的建立和實施也必然會影響到其他甚至全體管理中層的責(zé)權(quán)利的劃分，而且因為要從公司的層面進行風(fēng)險控制，大多數(shù)內(nèi)部控制措施會對管理中層形成約束。如果站位不夠高，難免會讓一些管理中層從自身利益開始推算，對內(nèi)部控制的認識理解產(chǎn)生偏差，在執(zhí)行中產(chǎn)生抵觸情緒，使執(zhí)行的效果大打折扣。

第三，制度不健全，人員培訓(xùn)不到位。公司全體員工的工作態(tài)度和能力是決定內(nèi)部控制能否實施、實施效果如何的最終決定因素。中小公司忙于對利潤的追求，往往會忽視公司軟實力的構(gòu)造，如公司文化建設(shè)、建立健全規(guī)章制度以及對員工思想價值觀的塑造和素質(zhì)能力的培養(yǎng)培訓(xùn)等，如果這些本源性基礎(chǔ)性但其價值不能被直觀看到的工作環(huán)節(jié)沒有得到重視和推廣，其他一些短期目標(biāo)的達成可能終會是曇花一現(xiàn)、空中樓閣，不能長久持續(xù)。

5 改進措施

第一，上級主管單位加大對所屬公司的監(jiān)督檢查指導(dǎo)力度，及時糾偏。上級主管單位是國有中小房地產(chǎn)公司的初始設(shè)立者，賦予了公司國有的色彩，也賦予了公司國有資產(chǎn)保值增值的基本要求。上級單位加強對所屬公司的監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)公司運營中的風(fēng)險和問題，及時處理糾偏，能夠?qū)緝?nèi)部控制形成很強的正面壓力，使公司在正確的軌道上穩(wěn)步前進。加強黨的領(lǐng)導(dǎo)，重視公司黨建，是加強員工思想政治建設(shè)以及為公司注入正能量的重要措施。加強對國有資產(chǎn)的運營、監(jiān)管、增值，也是對習(xí)近平經(jīng)濟思想的貫徹和落實。

第二，倡導(dǎo)開放有序的公司文化，改進公司內(nèi)控設(shè)計機制，提高員工參與度，提高員工的政治執(zhí)行力。中小房地產(chǎn)公司面對的是一個開放的市場環(huán)境，房產(chǎn)出租行業(yè)基本不存在資源壟斷，在公平競爭的環(huán)境中，公司的競爭力大多體現(xiàn)在地段、設(shè)施和服務(wù)上，特別是服務(wù)，最終都落在公司員工的責(zé)任心和執(zhí)行力上。因此，在公司初始設(shè)計內(nèi)部控制框架、運行管理機制時，應(yīng)注意提高全體員工的參與度，在參與中培養(yǎng)并提高員工的能力，在參與中匯集眾人的智慧，體現(xiàn)員工的工作訴求、利益需求，只有這樣才能使后期的內(nèi)部控制執(zhí)行不折不扣、落地生效，最終達成內(nèi)部控制目標(biāo)。

第三，注重采用更加先進的信息系統(tǒng)，優(yōu)化管理層會議機制，使內(nèi)部信息運轉(zhuǎn)高效?！白屝畔⒍嗯苈?、讓群眾少跑腿”是近年來國家推進簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)改革時的響亮提法，目的是通過互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)的應(yīng)用，優(yōu)化管理流程，提高行政效率，這對于公司內(nèi)部管理和內(nèi)部控制也具有很大的啟示性意義。與時俱進采用成熟先進的信息化系統(tǒng)和工具，可以大大減少公司的信息交流和傳遞成本。不斷優(yōu)化公司管理層面的會議機制，有利于各層級管理人員的溝通互動，提高信任感和執(zhí)行力。

第四，制定各部門操作流程，做到討論完善、嚴格執(zhí)行，加強對非財務(wù)風(fēng)險的關(guān)注和管控。適度降低房產(chǎn)所謂的“金融屬性”，強化各種服務(wù)和管理活動的“實體屬性”。例如，銷售部門除了緊盯出租率、回款率，還要分析所在區(qū)域的營商環(huán)境的變化、流動人口的變化、商業(yè)模式的演變等;工程部門除了節(jié)約成本，還要關(guān)注安全生產(chǎn)、質(zhì)量把控的方方面面;資產(chǎn)管理部門每年都要進行定期詳盡的盤點，每年至少開展一次風(fēng)險評估，發(fā)現(xiàn)并控制風(fēng)險的苗頭，制定改進的計劃并確保實施。只有控制好這些不同部門“工作角落”中的非財務(wù)風(fēng)險，才能奠定公司經(jīng)營“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進”的牢固基礎(chǔ)。

第五，重視和擴大財務(wù)監(jiān)督的廣度和深度。財務(wù)監(jiān)督可以說是風(fēng)險防范的“最后一公里”，公司內(nèi)部控制體系要真正賦予財務(wù)人員“實質(zhì)性監(jiān)督”的職責(zé)，挑選任用職業(yè)道德好、職業(yè)能力強的財務(wù)人員，委以重任寄予厚望，制定有利于財務(wù)監(jiān)督的工作機制，保障一定的監(jiān)督獨立性。公司財務(wù)部門除基本的會計核算業(yè)務(wù)外，還應(yīng)重視和發(fā)揮財務(wù)監(jiān)督作用，有效落實財務(wù)綜合能力建設(shè)，有意識地寓監(jiān)督于服務(wù)之中，實現(xiàn)服務(wù)前置、監(jiān)督前移，不斷擴大財務(wù)監(jiān)督的廣度和深度。

第六，加強對矛盾、糾紛、訴訟等問題的及時處理和解決，不斷更新完善應(yīng)急響應(yīng)體系，及時制定應(yīng)急預(yù)案。公司管理層要盡可能實時了解公司業(yè)務(wù)發(fā)展進度，掌握關(guān)鍵環(huán)節(jié)的不同類型風(fēng)險，將可能出現(xiàn)的矛盾化解在基礎(chǔ)和微小之時。對于影響公司正常運營的安全方面，要認真研究、詳細梳理風(fēng)險點，制定相對應(yīng)的切實有效的應(yīng)急措施和應(yīng)急預(yù)案，并隨著業(yè)務(wù)發(fā)展定期進行修訂完善，加強預(yù)判和演練，提升公司每一位員工的風(fēng)險意識和危機處理能力。

6 結(jié)語

2018年以來，我國面臨的經(jīng)濟社會發(fā)展形勢發(fā)生了巨大變化，外部挑戰(zhàn)復(fù)雜嚴峻、經(jīng)濟下行風(fēng)險增加，近年來的中央經(jīng)濟工作會議持續(xù)強調(diào)繼續(xù)做好“六穩(wěn)”“六?！惫ぷ鳎Ψ€(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤。國有中小房地產(chǎn)公司作為市場中的微小運營單元、經(jīng)濟毛細血管的末端，在目前階段更要做好內(nèi)控、深挖潛力、精細管理、提升服務(wù)，肩負起社會責(zé)任，努力實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值和社會效益不斷提高的目標(biāo)。作為辦公房產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)的供應(yīng)商，國有中小房地產(chǎn)公司要意識到自身在供給側(cè)改革中的環(huán)節(jié)地位和應(yīng)該發(fā)揮的作用，系統(tǒng)審視公司發(fā)展與安全運營之間的關(guān)系，提高經(jīng)營管理效率和質(zhì)量，創(chuàng)新服務(wù)發(fā)展模式和手段，加強員工宣傳和能力培訓(xùn)，為實現(xiàn)國家保持經(jīng)濟平穩(wěn)運行、保持社會大局穩(wěn)定的目標(biāo)作出貢獻。

【參考文獻】

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