農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估存在的問題及對策研究

陸建強(qiáng)

關(guān)鍵詞：農(nóng)村產(chǎn)權(quán);資產(chǎn)評估;現(xiàn)狀;對策建議

中圖分類號：F323 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2022）12-0087-03

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易是黨中央、國務(wù)院落實(shí)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度綜合改革的重大舉措之一，是落實(shí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分置”改革成果的需要，也是深化農(nóng)村“三變”改革的必然要求。對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)開展資產(chǎn)評估，是對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資源資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格確認(rèn)的必經(jīng)途徑;是推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)有序、規(guī)范流轉(zhuǎn)的前提條件。但是，當(dāng)前的法律法規(guī)、政策文件均未對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估的類別、方式、流程等作出規(guī)范，不利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。

一、相關(guān)研究綜述

當(dāng)前，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的核心是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)交易。對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)開展資產(chǎn)評估時(shí)出現(xiàn)的問題，是困擾和制約土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款有序推進(jìn)的瓶頸，是交易雙方和金融部門關(guān)注的焦點(diǎn)。如何建立健全規(guī)范有序、市場認(rèn)同、風(fēng)險(xiǎn)可控的評估機(jī)制，全國各地尚沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。如何有效破解資產(chǎn)評估這個(gè)難題，成為各地農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺努力探索推動、試點(diǎn)推進(jìn)的重要任務(wù)。圍繞如何破解農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估這一難題，筆者先后到貴州省盤州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，盤州市雞場坪鎮(zhèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心、歹馬農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易代辦點(diǎn)、竹海鎮(zhèn)、翰林街道辦、兩河街道辦、坪地鄉(xiāng)以及部分商業(yè)銀行等地和部門深入開展了有針對性的調(diào)研。在上述地方，一是向他們說明開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估的意義、存在的困難和問題，以及破解這一問題的路徑。二是認(rèn)真聽取業(yè)務(wù)工作人員、村干部、網(wǎng)格員的回應(yīng)，聽取他們的意見建議，如歹馬村王支書介紹了合作社土地入股流轉(zhuǎn)的情況后，建議對數(shù)量較小的交易由交易雙方直接評估;坪地鄉(xiāng)吳輝建議為方便群眾填寫，要盡量使評估材料簡單化、明白化。三是與合作社理事長、成員和銀行業(yè)務(wù)人員進(jìn)行座談，深入溝通交流，進(jìn)一步確認(rèn)問題的表現(xiàn)形式等。四是在調(diào)研的基礎(chǔ)上，認(rèn)真查閱了《資產(chǎn)評估法》《農(nóng)村土地承包法》等文件，發(fā)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估難題在基層是可以采取措施予以破解的。

二、當(dāng)前盤州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估現(xiàn)狀及存在的問題

以土地經(jīng)營權(quán)為主的抵押貸款是盤州市當(dāng)前最主要的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易品種，2019年以來共完成交易26 256萬元，交易面積23 862畝。

2019年，盤州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心累計(jì)完成各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)150宗，交易涉及農(nóng)戶1 534戶，交易面積18 972畝，交易金額達(dá)19 922萬元。其中，完成土地經(jīng)營權(quán)抵押登記132宗，抵押土地經(jīng)營權(quán)7 080畝，累計(jì)實(shí)現(xiàn)抵押貸款5 278萬元;完成交易鑒證6 635畝，交易金額達(dá)6 749萬元;探索開展資產(chǎn)評估，組織對5 256畝承包土地的經(jīng)營權(quán)進(jìn)行了資產(chǎn)評估，總評估值達(dá)7 894萬元。2020年，累計(jì)完成各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)58宗，交易面積4 890.48畝，交易金額達(dá)6 328.13萬元。其中，完成土地經(jīng)營權(quán)抵押登記36宗，抵押土地經(jīng)營權(quán)600.5畝，累計(jì)實(shí)現(xiàn)抵押登記905.5萬元;完成土地經(jīng)營權(quán)合同備案登記20宗，備案登記4 074.53畝，備案登記金額4 817.53萬元;開展資產(chǎn)評估2宗，評估土地的經(jīng)營權(quán)212.21畝，評估值605.1萬元。

2019年，盤州市共有6家銀行參與土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，它們分別是中國農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、郵政蓄儲銀行、中國工商銀行、交通銀行、萬和村鎮(zhèn)銀行。2020年，僅有農(nóng)村信用社、郵政儲蓄銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行3家參與了土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，共有5個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）實(shí)現(xiàn)了交易突破。

2019年抵押登記共132宗，其中，個(gè)人121宗（共1 910.38畝。涉及金額1 793.5萬，占總交易金額33.9%），集體11宗（共5 170.18畝。涉及金額3 485萬元，占總交易金額66.1%）。2020年抵押登記共36宗，其中，個(gè)人35 宗（共398.5畝。涉及金額725.5，占總交易金額80.1%），集體1宗（共201畝，涉及金額180萬元，占總交易金額19.9%）。已正常履行完債權(quán)，到盤州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心注銷解押的共有7戶農(nóng)戶，共100萬元的貸款解押。

目前，我國資產(chǎn)評估行業(yè)劃分了資產(chǎn)評估、土地評估、房地產(chǎn)評估、估價(jià)，礦業(yè)權(quán)評估、保險(xiǎn)公估和舊機(jī)動車評估等6種專業(yè)類別。但在執(zhí)行過程中，仍然存在一些問題：一是有關(guān)的法律法規(guī)并未將農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估作為一個(gè)單獨(dú)的種類列出，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)在評估中要怎么開展、按照哪樣的方式和流程來開展，以及評估后的成果如何運(yùn)用等都未有明確的指導(dǎo)意見和政策文件，對開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易造成了嚴(yán)重的瓶頸障礙。二是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)涉及面廣、內(nèi)容復(fù)雜、對不同對象開展評估所需的政策文件、技術(shù)支撐、專家從業(yè)人員等均不完全一致，這給開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估帶來了相當(dāng)大的困難。因此，要探索建立一種依法依規(guī)、符合市場需求，兼顧各方利益的相對公平的評估模式，顯得尤其重要。

三、破解評估難題的對策建議

（一）緊扣政策、明確重點(diǎn)，找準(zhǔn)切入點(diǎn)

在《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》中規(guī)定：“評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)……進(jìn)行評定、估算”“評估專業(yè)人員包括評估師和具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評估從業(yè)人員?！雹僭凇掇r(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》中規(guī)定：“借貸雙方可采取委托第三方評估機(jī)構(gòu)評估、貸款人自評估或者借貸雙方協(xié)商等方式確定農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值?！薄巴七M(jìn)建立縣……農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺，建立承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押、流轉(zhuǎn)、評估和處置的專業(yè)化服務(wù)機(jī)制，完善承包土地的經(jīng)營權(quán)價(jià)值評估體系……。”②在《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》中規(guī)定：“承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保，并向發(fā)包方備案……”③在實(shí)際工作中，可以探索出四種農(nóng)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估方式，分別是交易雙方自評估、行業(yè)評估、組建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估小組和引入具有合法資質(zhì)的第三方評估。

（二）組建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估小組開展資產(chǎn)評估

組建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估小組開展資產(chǎn)評估是在充分尊重交易雙方意愿、保障群眾權(quán)益的基礎(chǔ)上，對集體產(chǎn)權(quán)數(shù)量較大、情況較復(fù)雜的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，由交易雙方提出申請，在申請得到同意后，由市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心按照一定流程組織開展評估工作，并出具評估結(jié)果報(bào)告。該評估方式共分評估預(yù)備階段和評估階段兩個(gè)階段進(jìn)行。在評估預(yù)備階段主要完成的任務(wù)：一是在實(shí)地踏查評估標(biāo)的物現(xiàn)狀，充分了解、聽取交易雙方對土地經(jīng)營權(quán)地形地貌、土地現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)布局等情況介紹和陳述說明;二是確定參評專家人員范圍、數(shù)量等事項(xiàng);三是由召集人提議，全體與會人員用舉手表決的方式，表決通過本次資產(chǎn)評估小組組成人員，評估小組監(jiān)督人員、記錄人員等，討論決定回避事項(xiàng)等。在評估工作階段，所有評估小組成員的任務(wù)：一是集中討論評估標(biāo)的物的詳細(xì)情況，對評估預(yù)案進(jìn)行充分討論并修改，經(jīng)評估小組成員共同決定后形成正式的評估工作議案;二是評估小組成員嚴(yán)格參照評估議案，堅(jiān)持實(shí)事求是、獨(dú)立客觀的標(biāo)準(zhǔn)，對土地經(jīng)營權(quán)和地上產(chǎn)業(yè)情況獨(dú)立完成評估報(bào)價(jià);三是評估小組現(xiàn)場發(fā)布評估結(jié)果報(bào)告;四是對評估結(jié)果進(jìn)行公示公開、接受監(jiān)督，經(jīng)公示無異義后由農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心出具加蓋公章的結(jié)果認(rèn)定報(bào)告。

（三）推廣交易雙方自評估

凡是農(nóng)戶個(gè)人與銀行發(fā)生的交易數(shù)量較小的評估，一律按照交易雙方共同參與、共同評估、共同確認(rèn)的價(jià)值為主。在此大力倡導(dǎo)這種評估方式，比如圍繞農(nóng)信社針對農(nóng)戶的信用貸款業(yè)務(wù)，由于涉及交易面積數(shù)量小，情況不復(fù)雜，則交易雙方可用自評估的方式解決。

（四）探索開展行業(yè)評估

即按照“哪家的孩子哪家抱”和“行業(yè)人辦行業(yè)事”的原則，分行業(yè)、分種類、分版塊組建評估團(tuán)隊(duì)，開展行業(yè)評估。比如盤州市的茶葉、刺梨、精品水果的評估就要倡導(dǎo)這個(gè)評估方式，以此增強(qiáng)評估的公信力和說服力。

（五）按照流程合規(guī)引入第三方評估機(jī)構(gòu)，豐富評估體系

重點(diǎn)解決對評估要求嚴(yán)格的工商銀行、郵儲銀行對評估結(jié)果確認(rèn)難的問題。切實(shí)為交易雙方提供行之有效的評估問題，為交易雙方成功交易提供了服務(wù)。

（六）嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)要求，嚴(yán)守底線思維，扎實(shí)推動評估工作落實(shí)

一是始終將開展資產(chǎn)評估作為拓展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的切入點(diǎn)，在圍繞農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)開展抵押貸款的過程中，堅(jiān)持按照貸款銀行的評估需求提供不同的評估服務(wù)，明確涉及集體產(chǎn)權(quán)、集體交易的要評估，交易數(shù)額巨大的，交易情況復(fù)雜的要評估;二是明確凡屬權(quán)屬不清、有矛盾糾紛的不評估，個(gè)人產(chǎn)權(quán)交易的不評估的“兩評兩不評”工作原則;三是建立評估機(jī)制，認(rèn)真推動領(lǐng)導(dǎo)小組評估。相關(guān)部門通力協(xié)作，認(rèn)真抓落實(shí)，要認(rèn)真結(jié)合已有的《盤州市農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格指導(dǎo)意見》《盤州市土地經(jīng)營權(quán)評估工作細(xì)則》《盤州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估小組工作制度》《盤州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估小組專家人員管理制度》《盤州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估監(jiān)督制度》等，在抓制定落實(shí)上下好功夫，確保制度落實(shí)見效。

（七）優(yōu)化評估流程，簡化評估程序

一是要嚴(yán)格圍繞群眾的需求，認(rèn)真優(yōu)化評估流程，去掉可要可不要的程序，去掉沒有明確規(guī)定的流程，做到簡明快。二是針對農(nóng)信社網(wǎng)點(diǎn)眾多的特點(diǎn)，重點(diǎn)推動交易雙方自評估，精簡掉所有不必要的材料，以最簡單化的流程開展評估工作。針對其他行的情況，也要做到言簡意賅，方便操作。三是堅(jiān)守服務(wù)宗旨，不給交易雙方增加交易負(fù)擔(dān)，不得收取任何評估費(fèi)用。

四、需要進(jìn)一步思考與探索的兩個(gè)問題

（一）缺少機(jī)制體制保障，合法性問題受質(zhì)疑

盤州市的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易工作，雖然開展了對以土地經(jīng)營權(quán)為主體的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)的評估，但由于受國家政策層面等的影響，盤州市的評估還僅局限于很小的范圍內(nèi)，在林權(quán)林地、水域、農(nóng)村知識產(chǎn)權(quán)等領(lǐng)域還未真正探索開來，其評估方式、結(jié)果還沒有得到真正的認(rèn)可，與國家評估法的規(guī)定和市場的需求來看，其合法性與適用性的矛盾仍然存在，很多工作仍需在今后的工作中，從基層再探索、再突破。

（二）評估程序不夠規(guī)范，評估結(jié)果不夠準(zhǔn)確

在開展工作的過程中，無論是借貸雙方的自評估，還是組成評估小組集中開展評估，其評估標(biāo)的物認(rèn)定、評估流程、評估結(jié)果在規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、責(zé)任化方面都還存在許多問題，這也為下一步的探索留下了很多不確定性問題。在這方面，盼望著國家相關(guān)部門能給予更多的頂層設(shè)計(jì)、理論指導(dǎo)、政策支持，助推農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估工作能走得更穩(wěn)更遠(yuǎn)，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易這項(xiàng)改革工作走得更快更好。

結(jié)語

資產(chǎn)評估是通過資產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)化資源配置的重要工具，是維護(hù)社會秩序、促進(jìn)市場公平競爭所不可或缺的。盡快建立與現(xiàn)代市場體系相適應(yīng)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估制度，是完善市場經(jīng)濟(jì)體制，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的迫切需要。隨著農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的深化和農(nóng)村“三變”改革的升級發(fā)展，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民個(gè)人對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)需求將日益增加，市場潛力巨大。為防止國有資產(chǎn)流失、維護(hù)公共利益、保護(hù)各方合法權(quán)益，今后應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估方面的研究，以建立依法有序、客觀公正的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評估體系。