國(guó)外房產(chǎn)稅政策及其對(duì)我國(guó)的啟示

文/藺小英 劉海濤

一、引言

2016年12月14日至16日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提到了住房的定位轉(zhuǎn)型問(wèn)題，提出要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位。黨的十九大報(bào)告提出，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。近年來(lái)，全國(guó)各地立足“房住不炒”新定位，為控制和打擊炒房行為，頻繁出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)新規(guī)定。2021年7月上海上調(diào)房貸利率，7月24日起執(zhí)行首套房貸款利率5%，二套房5.7%。被住建部約談3天后，浙江省金華市于8月2日促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從土地供應(yīng)、住宅限售、二手房?jī)r(jià)格、金融監(jiān)管、住房保障以及市場(chǎng)監(jiān)管等10個(gè)方面采取措施全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。8月5日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購(gòu)政策的公告》，針對(duì)夫妻離異購(gòu)房，規(guī)定離異前擁有2套以上住房的家庭，離異之日起3年內(nèi)，任何一方都不得在北京市購(gòu)房。10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議作出決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。住房兼具民生性和經(jīng)濟(jì)性，部分買房者是為了住房的居住功能而購(gòu)房，炒房者則將住房作為一種投資、投機(jī)品，通過(guò)囤積住房，抬高房?jī)r(jià)來(lái)獲取炒房超額利潤(rùn)。炒房給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一系列系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，如房?jī)r(jià)泡沫、高空置率、弱勢(shì)群體住房困難等，甚至嚴(yán)重影響了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)。

自新中國(guó)成立以來(lái)，我國(guó)住宅業(yè)走過(guò)“啟動(dòng)難”、“發(fā)展難”之后，目前步入了“公平難”的關(guān)鍵時(shí)期。這種由房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作引致的“公平難”主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面，全國(guó)范圍內(nèi)高收入群體和中低收入群體在住房擁有數(shù)量以及質(zhì)量上存在明顯差距。高房?jī)r(jià)抬高了購(gòu)房的門檻，加重了剛性需求的負(fù)擔(dān)，而投資、投機(jī)性需求者則囤積多套房，產(chǎn)生了大面積空置。由于分配不公，我國(guó)住宅領(lǐng)域資源浪費(fèi)嚴(yán)重。另一方面，不同城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在顯著差距。一線城市房?jī)r(jià)大幅上漲，市場(chǎng)熱度居高不下，而二、三線城市的表現(xiàn)則相對(duì)冷淡，空置率明顯更高。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，全國(guó)商品房銷售均價(jià)已由2000年的2112元/平方米上漲到了2020年的9860元/平方米，不考慮通貨膨脹因素，20年間上漲了約3.67倍。中低收入群體在城鎮(zhèn)擁有一套住房的夢(mèng)想越來(lái)越難實(shí)現(xiàn)，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比研究報(bào)告》，受到疫情影響，2020年城鎮(zhèn)居民收入增速小于房?jī)r(jià)漲幅，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比由2019年的8.7上升到了9.2。也就是說(shuō)，一個(gè)人在沒(méi)有任何其他消費(fèi)的情況下，購(gòu)買一套住房要用9.2年的時(shí)間。這個(gè)數(shù)值遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)泡沫區(qū)的臨界值6，也超過(guò)了我國(guó)7.0—7.5的合理區(qū)間。在住房支出占據(jù)絕大部分可支配收入的情況下，房產(chǎn)負(fù)債顯著壓縮了購(gòu)房者消費(fèi)，導(dǎo)致其生活水平嚴(yán)重降低，乃至陷入生活物品匱乏的境地，這種現(xiàn)象被稱為“因房致貧”。與一般商品的高價(jià)格源自稀缺性不同，我國(guó)商品房已然走過(guò)了短缺時(shí)期，出現(xiàn)了較大比重的庫(kù)存。2020年，全年商品房銷售面積176086萬(wàn)平方米，截至年末，待售面積為49850萬(wàn)平方米，占總面積的22%。這種大需求與高庫(kù)存并存的局面實(shí)際上就是受到高房?jī)r(jià)的影響，我國(guó)的住房市場(chǎng)一定程度上有效需求不足，進(jìn)而引致住房庫(kù)存。

待售商品房只是空置住房中的一部分，我國(guó)還存在較為嚴(yán)重的居民持有住房的空置問(wèn)題。根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》，2017年我國(guó)城鎮(zhèn)住房空置率已由2011年的18.4%增長(zhǎng)到了21.4%，高于國(guó)際水平，也超出了以上報(bào)告中測(cè)算出的自然空置率9.8%的水平。據(jù)估算，2017年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)空置的住房數(shù)量總數(shù)為6500萬(wàn)套，按照每套房住兩個(gè)人計(jì)算，可以容納13000萬(wàn)人居住，約占2017年末我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口81347萬(wàn)的16%。如果將兩個(gè)人視為一個(gè)家庭，則完全可以覆蓋當(dāng)年城鎮(zhèn)家庭住房擁有率90.2%的剩余缺口。同時(shí)也應(yīng)看到，2017年我國(guó)城鎮(zhèn)家庭多套住房擁有率為22.1%，套戶比達(dá)到了1.18，其中三線城市最大達(dá)到了1.196，二線城市次之，為1.184，約為全國(guó)平均水平，而一線城市僅為1.094。與此同時(shí)，空置情況也是二、三線城市較為嚴(yán)重，2017年空置率分別高達(dá)22.2%和21.81%，遠(yuǎn)高于一線城市的16.8%。中國(guó)的住房已然走過(guò)了短缺時(shí)代，隨著市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)的提升，住房分配出現(xiàn)了嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡，二、三線城市的大面積空置與一線城市的“蝸居”、“蟻?zhàn)濉辈⒋?，豪華別墅區(qū)的競(jìng)相開(kāi)發(fā)與保障性住房的供給不足并存。事實(shí)證明，住房作為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重點(diǎn)領(lǐng)域，若完全由市場(chǎng)配置，最終的走向?qū)⒂羞`社會(huì)主義共同富裕和讓全體人民共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果的原則。我國(guó)住房保障制度從解決低收入困難群體的最低住房問(wèn)題，擴(kuò)展到廣大中低收入者的住房問(wèn)題進(jìn)而轉(zhuǎn)向?qū)崿F(xiàn)全體社會(huì)成員的住房均衡，是民生的需要，也是穩(wěn)定市場(chǎng)與監(jiān)管房?jī)r(jià)的必然要求。尋找一條可持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控之路已經(jīng)成為當(dāng)前最為緊迫的任務(wù)。

是重拾以限購(gòu)、限價(jià)、限貸為表現(xiàn)形式的行政調(diào)控手段，還是由行政干預(yù)為主轉(zhuǎn)變到市場(chǎng)引導(dǎo)為主，變被動(dòng)調(diào)控為主動(dòng)調(diào)節(jié)？住房保障與住房市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合的廣義住房保障制度將成為我國(guó)住房政策改革的現(xiàn)實(shí)選擇，而征收住房保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅作為一種可以引導(dǎo)市場(chǎng)的、靈活的、具備福利屬性的主動(dòng)調(diào)控手段成為政策落實(shí)的重點(diǎn)。劉洪玉（2011）認(rèn)為房產(chǎn)稅的首要作用是為地方政府籌集財(cái)政收入，其次是作為影響土地利用的重要財(cái)政工具，征收房地產(chǎn)保有稅有利于提高業(yè)主的住房利用效率，減少空置，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，優(yōu)化房地產(chǎn)要素配置。賈康（2018）認(rèn)為住房保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是一項(xiàng)勢(shì)在必行的直接稅制度，可用于籌集政府收入，更重要的是具有“抽肥補(bǔ)瘦”的作用，豪宅和多套房擁有者的稅收貢獻(xiàn)可用于扶助弱勢(shì)群體，加大住房保障投入，增進(jìn)社會(huì)福利。張平、侯一麟（2016）運(yùn)用實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)國(guó)民財(cái)富差距效應(yīng)顯著，在多種征收方案之下，高收入家庭都會(huì)承擔(dān)一半以上的稅收負(fù)擔(dān)。除了籌集財(cái)政收入和調(diào)節(jié)收入分配以外，國(guó)內(nèi)對(duì)房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)的作用也討論較多。劉甲炎、范子英（2013）通過(guò)重慶的試點(diǎn)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)上漲有顯著的抑制作用，房產(chǎn)稅使得重慶的房?jī)r(jià)平均每月相對(duì)于無(wú)房產(chǎn)稅的狀態(tài)下降了156.61元/平方米,平均每月低2.39%。江莉、蔡鵬等人（2021）運(yùn)用案例分析得出上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)并未對(duì)房?jī)r(jià)造成顯著影響，認(rèn)為在高稅率的情況下，房產(chǎn)稅短期內(nèi)會(huì)起到平抑房?jī)r(jià)的作用，但從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和重慶、上海的試點(diǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不顯著。另有學(xué)者運(yùn)用多部門動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡（DSGE）模型比較了宏觀審慎政策與房產(chǎn)稅政策這兩種我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控范式，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅政策對(duì)房?jī)r(jià)上漲的抑制作用更優(yōu)，對(duì)各種需求均表現(xiàn)出擠出效應(yīng)，而宏觀審慎政策則可以有效促進(jìn)剛性和改善性購(gòu)房需求，抑制投資、投機(jī)性需求，政府可以根據(jù)市場(chǎng)特征相機(jī)遴選，配合使用這兩種范式。何楊（2017）在研究文獻(xiàn)和各國(guó)實(shí)踐的基礎(chǔ)上提出房產(chǎn)稅可以為地方政府籌集收入，優(yōu)化財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，為公共服務(wù)提供資金，有利于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)，有利于調(diào)節(jié)貧富差距，中長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)房?jī)r(jià)影響有限，而對(duì)降低土地和住房空置、提高利用率具有效果。

在大量的研究中，房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅這兩個(gè)名詞交替出現(xiàn)，然而這二者并不相同。房地產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，既可以針對(duì)土地征稅，又可以針對(duì)房屋征稅，而房產(chǎn)稅是對(duì)房屋持有征收的一個(gè)具體稅目，是房地產(chǎn)稅中的一種。我國(guó)自夏商以來(lái)就一直有土地稅，房屋稅也在封建朝代中出現(xiàn)過(guò)幾次，如唐朝的“間架稅”，五代十國(guó)和宋朝的“屋稅”，以及清末和民國(guó)時(shí)期的“房捐”等，但由于中央控制稅收，與地方公共服務(wù)的提供脫節(jié)，受限于不穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、經(jīng)濟(jì)社會(huì)的曲折轉(zhuǎn)型以及非市場(chǎng)導(dǎo)向的人口流動(dòng)等因素，各朝各代的房地產(chǎn)稅都沒(méi)有最終演化為現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)稅制度。建立了現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度的國(guó)家有美國(guó)、加拿大、英國(guó)以及日韓等，按照功能定位可以粗略分為三類：以籌集財(cái)政收入為目標(biāo)的英式房產(chǎn)稅，旨在調(diào)節(jié)收入分配的北歐模式，以及籌集財(cái)政收入兼調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、優(yōu)化資源配置的東亞模式。本研究針對(duì)我國(guó)目前出現(xiàn)的房?jī)r(jià)泡沫、高空置率、弱勢(shì)群體住房困難等問(wèn)題選擇具有借鑒意義的典型國(guó)家，著重研究其民用住宅類的房產(chǎn)保有稅政策，以期為我國(guó)房產(chǎn)稅政策的全面鋪開(kāi)以及住房問(wèn)題的有效解決提供思路。

二、國(guó)外房產(chǎn)稅政策及實(shí)施效果

(一)英國(guó)的房產(chǎn)稅

1.英國(guó)房產(chǎn)稅的發(fā)展歷程。英國(guó)征收房產(chǎn)稅的首要目的就是籌集財(cái)政收入。英國(guó)的房產(chǎn)稅雛形是1662年到1689年間征收的壁爐稅（hearth tax），這是一種帶有人頭稅性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)稅，評(píng)估者根據(jù)房屋中壁爐的數(shù)量和大小來(lái)征稅，壁爐越大、個(gè)數(shù)越多則代表房屋價(jià)值越高，需要交的房產(chǎn)稅也越多，這種看似荒唐的征稅方法，實(shí)際也有其合理的成分：一般貧苦農(nóng)民的住房往往只有一個(gè)小壁爐，而富人的豪宅則會(huì)有幾十個(gè)有暖氣的房間，壁爐的大小和數(shù)量可以在一定程度上反映住房的價(jià)值，加之壁爐的數(shù)量容易計(jì)量，可以便利稅收官的征稅工作。壁爐稅很快就傳到了歐洲大陸，但由于其評(píng)估手段的荒唐、不精確，受到了納稅人的厭惡和抵制，到了征稅的時(shí)候，有的人把煙囪堵上，有的人則干脆把壁爐拆了。光榮革命后，壁爐稅被取消。英國(guó)于1697年到1851年之間征收窗戶稅，1851年開(kāi)征了對(duì)民用以及營(yíng)業(yè)用住房的房屋稅，1989年又將房屋稅改為營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅和社區(qū)稅，社區(qū)稅又稱人頭稅。

到今天，英國(guó)的房產(chǎn)稅制度包括兩個(gè)部分：一部分是對(duì)個(gè)人住宅征收的住宅性房產(chǎn)稅，也稱市政稅（council tax）,歸地方所有；另一部分是對(duì)非住宅房地產(chǎn)征收的營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)稅，也叫商業(yè)差餉（rates），屬于中央稅。這里主要介紹市政稅。1993年4月1日，市政稅替代人頭稅成為了地方政府的主要稅收來(lái)源，用于地方公共服務(wù)提供，以提高土地價(jià)值，從而將征收房產(chǎn)稅的政治成本降到最低。

2.市政稅的基本要素。市政稅的征稅對(duì)象為各財(cái)政局管轄區(qū)內(nèi)的住宅，庭院、花園、外屋以及私人庫(kù)房，不超過(guò)25平方米的車庫(kù)等其他住宅的附屬物均不征稅。納稅義務(wù)人依次按照以下五條去判斷：擁有住宅完全產(chǎn)權(quán)的個(gè)人、租賃住宅的承租人、不是租客但被允許居住在住宅中的個(gè)人、沒(méi)有租賃合同或許可但實(shí)際居住在住宅中的個(gè)人、并不居住在該住宅中的住宅所有人。如果能找到第一條列示的責(zé)任人，則其為納稅義務(wù)人，如果找不到則依次往后找。具體的評(píng)估和征管由地方政府估價(jià)署（Valuation Office Agency）負(fù)責(zé)，評(píng)估價(jià)值依據(jù)特定時(shí)間公開(kāi)市場(chǎng)的交易價(jià)格進(jìn)行確定，分為A至H共8個(gè)等級(jí)，對(duì)應(yīng)的市政稅金額適用6：7：8：9：11：13：15：18這一具有累進(jìn)性的比例。英格蘭、威爾士以及蘇格蘭三個(gè)地區(qū)的情況如表1所示。

表1 英格蘭、威爾士以及蘇格蘭三個(gè)地區(qū)住宅性房屋價(jià)值等級(jí)及房產(chǎn)稅稅收乘數(shù)

在英國(guó)，同一地區(qū)同一價(jià)值等級(jí)的住宅課征相同的稅額，同一地區(qū)不同價(jià)值等級(jí)的住宅只需以D級(jí)作為基準(zhǔn)，確定D級(jí)住宅的納稅金額，再乘以相應(yīng)的稅收乘數(shù)。因此，地方政府只需要將D級(jí)住宅的納稅金額確定下來(lái)即可。英國(guó)各地方政府采用倒推的方法，先根據(jù)各項(xiàng)財(cái)政支出的缺口確定地方市政稅的稅收總額，D級(jí)納稅額就等于地方市政稅的稅收總額除以基準(zhǔn)稅級(jí)D的數(shù)量?；鶞?zhǔn)稅級(jí)D的數(shù)量指的是不同價(jià)值等級(jí)的住宅數(shù)量乘以相應(yīng)的稅收乘數(shù)再加總之后的數(shù)量總額。利用這種計(jì)算方案得到的各價(jià)值等級(jí)的納稅金額與住宅數(shù)量相乘再加總得到的總額，恰好為根據(jù)各項(xiàng)財(cái)政支出的缺口確定的地方市政稅的稅收總額。

3.市政稅的稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)收益與其他資產(chǎn)收益最大的區(qū)別在于很多時(shí)候并沒(méi)有現(xiàn)金流。依據(jù)估計(jì)價(jià)值征收的市政稅對(duì)低收入人群會(huì)形成一筆巨大的開(kāi)銷，甚至需要借債來(lái)支付。為了幫助弱勢(shì)群體履行納稅義務(wù)，政府設(shè)置了覆蓋范圍廣泛、力度較大的市政稅福利（council tax benefit），不同的群體可以根據(jù)自己的實(shí)際情況向地方政府提出申請(qǐng)，審核通過(guò)后，納稅人可以享受的福利會(huì)直接從應(yīng)納稅額中扣減。享受稅收優(yōu)惠的資格主要從住房的居住情況和納稅人的情況兩方面考慮。

從納稅人的情況來(lái)看，慈善機(jī)構(gòu)、宗教機(jī)構(gòu)、全職學(xué)生、照護(hù)殘疾人的保姆和護(hù)士、未成年人、嚴(yán)重的精神病人、臨時(shí)來(lái)訪住在旅館以及住在夜間庇護(hù)所的人、國(guó)防機(jī)構(gòu)和外交人員等不計(jì)入納稅義務(wù)人范圍。此外，還有針對(duì)殘疾人的稅收減免，在住房?jī)r(jià)值等級(jí)評(píng)估中，殘疾人居住的住宅有為了殘疾人的需要而設(shè)計(jì)的額外的臥室、廚房等空間，可根據(jù)實(shí)際評(píng)估的價(jià)值等級(jí)降低一級(jí)征稅。

從居住情況來(lái)看，市政稅規(guī)定至少有2名成年人居住才能夠全額課征，如果只有1名成年人居住可以減收25%，一般的空置房或者居民的第二套住宅減收50%，而由于以下原因造成的空置房則全額免收：大規(guī)模裝修、抵押房產(chǎn)、學(xué)生公寓、軍隊(duì)住宅、存放車船、所有權(quán)人住院或入獄、因照顧他人而搬走等。但是對(duì)持有滿2年以上而實(shí)質(zhì)上沒(méi)有裝修的空置住宅，則有權(quán)加計(jì)征收50%的稅額，即征收應(yīng)納稅額150%的市政稅。

4.市政稅的實(shí)施效果。以英格蘭為例，近五年英格蘭的市政稅呈逐年上升趨勢(shì)，如表2所示。2018-2019年度地方住宅性房產(chǎn)稅收入達(dá)到了295.63億英鎊，占地方自籌收入的40.75%，占總收入的比重達(dá)到了17.63%，是英格蘭政府最為重要的收入來(lái)源。然而英國(guó)房產(chǎn)稅的推出也并非一開(kāi)始就很順利，壁爐稅、窗戶稅以及人頭稅這些罔顧公平、嚴(yán)重脫離納稅人納稅能力的設(shè)計(jì)都受到過(guò)納稅人的強(qiáng)烈抵制。隨著住房?jī)r(jià)值評(píng)估技術(shù)的發(fā)展，經(jīng)過(guò)不斷的改革和修正，英國(guó)設(shè)計(jì)了分層級(jí)的住房?jī)r(jià)值評(píng)估方案以及豐富的稅收優(yōu)惠政策，稅收逐漸科學(xué)合理化，由于設(shè)計(jì)科學(xué)、合乎情理而被民眾廣泛接受，順利執(zhí)行至今。此外，英國(guó)地方政府每年市政稅的征收總額是預(yù)算支出減去中央轉(zhuǎn)移支付以及其他收入之后的差額，具有一定的限制性。為了防止市政稅增長(zhǎng)過(guò)快，中央政府會(huì)實(shí)行封頂干預(yù)。稅收的使用也嚴(yán)格遵循取之于民、用之于民的原則，優(yōu)化公共服務(wù)，財(cái)政透明公開(kāi)，根據(jù)社區(qū)和地方政府部門（Department for Communities and Local Government）網(wǎng)站數(shù)據(jù)，2018-2019年度英格蘭在教育領(lǐng)域的投入達(dá)到了24.77億英鎊，公共健康花費(fèi)為2335.8萬(wàn)英鎊，稅收被廣泛用于教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，征稅行為贏得了納稅人的信任而得以順利推行。

表2 英格蘭政府收入情況表 單位：百萬(wàn)英鎊

(二)瑞典的房產(chǎn)稅

1.瑞典房產(chǎn)稅的概況。瑞典作為典型的北歐國(guó)家，擁有悠久的房地產(chǎn)稅征收歷史，自1862年以來(lái)經(jīng)歷數(shù)次改革，20世紀(jì)80年代中期之后開(kāi)始獨(dú)立于所得稅征管，2008年稅轉(zhuǎn)費(fèi)之后形成了目前稅費(fèi)共存的局面，房產(chǎn)稅歸中央所有，房產(chǎn)費(fèi)歸地方所有。瑞典的房產(chǎn)稅類似英國(guó)的營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)稅，課稅對(duì)象為商業(yè)樓宇和工業(yè)用地等。地方征收的房產(chǎn)費(fèi)課稅對(duì)象是住宅類房產(chǎn)，包括單式家庭住房（瑞典常見(jiàn)的別墅和聯(lián)排別墅）和公寓型住房。房產(chǎn)費(fèi)在地方的財(cái)政收入中占比并不高，無(wú)法承擔(dān)籌集財(cái)政收入的功能，個(gè)人所得稅依然是最重要的部分。根據(jù)OECD最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年瑞典的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)常性稅收為343億瑞典克朗，在總稅收21546億瑞典克朗中約占1.6%，地方層面的占比也不足2.5%，而個(gè)人所得稅達(dá)到了6142億瑞典克朗，占總稅收的28.5%。瑞典房產(chǎn)稅的功能定位為調(diào)節(jié)收入分配。

2.房產(chǎn)費(fèi)的基本要素。房產(chǎn)費(fèi)課稅對(duì)象是住宅類房產(chǎn)，納稅義務(wù)人為該房產(chǎn)的所有者，擁有別墅或者有產(chǎn)權(quán)的公寓所有者需每年向地方政府繳納房產(chǎn)比例費(fèi)或定額費(fèi)，如果擁有的房產(chǎn)為一般集體產(chǎn)權(quán)的公寓，因住房產(chǎn)權(quán)在業(yè)主委員會(huì)手中，個(gè)人并不需要繳納房產(chǎn)費(fèi)，而是由業(yè)主委員會(huì)繳納之后再以物業(yè)費(fèi)的形式分?jǐn)偟絺€(gè)人。瑞典房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值或者說(shuō)應(yīng)稅價(jià)值由地方稅務(wù)局確定，為市場(chǎng)價(jià)值的75%，也就是說(shuō)，越新的住房，其稅收價(jià)值越接近市場(chǎng)價(jià)值。此外，對(duì)房子的裝修，如加蓋車庫(kù)、裝修地下室等，都會(huì)提高住房的稅收價(jià)值。房產(chǎn)費(fèi)的計(jì)稅依據(jù)既包括房產(chǎn)的應(yīng)稅價(jià)值又需要有不同類型房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的定額費(fèi)率。也就是說(shuō)，房產(chǎn)費(fèi)的繳納額會(huì)有兩個(gè)金額：一個(gè)是適用的定額費(fèi)率與擁有的住宅類房產(chǎn)數(shù)的乘積加總得到的定額房產(chǎn)費(fèi)。另一個(gè)是房產(chǎn)的應(yīng)稅價(jià)值與適用比例費(fèi)率的乘積得到的比例房產(chǎn)費(fèi)，征收的原則是二者取其低。定額費(fèi)率和比例費(fèi)率都是浮動(dòng)費(fèi)率，每年由瑞典政府重新確定一次。2012年單戶住宅的收費(fèi)為7112瑞典克朗，但不超過(guò)稅收評(píng)估價(jià)值的0.75%。公寓樓中的公寓收費(fèi)為1210瑞典克朗，但不超過(guò)稅收評(píng)估價(jià)值的0.3%。2012年，瑞典房產(chǎn)稅收益為127億瑞典克朗，房產(chǎn)費(fèi)為163億瑞典克朗。

3.稅收減免及優(yōu)惠。為促進(jìn)房屋建筑市場(chǎng)發(fā)展，瑞典針對(duì)新建住房進(jìn)行稅收減免，規(guī)定新建住房5年內(nèi)免征房產(chǎn)稅費(fèi)，10年內(nèi)減半征收。也就是說(shuō)，新建住房擁有15年的房產(chǎn)稅費(fèi)減免期。還有一項(xiàng)規(guī)定將瑞典的房產(chǎn)費(fèi)與基本收入的變化掛鉤，養(yǎng)老金領(lǐng)取者的房地產(chǎn)費(fèi)要限制在其收入的4%。此外，瑞典的房產(chǎn)費(fèi)還設(shè)有封頂數(shù)額，2020年的封頂數(shù)額為8349瑞典克朗，每年的封頂數(shù)額會(huì)依據(jù)通脹率進(jìn)行調(diào)整，如果按照0.75%的費(fèi)率計(jì)算，稅收價(jià)值在1113000瑞典克朗以上的房屋都只需要繳納8349瑞典克朗的房產(chǎn)費(fèi)。事實(shí)上，大多數(shù)別墅的稅收價(jià)值都高于這個(gè)數(shù)值，因此8349瑞典克朗封頂數(shù)額就是大多數(shù)瑞典人的房產(chǎn)費(fèi)金額。關(guān)于住房領(lǐng)域的其他減稅項(xiàng)目，諸如購(gòu)房貸款減稅、裝修減稅等，則基本都在個(gè)人所得稅中進(jìn)行稅收優(yōu)惠安排。

4.實(shí)施效果。瑞典作為斯堪的納維亞的社會(huì)民主主義福利國(guó)家，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、收入水平高，國(guó)內(nèi)人口流動(dòng)性低，公共服務(wù)同質(zhì)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，供需基本持平，不存在投機(jī)炒作的空間，因而并不存在利用房產(chǎn)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)緊迫性。有了科學(xué)完備的個(gè)人所得稅作為稅源，也不需要房產(chǎn)稅承擔(dān)太多的籌集財(cái)政收入的功能。瑞典的房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅，主要針對(duì)經(jīng)營(yíng)和投資收益課稅；而房產(chǎn)費(fèi)具有一定的調(diào)節(jié)引導(dǎo)市場(chǎng)的作用和調(diào)節(jié)收入分配的功能，通過(guò)設(shè)計(jì)階梯累進(jìn)稅率對(duì)富人的高價(jià)值住房多征稅，對(duì)低價(jià)值住房適用低稅率，從而與個(gè)人所得稅一起承擔(dān)調(diào)節(jié)收入分配的職能。聯(lián)合國(guó)2018年發(fā)布的人類發(fā)展報(bào)告中，瑞典的基尼系數(shù)為29.2，而美國(guó)為41.5，2020年的報(bào)告中瑞典進(jìn)一步下降為28.8，美國(guó)則為41.4，基本沒(méi)有變化。

(三)韓國(guó)的房產(chǎn)稅

1.韓國(guó)房產(chǎn)稅的概況。財(cái)產(chǎn)稅是韓國(guó)地方稅收體系的主體，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收貫穿了不動(dòng)產(chǎn)的取得、持有以及轉(zhuǎn)讓的全部環(huán)節(jié)，是地方稅收的主要來(lái)源，主要目的在于控制高房?jī)r(jià)、打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作。在歷次改革中，韓國(guó)政府綜合運(yùn)用房地產(chǎn)稅、價(jià)格限制、貸款利率等政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。為打擊房?jī)r(jià)泡沫、多套房囤積和空置，韓國(guó)近20年來(lái)引進(jìn)了多種類型的房產(chǎn)保有稅，包括房屋財(cái)產(chǎn)稅、土地綜合稅、城市規(guī)劃稅和共同設(shè)施稅，以及綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，其中前三項(xiàng)為地方稅，綜合不動(dòng)產(chǎn)稅為中央稅。2005年改革之后，房屋財(cái)產(chǎn)稅與土地綜合稅合并為新的房屋財(cái)產(chǎn)稅，針對(duì)市、郡及區(qū)管轄內(nèi)的房產(chǎn)包括法人建筑物、住宅和土地課稅，主要滿足地方一般財(cái)政需要。綜合不動(dòng)產(chǎn)稅針對(duì)高價(jià)值的土地和住宅，向超過(guò)一定價(jià)位的住房等不動(dòng)產(chǎn)的保有人在新財(cái)產(chǎn)稅之外加征，由中央征收之后再全額返還給地方。

2.韓國(guó)房產(chǎn)稅的基本要素。韓國(guó)的房屋財(cái)產(chǎn)稅按物業(yè)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值征收。計(jì)稅依據(jù)為住宅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值的60%，法人建筑物為70%。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值即物業(yè)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值，由地方政府負(fù)責(zé)每年評(píng)估一次。在稅率上實(shí)行比例稅率加累進(jìn)稅率，不同類型的物業(yè)稅率差別較大，住宅和法人建筑物的稅率在0.2%-0.5%之間。此外，不同類型物業(yè)的納稅金額計(jì)算也不相同，別墅等建筑物的納稅金額為計(jì)稅依據(jù)與稅率的乘積，別墅以外的住宅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式如下：

應(yīng)納稅額=∑{固定稅額+[物業(yè)(住宅)計(jì)稅依據(jù)-稅基]×超額部分稅率}

2005年到2008年之間，韓國(guó)為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，將綜合不動(dòng)產(chǎn)的課稅對(duì)象定為家庭擁有的總價(jià)值大于6億韓元的部分，適用累進(jìn)稅率，稅率在1%到3%之間。2008年之后，受到金融危機(jī)的影響，韓國(guó)實(shí)行減稅政策，綜合不動(dòng)產(chǎn)的課稅對(duì)象上調(diào)為總價(jià)值大于9億韓元的部分，稅率也下調(diào)到了0.5%到1%之間，具有明顯的逆周期性。

3.稅收優(yōu)惠。與其他國(guó)家相比，韓國(guó)的稅收優(yōu)惠較少，只有在緊急情況下才會(huì)降低稅率。在發(fā)生自然災(zāi)害或者出現(xiàn)緊急財(cái)政需要的情況下，地方行政長(zhǎng)官擁有房產(chǎn)稅稅率的調(diào)整權(quán)，調(diào)整幅度限制在50%以內(nèi)。享受免稅的房地產(chǎn)則與其他國(guó)家類似，如政府擁有的不動(dòng)產(chǎn)、學(xué)校等教育機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)、宗教組織的不動(dòng)產(chǎn)以及福利和文化事業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)等。

4.實(shí)施效果。韓國(guó)出臺(tái)房產(chǎn)稅不僅僅是為了籌集地方財(cái)政收入，政府為了讓其成為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、優(yōu)化土地資源配置的重要工具，可謂用盡苦心。根據(jù)OECD最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年韓國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)常性稅收為177500億韓元，在總稅收5239850億韓元中約占3.39%，地方層面不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)常性稅收145740億韓元，約占總稅收904600億韓元的16.11%。英國(guó)英格蘭地區(qū)2018年住宅性房產(chǎn)稅收入占據(jù)地方自籌收入的40.75%，可見(jiàn)韓國(guó)房產(chǎn)稅政策籌集財(cái)政收入的功能不強(qiáng)。相較于籌集財(cái)政收入，韓國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用更不如人意。韓國(guó)的房?jī)r(jià)只是在2005年受到政策沖擊之后有一個(gè)急劇的下降，之后便又開(kāi)始逐年攀升。據(jù)央視財(cái)經(jīng)記者采訪數(shù)據(jù)，2021年4月，首爾市江南區(qū)一套使用面積131平方米的公寓售價(jià)突破40億韓元（相當(dāng)于人民幣2300萬(wàn)元），與3月份相比上漲了200萬(wàn)人民幣，房產(chǎn)稅對(duì)于火爆的樓市可以說(shuō)只是杯水車薪。

韓國(guó)作為東亞國(guó)家，深受儒家文化的熏陶，經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程又與我國(guó)極其相似，也經(jīng)歷了城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，韓國(guó)的房產(chǎn)稅政策對(duì)中國(guó)住宅性房產(chǎn)稅的全面推開(kāi)具有相當(dāng)?shù)慕梃b意義。韓國(guó)房產(chǎn)稅的發(fā)展并非一帆風(fēng)順，2005年的稅改也遭遇了相當(dāng)?shù)淖枇?，不僅有來(lái)自媒體和在野黨的攻擊，更是引發(fā)了群眾游行。韓國(guó)的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅則建立在房產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)之上，將個(gè)人名下的所有普通住房?jī)r(jià)值加總之后課稅，旨在打壓房?jī)r(jià)，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。從韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房產(chǎn)稅可以作為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，也可以利用房產(chǎn)稅進(jìn)行短期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，但長(zhǎng)期來(lái)看，效果并不顯著。此外，推進(jìn)住房產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、發(fā)展稅收征管技術(shù)，也一定是我國(guó)房產(chǎn)稅全面推開(kāi)的必經(jīng)之路。我國(guó)房產(chǎn)稅的全面推開(kāi)也必須慎之又慎，穩(wěn)步推進(jìn)，不可急躁，前期必須做足鋪墊工作。

三、我國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)

我國(guó)房產(chǎn)稅由來(lái)已久，這里的開(kāi)征房產(chǎn)稅指的是在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征住宅性房產(chǎn)保有稅，主要考察的是房產(chǎn)稅改革。事實(shí)上，1950年我國(guó)就已經(jīng)開(kāi)始征收房產(chǎn)稅。1950年6月，房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并征收，統(tǒng)稱“城市房地產(chǎn)稅”。1951年8月8日頒布了我國(guó)第一部現(xiàn)代意義上的房產(chǎn)稅法令——《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，（以下簡(jiǎn)稱《條例》）?！稐l例》共十九條，很多條款與英國(guó)的住宅性房產(chǎn)稅類似，從個(gè)別條款可以看到對(duì)我國(guó)歷史上房地產(chǎn)稅征收規(guī)定的繼承?！稐l例》并沒(méi)有對(duì)課稅對(duì)象作出明確的界定，事實(shí)上是對(duì)城市所有的房產(chǎn)和地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅，而征收城市則需要經(jīng)過(guò)財(cái)政部的核準(zhǔn)，未經(jīng)核準(zhǔn)不得征收。凡是征收房產(chǎn)稅的城市都需要成立房地產(chǎn)評(píng)價(jià)委員會(huì)，負(fù)責(zé)每年評(píng)估一次房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值作為稅收依據(jù)。評(píng)估需要按照分類、分級(jí)的原則進(jìn)行。對(duì)納稅義務(wù)人的界定則較為詳細(xì)：納稅義務(wù)人為產(chǎn)權(quán)所有人，出典的產(chǎn)權(quán)由承典人繳納，所有人或承典人不在當(dāng)?shù)鼗蛘叽嬖诩m紛的則由代管人或使用人繳納。房產(chǎn)稅按年計(jì)征，納稅金額為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值的1%，地產(chǎn)稅為1.5%，房?jī)r(jià)與地價(jià)不易區(qū)分的統(tǒng)一按1.5%合并征收，房?jī)r(jià)與地價(jià)不容易確定的，按標(biāo)準(zhǔn)房地租的15%征收。此外，還設(shè)置了稅收優(yōu)惠，軍政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、學(xué)校和寺院、公園以及名勝古跡自用房地產(chǎn)免稅，新建住房免征三年，翻修費(fèi)用超過(guò)新建費(fèi)用一半的，免征兩年，其他情況須經(jīng)?。ㄊ校┘?jí)以上政府核準(zhǔn)減免。上述稅收要素與英國(guó)住宅性房產(chǎn)稅的精神多有相似，而第十二條“稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)設(shè)置房地產(chǎn)稅查征底冊(cè),繪制土地分級(jí)地圖,根據(jù)評(píng)價(jià)委員會(huì)之評(píng)價(jià)結(jié)果及納稅義務(wù)人之申報(bào),分別進(jìn)行調(diào)查,登記,核稅,并開(kāi)發(fā)交款通知書,限期交庫(kù)”又是對(duì)我國(guó)歷史上房地產(chǎn)稅征收智慧的傳承。

1973年工商稅制改革，1984年利改稅，1986年頒布《房產(chǎn)稅暫行條例》，歷次改革之后房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人范圍不斷縮小，個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)成為免稅房產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我國(guó)居民的住宅性房產(chǎn)比例高達(dá)80%，目前房產(chǎn)稅狹窄的稅收范圍抑制了其籌集財(cái)政收入的作用。2011年，國(guó)務(wù)院在重慶和上海兩地進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對(duì)個(gè)人住宅性房屋開(kāi)征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅改革進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。重慶針對(duì)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購(gòu)高檔住房以及非重慶市個(gè)人新購(gòu)的第二套住房征稅，2011年個(gè)人住宅性房產(chǎn)稅收入約為1億元，房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅的總額為20.8946億元。試點(diǎn)稅收有一定的貢獻(xiàn)，但受限于狹窄的稅基，比重還是偏小。滬渝房產(chǎn)稅的政策沖擊雖然都對(duì)房?jī)r(jià)造成了一定的影響，但不認(rèn)同為這是房產(chǎn)稅本身的凈作用。整體來(lái)看，滬渝房產(chǎn)稅政策試點(diǎn)效果并不理想，存在政策目標(biāo)不明確、征稅范圍窄、計(jì)稅依據(jù)不合理以及稅收負(fù)擔(dān)不公平等問(wèn)題，缺乏良好的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。我國(guó)房產(chǎn)稅政策試點(diǎn)推廣工作再一次陷入停滯，全面房產(chǎn)稅的出臺(tái)再一次被推遲。事實(shí)上，我國(guó)個(gè)人住宅性房產(chǎn)稅的推出面臨全方位的系統(tǒng)性難題和挑戰(zhàn)，涉及經(jīng)濟(jì)、金融、財(cái)政以及土地等諸多方面，如趙建教授所講，如何在一個(gè)債務(wù)泡沫上“懸崖式”征收資本資產(chǎn)（住房）稅是一個(gè)世界級(jí)難題，亦稱中國(guó)的“李嘉圖難題”。

房產(chǎn)稅政策沖擊可能會(huì)給宏觀經(jīng)濟(jì)、金融帶來(lái)的負(fù)面影響是我國(guó)住宅性房產(chǎn)稅全面開(kāi)征最大的風(fēng)險(xiǎn)性挑戰(zhàn)。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)選擇了高度趨利化的治理模式，城市便成為一部以土地開(kāi)發(fā)為主要手段來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的機(jī)器，地方政府憑借對(duì)土地這種競(jìng)爭(zhēng)性資源的壟斷特權(quán)，與開(kāi)發(fā)商、投資商以及銀行等經(jīng)濟(jì)發(fā)展主體迅速結(jié)成復(fù)雜而有力的增長(zhǎng)聯(lián)盟，一場(chǎng)轟轟烈烈的資源集聚、利用、產(chǎn)出的企業(yè)式治理在城市拉開(kāi)帷幕。與此同時(shí)，可以作為反增長(zhǎng)聯(lián)盟的主體如市民社會(huì)、非政府組織等力量在我國(guó)的發(fā)展則極其有限。增長(zhǎng)機(jī)器造出的商品即商品住房所體現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值（交換價(jià)值）迅速超越其居住價(jià)值（使用價(jià)值），而從中分一杯羹的入場(chǎng)券便是購(gòu)房。當(dāng)然這一切的前提是房?jī)r(jià)上漲，因而我國(guó)商品房成為一種資產(chǎn)保值增值的工具，帶有巨大的泡沫剛性。發(fā)了債，加滿了杠桿，然后再在一個(gè)公認(rèn)的超級(jí)泡沫上征收房產(chǎn)稅，無(wú)異于放在巨大泡沫上的針尖，會(huì)不會(huì)將泡沫刺破引發(fā)貨幣債務(wù)緊縮乃至更嚴(yán)重的宏觀經(jīng)濟(jì)后果，這是房產(chǎn)稅政策出臺(tái)需要反復(fù)研究和面對(duì)的一個(gè)問(wèn)題。

建立、運(yùn)行和管理一套住宅性房產(chǎn)稅政策體系需要長(zhǎng)期的試驗(yàn)和摸索，需要付出巨大的成本，各項(xiàng)稅收要素的設(shè)計(jì)以及實(shí)際操作中的征管環(huán)節(jié)都會(huì)面臨一系列嚴(yán)峻的技術(shù)性挑戰(zhàn)。首先是征稅范圍和對(duì)象的確定，現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅只針對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)以及工礦區(qū)，不包括農(nóng)村地區(qū)。然而隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化程度的提升，農(nóng)村的一些經(jīng)營(yíng)性用房、高檔別墅和度假房等小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上具有城市住房的性質(zhì)。此外，受到福利分房制度的歷史遺留性影響，在城市區(qū)域也存在一定規(guī)模的單位集資建設(shè)住房，也屬于小產(chǎn)權(quán)房。我國(guó)城鄉(xiāng)二元土地制度以及復(fù)雜的房屋權(quán)屬問(wèn)題、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)問(wèn)題，都將成為技術(shù)性挑戰(zhàn)。其次是對(duì)納稅義務(wù)人的規(guī)定，最為特別而又普遍的一種情況就是某些一線城市的居民擁有一套高價(jià)值住房，但實(shí)際的收入并不高，依據(jù)評(píng)估價(jià)值征收的累進(jìn)性房產(chǎn)稅納稅金額往往是他們所無(wú)法承受的。這就需要精準(zhǔn)而高效的稅收優(yōu)惠政策與其配合執(zhí)行。再次就是稅基的評(píng)定，通行的稅收價(jià)值評(píng)估方法有市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估和租賃價(jià)值評(píng)估兩種，市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估需要成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)作為依托，而租賃價(jià)值評(píng)估又需要成熟的租賃市場(chǎng)和透明、可獲取的凈租金額作為基礎(chǔ)。而稅率的設(shè)定則需要地方政策綜合考慮公共收支去確定一個(gè)最優(yōu)稅率，這又難免牽涉到其他房地產(chǎn)稅收以及土地出讓金問(wèn)題。

此外，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)個(gè)人住宅性房產(chǎn)稅還面臨著一系列的社會(huì)性挑戰(zhàn)。對(duì)于大部分的中國(guó)家庭而言，房產(chǎn)幾乎占到了其財(cái)產(chǎn)的60%，因此，全面開(kāi)征房產(chǎn)稅意味著中國(guó)住戶大范圍的財(cái)富再分配,極易引發(fā)納稅人的厭惡情緒，進(jìn)而出現(xiàn)大規(guī)模的避稅行為，低收入人群拋售房產(chǎn)，高收入人群則騰挪資產(chǎn)，反而加劇貧富分化。如果為了保護(hù)剛性需求而對(duì)第一套住房給予稅收優(yōu)惠，按照高稅率對(duì)第二套住房或空置住房課稅，則又可能會(huì)引發(fā)離婚潮以及夫妻分居等社會(huì)問(wèn)題，從而給社會(huì)帶來(lái)一系列的負(fù)面影響。相應(yīng)地，納稅人的避稅行為也會(huì)制約房產(chǎn)稅政策的功能發(fā)揮，收入縮水會(huì)影響財(cái)政資金籌集。房屋出租市場(chǎng)受到房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁的影響，極易推高租金，加重租房居住者的負(fù)擔(dān)，甚至進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。多套房擁有者讓親戚居住二套、三套房等避稅行為也會(huì)直接沖擊房產(chǎn)稅政策，提高住房資源使用效率的目標(biāo)設(shè)定。我國(guó)在目前住房過(guò)剩、庫(kù)存嚴(yán)重的情況之下開(kāi)征房產(chǎn)稅，很可能破壞當(dāng)前結(jié)構(gòu)化泡沫之下的樓市弱平衡，進(jìn)一步加大去庫(kù)存的難度。在我國(guó)，住房絕不僅僅是一個(gè)居住和生活的場(chǎng)所，其在某種意義上已經(jīng)作為一種精神寄托在全生命周期的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上發(fā)揮關(guān)鍵的作用，比如結(jié)婚生子、保值養(yǎng)老、身份認(rèn)同、階層甄別、教育資源爭(zhēng)奪以及社會(huì)保障等。因此，房產(chǎn)稅政策的推出勢(shì)必是一個(gè)多領(lǐng)域政策協(xié)同推進(jìn)的過(guò)程，要前進(jìn)，但急不來(lái)，要大膽創(chuàng)新，但更要守住穩(wěn)定的底線。

四、房產(chǎn)稅政策本土化的方向與建議

每個(gè)國(guó)家的政策都是貼合本土的經(jīng)濟(jì)、文化以及社會(huì)背景，為解決本國(guó)的問(wèn)題而出臺(tái)的。西方的房產(chǎn)稅政策建立在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及較為完備的財(cái)稅體制之上，取得了豐富的成功經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)運(yùn)用房產(chǎn)稅政策或籌集了公共財(cái)政收入，或促進(jìn)了房地產(chǎn)資源的利用，或?qū)⒎慨a(chǎn)稅政策作為一項(xiàng)重要的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工具。雖然在我國(guó)推行住宅性房產(chǎn)稅困難重重，但作為現(xiàn)代財(cái)稅體制中重要的一支，房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅成為一項(xiàng)穩(wěn)定的稅源是必然的趨勢(shì)。作為一個(gè)以房產(chǎn)為主要資產(chǎn)的國(guó)家，保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的推出還有利于縮小貧富差距、促進(jìn)社會(huì)公平、并能通過(guò)限制空置，優(yōu)化住房資源配置。征收房產(chǎn)稅是對(duì)我國(guó)征稅能力的考驗(yàn)，也是對(duì)我國(guó)稅收體制現(xiàn)代化程度的檢驗(yàn)。對(duì)此，我國(guó)應(yīng)遵循本土化的思維，立法先行，以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型為背景，以產(chǎn)權(quán)及財(cái)產(chǎn)登記制度為基礎(chǔ)，以大數(shù)據(jù)及精算作技術(shù)支撐，以公共服務(wù)均等化為依托，有計(jì)劃、分步驟地在全國(guó)范圍內(nèi)推出住宅性房產(chǎn)保有稅。

目前我國(guó)尚無(wú)房產(chǎn)稅法，最新的一部行政法規(guī)是1986年9月15日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，根據(jù)其第五條的免征條款，個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)無(wú)需繳納房產(chǎn)稅。2015年在十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃中首次納入房產(chǎn)稅法，標(biāo)志著房產(chǎn)稅法正式提上國(guó)家立法日程。房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)類的直接稅關(guān)系重大，征管難度大，因而房產(chǎn)稅法立法難度很大。目前房地產(chǎn)稅法尚處于起草和論證階段，草案尚未對(duì)外公開(kāi)征求意見(jiàn)?？v觀各國(guó)房產(chǎn)稅征管經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際，我國(guó)房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象為房產(chǎn)，按照寬稅基的原則，既包括經(jīng)營(yíng)性的又涵蓋非經(jīng)營(yíng)性的，不論城鄉(xiāng)，一律逐步推開(kāi)。納稅義務(wù)人應(yīng)按照產(chǎn)權(quán)所有人或經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、代管人以及實(shí)際使用人的順序依次確定。以房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為稅基，由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。依據(jù)效率和公平原則由政府確定稅率，中央確定范圍，地方依據(jù)財(cái)政收支狀況確定具體稅率。結(jié)合社會(huì)保障以及個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除制定稅收優(yōu)惠政策，照顧弱勢(shì)群體以及國(guó)家事業(yè)和公益單位。與此同時(shí)，為了提高使用效率，有針對(duì)性地對(duì)空置住房和高檔住房采取適度的高稅率和累進(jìn)稅率。

2021年9月3日，日照市召開(kāi)自然人住房交易稅收“極簡(jiǎn)辦”機(jī)制推進(jìn)會(huì)，決定在前期試點(diǎn)的基礎(chǔ)上在全市范圍內(nèi)推廣實(shí)施自然人住房交易稅收“極簡(jiǎn)辦”機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了住房交易領(lǐng)域一張身份證辦稅。通過(guò)稅務(wù)局、自然資源和規(guī)劃局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局以及行政審批局等單位的信息共享、業(yè)務(wù)協(xié)辦和信息的數(shù)字化轉(zhuǎn)換技術(shù)，極大程度地精簡(jiǎn)辦稅資料，壓縮了辦理時(shí)間，便利了群眾。不僅僅是日照市，隨著“放管服”改革的逐步推進(jìn)，在武漢市、南京市以及濟(jì)南市等多個(gè)城市都可以通過(guò)刷身份證在政務(wù)服務(wù)機(jī)上查到名下的房產(chǎn)信息。相信隨著大數(shù)據(jù)、云計(jì)算技術(shù)以及精算、評(píng)估技術(shù)的發(fā)展和社會(huì)信用信息共享機(jī)制的完善，在住宅性房產(chǎn)稅的征收過(guò)程中，課稅對(duì)象以及納稅義務(wù)人的識(shí)別、住房的價(jià)值評(píng)估、稅率厘定以及房產(chǎn)稅征收、管理都將不再是困難。

在新冠疫情大流行之下，外部形勢(shì)嚴(yán)峻，我國(guó)提出“雙循環(huán)”的發(fā)展戰(zhàn)略，更加強(qiáng)調(diào)內(nèi)部循環(huán)。目前居民資金壓在房產(chǎn)下，房貸占據(jù)了大部分的工資，使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)循環(huán)堵塞在房產(chǎn)中，不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。多套房擁有者依靠房產(chǎn)生存，而剛性需求者則為了一套住房拼盡全力，貧富分化逐步加劇，嚴(yán)重違背了共同富裕原則，制約了人力、物力的合理配置。隨著“房住不炒”原則的堅(jiān)定執(zhí)行，房地產(chǎn)的熱度逐步下降，泡沫縮小，使得居民住房負(fù)擔(dān)減輕，貧富差距縮小，這些都為住宅性房產(chǎn)稅政策的全面推廣打下良好的基礎(chǔ)。然而，取之于民還需用之于民，應(yīng)逐步推進(jìn)公共服務(wù)均等化，提高公共服務(wù)水平，剝離住房的教育優(yōu)先權(quán)、婚姻優(yōu)先權(quán)以及社保優(yōu)先權(quán)等附加屬性，增強(qiáng)房產(chǎn)稅納稅人信心，強(qiáng)化納稅人稅收接納性和遵從性。