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    對“首先滿足業(yè)主需要”的理解與適用

    2022-05-18 01:58:18范超文
    上海房地 2022年4期
    關(guān)鍵詞:車位車庫物權(quán)

    文/范超文

    一、問題的提出

    我國《民法典》(物權(quán)編)第二百七十六條規(guī)定,“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”。從該條文不難看出,其目的是限制開發(fā)商將便利業(yè)主生活的車位、車庫以高價出售給小區(qū)外的人員。[1]然而,在該條文的實際適用過程中,仍然存在著許多問題。首先,滿足業(yè)主需要的“首先”該如何理解?是否可以理解為優(yōu)先?業(yè)主的需要是潛在需要還是現(xiàn)實需要?對這些問題的不同解釋會導(dǎo)致法律適用產(chǎn)生不同的結(jié)果。因此,只有對該條文中“首先滿足業(yè)主需要”進行準確界定,才能切實保障各方利益,避免不必要的矛盾。同時,“首先滿足業(yè)主需要”明確規(guī)定為“應(yīng)當”,則該規(guī)范是否為強制性規(guī)定?若違反該規(guī)定,應(yīng)追究違法者何種責(zé)任?對其性質(zhì)的定性及責(zé)任的判定,有利于業(yè)主在權(quán)利受損時尋求有力的法律救濟。

    二、“首先滿足業(yè)主需要”概述

    (一)“首先滿足業(yè)主需要”的概念

    1.“首先”的定義。對于“首先”的定義,學(xué)界存在多種觀點。第一種觀點認為,本款中的“首先”應(yīng)理解為在建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫應(yīng)當首先出售或出租給業(yè)主,而不能以高價出售給小區(qū)外的第三人,開發(fā)商應(yīng)當根據(jù)業(yè)主的購買力確定是出租還是出售。[2]第二種觀點認為,業(yè)主享有的是“優(yōu)先購買權(quán)或承租權(quán)”,即在同等條件下業(yè)主享有較小區(qū)外的人優(yōu)先購買(承租)的權(quán)利。[3]第三種觀點與第二種觀點相似,雖然認為“首先”不等于“優(yōu)先”,但強調(diào)在同等條件下應(yīng)考慮小區(qū)業(yè)主對停車位、車庫的使用權(quán)。[4]

    就第一種觀點而言,雖然充分保障了業(yè)主對于車位、車庫的權(quán)利,但這也對開發(fā)商造成了不利影響,限制了開發(fā)商對業(yè)主在合理價格區(qū)間內(nèi)無力購買或無購買、承租意愿時將車位、車庫出售給第三人的權(quán)利。這種“一刀切”的方式過于激進,不甚可取。讓我們將目光轉(zhuǎn)向第二種觀點,如果業(yè)主享有的只是在同等條件下相較小區(qū)外人員的優(yōu)先購買(承租)權(quán),則開發(fā)商若將價格提升至業(yè)主無力承受的范圍以出售給小區(qū)外的人員,業(yè)主的權(quán)利會受到損害,這種觀點對保護業(yè)主權(quán)利不利。第三種觀點仍然強調(diào)“同等條件”,也不可取。

    以上三種觀點,分歧的根源在于如何解釋本款中的“首先”。筆者認為,本款中的“首先”不等同于“優(yōu)先”。優(yōu)先強調(diào)的是同等條件。若開發(fā)商不想將車位、車庫向業(yè)主出售而以高價嚇阻,阻斷業(yè)主的購買行為,則在業(yè)主無力購買的前提下開發(fā)商自然可以將車位、車庫合法地出售給他人。然而,不能“一刀切”地對待開發(fā)商的出售行為,若業(yè)主確實無力購買或無購買(承租)意愿,開發(fā)商自然可以將其出售給小區(qū)外的人。

    綜上所述,“首先”應(yīng)理解為將業(yè)主購買或承租車位、車庫的權(quán)利置于第一位。只有業(yè)主在合理價格區(qū)間無力購買或無購買(承租)意愿時,才能將該車位、車庫出售給他人。需要注意的是,業(yè)主在合理價格內(nèi)區(qū)間無力購買時應(yīng)考慮如下因素:一是合理價格的認定。對于車位、車庫的價格認定,應(yīng)由專業(yè)的價格評估機構(gòu)進行,而不是由開發(fā)商定價,從而避免開發(fā)商因一己之利損害業(yè)主的權(quán)利。二是對無力購買的時間應(yīng)設(shè)定合理的限制。例如,在房屋買賣合同中明確注明,若干年后業(yè)主仍然無力購買或者明確放棄購買的,開發(fā)商可將其出售給他人。三是在預(yù)留給業(yè)主購買(承租)該車位時也應(yīng)該充分保障開發(fā)商的權(quán)利,避免車位、車庫閑置造成經(jīng)濟損失,可以允許開發(fā)商在預(yù)留期限內(nèi)出租給他人。

    2.“業(yè)主”的定義。就“業(yè)主”而言,可以簡單理解為購買商品房的群體。[5]然而,也有學(xué)者認為,購買小區(qū)內(nèi)車位、車庫即可以成為本小區(qū)的業(yè)主。筆者不贊同這一觀點?!睹穹ǖ洹罚ㄎ餀?quán)編)第二百七十一條明確規(guī)定,“業(yè)主對建筑物的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)”。車位、車庫雖然不屬于住宅、經(jīng)營性用房,但被“等專有部分”所包涵。然而,這里的“業(yè)主”應(yīng)是狹義的“業(yè)主”,即“購買了住宅,經(jīng)營性用房的人”。如果將購買車位、車庫的人歸為業(yè)主,則與《民法典》(物權(quán)編)第二百七十六條中的“車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”相悖。

    3.“業(yè)主需要”的定義。對于“業(yè)主需要”,可以分為“現(xiàn)實需要”與“潛在需要”、“使用需要”與“購買需要”分別進行討論。首先,應(yīng)確認是滿足業(yè)主的“現(xiàn)實需要”還是“潛在需要”。[6]若有些業(yè)主現(xiàn)在沒有汽車,無車位、車庫的需要,而在以后有購車的想法,從而衍生出對車位、車庫的需要,則是否需要保護這種“潛在需要”?有學(xué)者認為,應(yīng)該保護的是業(yè)主的“現(xiàn)實需要”,因為開發(fā)商不能排除每一個業(yè)主以后買車的可能性,這導(dǎo)致開發(fā)商建造足夠的車位、車庫滿足業(yè)主的現(xiàn)實需要后無法再對其進行出售、出租。這種舉動將極大地損害開發(fā)商的利益。然而,不能只考慮業(yè)主的現(xiàn)實需要,也應(yīng)該考慮其潛在需要。開發(fā)商可以在滿足現(xiàn)實需要后,對有潛在需要的業(yè)主進行統(tǒng)計,留出足夠的車位、車庫滿足其需求。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定,建設(shè)單位按照配置比例,將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的,應(yīng)當認定其行為符合《民法典》(物權(quán)編)第二百七十六條有關(guān)“應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。[7]通過該規(guī)定不難看出,在現(xiàn)行法律中,不論建設(shè)單位以何種方式將車位、車庫處分給業(yè)主,都需要以首先滿足業(yè)主需要為前提。該條文中“按照配置比例”的說法表明,在滿足業(yè)主對于車位、車庫的需要時,應(yīng)兼顧業(yè)主的“現(xiàn)實需要”與“潛在需要”。

    就業(yè)主的“使用需要”與“購買需要”而言,應(yīng)該保護何者?根據(jù)目的解釋的方法,側(cè)重保護業(yè)主的“使用需要”是立法者的初衷。因為如果存在業(yè)主購買數(shù)個車位而不自用的情況,則會損害其他業(yè)主的權(quán)利。關(guān)于“使用需要”的界定問題,不能簡單地規(guī)定一戶一車位,而是在法律實踐中結(jié)合實際情況做到具體問題具體分析,做到以業(yè)主的使用需要為基礎(chǔ),以規(guī)劃中車位、車庫的配比方案為限制,從而達到業(yè)主間利益均衡的效果。

    (二)“首先滿足業(yè)主需要”的屬性

    依法律行為效力,將法律規(guī)范分為任意性規(guī)范與強制性規(guī)范。有學(xué)者認為,就《民法典》(物權(quán)編)第二百七十六條的規(guī)定而言,“首先滿足業(yè)主需要”屬于強制性規(guī)范,這說明開發(fā)商必須首先滿足業(yè)主的車位、車庫需要。如果存在違反該項規(guī)定的行為,則應(yīng)歸于無效,[8]且為自始、當然、確定、永久無效。然而,將《民法典》(物權(quán)編)第二百七十六條認定為強制性規(guī)范有兩方面不妥。一是如果將該規(guī)定認定為強制性規(guī)定,則無法保證交易安全。二是依學(xué)理而言,只有嚴重損害國家和公共利益,存在嚴重違法性的情況,才能被確定為無效,而業(yè)主這一權(quán)利主體代表的僅僅是私人關(guān)系,并不涉及國家和公共利益的損害。

    也有學(xué)者主張“首先滿足業(yè)主需要”為授權(quán)第三人規(guī)范,即授予交易關(guān)系之外的特定第三人一項權(quán)利,該權(quán)利會影響與其有利益關(guān)系的交易行為的效力。這種權(quán)利在我國現(xiàn)行法中或表現(xiàn)為撤銷權(quán),或表現(xiàn)為請求人民法院確定交易行為相對無效的權(quán)利。[9]因此,既然“首先滿足業(yè)主需要”屬于授權(quán)第三人規(guī)范,則對于違反“首先滿足業(yè)主需要”規(guī)定的行為可以主張撤銷,這同時也是基于對開發(fā)商將車位、車庫出售給非本小區(qū)人員的合同效力的認可。前文提及將開發(fā)商與業(yè)主外的第三人簽訂的合同并不自始、當然無效。綜上,筆者亦贊同將“首先滿足業(yè)主需要”視為授權(quán)第三人規(guī)范。因為對其采取這樣的定性,對業(yè)主權(quán)利的保護起著至關(guān)重要的作用,能切實保障業(yè)主在需要得不到首先滿足的情況下,依法行使撤銷權(quán),以獲得權(quán)利救濟。

    然而,學(xué)界認為,將“首先滿足業(yè)主需要”作為授權(quán)第三人規(guī)范有所不妥?!睹穹ǖ洹罚ㄎ餀?quán)編)第二百七十六條的規(guī)范性質(zhì)不同于任意性規(guī)范,其不是對合同當事人的意思表示的解釋或者補充,也不同于授權(quán)第三人規(guī)范,所涉及的利益不是特定第三人的利益,而是業(yè)主群體的利益。因而無法獲得賦予業(yè)主撤銷權(quán)的解釋結(jié)論。[10]學(xué)者將該規(guī)范視為強制性規(guī)范,是從立法目的及利益的平衡出發(fā)。首先,規(guī)定本身是為了業(yè)主的利益。如果因存在違反該規(guī)定的行為而將其效力歸于無效,則無疑是對業(yè)主權(quán)利保護的最大化。其次,《民法典》(物權(quán)編)第二百七十六條所關(guān)涉的是業(yè)主、開發(fā)商及業(yè)主外第三人的利益。在成文法國家,立法是利益博弈與平衡的過程。在該條文出臺前,必然經(jīng)過一系列的利益博弈及平衡,而后將其視為強制性規(guī)范。這是對立法所進行的利益博弈與平衡的肯定。最后,授權(quán)第三人規(guī)范所針對的客體為特定第三人的利益。業(yè)主利益作為群體利益,不屬于授權(quán)第三人規(guī)范的范疇。就立法目的及利益博弈與平衡這兩點來看,將其視為強制性規(guī)范或許是對業(yè)主權(quán)利保護的最大化,但這未能考慮業(yè)主外第三人的利益,對交易安全有著不利影響。

    (三)“首先滿足業(yè)主需要”的必要性

    隨著社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)主這一群體也在不斷擴大,其權(quán)利的充分保障對于維護社會穩(wěn)定起著舉足輕重的作用。同時,我國在業(yè)主權(quán)利保護的制度與法律層面還有所欠缺。加強對“首先保護業(yè)主需要”這一概念的解釋可以促進該方面制度及法律的發(fā)展。

    三、違反“首先滿足業(yè)主需要”的法律后果

    法律的規(guī)范性質(zhì)決定了其所對應(yīng)的法律后果。在前文的敘述中,筆者將“首先滿足業(yè)主需要”這一規(guī)定定性為授權(quán)第三人規(guī)范,在違反“首先滿足業(yè)主”規(guī)定的情況下,未被首先滿足的業(yè)主應(yīng)當有權(quán)請求人民法院撤銷對其利益有損的交易行為,或請求確認該交易行為無效,以一年除斥期間為限。

    在此,首先需要研究的是車位、車庫沒有首先滿足業(yè)主需要的法律責(zé)任性質(zhì),即構(gòu)成違約責(zé)任還是侵權(quán)責(zé)任。首先,就開發(fā)商而言,若開發(fā)商與業(yè)主在購房合同中明確規(guī)定了開發(fā)商提供車位、車庫的義務(wù)而沒有履行,則可以追究開發(fā)商的違約責(zé)任。然而,在商品房買賣的過程中,開發(fā)商往往通過格式合同規(guī)避自身提供車位、車庫的義務(wù),這增加了業(yè)主追究開發(fā)商違約責(zé)任的難度。因此,將追究開發(fā)商的違約責(zé)任轉(zhuǎn)變?yōu)槠溥`反“首先滿足業(yè)主需要”規(guī)定的侵權(quán)責(zé)任,則顯得相對較為簡單。[11]其次,對于業(yè)主而言,若業(yè)主在所在小區(qū)內(nèi)未成功購買獲得車位或車庫,而只能在其他地方以高于本小區(qū)車位的價格購入,其從他處購買車位的價格與本小區(qū)車位價格的差額是業(yè)主的損失,業(yè)主在尋求權(quán)利救濟時,可以請求開發(fā)商就該部分進行賠償。

    四、“首先滿足業(yè)主需要”的立法現(xiàn)狀與權(quán)利的擴充

    (一)“首先滿足業(yè)主需要”的立法現(xiàn)狀

    我國關(guān)于業(yè)主權(quán)利的規(guī)定主要集中在《民法典》(物權(quán)編)第二百七十一條至二百八十七條,“首先滿足業(yè)主需要”這一規(guī)定集中體現(xiàn)在第二百七十六條。這是我國目前體現(xiàn)“首先滿足業(yè)主需要”的重要法律條文。然而,查閱我國法律法規(guī)及學(xué)界研究論文,發(fā)現(xiàn)“首先滿足業(yè)主需要”的范圍絕大多數(shù)停留在車位、車庫的優(yōu)先分配上,其他需要的滿足略顯單薄。當然,這也受限于“首先滿足業(yè)主需要”這一要求僅出現(xiàn)于第二百七十六條中。

    (二)“首先滿足業(yè)主需要”權(quán)利的擴充

    從上文論述可以看出,就“首先滿足業(yè)主需要”這一方面,我國在立法層面略顯不足,僅僅停留于車位、車庫的歸屬上。業(yè)主的其他權(quán)利是否可以“首先滿足”未曾提及。就我國《民法典》(物權(quán)編)的規(guī)定,業(yè)主主要享有以下三大項權(quán)利:一是對樓房專有部分的專有所有權(quán),該部分包括業(yè)主的所有權(quán)與相鄰使用權(quán)。二是對共有部分的共有所有權(quán),該部分集中體現(xiàn)業(yè)主對共有部分的使用權(quán)與收益權(quán)。三是因區(qū)分建筑物共同關(guān)系產(chǎn)生的成員權(quán),成員權(quán)所涉及的內(nèi)容十分廣泛,包括管理權(quán)、參與議事權(quán)、訴訟權(quán)等。[12]若將業(yè)主獲得首先滿足的權(quán)利內(nèi)容加以擴充,或許有讀者會存在這樣的疑問:業(yè)主獲得首先滿足的權(quán)利內(nèi)容擴充后,會不會過于偏重業(yè)主的權(quán)利而忽視了開發(fā)商及其他主體的權(quán)利,甚至造成不利影響?本文所強調(diào)的權(quán)利的擴充并非是對業(yè)主權(quán)利行使的濫用,而是在合理的范圍內(nèi)促進業(yè)主權(quán)利的立法保護。

    五、首先滿足業(yè)主需要的適用及解決

    (一)“首先滿足業(yè)主需要”與開發(fā)商利益之間的博弈及解決方案

    開發(fā)商與業(yè)主作為購房合同的直接當事人,在交易過程中必然存在利益的博弈。開發(fā)商在此類關(guān)系中屬于主動地位,而業(yè)主處于被動地位。因此,業(yè)主的權(quán)利難免會受到損害。如何將“首先滿足業(yè)主需要”這一規(guī)定適用于開發(fā)商與業(yè)主之間是一個亟待解決的問題。

    在實踐中,業(yè)主與開發(fā)商之間存在著各種各樣的矛盾,主要有以下幾種:一是購房者在認購房屋時,開發(fā)商往往要求購房者簽訂“認購協(xié)議”,交納一定數(shù)量的定金,并在短時間內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》。然而,在此之前,購房者難以了解該合同的內(nèi)容,并在對自己的權(quán)利、義務(wù)一無所知的情況下交納具有懲罰性的定金。同時,開發(fā)商往往以“不可抗力”的原因免去自身的責(zé)任。二是開發(fā)商為在指定期限內(nèi)交房,要求業(yè)主在交房前必須先行簽署所有收房資料才能收房,這導(dǎo)致業(yè)主在收房后發(fā)現(xiàn)問題,就只能請求開發(fā)商進行維修。三是開發(fā)商對小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施的承諾無法得到落實。[13]

    《民法典》(物權(quán)編)第二百七十六條明確表示,其針對的對象是建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫。然而,是否可以在上述業(yè)主與開發(fā)商的矛盾中,將“業(yè)主需要”的內(nèi)涵擴大,該規(guī)定適用于業(yè)主的其他權(quán)利?“首先滿足業(yè)主需要”作為一項授權(quán)第三人規(guī)范,其本身對業(yè)主的權(quán)利救濟起著舉足輕重的作用。其次,“業(yè)主需要”的期限可理解為從購房合同簽訂之日起至業(yè)主身份結(jié)束時。在前文對“業(yè)主”進行定義的過程中,筆者將業(yè)主理解為購買商品房的群體。因此,購房者與開發(fā)商簽訂購房合同后,一般可以稱之為“業(yè)主”。最后,將“首先滿足業(yè)主需要”貫穿于業(yè)主權(quán)利的保護中,有利于業(yè)主化被動為主動,這對我國業(yè)主權(quán)利保護的立法工作有十分積極的意義。

    綜上所述,就業(yè)主與開發(fā)商之間所存在的矛盾而言,或許將“首先滿足業(yè)主需要”的期限在第二百七十六條的基礎(chǔ)上進行拓展及延伸會導(dǎo)致過于側(cè)重業(yè)主保護。然而,需強調(diào)的是,該規(guī)定是在業(yè)主處于不利地位時的保護措施,而不是業(yè)主權(quán)利濫用的手段。同時,還需要兼顧開發(fā)商的合法利益,做到“首先滿足業(yè)主需要”與開發(fā)商利益之間的平衡。

    (二)“首先滿足業(yè)主需要”與物業(yè)管理權(quán)之間的沖突及解決方案

    業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系實質(zhì)上是一種委托與被委托關(guān)系。在這種關(guān)系中,業(yè)主與物業(yè)各享有相應(yīng)的權(quán)利。業(yè)主對自己房屋享有現(xiàn)實所有權(quán),對小區(qū)內(nèi)的共有部分及自身所參與的共同事務(wù)享有管理權(quán)等;物業(yè)的權(quán)利則主要表現(xiàn)為物業(yè)管理權(quán)及取得報酬權(quán)。[14]在上述業(yè)主與物業(yè)的權(quán)利中,物業(yè)管理權(quán)的行使是導(dǎo)致雙方矛盾產(chǎn)生的主要原因。物業(yè)管理最初是為了推動房地產(chǎn)發(fā)展與城市化進程而產(chǎn)生的。然而,隨著房地產(chǎn)的發(fā)展及城市規(guī)模的不斷擴大,物業(yè)管理發(fā)展的水平逐漸不能適應(yīng),從而引發(fā)了一系列的矛盾,對社會穩(wěn)定造成了影響。

    在實踐中,物業(yè)公司在行使管理權(quán)時,忽視業(yè)主基于《民法典》(物權(quán)編)第二百七十六條所獲得的權(quán)利,致使業(yè)主合法權(quán)利遭到侵害。通過在Alpha案例庫檢索可知,在2020年2月8日前,僅業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件的數(shù)量即高達4288件。雖然我國的物業(yè)管理已經(jīng)進入法治化進程,但僅僅只有《物業(yè)管理條例》和《民法典》(物權(quán)編)這兩部法律對其加以規(guī)范。就我國目前的物業(yè)發(fā)展水平來看,這兩部法律不能解決業(yè)主需要與物業(yè)管理權(quán)之間的矛盾。業(yè)主往往因為法律滯后的弊端而不知如何維權(quán)。

    除物業(yè)自身素質(zhì)水平、工作能力不足外,法律法規(guī)的不完善是業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生矛盾的根本原因。因此,將“首先滿足業(yè)主需求”這一規(guī)范適用于業(yè)主與物業(yè)之間確有必要。第一,將“首先滿足業(yè)主需要”納入物業(yè)管理有助于物業(yè)規(guī)范自身的行為;第二,業(yè)主可以通過此項規(guī)定,在物業(yè)損害自身權(quán)益時有效尋求權(quán)利救濟;最后,物業(yè)與業(yè)主之間保持和諧關(guān)系有利于促進社會穩(wěn)定。

    (三)“首先滿足業(yè)主需要”與立法保護的完善

    在關(guān)于“首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定方面,現(xiàn)實中存在著不同的解讀,這導(dǎo)致法官對于同一類案件存在不同的判決。因此,在立法層面,立法機關(guān)應(yīng)當從業(yè)主的權(quán)益出發(fā),兼顧多方利益,對此規(guī)定進行充分且合理的解釋。

    六、結(jié)語

    從立法的目的來看,我國將“首先滿足業(yè)主需要”作為法律規(guī)定,實質(zhì)上已經(jīng)是一種法治的進步。然而,在社會發(fā)展如此迅速的今天,愈來愈多的新問題仍在不斷涌現(xiàn),相應(yīng)的法律解釋也需要不斷完善。法律是在社會的發(fā)展與適應(yīng)人民的需要中不斷更新、進步的,立法部門只有結(jié)合實際社會情況,就該規(guī)定進行詳細、具體的說明,才能真正促進我國在業(yè)主權(quán)利保護上的進步。本文對“首先滿足業(yè)主需要”進行定義及解釋,具有較大的現(xiàn)實意義。綜上所述,無論是加強對“首先滿足業(yè)主需要”的理解,還是對其涵蓋的權(quán)利進行擴充,都是以維護業(yè)主權(quán)益、促進社會和諧穩(wěn)定為出發(fā)點的。因此,推動“首先滿足業(yè)主需要”方面的立法工作,必將有助于保護業(yè)主的合法權(quán)利,推動國家法治現(xiàn)代化。

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