管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的思考

柏潘鋒

一、引言

管理會計重點在于對企業(yè)的過去進行評價分析，合理控制現(xiàn)在，重點謀劃未來。管理會計重點在成本管理、現(xiàn)金流管理、最佳決策選擇、改進經(jīng)營管理為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)。所以，管理會計就是要對企業(yè)各經(jīng)營部門編制的生產(chǎn)經(jīng)營預(yù)算、執(zhí)行情況進行登記和分析總結(jié)，發(fā)現(xiàn)和上報應(yīng)該引起管理層注意的關(guān)鍵內(nèi)容，并參與決策控制的過程。企業(yè)經(jīng)營的意義在于在合規(guī)的情況下為股東創(chuàng)造更多的利潤，促使企業(yè)價值最大化，管理會計就是圍繞此目地開展各項管理工作。管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)的具體運用就是利用對經(jīng)濟活動的記錄和分析收集財務(wù)信息與管理配比，發(fā)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在的漏洞，并從中挖掘新的潛力和利益增長點。

二、管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的積極作用

（一）提高對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管能力

首先，在新形勢下，隨著房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中影響力的變化，增速放緩，調(diào)控增加，監(jiān)管趨嚴，中小房企間競品項目之間的價格戰(zhàn)在所難免，利潤空間受到擠壓。加強對經(jīng)營投入的監(jiān)管、降本增效，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的緊迫任務(wù)。從項目拿地開始、設(shè)計、規(guī)劃、預(yù)算、施工、公共設(shè)施投入等方面入手，充分利用好管理會計的作用，加強內(nèi)部管理控制，降低不必要的支出，節(jié)約開支，減輕企業(yè)的現(xiàn)金流壓力，降低經(jīng)營風險，堅決避免發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)大量舉債經(jīng)營，盲目加杠桿。

其次，對房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營活動進行控制，利用各項經(jīng)營指標來把握企業(yè)經(jīng)營的全過程，通過對全面預(yù)算、成本投入的預(yù)算數(shù)與實際投入數(shù)的對標分析，來把控經(jīng)營節(jié)奏，提高對企業(yè)運營的監(jiān)管能力和水平，從而掌控房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的進度情況、投入情況、產(chǎn)出情況，助推房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部管理，努力實現(xiàn)經(jīng)營成果。

（二）為科學(xué)預(yù)測提供信息支撐

管理會計可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的特點，獲取必要的管理信息、數(shù)據(jù)資料、遠景規(guī)劃等重要信息，在科學(xué)方法的預(yù)測下，對這部分信息進行分類整理，同時房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)過往的經(jīng)營活動和信息，結(jié)合市場同類型的企業(yè)公開的一些財務(wù)指標，可以模擬企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)模，關(guān)鍵性的經(jīng)營數(shù)據(jù)指標，對企業(yè)的估值做出合理的預(yù)測。隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策越出越多、越出越細，從土地供應(yīng)到規(guī)劃設(shè)計、再到金融政策，都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠的影響，因此，管理會計能利用預(yù)測的職能，助推房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定未來的發(fā)展戰(zhàn)略。

（三）為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供決策依據(jù)

管理會計能在預(yù)測的基礎(chǔ)上，根據(jù)對市場活動資金需要量、利潤留存率、每股收益無差別點等關(guān)鍵性指標的預(yù)測，為企業(yè)經(jīng)營管理層在重大經(jīng)營投資、融資等活動中提供清晰的數(shù)據(jù)支撐。同時管理會計又表現(xiàn)出與財務(wù)會計不同的雙重性，不但能滿足日常財務(wù)核算工作，還能利用財務(wù)信息的變化趨勢，提供實用的管理意見和建議，有助于企業(yè)統(tǒng)籌管理企業(yè)的日常經(jīng)營活動，實現(xiàn)經(jīng)營目標。房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)布局往往具有連續(xù)性，在同一地區(qū)需要深耕多年，在項目規(guī)劃設(shè)計、樓盤品質(zhì)、口碑聲譽、綜合服務(wù)等方面綜合發(fā)力，才能打造精品項目。

房地產(chǎn)開發(fā)項目由于周期長、投資大等特點，給開發(fā)企業(yè)帶來難以把控的經(jīng)營風險，管理會計對企業(yè)各項經(jīng)濟活動、管理活動進行有效規(guī)范、保障各項經(jīng)濟活動合法合規(guī)，從而有效提高企業(yè)財務(wù)會計信息質(zhì)量

（四）有利于加強房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績評價

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織開展開發(fā)項目的績效評價，就是要將企業(yè)的實際完成情況與目標計劃進行對標分析，從而根據(jù)各項關(guān)鍵任務(wù)指標評價整個運營團隊和項目負責人的績效情況，并結(jié)合其他管理目標完成作為論功行賞、獎優(yōu)罰劣的依據(jù)。隨著管理會計在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的不斷被重視，將越來越發(fā)揮出其促進企業(yè)加強管理的職能，從而讓計劃與實際更加匹配，執(zhí)行更加有力。同時，管理會計具備比較先進的管理理念和方法，能讓房地產(chǎn)企業(yè)的管理層和決策層在面對日常經(jīng)營出現(xiàn)問題時，能夠運用恰當、合適的方法有針對性的去解決問題，把問題解決在萌芽狀態(tài)，協(xié)助管理者和決策者做出準確判斷。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會計存在的問題

（一）管理體系尚未建立

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，在項目運營中，尚未建立起將管理會計發(fā)揮作用的體系，主要決策者對管理會計存在認知短板，未將其置于與其實際作用匹配的重要位置。表現(xiàn)在：第一，尚未建立其相應(yīng)的管理會計制度和實施方案，其從業(yè)人員在房地產(chǎn)企業(yè)項目運營中往往感到無從下手，沒有章法可以，缺乏可操作性。第二，缺乏相關(guān)的學(xué)習培訓(xùn)，實際工作中，管理會計人員需要對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行大量的分析和預(yù)測，同時對生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程進行適當控制，在資金投入時間節(jié)點、資金需要量預(yù)測、盈虧平衡點建立等方面提出合理化建議，所以需要不斷加強對從業(yè)人員教育培訓(xùn)。

（二）現(xiàn)金流管理力度不足

現(xiàn)實中，房地產(chǎn)企業(yè)在運用管理會計對現(xiàn)金流的管理方面，依然存在很多不足，這樣會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營管理中不可避免的會發(fā)生資金緊張的財務(wù)問題。在工作中，我們要利用管理會計知識，計算好最佳現(xiàn)金持有量、浮游量等數(shù)值，并努力保持這些數(shù)據(jù)指標保持在合理的范圍內(nèi)，如果房地產(chǎn)企業(yè)儲備的現(xiàn)金不足或僅能夠滿足日常經(jīng)營運轉(zhuǎn)、償還一年到期的債務(wù)，那么房地產(chǎn)企業(yè)就會因此而承受非常大的資金風險。通過剖析原因，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，在通過公開競價拿地環(huán)節(jié)和“三通一平”期間，地價、相關(guān)稅費等需要占用大量資金；前期工程勘察、設(shè)計、規(guī)劃等事項亦是同理。

第二，在完成上述工作之后，工程建設(shè)施工更是投入較大的、也是較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴格按照施工進度進行工程結(jié)算，按時支付工程進度款及勞務(wù)人員工資，確保工程順利進行。

第三，取得《商品房預(yù)售許可證》后，企業(yè)需要聘請專業(yè)的營銷團隊及人員，對商品房進行推薦宣傳和市場營銷。目前，市場上購房者有85%是通房地產(chǎn)中介進行商品房預(yù)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司需要在客戶完成商品房預(yù)定后，提前支付給中介約3%的傭金，而此時，購房者的商業(yè)貸款銀行通常還沒有辦理放款。另外，在銷售回款方面，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了吸引購房者，不惜突破政策底線，違規(guī)操作。如在購房者若需要商業(yè)銀行按揭貸款首付款就必須要達到總房款的20%，而實際工作中，部分房企會在首付款20%上面做文章，給予首付款2 年-5 年不同年限的首付零利息分期還款。這又從另一個方面加重了房企的現(xiàn)金流負擔。這一首付分期過程中，如果對客戶資信情況調(diào)查不徹底，就容易導(dǎo)致款項收不回來，形成壞賬，導(dǎo)致不必要的經(jīng)營損失。

（三）管理會計信息化程度底下

隨著國家科學(xué)應(yīng)用技術(shù)的不斷發(fā)展，大量信息技術(shù)的普及應(yīng)用，將使得財務(wù)管理工作能更加有效的獲取想得到的實用價值數(shù)據(jù)，為企業(yè)經(jīng)營分析、決策提供詳實的記錄。信息化的普及在一定程度上會助推房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)躍升到一個新的層面。然而，實際工作中，相當多的開發(fā)企業(yè)信息化程度普及不高，僅在財務(wù)核算階段利用財務(wù)軟件進行日常業(yè)務(wù)處理，在數(shù)據(jù)方面的應(yīng)用基本上還處于空白期，這樣，無法形成管理會計的系統(tǒng)應(yīng)用，發(fā)揮不了管理會計的優(yōu)勢，無法起到預(yù)測、分析、調(diào)整的作用，最終很可能導(dǎo)致錯失良機，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（四）成本控制意識不強，管理運用方法不當

成本管控對于房地產(chǎn)而言，顯得尤為重要。目前，房地產(chǎn)企業(yè)管理活動中，成本管控采用的方法相對落后，所以在企業(yè)運營中就容易出現(xiàn)問題。企業(yè)經(jīng)營涉及的成本管控中成本支出門類多、金額大、時間節(jié)點緊湊。涉及拿地、前期臨建、三通一平等環(huán)節(jié)。不嚴格控制的情況下，從而導(dǎo)致成本大量增加、費用不斷增高等不利局面，進而影響企業(yè)效益實現(xiàn)。同時，傳統(tǒng)模式下，對成本管控缺乏管理會計的理念，更精心于財務(wù)核算，采用固有的方法，不能隨著項目的推進，緊跟發(fā)展需要。

（五）項目預(yù)測方法不科學(xué)，預(yù)警機制不完善

在如今的經(jīng)濟形勢下，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的各項政策逐漸收緊，導(dǎo)致企業(yè)之間的競爭更白熱化，行業(yè)所面臨的風險越來越大，都會對房地產(chǎn)行業(yè)帶來深遠的影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須擼起袖子，從完善預(yù)警、預(yù)測方法開始，提前準備應(yīng)對方案和措施，避免使企業(yè)遭遇重大風險。

四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會計的應(yīng)對策略

（一）健全并完善管理會計系

房地產(chǎn)企業(yè)要想全面使用管理會計，必須健全管理會計體系，這樣才能有效發(fā)揮管理會計在企業(yè)運營中的作用。具體做到：第一，搭建組織體系，明確分工。成立管理會計專班，各負責人、經(jīng)辦人員定崗、定責，明確各項管理制度。充分發(fā)揮各負責人及員工的主動性，在組織體系內(nèi)互相溝通、團結(jié)協(xié)作，第二，使管理工作更加科學(xué)。對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程的數(shù)據(jù)資料、成本管控、資金使用等工作，管理會計能發(fā)揮出應(yīng)有的職能，承擔大量的實際工作，并且能最大程度上減少重復(fù)性工作，提高工作效率。第三，對企業(yè)原有的管理模式、辦事機構(gòu)進行必要的整合，為管理會計體系創(chuàng)造必要的便利條件，推動管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)開好局、起好步。

（二）加強對資金流的管理

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的運營必須有大量的資金投入，企業(yè)發(fā)展中必須保持的適量的資金儲備，也是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)要用管理會計工具加強對資金預(yù)算安排、使用管理，需要對企業(yè)內(nèi)、外部市場變化、供給以及具體情況進行分析，為資金預(yù)算提供參考。房地產(chǎn)企業(yè)在運用管理會計工具進行管理的實踐中，必須強化對資金流的控制，既要保證足以應(yīng)對合理的財務(wù)風險，同時也不能樂觀的儲備大量的資金，這樣會使房地產(chǎn)企業(yè)盲目投資，對自身主業(yè)發(fā)展造成不良影響。通常情況下，在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理時，應(yīng)強化對營運資金管理，始終保持凈資金流為正值。所以要嚴格按照項目預(yù)算控制開支，按合同進度及節(jié)點支付款項，加強對預(yù)收款項、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款項的管理，保證企業(yè)在不違反合同情況下早收晚付，利用好時間差、現(xiàn)金浮游量等方式，保持企業(yè)的最佳現(xiàn)金持有量，保證經(jīng)營活動產(chǎn)生凈現(xiàn)金流量凈額的增加。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的來源也非常重要，他是衡量房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的關(guān)鍵指標，影響著企業(yè)籌資的方式，所以將企業(yè)的資金的取得和使用比率保持在一定的合理區(qū)間范圍內(nèi)，這樣才能使房地企業(yè)的財務(wù)風險維持最低的狀態(tài)，保持企業(yè)最佳資本結(jié)構(gòu)，保證企業(yè)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)需要在客戶信用管理上制定出較為完善的管理制度，對客戶按照從事不同的職業(yè)、年齡大小、婚姻狀況等方面去評定客戶的風險狀況，劃分客戶等級，制定出不同的回款制度，在其他方面給予適當?shù)膬?yōu)惠，鼓勵客戶在保障生活水平不降低的情況下盡量全款購房或選擇按揭貸款購房。盡量避免客戶選擇分若干期支付購房款，這樣就增大了催款的難度和增加不必要的工作量，甚至部分還需要走司法程序才能收回款項。所以要轉(zhuǎn)變工作模式，讓房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，更加穩(wěn)健。

（三）加強信息化建設(shè)

高效的管理會計信息化工作可以助推房地產(chǎn)企業(yè)更加清晰自身的財務(wù)運行狀況，起到事半功倍的作用。因此，對于管理會計的信息化建設(shè)不僅要公司決策層重視，還需要選擇較為適合企業(yè)模式的管理系統(tǒng)，切實為企業(yè)未來服務(wù)，創(chuàng)造價值，讓信息化建設(shè)得到更好的運用。具體做到：第一，提升從業(yè)人員的計算機素質(zhì)，更好的進行財務(wù)管理的信息化，補充企業(yè)對綜合型人才需求短板，同時積極利用各種平臺引進人才對于企業(yè)也會有較大的作用。第二，隨著信息的日益發(fā)展，要發(fā)揮新技術(shù)的優(yōu)勢對管理會計進行流程再造、系統(tǒng)升級。保障房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息資源的準確，提升信息資源的質(zhì)量，穩(wěn)定企業(yè)的發(fā)展，將信息化的優(yōu)勢融入到房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代化管理中去。第三，可以引進先進的管理會計軟件，幫助房地產(chǎn)企業(yè)整合信息流、資金流、貨物流。

（四）強化成本管控的作用

房地產(chǎn)企業(yè)強化成本管控就勢在必行，無論是施工前、施工中、還是施工后，只有嚴控成本開支，房地產(chǎn)企業(yè)才能把不可能變成可能，實現(xiàn)管控目標。在實際工作中，必須嚴格按照工程預(yù)算進行全面了解，從根本上改變過去放養(yǎng)型的管控模式，促使成本管控符合滾動預(yù)算需求。因此，通過建立管控平臺，房地產(chǎn)企業(yè)可以將詳實數(shù)據(jù)納入平臺系統(tǒng)中，從而達到對項目開支情況清晰明白的程度，讓企業(yè)隨時掌握經(jīng)營情況，從而在項目運營中自覺采取措施降低成本，讓項目運轉(zhuǎn)更理想。

（五）科學(xué)合理預(yù)測，發(fā)揮在經(jīng)營管理中的應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理需要決策時，可以按照管理會計的預(yù)測職能，從市場情況預(yù)測、銷售開發(fā)情況、獲利能力等方面進行，從而為企業(yè)提供全面的參考標準。具體做到：第一，在房地產(chǎn)企業(yè)的項目運行中，可以運用管理會計對目標項目的投入和產(chǎn)出進行分析，同時，根據(jù)項目的具體情況與預(yù)期的投資回報，編制項目的投資預(yù)算、撰寫可行性分析報告，為企業(yè)的決策者提供進行投資分析。第二，房地產(chǎn)企業(yè)通過使用管理會計，對開發(fā)項目的市場分析、預(yù)測項目的投資總額，確定項目的目標利潤和盈虧平衡點、最佳現(xiàn)金持有量，為項目的成本管控提供依據(jù)。第三，房地產(chǎn)企業(yè)利用管理會計根據(jù)項目的實際情況，估算項目的開發(fā)成本，而估算出的成本數(shù)據(jù)可以為實際成本開支的標的，從而嚴格按照預(yù)算對項目的開發(fā)過程實施控制，為企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營提供保障。通過管理會計的預(yù)測職能夠幫助企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略，化解市場風險給企業(yè)帶來的影響。

結(jié)語

綜上所述，管理會計對房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的推動作用，但是企業(yè)要根據(jù)自身的特點完善具有自己特色的管理體系，健全的管理會計體系能夠促使企業(yè)健康發(fā)展，越走路越寬。