財務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃分析

林念

[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟中的重要支撐。新時代背景下，國家不斷加強產(chǎn)業(yè)調(diào)控，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的管理。房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅內(nèi)容較多，相關(guān)流程較為復(fù)雜，所以造成稅收支出成為一項重要成本支出。文章基于財務(wù)管理視角，就房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃展開具體分析，旨在開源節(jié)流，降低企業(yè)稅務(wù)成本。

[關(guān)鍵詞]財務(wù)管理；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722（2022）05-0043-03

房地產(chǎn)企業(yè)展開合理科學(xué)的納稅籌劃工作，不僅能降低稅務(wù)成本，幫助企業(yè)增加經(jīng)濟收益，還能強化企業(yè)核心競爭力，協(xié)助其自覺形成納稅意識。當前，現(xiàn)有的政策給納稅籌劃提供了明確的引導(dǎo)和支持，若財務(wù)人員對政策解讀不全面，容易出現(xiàn)納稅籌劃風(fēng)險。為此，必須要充分了解納稅籌劃重點工作，從多個角度采取合理措施，才能保證納稅籌劃合法合理。

（一）有助于減少納稅成本

房地產(chǎn)企業(yè)在各個行業(yè)中可以算是納稅大戶，其涉及的稅種也很多，涵蓋了土地增值稅、企業(yè)所得稅等等，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)的實際運營過程中會面臨較為沉重的稅收負擔。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收數(shù)額占據(jù)了成本的19.06%。因此，科學(xué)合理地進行納稅籌劃，能夠在一定程度上幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得更多的經(jīng)濟效益。

（二）有助于提高競爭地位

市場競爭越來越激烈，再加上國家宏觀調(diào)控的逐步深入，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)和困難更多。龍頭企業(yè)想在市場競爭中保障自己的領(lǐng)先地位，而中型規(guī)模的企業(yè)又想進一步提高自己的綜合水平，加入到龍頭企業(yè)的隊伍中去，小型規(guī)模的企業(yè)想在市場競爭中站位腳跟，獲得更多的市場份額。可見，房地產(chǎn)企業(yè)為了能提高競爭優(yōu)勢，就必須降低成本，通過行之有效的納稅籌劃工作，幫助企業(yè)減輕負擔，加速其發(fā)展。

（三）有助于增加經(jīng)濟收益

對于房地產(chǎn)企業(yè)稅收工作來說，其具有無償性、固定性和強制性，所以對于企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)要求較高。從利潤角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負超過利潤總額的一半。雖然稅收不能夠回避，但是企業(yè)可以通過合理的納稅籌劃，減少企業(yè)稅負。如公益性捐贈，在年度總利潤的12%以內(nèi)的部分準予扣除[1]。這樣不僅能增加企業(yè)經(jīng)濟收益，提高企業(yè)品牌知名度，還能優(yōu)化企業(yè)聲譽，創(chuàng)造更多社會價值。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中涉及的主要稅種

（一）土地增值稅

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)掌握享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，依據(jù)政策條例的具體規(guī)定，以有償?shù)男问将@得土地的行為就必須要繳納土地增值稅，同時不涵蓋繼承或贈送的土地。但是，就目前國內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)企業(yè)獲得的土地形式幾乎都是通過有償途徑，因此其在實際的經(jīng)營過程中，必須要繳納對應(yīng)的土地增值稅。基于最新的土地增值稅政策條例，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地增值稅是依據(jù)增值額和扣減項目金額的比重進行稅率的選擇，土地增值稅稅率有30%、40%、50%、60%四檔。可見，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的土地增值稅繳納比重較高，財務(wù)部門必須要積極合理地展開納稅籌劃，做好相關(guān)數(shù)據(jù)的收集和統(tǒng)計，以最大程度地降低稅收金額。

（二）企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的企業(yè)所得稅總額是當期應(yīng)納稅所得額乘以適用稅率；應(yīng)納稅所得額是由收入總額減去準予扣除項目金額。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》中的明確規(guī)定：我國于2019.1.1—2021.12.31期間，對房地產(chǎn)企業(yè)年度應(yīng)該納稅所得額未超過一百萬的部分，減按25%計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額，并按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅；針對房地產(chǎn)企業(yè)年度應(yīng)該納稅所得額超處于100萬～300萬之間的，減按50%計入房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額，并按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅[2]。可見，國家相關(guān)法律政策對于房地產(chǎn)企業(yè)的納稅影響較大，財務(wù)人員在進行納稅籌劃時，必須要全面地了解當下最新的政策條例，并結(jié)合工作實際情況，合理規(guī)劃稅務(wù)情況。

（三）印花稅

房地產(chǎn)企業(yè)在實際經(jīng)營的過程中，會涉及土地產(chǎn)權(quán)的購買、使用、轉(zhuǎn)移等等，所以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移需要繳納一定金額的印花稅。2021年2月27日起，全國人大常委會上將《中華人民共和國印花稅暫行條例》上升為法律，規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納印花稅中的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，并且按照所載金額的0.5%貼花[3]。

（一）決策階段納稅籌劃分析

1.從公司組織形式著手。這種形式主要考慮了房地產(chǎn)公司組織形式對于自身所得稅的影響，子公司具有獨立法人資格，而分公司不具有。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目涉及的范圍較廣，個別時候還是異地，所以需要在項目所在地建立分支機構(gòu)，以此來保障項目的合理順利開發(fā)。有些房地產(chǎn)公司會選擇以子公司的形式承接開發(fā)項目，依據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律政策規(guī)定，子公司獨立核算和申報清繳中，其涉及的稅收相關(guān)風(fēng)險不會影響到母公司。但是，如果以分公司的形式承接項目開發(fā)，其必須要在項目所在地預(yù)繳企業(yè)所得稅，而后交由總公司匯總清繳，并能靈活地調(diào)整盈虧，幫助企業(yè)有效地減輕所得稅負擔。這兩種模式區(qū)別最大的一點就是彌補之前年度的虧損。為此，公司負責人及財務(wù)人員應(yīng)充分考慮到項目開發(fā)中的涉稅風(fēng)險，考慮到公司之前年度虧損的實際情況，從長遠的角度進行規(guī)劃，制定行之有效的方案。

2.從項目開發(fā)形式著手。2021年2月，自然資源部相關(guān)司局發(fā)布了住宅用地分類調(diào)控文件，針對22個重點城市實現(xiàn)了兩大集中：集中掛牌和競拍[4]。可見，隨著時代的不斷發(fā)展，城市土地資源分配不均的情況依然未得到有效解決，近年來土地價格依然處于不斷上升的趨勢。隨著集中供地政策的逐步落實，各類資源更是朝著龍頭企業(yè)靠攏，進一步加劇了市場競爭程度。針對中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)來說，他們的籌資渠道更加困難，必須要結(jié)合自身情況合理規(guī)劃納稅方案，才能夠從根本上降低納稅成本，助推自身的持續(xù)化發(fā)展。從項目開發(fā)形式的角度著手，涵蓋了自建自銷、自建代銷、合作開發(fā)等。如果房地產(chǎn)企業(yè)獲得了土地使用權(quán)，其選擇自建自銷方式，涉及的稅種就涵蓋了增值稅、契稅、土地增值稅等，總體來說稅負較重。但是如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠找到一定實力的合作方出資合建，則可以以土地使用權(quán)作為投資，只需要按照銷售額繳納增值稅。

（二）建設(shè)階段納稅籌劃分析

1.從籌資方式的角度著手。房地產(chǎn)項目建設(shè)本身就具有周期長、投資金額大等特點，所以在開發(fā)的整個過程中需要有足夠的資金支持，才能保證項目開發(fā)進程的順利。籌資活動是保障項目開發(fā)順利進行的重要資金來源，一般劃分為有股權(quán)籌資和債權(quán)籌資，以及二者混合籌資的形式，對于不同的籌資方式相應(yīng)產(chǎn)生的成本也不一樣。如果負責人能夠合理優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，選擇有效的籌資方式，就能在一定程度上降低稅負。如，用債權(quán)籌資方式進行，依據(jù)當前的稅收規(guī)定，在該過程中產(chǎn)生的相關(guān)利息費用，可以被計入到企業(yè)所得稅中提前扣除，但是這種方法的缺點是財務(wù)風(fēng)險較高。而選擇股權(quán)籌資模式，雖然能夠降低財務(wù)風(fēng)險發(fā)生概率，但是卻不能向債權(quán)投資，可以扣除資金占用成本。所以，在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實際情況和內(nèi)外部環(huán)境影響因素，找準合理的籌資方式，進而有效地降低稅負。除此之外，在營改增之后，稅率也發(fā)生了相應(yīng)的變化，因此也需要財務(wù)人員對納稅內(nèi)容進行細化和思考。

2.從利息費用的角度著手。在房地產(chǎn)企業(yè)的運營中，土地增值稅較為重要，很多稅務(wù)籌劃方案都是從土地增值稅開始的，其中就涉及了相應(yīng)的利息費用。當前，《土地增值稅暫行條例實施細則》中明確規(guī)定了：計算分攤利息支出有兩種方式，若房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的利息費用較高，則按照項目計算分攤利息支出并且能夠出示金融機構(gòu)證明，允許據(jù)實扣除，獲得更多的抵扣金額。如果項目開發(fā)的整個過程中，涉及的利息費用較低，或是不能夠按照轉(zhuǎn)讓項目計算分攤利息支出，以及不能夠獲得相關(guān)金融機構(gòu)的有效證明，則需要直接按照取得土地成本所支付的金額及開發(fā)成本合計的10%金額予以扣除，則有可能獲得較好的降稅效果[5]。為此，財務(wù)人員必須要合理把控，做好對比和權(quán)衡，合理制定納稅方案。

（三）銷售階段納稅籌劃分析

1.從定價策略角度著手。在房地產(chǎn)項目的銷售階段中，負責人員必須合理定價，充分考慮到土地增值稅。當前，國內(nèi)土地增值稅的適用稅率劃分為四級，具體要依據(jù)增值額占扣除項目金額的比例來決定適用的稅率。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在定價的時候，首先需要充分考慮到免稅臨界點及各個適用稅率臨界點的計算，以有效避免提高房子價格造成稅率越級提高的情況。其次，《土地增值稅暫行條例》指出了對于納稅人建造的普通住宅出售，若是增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅。所以負責人員需要考慮在不影響稅率的情況下，最大程度地提高房子售價，以此獲得更多的經(jīng)濟效益。最后，基于營改增的背景下，精裝房的成本可以進行精裝抵扣，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以適當?shù)卦黾泳b房的數(shù)量，將項目建設(shè)的成本適當提起來，由此減少稅負，幫助企業(yè)獲得更多經(jīng)濟收益。

2.從促銷方式角度著手。就國內(nèi)整體情況來看，各個城市的房地產(chǎn)銷售競爭十分激烈，且各地大城市相關(guān)調(diào)控政策的先后出臺，如限購、限貸等，導(dǎo)致市場競爭更加激烈，各種搶占市場份額的促銷手段持續(xù)出現(xiàn)。在該背景下，不同促銷手段涉及的稅不一樣，所以財務(wù)人員必須要將其考慮到納稅籌劃方案制定中，旨在通過促銷模式獲得額外的收益，實現(xiàn)價值增值。依據(jù)《增值稅暫行條例實施細則》中的相關(guān)條例，購房贈禮等促銷手段中的禮品需要視同銷售計算并繳納相應(yīng)增值稅。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)在前期規(guī)劃的階段中，就有這樣的意識和行為，將禮品作為房屋配套的產(chǎn)品一起作價出售，整體售價不變，也就是說不需要對禮品部分單獨繳納增值稅。但是，這種方案也存在一定的涉稅風(fēng)險，若促銷手段不合理，則會被視為銷售行為處理，且對于財務(wù)人員的綜合能力要求也較高。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進一步完善現(xiàn)有的合同條例，對促銷模式等進行科學(xué)管理，避免將促銷行為當作銷售行為，降低涉稅風(fēng)險。

（四）清算階段納稅籌劃分析

清算工作是房地產(chǎn)項目的收尾環(huán)節(jié)，財務(wù)人員也應(yīng)重視該階段的納稅籌劃工作。目前，在法律政策的依據(jù)下，土地增值稅清算逐步采用“三分法”。具體來說，就是將普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別列為清算對象。因為各地在土地增值稅清算方面的標準和實務(wù)并不一樣，房地產(chǎn)企業(yè)依然需要把握相應(yīng)原則，對清算階段的納稅內(nèi)容進行考慮。一方面，財務(wù)人員需要掌握土地增值稅清算的時間節(jié)點，雖然在政策條例上沒有明確規(guī)定清算時間，但是房地產(chǎn)企業(yè)依然可以借助開發(fā)周期、剩余業(yè)態(tài)的把握合理安排清算時間。與此同時，要和當?shù)囟悇?wù)機關(guān)等積極交流合作，加強聯(lián)動力度，安排好相關(guān)成本確認要素，并不斷調(diào)整完善。另一方面，結(jié)合“三分法”對開發(fā)項目的業(yè)態(tài)進行梳理，財務(wù)人員將其劃分為成本核算對象，依據(jù)前期的定價策略，結(jié)合實際情況做土地增值稅預(yù)清算，以此保障各業(yè)業(yè)態(tài)都包含有合理的增值率，最大程度地降低稅務(wù)。此外，財務(wù)人員應(yīng)提前預(yù)計當年的土地增值稅清算情況、清算后年度的銷售房產(chǎn)情況、結(jié)合項目確認收入時間和公司其他資金安排情況，提前合理預(yù)計所得稅匯算金額，確保稅負在合理范圍內(nèi)，保障公司的健康發(fā)展。進一步完善稅務(wù)管理、票據(jù)管理等制度，針對納稅風(fēng)險制定針對性的應(yīng)急措施，強化納稅籌劃工作人員的綜合能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)保駕護航。

立足于財務(wù)管理視角下，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作應(yīng)充分考慮多方面影響因素，結(jié)合自身實際情況，合理解讀當前的法律政策，進而選擇恰當?shù)募{稅籌劃途徑和方案，以此減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負擔。

[1]許士杰.基于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃[J].中國集體經(jīng)濟，2021（35）：96-97.

[2]孫媛媛.房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究[J].合作經(jīng)濟與科技，2021（22）：158-159.

[3]周艷俠.新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃探討核心思路分析[J].納稅，2021，15（30）：49-50.

[4]凌媛.房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險防控策略探究[J].納稅，2021，15（29）：48-49.

[5]劉香麗.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃分析[J].納稅，2021，15（24）：62-63.