四句話(huà)講透城市更新的核心邏輯

摘要：經(jīng)過(guò)30年的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正迎來(lái)巨變，城市更新已升級(jí)為國(guó)家戰(zhàn)略。天津市也出臺(tái)了相應(yīng)的城市更新政策，城市更新項(xiàng)目正在加速推進(jìn)，天津“津城”和“濱城”均已進(jìn)入城市更新的實(shí)施階段。深入剖析天津城市更新的特點(diǎn)、核心發(fā)展邏輯以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方法。

關(guān)鍵詞：城市更新;核心邏輯;天津市

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）03-0069-05 收稿日期：2022-02-25

作者簡(jiǎn)介：呂俊博，天津國(guó)資研究院研究員、天津泰達(dá)城市綜合開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)有限公司總經(jīng)理助理。

經(jīng)過(guò)30年的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)巨變。國(guó)家《“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中提出，要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提升。城市更新已升級(jí)為國(guó)家戰(zhàn)略。

“十四五”規(guī)劃目標(biāo)下，不同都市圈、城市群城市更新的內(nèi)容因地區(qū)不同，存在差異性：（1）長(zhǎng)三角城市群注重城市內(nèi)涵的更新;（2）京津冀城市群偏向漸進(jìn)式的更新;（3）珠三角城市群更多地強(qiáng)調(diào)舊改。對(duì)此，各地已經(jīng)根據(jù)自身情況，出臺(tái)了落地政策。天津也已經(jīng)出臺(tái)了相應(yīng)的城市更新政策，城市更新項(xiàng)目正在加速推進(jìn)，天津“津城”和“濱城”均已進(jìn)入城市更新的實(shí)施階段。

作為京津冀城市群的代表，本文將深入剖析天津城市更新的特點(diǎn)、核心發(fā)展邏輯以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方法，希望能給各地提供參考借鑒。

1 抓住城市特點(diǎn)是核心

由于情況不同，各大城市的城市更新各具特點(diǎn)，圍繞自身的獨(dú)特之點(diǎn)做文章，是做好城市更新的關(guān)鍵所在。

北京總體可以用“闊”字來(lái)概括。比較典型的是北京新華1949產(chǎn)業(yè)園，整個(gè)園區(qū)占地約4萬(wàn)平方米，建筑面積約5萬(wàn)平方米，廠(chǎng)區(qū)原址為1949年成立的北京新華印刷廠(chǎng)。園區(qū)內(nèi)不乏開(kāi)心麻花、北京文化投資發(fā)展集團(tuán)等一批文化創(chuàng)新、科技金融類(lèi)機(jī)構(gòu)和企業(yè)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模動(dòng)輒上億元，北京國(guó)有文化資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室等政府服務(wù)機(jī)構(gòu)也在其中。園區(qū)形成三大增值公共服務(wù)平臺(tái)（創(chuàng)意設(shè)計(jì)孵化平臺(tái)、文化公共服務(wù)平臺(tái)、科技創(chuàng)新交流平臺(tái)），兩大引擎活動(dòng)（北京國(guó)際設(shè)計(jì)周分會(huì)場(chǎng)、文化產(chǎn)業(yè)高端論壇），企業(yè)闊綽、活動(dòng)高端、平臺(tái)廣闊。

上海有智慧灣科創(chuàng)園和德必易園等眾多城市更新形成的多元化產(chǎn)業(yè)園，規(guī)模和內(nèi)容都存在較大差異，各有特色。但總的來(lái)看，空間改造聰慧、園區(qū)管理智慧、企業(yè)慧眼挑剔，可以用“慧”字來(lái)形容。

深圳擁有我國(guó)內(nèi)地首個(gè)科技園區(qū)——深圳科技園，面積11.5平方公里，是國(guó)家科技部“建設(shè)世界一流科技園區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略的6家試點(diǎn)園區(qū)之一，各項(xiàng)配套政策和服務(wù)機(jī)制先進(jìn)靈活，培育的企業(yè)發(fā)展都極其迅速，助力很多企業(yè)快速進(jìn)入壯年期，深圳的城市更新特點(diǎn)是“壯”。

天津的城市更新特點(diǎn)可以用“悠”字來(lái)體現(xiàn)。首先，天津歷史文化悠久，具有眾多的近代工業(yè)遺存和百年商貿(mào)街區(qū)，如陳塘莊發(fā)電廠(chǎng)、天拖等老廠(chǎng)區(qū);其次，民生休閑娛樂(lè)豐富，生活氛圍悠閑，如勸業(yè)場(chǎng)商業(yè)街、五大道、民園體育場(chǎng)等生活氣息濃厚的區(qū)域;再次，更新節(jié)奏相對(duì)較慢，如塘沽洋貨市場(chǎng)的更新、濱海足球場(chǎng)的重建等。天津的城市更新既有慢工出細(xì)活的工匠精神，又有比肩京滬深的融合創(chuàng)新。因此，有“津味”的城市更新會(huì)更加“悠”美。

2 充分理解政策是前提

國(guó)家在2019年首次強(qiáng)調(diào)城市更新這一概念，并陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)的指導(dǎo)意見(jiàn)和政策，“十四五”規(guī)劃中又著重提出了實(shí)施城市更新的必要性和急迫性?？v觀(guān)國(guó)內(nèi)各大城市的城市更新進(jìn)程，2015-2016年，上海和廣州分別出臺(tái)了城市更新的政策文件;2020-2021年初，深圳和成都也分別出臺(tái)了相應(yīng)的城市更新政策。天津出臺(tái)政策的時(shí)間則集中在2021年3月至9月，整體出臺(tái)政策的時(shí)間稍晚，與其他城市有時(shí)間差如圖1所示。

通過(guò)梳理各地的城市更新政策可以發(fā)現(xiàn)，各城市在政策上有三點(diǎn)不同：第一，機(jī)構(gòu)設(shè)置規(guī)格較高，廣州、深圳設(shè)有獨(dú)立機(jī)構(gòu);第二，制度先行力度不同，由北向南逐漸加碼;第三，政府市場(chǎng)雙輪驅(qū)動(dòng)，主導(dǎo)引導(dǎo)站位迥異如圖2所示。

天津的城市更新既是一個(gè)整體，津?yàn)I雙城又各有側(cè)重，這與津?yàn)I雙城本身的定位差異是密不可分的。津城著重于民生，以老舊社區(qū)改造為重點(diǎn)，從目前的規(guī)劃草案來(lái)看，歷史文化保護(hù)和城市風(fēng)貌塑造是特色重點(diǎn)，在規(guī)劃的引領(lǐng)上是政府主導(dǎo)、國(guó)企為主;濱城著重于產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)升級(jí)為重點(diǎn)，改變傳統(tǒng)模式，實(shí)施高質(zhì)量建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，強(qiáng)化創(chuàng)新功能培育，政策上是政府引導(dǎo)、社會(huì)資本為主。天津市城市更新政策簡(jiǎn)報(bào)如圖3所示。

從金融財(cái)稅層面來(lái)看，天津城市更新政策明確了國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行天津市分行等金融機(jī)構(gòu)作為融資牽頭單位，為天津城市更新項(xiàng)目提供金融賦能。

從審批層面來(lái)看，項(xiàng)目實(shí)施方案的上報(bào)批復(fù)是關(guān)鍵，核心要素包含規(guī)劃策劃方案、拆遷安置方案和產(chǎn)業(yè)策劃方案，新出臺(tái)的政策對(duì)各類(lèi)審批環(huán)節(jié)進(jìn)行精簡(jiǎn)，力求加快審批速度、提高項(xiàng)目審批效率。因此，要抓住政策中的關(guān)鍵點(diǎn)，更好地運(yùn)用政策紅利，推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度。

天津城市更新現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為“三多三少”，即“主體多、成本多、資源多”，且“案例少、意愿少、資金少”。一方面是城市更新政策紅利持續(xù)向好，一方面是土地閑置低效帶來(lái)的資產(chǎn)盤(pán)活壓力，這就需要各大企業(yè)、平臺(tái)公司共同努力、守正創(chuàng)新，勇探新路、勇開(kāi)新局。

3 投資合作共建共享是法寶

城市更新是一個(gè)需要多層次多方合作的利益共同體項(xiàng)目，除了政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、政策支持、配套投入之外，需要城市更新主體公司、投資戰(zhàn)投方（社會(huì)資本方）、建設(shè)運(yùn)營(yíng)合作方、金融機(jī)構(gòu)等多方形成投資合力，共建共享城市更新帶來(lái)的發(fā)展成果和收益。從全生命周期的角度看，城市更新項(xiàng)目周期可概括分為籌備立項(xiàng)期、啟動(dòng)期、建設(shè)期、運(yùn)營(yíng)期等四個(gè)階段，每個(gè)階段都有關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)作為項(xiàng)目的重要推進(jìn)器如圖4所示。

從資金的投入比例來(lái)看，籌備立項(xiàng)期主要投入為前期規(guī)劃策劃設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)用，總的投資比例相對(duì)較小，一般需由城市更新主體公司負(fù)責(zé)籌措。啟動(dòng)期主要包括獲取土地、拆遷安置和場(chǎng)地平整等相關(guān)費(fèi)用，占到整個(gè)項(xiàng)目資金需求的1/3到1/2，除主體公司投入外，社會(huì)資本方戰(zhàn)投為最佳投入節(jié)點(diǎn)，主要投資方式為股權(quán)投資或基金投資。需要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是，一般城市更新投資中，土地投資需要全額介入，拆遷安置和場(chǎng)地平整相關(guān)費(fèi)用，主體公司和社會(huì)資本方投入一定比例的資金作為撬動(dòng)，可以引入各大銀行近期重磅推出的城市更新專(zhuān)項(xiàng)貸款作為資金的主要來(lái)源。建設(shè)期主要包括前期費(fèi)用、建安費(fèi)用和達(dá)到運(yùn)營(yíng)條件所需的精裝費(fèi)用，一般情況下，建設(shè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)投方為最佳投入節(jié)點(diǎn)，可以通過(guò)項(xiàng)目合作、明股實(shí)債、增資擴(kuò)股等方式進(jìn)入，進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款也是重要的資金來(lái)源。

資金的退出方式主要包括協(xié)議退出、股權(quán)收益退出等，但根據(jù)不同項(xiàng)目的資金和屬性要求，提前設(shè)計(jì)好退出模式與時(shí)間節(jié)點(diǎn)。進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段后，主體公司可以通過(guò)自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)收益或資產(chǎn)處置等方式最終變現(xiàn)退出。當(dāng)然，在運(yùn)營(yíng)階段，也可以通過(guò)抵押融資貸款、REITs等方式提前回收部分資金。

4 產(chǎn)業(yè)先行協(xié)同招商是保障

城市更新趨勢(shì)“短期看政策、中期看土地、長(zhǎng)期看產(chǎn)業(yè)”。以往城市更新遇到的是政策難、土地難的問(wèn)題，目前政策已相繼出臺(tái)，土地難題正在解決。因此，在疫情防控常態(tài)化、經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型壓力的挑戰(zhàn)下，真正的難點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)。上海給我們提供了一個(gè)很好的范例：“先研究產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，再實(shí)施城市更新”。

上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型研究院把為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供技術(shù)引領(lǐng)和支撐服務(wù)作為價(jià)值取向，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市更新方面做了大量的基礎(chǔ)性工作，在信息通信、智能制造、生物醫(yī)學(xué)和綠色能源等方面都有很多豐富的案例。而要做到這點(diǎn)，必須要有“三板斧”。

4.1 產(chǎn)業(yè)研究先行

城市更新四大法寶：產(chǎn)業(yè)研究先行，資本無(wú)縫銜接，政府服務(wù)為本，企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。其中產(chǎn)業(yè)研究先行是關(guān)鍵，而城市更新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展則需遵循“五三二”法則：50%的定位，30%的經(jīng)營(yíng)和20%的管理，即創(chuàng)意思維、創(chuàng)新模式和創(chuàng)富機(jī)制的關(guān)系。

一個(gè)城市更新項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)定位策劃決定了50%的成敗，著手城市更新項(xiàng)目之前先要做好產(chǎn)業(yè)的策劃，這是新形勢(shì)下城市更新的發(fā)展模式和方向。

如何進(jìn)行定位，第一是項(xiàng)目視角，在落實(shí)好定位之后要解決土地、產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃等問(wèn)題;第二是市場(chǎng)視角，核心是模式，重點(diǎn)是可以爭(zhēng)取到的政策、做好可研和解決各個(gè)項(xiàng)目的融資問(wèn)題。

4.2 招商協(xié)同生態(tài)助力

在明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位的情況下，筆者總結(jié)了七星招商策略，主要包括：資源牽引，依托國(guó)資系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)資源開(kāi)展招商;投資拉動(dòng)，依托戰(zhàn)略投資方和產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資商開(kāi)展招商;科研培育，依托高校科研院所孵化項(xiàng)目開(kāi)展招商;項(xiàng)目導(dǎo)入，依托上市公司分拆上市項(xiàng)目開(kāi)展招商;政府協(xié)同，依托政府重點(diǎn)招商項(xiàng)目、招商資源開(kāi)展招商;三方推動(dòng)，依托中介、產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)等管道招商，依托大數(shù)據(jù)系統(tǒng)資源進(jìn)行精準(zhǔn)招商;產(chǎn)業(yè)圖譜，依托產(chǎn)業(yè)鏈頭部企業(yè)開(kāi)展招商。

產(chǎn)業(yè)招商三宗寶：“產(chǎn)業(yè)鏈、基金群、生態(tài)圈”。具體可依據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈研究布局、市場(chǎng)基金群投資賦能、資源生態(tài)圈政府協(xié)同來(lái)開(kāi)展招商工作，其中政府支持基金引導(dǎo)是關(guān)鍵。

4.3 培育產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)重塑產(chǎn)業(yè)格局

未來(lái)城市更新的發(fā)動(dòng)機(jī)是產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，新的產(chǎn)業(yè)格局正在形成，但還需要培育時(shí)間：一是要有規(guī)模集聚效應(yīng)，量大才有價(jià)值籌碼;二是要有多方合作共贏，單打獨(dú)斗將毫無(wú)機(jī)會(huì);三是要有創(chuàng)意思維創(chuàng)新手段，換個(gè)玩法才能贏。

要做好天津的城市更新，需要各相關(guān)企業(yè)、各大平臺(tái)形成合力，在國(guó)家及地方相關(guān)政府部門(mén)的引導(dǎo)下，通過(guò)共建產(chǎn)業(yè)研究中心、召開(kāi)主題論壇等形式，進(jìn)行信息共享、資源交換、規(guī)則統(tǒng)一、生態(tài)賦能，實(shí)現(xiàn)合作共贏，共同助推天津的城市更新發(fā)展。