西安實(shí)施保障性租賃住房面臨的挑戰(zhàn)

喬慶中 李耀華 馮文峰 高亞會 周海金

摘要：闡述對保障性租賃住房面臨挑戰(zhàn)進(jìn)行研究的背景及意義，通過對西安保障性租賃住房的案例分析，提出一些風(fēng)險警示以及難點(diǎn)與挑戰(zhàn)，借鑒相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，提出一些政策完善和項(xiàng)目實(shí)施的建議，以促進(jìn)保障性租賃住房的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：保障性租賃住房;風(fēng)險;難點(diǎn);挑戰(zhàn);建議

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）03-0021-07 收稿日期：2022-02-11

作者簡介：喬慶中、李耀華、馮文峰、高亞會、周海金，西安市保障性住房管理中心。

1 研究背景及意義

2021年7月2日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)

〔2021〕22號），首次從國家層面明確住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，此后國家的住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。其中，公租房為面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房;保障性租賃住房以人口凈流入城市為重點(diǎn)，著力做好新市民和青年人的住房保障;共有產(chǎn)權(quán)住房則由城市政府因地制宜，主要幫助有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、買不起房子的居民能夠盡快改善居住條件?！笆奈濉睍r期，將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系，增加保障性住房供給，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。

為堅(jiān)決貫徹習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想，立足新時代西安追趕超越定位和建設(shè)國家中心城市需要，結(jié)合國家、省、市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，有效擴(kuò)大保障性租賃住房供給，加快構(gòu)建多主體供應(yīng)、多渠道保障的住房制度，切實(shí)解決好新市民、青年人的住房問題，增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感和安全感，《西安市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》明確提出將加快發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，力爭新增保障性租賃住房達(dá)到30萬套（間），占新增住房供應(yīng)總量的30%以上。

西安定位為國家中心城市，影響力和輻射力隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷提升。西安的常住人口數(shù)據(jù)已經(jīng)升至了全國第8，近5年流入人口約200萬。西安作為人口凈流入的大城市，房價比較高，新市民、青年人多，住房壓力大，更需要保障性租賃住房，助推青年人和新市民順利扎根城市。通過加強(qiáng)保障性租賃住房空間規(guī)劃，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡;另一方面，通過對租金的管控和監(jiān)測，以期緩解新市民、青年人的居住壓力，釋放其消費(fèi)潛力，同時通過完善配套公共服務(wù)支持政策，提高新市民的融入度。但保障性租賃住房作為一種新的住房保障措施，在實(shí)施過程中仍將面臨諸多挑戰(zhàn)，所以分析研究保障性租賃住房實(shí)施可能面臨的挑戰(zhàn)，并提出相應(yīng)的建議，完善相關(guān)政策，對保障性租賃住房的實(shí)施具有重要意義。

2 案例分析

國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，要求加快發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決好大城市住房突出問題。多個省、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（局）認(rèn)真貫徹國家決策部署和省委省政府工作要求，深入調(diào)查研究，充分吸收借鑒經(jīng)驗(yàn)做法，結(jié)合本?。ㄊ校?shí)際，印發(fā)本地《發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》。從國家以及各地實(shí)施意見來看，保障性租賃住房主要包括企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)項(xiàng)目、存量閑置住房改建項(xiàng)目、集體土地經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目、新供應(yīng)國有土地建設(shè)項(xiàng)目5大類，以下將通過案例介紹5類項(xiàng)目的實(shí)踐情況。

案例項(xiàng)目運(yùn)營期間所得稅稅率按25%計(jì)。增值稅及房產(chǎn)稅根據(jù)2021年6月18日國務(wù)院常務(wù)會議，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;對企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。增值稅附加稅，本項(xiàng)目城市維護(hù)建設(shè)稅適用稅率為7%，教育費(fèi)附加按3%計(jì)，地方教育費(fèi)附加按2%計(jì)。

2.1 企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)項(xiàng)目案例：西安外國語大學(xué)保障性租賃住房項(xiàng)目

西安外國語大學(xué)保障性租賃住房項(xiàng)目位于西安外國語大學(xué)長安校區(qū)家屬區(qū)西側(cè)，占地約30畝，項(xiàng)目總建筑面積約60000平方米，其中地上面積約50000平方米，地下面積約10000平方米，建設(shè)保障性租賃住房750套。

項(xiàng)目總投資約3億元，土地成本不計(jì)。項(xiàng)目資金籌措方案：30%資本金，70%銀行貸款。項(xiàng)目運(yùn)營收入按25年進(jìn)行測算，其中：建設(shè)期2年，運(yùn)營期23年。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目營業(yè)收入包括保租房出租收入和停車位租賃收入，項(xiàng)目25年運(yùn)營期內(nèi)營業(yè)收入合計(jì)為3.97億元。項(xiàng)目經(jīng)營成本包括人員工資、管理費(fèi)、日常維修費(fèi)、大修費(fèi)，經(jīng)營期23年經(jīng)營成本合計(jì)約為0.56億元。建設(shè)投資及建設(shè)期利息計(jì)為固定資產(chǎn)，采用直線折舊法在50年內(nèi)進(jìn)行攤銷，殘值為0。預(yù)計(jì)運(yùn)營期利潤總額約2429億元，投資利潤率0.22%，資本金凈利潤率0.21%，靜態(tài)投資回收期約24年。

2.2 利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)項(xiàng)目案例：西安比亞迪汽車有限公司配套建設(shè)保障性租賃住房項(xiàng)目

西安比亞迪汽車有限公司配套建設(shè)保障性租賃住房項(xiàng)目位于西部大道以北比亞迪工業(yè)園內(nèi)，拆除舊廠房騰出土地約130畝，用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房約4500套，總建筑面積約31萬平方米，戶型設(shè)計(jì)以70平方米以下小戶型為主。預(yù)計(jì)解決1萬多名員工的住房問題。

項(xiàng)目總投資約13.8億元，土地成本不計(jì)。項(xiàng)目資金籌措方案：全部投資均為企業(yè)自有資金。項(xiàng)目運(yùn)營收入按40年進(jìn)行測算，其中：建設(shè)期3年，運(yùn)營期37年。項(xiàng)目營業(yè)收入包括保障性租賃房出租收入、商業(yè)出租收入、停車位租賃收入，預(yù)計(jì)37年運(yùn)營期內(nèi)營業(yè)收入合計(jì)為19.5億元。項(xiàng)目經(jīng)營成本包括包括人員工資、管理費(fèi)、日常維修費(fèi)、大修費(fèi)，經(jīng)營期37年經(jīng)營成本合計(jì)約為3.56億元。建設(shè)投資及建設(shè)期利息計(jì)為固定資產(chǎn)，采用直線折舊法在50年內(nèi)進(jìn)行攤銷，殘值為0。預(yù)計(jì)運(yùn)營期利潤總額約4.86億元，投資利潤率0.95%，資本金凈利潤率0.63%，靜態(tài)投資回收期約38年。

2.3 存量閑置房屋改建項(xiàng)目案例：西安房地產(chǎn)開發(fā)總公司豐禾路保障性租賃住房項(xiàng)目

西安房地產(chǎn)開發(fā)總公司豐禾路保障性租賃住房項(xiàng)目位于西安市豐禾路以南，豐禾路338A號1幢，項(xiàng)目樓棟于2016建成，所在地塊土地性質(zhì)為商服用地/公寓，總建筑面積35382平方米，地下2層，地上27層，裙房為地上5層?，F(xiàn)狀為毛坯空置，規(guī)劃1～5層為商業(yè)，6～27層為公寓，共399戶，27層為會議及辦公，地下為車位，約100個。西安房地產(chǎn)總公司收購作為保障性租賃住房經(jīng)營項(xiàng)目，計(jì)劃對3～5層、27層進(jìn)行改造，建筑整體進(jìn)行裝修，改造完成后作為保障性租賃住房進(jìn)行出租。改造后預(yù)計(jì)公寓間數(shù)為543間，約28878.68平方米;商業(yè)為1～2層，面積約2616.01平方米;地下為車庫及設(shè)備用房，停車位約100個。

項(xiàng)目投資包括資產(chǎn)收購費(fèi)用及裝修改造費(fèi)用，收購價格預(yù)計(jì)為30000萬元;裝修改造費(fèi)用預(yù)計(jì)為4381萬元，合計(jì)約為34381萬元。資金籌措方案：企業(yè)自有資金占項(xiàng)目總投資的20%，約為6876萬元;剩余資金由借貸資金解決，約為28160萬元。項(xiàng)目運(yùn)營收入期限根據(jù)土地剩余使用年限按照31年進(jìn)行測算，其中：建設(shè)期1年，運(yùn)營期30年。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目營業(yè)收入包括保租房出租收入、商業(yè)出租收入、停車位租賃收入，項(xiàng)目30年運(yùn)營期內(nèi)營業(yè)收入合計(jì)為57608萬元。

項(xiàng)目經(jīng)營成本包括項(xiàng)目運(yùn)營管理費(fèi)及維修費(fèi)，管理費(fèi)按10萬元/年、年維修費(fèi)按收購價格的0.1%進(jìn)行估算，初始年經(jīng)營成本約為40萬元，并考慮1%的增幅。項(xiàng)目維護(hù)大修按每10年進(jìn)行一次考慮，費(fèi)用按1000萬元/次估算。經(jīng)營期30年經(jīng)營成本合計(jì)約為3391萬元。項(xiàng)目借款期限為25年，借款利率為4.65%，還本付息方式按等額本息法計(jì)算。預(yù)計(jì)項(xiàng)目運(yùn)營期總利潤合計(jì)約6649萬元，年均利潤總額約222萬元?？紤]資金成本后，靜態(tài)投資回收期約30.7年，項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅后）為2.69%，資本金內(nèi)部收益率為1.28%。

2.4 集體經(jīng)營性建設(shè)用地項(xiàng)目案例：西安高陵區(qū)源田農(nóng)業(yè)技術(shù)開發(fā)有限公司保障性租賃住房項(xiàng)目

西安高陵區(qū)源田農(nóng)業(yè)技術(shù)開發(fā)有限公司保障性租賃住房項(xiàng)目總占地約1300畝，打造現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、文化旅游、田園社區(qū)為一體的田園綜合體，其中保障性租賃住房位于高陵區(qū)渭陽一路延伸段，占地面積約80畝，計(jì)劃建設(shè)2000套保障性租賃住房。張卜街道張家村集體經(jīng)濟(jì)組織合作社將土地以作價入股的出讓方式與源田農(nóng)業(yè)技術(shù)開發(fā)有限公司合作，建設(shè)保障性租賃住房，建設(shè)期間參與保底分紅，每畝地約1300元/年，加上各種福利，每年分紅約20萬元，投入運(yùn)營后，以整個建設(shè)區(qū)33%的利潤進(jìn)行分成，與保底分紅相比，兩者取其高。

項(xiàng)目總投資約9.38億元，土地成本不計(jì)。項(xiàng)目資金籌措方案：企業(yè)自有資金占項(xiàng)目總投資的30%，約為2.82元;剩余資金由借貸資金解決，約為6.56億元。項(xiàng)目運(yùn)營期限按40年進(jìn)行測算，其中：建設(shè)期3年，運(yùn)營期37年。項(xiàng)目營業(yè)收入包括保租房出租收入、商業(yè)出租收入、停車位租賃收入，預(yù)計(jì)37年運(yùn)營期內(nèi)營業(yè)收入合計(jì)為17.8億元。項(xiàng)目經(jīng)營成本包括人員工資、管理費(fèi)、日常維修費(fèi)、大修費(fèi)及村民固定分紅，經(jīng)營期37年經(jīng)營成本合計(jì)約為2.34億元。項(xiàng)目建設(shè)投資及建設(shè)期利息計(jì)為固定資產(chǎn)，測算時采用直線折舊法在50年內(nèi)進(jìn)行攤銷，殘值為0。項(xiàng)目借款期限為25年，借款利率為6%。還本付息方式暫按等額本息法計(jì)算。預(yù)計(jì)項(xiàng)目運(yùn)營期利潤總額約3.46億元，投資利潤率1%，資本金凈利潤率1.78%，靜態(tài)投資回收期約30年。

2.5 新供應(yīng)國有土地建設(shè)項(xiàng)目案例：西咸新區(qū)灃東新城文商區(qū)保障性租賃住房

西咸新區(qū)灃東新城文商區(qū)保障性租賃住房擬建項(xiàng)目位于西安市阿房宮收費(fèi)站東側(cè)，昆明路南側(cè)，土地性質(zhì)為商業(yè)設(shè)施用地，現(xiàn)狀為未開發(fā)地塊，占地面積35293平方米，約53畝，容積率不超過3.0且不低于2.0，計(jì)容建筑總面積不超過105878平方米，建筑密度不超過50%，限高100米。本項(xiàng)目保障性租賃住房建筑面積占總量70%，約為74115平方米，按1647套進(jìn)行統(tǒng)計(jì);配套商業(yè)建筑面積占總量30%，約為31764平方米;地下僅開發(fā)負(fù)一層，做地下停車用途，按照45平方米的單個車位面積，約784個地下停車位。

項(xiàng)目前期總投資約105443萬元，土地成本按照800萬/畝計(jì)算。項(xiàng)目資金來源：30%資本金，70%銀行貸款。項(xiàng)目運(yùn)營期限根據(jù)商業(yè)土地使用年限按照40年進(jìn)行測算，其中：建設(shè)期2年，運(yùn)營期38年。項(xiàng)目營業(yè)收入包含保障性租賃住房出租收入、配套商業(yè)收入、停車位租賃收入，運(yùn)營期內(nèi)共計(jì)25.98億元。項(xiàng)目運(yùn)營期間經(jīng)營成本包括項(xiàng)目運(yùn)營管理人員工資、管理費(fèi)及維修費(fèi)，初始年平均經(jīng)營成本約為90萬元（全自持情況下），并考慮1%的增幅，考慮每10年進(jìn)行一次大修，大修費(fèi)用按裝修費(fèi)用的30%進(jìn)行估算，經(jīng)營期38年經(jīng)營成本合計(jì)約為15429萬元。項(xiàng)目借款期限為25年，借款利率為5.20%，按等額本息法計(jì)算。項(xiàng)目測算期內(nèi)利潤總額約9.25億元，投資利潤率1.65%，內(nèi)部收益率4.25%，投資回收期33.43年。

3 風(fēng)險及難點(diǎn)與挑戰(zhàn)

通過對案例項(xiàng)目利益相關(guān)方的訪談?wù){(diào)研、實(shí)踐運(yùn)作模式及財(cái)務(wù)測算分析，得出各種模式下保障性租賃住房建設(shè)的風(fēng)險及操作難點(diǎn)、挑戰(zhàn)等內(nèi)容，以便為其他項(xiàng)目的實(shí)施提供經(jīng)驗(yàn)，并為完善保障性租賃住房相關(guān)政策提供依據(jù)。

3.1 風(fēng)險

通過案例項(xiàng)目風(fēng)險分析及調(diào)研走訪，保障性租賃住房項(xiàng)目主要存在空置風(fēng)險、管理風(fēng)險、安全風(fēng)險等。

（1）空置風(fēng)險。五類土地模式項(xiàng)目均存在空置風(fēng)險。企事業(yè)單位自有閑置土地和產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地，兩類用地建設(shè)保障性租賃住房項(xiàng)主要是為了吸引人才、留住人才，解決內(nèi)需問題;存量閑置房屋建設(shè)、集體經(jīng)營性建設(shè)用地和新供應(yīng)國有土地建設(shè)三類用地件建設(shè)保障性租賃住房項(xiàng)目為主要解決外部市場需求。故前兩類建設(shè)項(xiàng)目空置風(fēng)險相對較小，利用存量房屋改建和新供應(yīng)國有土地建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)符合城市總體規(guī)劃、區(qū)域功能定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，重點(diǎn)在高等院校、科研院所、商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及交通樞紐等交通便利、租賃住房需求集中的區(qū)域?qū)嵤?，若供需不匹配，將出現(xiàn)較高空置率;集體經(jīng)營性建設(shè)用地，受城市發(fā)展規(guī)律與客觀區(qū)位條件的影響，集體性質(zhì)的建設(shè)用地資源大多分布在城市外圍郊區(qū)，這些區(qū)域由于遠(yuǎn)離就業(yè)崗位及租賃客源量集中的區(qū)域，利用這些區(qū)域的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房會面臨需求不足，其市場調(diào)節(jié)作用有限，房屋空置風(fēng)險也較大。

（2）管理風(fēng)險。五類項(xiàng)目均實(shí)行動態(tài)管理，實(shí)施單位應(yīng)通過住房租賃交易信息服務(wù)平臺發(fā)布房源，進(jìn)行租賃合同網(wǎng)簽和備案;應(yīng)及時將承租人的姓名、性別、年齡、常住戶口所在地、職業(yè)或者主要經(jīng)濟(jì)來源、服務(wù)處所等基本情況信息進(jìn)行登記納入社區(qū)綜合管理，并向公安派出所備案。

（3）安全風(fēng)險。存量閑置房屋改建項(xiàng)目存在安全風(fēng)險。國有建設(shè)用地上已建成并具有一定規(guī)模的商業(yè)、辦公、酒店（賓館）、廠房、倉儲等非居住用途的閑置房屋，經(jīng)改建后安全、環(huán)保、自然通風(fēng)、采光、人防、消防和配套設(shè)施等方面均符合居住要求的，方可申請改建為保障性租賃型住房。

改建工作應(yīng)重點(diǎn)考慮安全適用原則，兼顧經(jīng)濟(jì)、方便、綠色要求。結(jié)構(gòu)方面，應(yīng)科學(xué)評估改建項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)負(fù)荷，不得損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、影響房屋安全，并由有資質(zhì)的第三方專業(yè)房屋檢測機(jī)構(gòu)提供有效的房屋安全檢測報告。

3.2 難點(diǎn)與挑戰(zhàn)

（1）經(jīng)濟(jì)方面資金平衡壓力大。通過案例項(xiàng)目測算結(jié)果及走訪調(diào)研，五類用地項(xiàng)目均存在投資成本大、收益率低、投資回收期長等問題。相較于市場化租賃房，保障性租賃住房可以在土地、融資和稅費(fèi)等方面降低成本，但要面對租金低于市場價的要求，參與主體面臨短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)資金平衡的壓力，導(dǎo)致社會資本參與積極性低。

（2）融資周期短、融資成本高。保障性租賃住房項(xiàng)目前期投入大，社會資本參與方自有資金有限，且項(xiàng)目投資回收期長需要引入周期長、成本低的資金。

（3）部分政策支持實(shí)現(xiàn)難度大。保障性租賃住房具有保障屬性，租金低于市場，難以盈利，政府鼓勵社會資本參與便要給予充分的政策支持，意味著要提供資金支持或放棄部分財(cái)政收入，會增加政府的負(fù)擔(dān)。

（4）保障范圍不易確定，保障群體數(shù)量大。目前保障性租賃住房的保障范圍劃分不清晰，“符合條件的新市民、青年人”不易確定，可能會造成保障群體數(shù)量過大，短期難以實(shí)現(xiàn)保障任務(wù)。而根據(jù)不同渠道特征、分類設(shè)定準(zhǔn)入門檻，則會增加確定保障范圍的難度。

（5）集體經(jīng)營性土地建設(shè)保障性租賃租房模式。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與合作資本責(zé)權(quán)不對等導(dǎo)致社會資本介入度不高，在入股、聯(lián)營模式的利益分配上簡單強(qiáng)調(diào)集體組織的控股地位和保底收益，降低了合作資本的積極性，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和合作資本的利益分配平衡是集體租賃住房建設(shè)中的重要挑戰(zhàn)。另外規(guī)劃引領(lǐng)作用缺失，導(dǎo)致集體建設(shè)用地開發(fā)利用缺少整體統(tǒng)籌與引導(dǎo)。長期以來，傳統(tǒng)的“兩規(guī)”（城鄉(xiāng)規(guī)劃與土地利用規(guī)劃）都缺少對鄉(xiāng)村地區(qū)建設(shè)行為的引導(dǎo)與控制，相關(guān)空間規(guī)劃對集體建設(shè)用地引領(lǐng)作用的缺失直接影響了集體建設(shè)用地資源的優(yōu)化配置與高效利用。

4 建議

通過對五種模式下保障性租賃住房的案例分析，提出了一些風(fēng)險警示以及難點(diǎn)與挑戰(zhàn)，為促進(jìn)保障性租賃住房健康平穩(wěn)發(fā)展，經(jīng)查閱文獻(xiàn)研究和各地政策，并借鑒公租房的經(jīng)驗(yàn)，針對提出的風(fēng)險及挑戰(zhàn)，總結(jié)出以下建議，以供保障性租賃住房政策完善和項(xiàng)目實(shí)施時參考。

4.1 支持政策完善建議

（1）省、市、區(qū)三級財(cái)政在現(xiàn)有的保障性安居工程項(xiàng)目資金中，對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)項(xiàng)目予以補(bǔ)助支持。

（2）規(guī)劃和自然資源部門在編制年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃時，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，同時按照保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，適當(dāng)提高容積率。

（3）合理確定保障性租賃住房戶型比例及價格，形成保障性租賃住房價格機(jī)制。保障性租賃住房的租金定價應(yīng)低于市場租金，或者對租住保障性租賃住房的新青年、新市民進(jìn)行適當(dāng)?shù)淖饨鹧a(bǔ)貼。

（4）支持在商業(yè)用地上新建保障性租賃住房。

（5）對保障性租賃住房建設(shè)期間用地及建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)保障性租賃住房，按保障性租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理保障性租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

（6）對保障性租賃住房經(jīng)營管理單位免征建設(shè)、管理保障性租賃住房涉及的印花稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)保障性租賃住房，按保障性租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理保障性租賃住房涉及的印花稅。

（7）對保障性租賃住房經(jīng)營管理單位購買住房作為保障性租賃住房，免征契稅、印花稅;對保障性租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。

（8）對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性租賃住房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

（9）支持保障性租賃住房建設(shè)、改造、運(yùn)營企業(yè)發(fā)行REITs融資。

（10）支持國家政策性銀行向保障性租賃住房項(xiàng)目提供低利率貸款，并適當(dāng)放寬還款年限。

（11）完善公共服務(wù)，探索租購?fù)瑱?quán)，從就業(yè)服務(wù)、出行福利、社會保險、衛(wèi)生健康等方面創(chuàng)新政策，特別是教育方面，對符合條件的承租戶子女，可統(tǒng)籌安排相對就近入學(xué)。

（12）針對保障性租賃住房推出按月還房租提取新業(yè)務(wù)試點(diǎn)。符合條件的住房公積金繳存人，可以授權(quán)住房公積金管理中心每月將所繳存的住房公積金直接劃轉(zhuǎn)給收租方用于支付房租。申請審核通過后，繳存人住房公積金賬戶余額每月自動直接轉(zhuǎn)入出租人指定銀行賬戶用于支付租金。

4.2 項(xiàng)目實(shí)施建議

（1）保障性租賃住房選址不宜太偏遠(yuǎn)。應(yīng)在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施或公共服務(wù)設(shè)施完善的地段選址建設(shè)，做到配套設(shè)施與主體工程同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時運(yùn)行。重點(diǎn)布局在產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、商業(yè)商務(wù)聚集區(qū)、軌道交通站點(diǎn)附近等交通便捷、生產(chǎn)生活便利、配套服務(wù)設(shè)施完善的區(qū)域，綜合考慮區(qū)域功能定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和就業(yè)人員數(shù)量等因素，促進(jìn)職住平衡，規(guī)避空置風(fēng)險。

（2）加強(qiáng)管理。對發(fā)展保障性租賃住房情況實(shí)施監(jiān)測評價，將保障性租賃住房入住率納入評價指標(biāo)，并將監(jiān)測評價結(jié)果納入績效考核。

（3）完善信息系統(tǒng)。建立全市的網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)、搭建聯(lián)審機(jī)制，方便運(yùn)營調(diào)節(jié);推進(jìn)住房保障信息公開。定期通過報刊、電視、廣播、網(wǎng)站等媒體公布全區(qū)及各市保障性住房建設(shè)年度目標(biāo)任務(wù)、完成情況、分配入住等信息。

（4）建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺。將保障性租賃住房項(xiàng)目納入平臺統(tǒng)一管理;將保障性租賃住房納入工程建設(shè)質(zhì)量安全監(jiān)管，并作為監(jiān)督檢查的重點(diǎn);要根據(jù)不同的建設(shè)籌集方式，結(jié)合實(shí)際，明確保障性租賃住房準(zhǔn)入和退出的具體條件、小戶型的具體面積標(biāo)準(zhǔn)以及低租金的具體標(biāo)準(zhǔn);要出臺具體措施，堅(jiān)決防止保障性租賃住房上市銷售或變相銷售，嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策。

（5）提高入住率。注重保障性租賃住房品質(zhì)建設(shè)，按照“拎包入住”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，配套引進(jìn)藥房、社區(qū)醫(yī)院、便利超市等生活必需設(shè)施、場所，提升小區(qū)居住品質(zhì);完善軟件服務(wù)，建立集警務(wù)室、調(diào)解室、綜合服務(wù)室于一體的平安服務(wù)中心，集專職保安聯(lián)防隊(duì)伍、外來人員協(xié)管隊(duì)伍、物業(yè)管理隊(duì)伍于一體的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)，提高居民舒適程度。

5 結(jié)語

保障性住房有利于推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善住房保障體系，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，但通過西安實(shí)踐案例得知，保障性租賃住房的發(fā)展實(shí)施仍面臨一些難點(diǎn)與挑戰(zhàn)，本文提出了一些支持政策完善和項(xiàng)目實(shí)施的建議，希望能為保障性租賃住房的健康發(fā)展起到作用。

參考文獻(xiàn)：

1.金浩然.保障性租賃住房的定位、基礎(chǔ)、難點(diǎn)和建議.團(tuán)結(jié).2021.05