商業(yè)地產(chǎn)如何做好后街經(jīng)濟(jì)

許思敏

摘要：后街經(jīng)濟(jì)的萌芽與成熟無(wú)論是對(duì)于主街賦能，抑或是拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，均有極為有效的推動(dòng)作用。同時(shí)，隨著消費(fèi)者需求的多元變化以及城市經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)將不斷迎來(lái)新機(jī)遇。未來(lái)商業(yè)將繼續(xù)朝著專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化、全面化高速前進(jìn)。

關(guān)鍵詞：后街經(jīng)濟(jì);互補(bǔ)互促;沉浸展覽

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）02-0053-06 收稿日期：2022-01-08

近年來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的蓬勃騰飛，消費(fèi)市場(chǎng)也在不斷釋放出令人驚喜的新動(dòng)作。其中后街經(jīng)濟(jì)的誕生與成熟，就給國(guó)內(nèi)外的商業(yè)局面增添了一抹亮色。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，后街經(jīng)濟(jì)往往具備深厚的歷史沉淀與文化底蘊(yùn)，能夠通過(guò)有趣、新奇的場(chǎng)景對(duì)主街發(fā)展進(jìn)行賦能。對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)尤其是老城區(qū)而言，后街經(jīng)濟(jì)在改善居住環(huán)境、注入經(jīng)濟(jì)活力、提升區(qū)域價(jià)值等方面都發(fā)揮著巨大的推動(dòng)作用。

放眼全球消費(fèi)城市，主要商圈周邊均有聞名遐邇的后街為主街經(jīng)濟(jì)作補(bǔ)充，形成互補(bǔ)互促的商業(yè)格局。而文學(xué)作品與影視作品的參與，更是吸引了大量讀者與觀眾到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，將腦海中通過(guò)文字描繪形成的畫(huà)面或屏幕中出現(xiàn)的場(chǎng)景與現(xiàn)實(shí)中的真實(shí)建筑進(jìn)行對(duì)比。

2021年，“改造提升步行街”被寫(xiě)入政府工作報(bào)告，這在給后街經(jīng)濟(jì)提供了強(qiáng)大的政策支持之際，也成為我國(guó)實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式加快轉(zhuǎn)變的的重要戰(zhàn)略之一。本文整理了8個(gè)國(guó)內(nèi)外經(jīng)典案例，或許能給商業(yè)市場(chǎng)下一步的優(yōu)化升級(jí)帶來(lái)一些新啟示。

1 國(guó)內(nèi)

不難發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是文化賦能經(jīng)濟(jì)，還是經(jīng)濟(jì)反哺文化，經(jīng)濟(jì)形態(tài)的成熟必然帶有當(dāng)?shù)匚幕捻嵨?，近年大火的后街?jīng)濟(jì)也不例外。

1.1 北京王府井商圈：一院兩街多節(jié)點(diǎn)

作為北京唯一一條商業(yè)步行街，王府井由南向北全長(zhǎng)810米，大街兩側(cè)分布著數(shù)百家零售商業(yè)體。發(fā)展至今，王府井已有700余年傳承歷史，文化底蘊(yùn)濃郁，北京特色突出，是集商業(yè)、服務(wù)、文化于一體的綜合型商業(yè)區(qū)域，更是極具現(xiàn)實(shí)意義的“黃金商圈”。

2019年，在大力發(fā)展北京夜經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)大潮中，國(guó)家發(fā)布王府井步行街“一院、兩街、多節(jié)點(diǎn)”的后街經(jīng)濟(jì)改良規(guī)劃，致力于在繁華主街的背后打造北京最為本土化的生活方式，這也成為整個(gè)王府井商圈升級(jí)的重點(diǎn)之一。

具體來(lái)看，“一院”即王府井277號(hào)院，其原是人民日?qǐng)?bào)社舊址，后建成王府井小吃街和風(fēng)情街，改良后將其定位為“金街會(huì)客廳”，成為北京夜經(jīng)濟(jì)的一大亮點(diǎn)?！皟山帧奔础巴醺畺|街”和“王府井西街”，西街在保留其百貨大樓哈姆雷斯、兒童藝術(shù)劇院等基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)之際，引入兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)，打造兒童業(yè)態(tài)聚集區(qū)域;東街則依托新東安及希爾頓酒店，規(guī)劃建設(shè)東街休閑區(qū)?！岸喙?jié)點(diǎn)”即對(duì)有條件的輔街、胡同開(kāi)展外擺方案研究。

在進(jìn)行傳統(tǒng)商圈升級(jí)煥新方面，王府井商圈后街群順應(yīng)當(dāng)前年輕群體喜愛(ài)的時(shí)尚潮流，引入首店及旗艦店等新鮮事物，吸引追求個(gè)性且獵奇心極強(qiáng)的年輕消費(fèi)者到訪，成為引領(lǐng)消費(fèi)趨勢(shì)及商業(yè)創(chuàng)新的重要力量，并因此受到各大頭部時(shí)尚集團(tuán)及商業(yè)地產(chǎn)商的高度重視。

另外，文化符號(hào)和精神內(nèi)核的延續(xù)，往往是激發(fā)新興消費(fèi)者關(guān)注的有力武器。因此，王府井商圈與北京人民藝術(shù)劇院等文化場(chǎng)所進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，舉辦多場(chǎng)“小劇場(chǎng)進(jìn)購(gòu)物中心”相關(guān)的文化藝術(shù)類(lèi)活動(dòng)，在引流的同時(shí)對(duì)商圈特色進(jìn)行自發(fā)的宣傳和形象露出，切實(shí)提升商圈的商業(yè)氣質(zhì)和品牌調(diào)性。

1.2 上海南京西路商圈：三帶三軸兩街

2018年，上海靜安區(qū)發(fā)布《靜安區(qū)南京西路后街經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃》，隨后又公布了《靜安區(qū)南京西路后街經(jīng)濟(jì)建設(shè)的實(shí)施方案》，對(duì)南京西路周邊泰興路、茂名路、吳江路等11條后街進(jìn)行重新規(guī)劃和更新，并提出在南京西路后街群打造“三帶三軸兩街”，見(jiàn)圖1。

具體來(lái)看，“三帶”即吳江路、梅泰恒后街（含南陽(yáng)路與奉賢路）、愚園（東）路，分別以體驗(yàn)式消費(fèi)、新世代個(gè)性化時(shí)尚街、極具情趣與格調(diào)的精致慢生活之路為重點(diǎn);“三軸”為陜西北路、江寧路、銅仁路，分別以打造向世界展示推廣海派文化的上海新舞臺(tái)、現(xiàn)代文化戲劇谷、高雅藝術(shù)生活之路為目標(biāo)進(jìn)行嬗變;“兩街”則為西康路、威海路，分別以打造國(guó)際化健康生活主題街區(qū)和核心區(qū)數(shù)字文創(chuàng)高地為目標(biāo)，強(qiáng)勢(shì)助力靜安區(qū)把握新經(jīng)濟(jì)浪潮。

摩登、時(shí)尚、潮流素來(lái)是上海的代名詞，位于城市中心的南京西路商圈就是它們極為有力的證明與詮釋。而11條后街錯(cuò)落有致、相得益彰，不僅為附近居民提供了富足且精致的品味生活，也為到訪游客打造了深入了解上海這座城市獨(dú)特魅力的契機(jī)與平臺(tái)，更在極大程度上切實(shí)豐富著南京西路商圈的宏偉藍(lán)圖（見(jiàn)圖2）。

值得一提的是，與南京東路的頂級(jí)商圈、購(gòu)物天堂相比，南京西路呈現(xiàn)出截然不同的氣質(zhì)風(fēng)貌，名人、名宅、名居、名品匯聚在此，并矗立著查公館、榮宅等大量歷史建筑，散發(fā)著濃濃的“海派”味道，給繁榮興盛的商業(yè)環(huán)境增添了濃厚的文化韻味，也成為一道道特殊的旅游風(fēng)景。

1.3 廣州北京路商圈：重點(diǎn)發(fā)力五大街區(qū)

早在2018年，商務(wù)部就在全國(guó)11條步行街開(kāi)展步行街改造提升試點(diǎn)工作，廣州北京路步行街是首批試點(diǎn)項(xiàng)目之一。2020年，北京路開(kāi)始提升改造計(jì)劃，創(chuàng)新性地提出打造后街經(jīng)濟(jì)。

此次升級(jí)，以五大街區(qū)為主要發(fā)力點(diǎn)，打造最廣府、最嶺南、最時(shí)尚、最國(guó)際的商業(yè)步行街區(qū)，即北段國(guó)潮活力、中段國(guó)際魅力、西湖路文化動(dòng)力、惠福路美食熱力、府學(xué)西動(dòng)漫魔力五大特色主題產(chǎn)業(yè)分區(qū)，切實(shí)推動(dòng)主街提升與南擴(kuò)串聯(lián)背街里巷，打造“十字星街”+“繽紛后街群”的總體空間框架。

另外，北京路后街群基于老字號(hào)一條街的基礎(chǔ)上，優(yōu)化修復(fù)傳統(tǒng)建筑，重點(diǎn)打造四季花街、騎樓舞臺(tái)劇、千年古道遺址展示等特色空間與打卡場(chǎng)景。并融入應(yīng)用裸眼3D、水霧成像等新興技術(shù)，達(dá)成傳統(tǒng)與現(xiàn)代的完美交織，成就極具國(guó)際化風(fēng)潮的新景觀地標(biāo)項(xiàng)目。

1.4 重慶解放碑-朝天門(mén)商圈：一核兩濱七街十巷

多年來(lái)，解放碑-朝天門(mén)商圈都是重慶甚至整個(gè)川渝的重點(diǎn)商圈，如今已成為年均人流量超1.6億人次的國(guó)內(nèi)知名商圈。為給當(dāng)?shù)鼐用裉峁└鼮閮?yōu)質(zhì)的生活質(zhì)量，并能給游客帶來(lái)更為驚喜的旅游時(shí)光，重慶在改革升級(jí)過(guò)程中響應(yīng)后街經(jīng)濟(jì)之潮流，針對(duì)這一商圈，提出“一核兩濱七街十巷”的變革與創(chuàng)新政策。

從優(yōu)化空間布局上來(lái)看，建設(shè)一條核心主軸，將“解放碑-朝天門(mén)-十八梯”等城市消費(fèi)地標(biāo)進(jìn)行全線連接，并打通商業(yè)商務(wù)樓宇、歷史文化遺址、知名景區(qū)景點(diǎn)等設(shè)施之間的壁壘，打造承載國(guó)際高端資源、商業(yè)商務(wù)、文化旅游等復(fù)合功能的國(guó)際消費(fèi)大道和綠色金融大道。

同時(shí)，對(duì)“重慶嘉濱”“重慶長(zhǎng)濱”兩條濱江岸線、七大歷史風(fēng)貌區(qū)、十條后街小巷等地區(qū)進(jìn)行打造與美化。在保留其歷史建筑風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，深挖歷史人文特質(zhì)，大力實(shí)現(xiàn)商圈人流溢出、商業(yè)業(yè)態(tài)煥新以及城市有機(jī)更新等不凡成績(jī)。

另外，該商圈還將塑造一批新的消費(fèi)地標(biāo)，對(duì)接引進(jìn)國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)品牌資源和商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，大力發(fā)展行業(yè)首牌、區(qū)域首店、品牌首秀、新品首發(fā)、活動(dòng)首展，使此處成為國(guó)際資源進(jìn)入重慶的首選目標(biāo)。

除此之外，該商圈在進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃創(chuàng)新升級(jí)的基礎(chǔ)上，將本就相當(dāng)深厚的歷史底蘊(yùn)與人文傳統(tǒng)進(jìn)行深層次的挖掘與發(fā)揚(yáng)，活化利用片區(qū)歷史遺跡并導(dǎo)入文化創(chuàng)意、休閑體驗(yàn)等業(yè)態(tài)功能，聯(lián)動(dòng)多個(gè)文化載體并聚集多家市級(jí)文藝院團(tuán)文化資源，切實(shí)打造“老重慶的底片、新重慶的客廳”。

2 國(guó)外

可以說(shuō)，每一條世界級(jí)商業(yè)街的繁榮，都不僅僅局限于其幾百上千米的主街，那些各具特色的“后街”，才真正劃定了商圈的影響力半徑并進(jìn)一步彰顯著城市的獨(dú)特魅力。巴黎香榭麗舍大街、紐約第五大道、東京銀座中央大道、倫敦牛津街的后街群，就作為世界頂級(jí)案例被無(wú)數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)界同仁視為參考。

2.1 法國(guó)巴黎香榭麗舍大街

法國(guó)巴黎香榭麗舍大街被稱(chēng)為“世界上美麗的大街”，東段以自然風(fēng)光為主，西段則是高級(jí)商業(yè)區(qū)。

其后街群相當(dāng)注重對(duì)于街區(qū)歷史文化元素的挖掘與保護(hù)，以使各個(gè)街區(qū)的經(jīng)典底蘊(yùn)得到良好傳承。并在主街逐漸商業(yè)化的同時(shí)，將人文藝術(shù)向后街進(jìn)行轉(zhuǎn)移。巴爾扎克路的巴爾扎克電影院、巴爾扎克酒店，喬治五世大街的頂級(jí)表演秀，蒙田大街的雅典廣場(chǎng)酒店和香榭麗舍劇院等均是極好證明（見(jiàn)圖3）。

在保留當(dāng)?shù)匚幕厣幕A(chǔ)上，巴黎香榭麗舍大街的后街群還通過(guò)打造高度國(guó)際化的藝術(shù)表演、多元美食等特色元素，在突出國(guó)際化元素與提升街區(qū)魅力之際，吸引世界各地的游客蒞臨打卡。

不僅如此，對(duì)于商產(chǎn)業(yè)態(tài)以及新型零售品牌引進(jìn)，巴黎香榭麗舍大街的后街群也從未掉以輕心。據(jù)了解，街區(qū)內(nèi)百貨業(yè)態(tài)占比約31%，精品專(zhuān)賣(mài)約33%，文化休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)約20%，金融與貿(mào)易等商業(yè)業(yè)態(tài)約11%，酒店業(yè)約6%，從多個(gè)觸角同時(shí)發(fā)力，大力推動(dòng)街區(qū)文化魅力與商業(yè)影響力的快速提高。

2.2 紐約第五大道

紐約第五大道后街群與華爾街近在咫尺。由于其得天獨(dú)厚的地理位置，紐約第五大道后街群秉承“產(chǎn)業(yè)就近聯(lián)動(dòng)”的發(fā)展思路，打造了集眾創(chuàng)空間、創(chuàng)意書(shū)店、咖啡店、酒吧、精品餐廳、健身房等為一體的完整創(chuàng)新工作生活生態(tài)圈。

紐約第五大道后街群通過(guò)自治的形式，把握科技回城浪潮，聚集500余家科創(chuàng)企業(yè)，并引入市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，充分利用高速網(wǎng)絡(luò)與便捷辦公空間等硬件設(shè)施以及政府政策支持等軟件助力在內(nèi)的豐富資源，強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)主街及后街群的商業(yè)發(fā)展。據(jù)了解，該后街群商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)總量以每年4%左右的增幅穩(wěn)步遞進(jìn)。

2.3 東京銀座中央大道

東京銀座中央大道后街群是夜經(jīng)濟(jì)與老字號(hào)的混合體。整個(gè)銀座區(qū)域聚集了超過(guò)1600家夜間營(yíng)業(yè)的商戶(hù)，匯聚豐富的晚間娛樂(lè)業(yè)態(tài)，并完好保存了各類(lèi)日本老字號(hào)，與主街銀座營(yíng)造的現(xiàn)代商業(yè)氛圍呈現(xiàn)出強(qiáng)烈反差（見(jiàn)圖4）。

在此區(qū)域中，各種體驗(yàn)型消費(fèi)分布其間，迎合各個(gè)年齡階層、經(jīng)濟(jì)水平等消費(fèi)者的多元需求。美食類(lèi)、文化類(lèi)、生活類(lèi)等豐富業(yè)態(tài);和服試穿、茶道課程、文化長(zhǎng)廊等多元體驗(yàn);沉浸展覽、夜間劇場(chǎng)等創(chuàng)新載體;深夜食堂、地方文化等本土特色以及其他新型商業(yè)相得益彰，共同構(gòu)成老字號(hào)與新商業(yè)相互交織的商業(yè)形態(tài)。

2.4 倫敦牛津街

倫敦牛津街后街群包括攝政街、邦德街、薩維爾街、沙夫茨伯里大街、查令十字路等。該格局通過(guò)對(duì)零售業(yè)態(tài)的垂直拓展，促成了涵蓋大眾品牌、高端輕奢、一線奢侈大牌在內(nèi)的梯度化品牌組合，滿(mǎn)足消費(fèi)者的多元需求（見(jiàn)圖5）。

其中，不同后街對(duì)應(yīng)著各自相當(dāng)明確的商業(yè)特色。例如精致文藝的書(shū)店街——查令十字路、國(guó)際餐廳云集的美食街——詹姆士街、49家劇院的藝術(shù)劇院街——沙夫茨伯里大街、獨(dú)立設(shè)計(jì)與買(mǎi)手聚集的潮流時(shí)尚街——卡納比街等，共同構(gòu)筑了包括國(guó)際美食、文化休閑、體驗(yàn)娛樂(lè)等在內(nèi)完善的商業(yè)生態(tài)圈和多元消費(fèi)場(chǎng)景，對(duì)主街的旅游商業(yè)形成有效的拓展和補(bǔ)充。

不僅如此，科技的加注也賦予了這片街群獨(dú)特魅力。鳥(niǎo)街本是其中一條不起眼的后街，先前甚至連沿街商鋪都沒(méi)有。而現(xiàn)如今，鳥(niǎo)街已經(jīng)是牛津街中最潮的“城市技術(shù)試驗(yàn)田”，游客走在街道上的每一步都可以貢獻(xiàn)5瓦特電力，在可用于街道照明之際還可以同步至app，獲得整個(gè)牛津街范圍內(nèi)的打折獎(jiǎng)勵(lì)。一時(shí)之間，鳥(niǎo)街成為備受矚目的區(qū)域明星，僅是為了體驗(yàn)這些新潮技術(shù)就聚集了大量人氣，兌換的打折券更是進(jìn)一步刺激了牛津街營(yíng)業(yè)額的大幅提高。

值得一提的是，倫敦牛津街后街群在文學(xué)作品與影視作品中多次出現(xiàn)，吸引眾國(guó)讀者和影迷不遠(yuǎn)千里前來(lái)打卡。例如：電影《王牌特工》中出現(xiàn)的Huntsman裁縫店就坐落于薩維爾街，優(yōu)雅的英倫風(fēng)尚和私人訂制通過(guò)這部劇得以廣泛宣揚(yáng)，也使這條街被無(wú)數(shù)人熟知。甚至不少網(wǎng)友表示：看完《王牌特工》后，就想去倫敦薩維爾街訂一套西裝。

另外，查令十字路也因其出現(xiàn)在《查令十字路84號(hào)》的小說(shuō)及影視中而成為全世界文藝青年的向往圣地，這條街也借此結(jié)合書(shū)中描繪的場(chǎng)景與提及的情感進(jìn)行更迭升級(jí)，打造成名副其實(shí)的文藝書(shū)店街。

3 后街經(jīng)濟(jì)對(duì)于城市與商業(yè)發(fā)展的意義

隨著城市經(jīng)濟(jì)的日益繁榮與商業(yè)更迭速率的加快，我國(guó)商業(yè)在迎來(lái)前所未有的發(fā)展高峰之際，也面臨著市場(chǎng)活力略顯疲態(tài)且后勁不足的嚴(yán)峻狀況。同時(shí)，高度的標(biāo)準(zhǔn)化以及刻板的模仿甚至復(fù)制，導(dǎo)致多個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)局面逐漸出現(xiàn)“千篇一律”的消極現(xiàn)象。

而后街經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，將城市中的歷史底蘊(yùn)與人文情懷等內(nèi)容進(jìn)行挖掘與發(fā)揚(yáng)，打造特色個(gè)性的城市文明之絕佳載體，并逐步成為實(shí)現(xiàn)“城市歷史當(dāng)代表達(dá)”的獨(dú)特區(qū)域。

顯而易見(jiàn)，后街經(jīng)濟(jì)的成熟可協(xié)同主街在特色化、體驗(yàn)化、多元化等全面發(fā)力，在擴(kuò)大主街經(jīng)濟(jì)輻射范圍的同時(shí)，為城市商業(yè)生態(tài)提供更為廣闊的想象空間，也為附近居民實(shí)現(xiàn)富足、美好的品質(zhì)化生活創(chuàng)造了條件。

而對(duì)于人文資源豐富的后街群落來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)手段的加注更是進(jìn)一步激發(fā)了靜態(tài)傳統(tǒng)資源的商業(yè)化空間和經(jīng)濟(jì)潛力，在充分挖掘其商業(yè)價(jià)值之際，促進(jìn)歷史文化的傳播與傳承，彰顯屬地文化之深厚博雅。

但另一方面，當(dāng)前的后街經(jīng)濟(jì)依然存在一些不成熟之處。例如，在后街經(jīng)濟(jì)逐漸成熟的過(guò)程中，往往因過(guò)于重視游客的感受，而忽視了消費(fèi)意愿與經(jīng)濟(jì)能力均高的本地或周邊客群，造成該部分客群的流失，反而限制整個(gè)后街群落的發(fā)展;有些后街未能與主街進(jìn)行明顯的劃分，也會(huì)致使其與主街功能相似度極高，無(wú)法實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展等消極影響。

此外，后街經(jīng)濟(jì)是否能夠順利開(kāi)展還與商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)籌機(jī)制息息相關(guān)。國(guó)內(nèi)外步行街改造出現(xiàn)的共同難題，均包括產(chǎn)權(quán)碎片化導(dǎo)致的嚴(yán)重唯利益論、統(tǒng)一管理難度大、內(nèi)容更迭與改造推進(jìn)速度慢等種種問(wèn)題，而這些問(wèn)題的存在也在一定程度上拉高了商業(yè)地產(chǎn)的入局門(mén)檻。