房建項目成本管理中的風(fēng)險點探析

王守虎

【摘要】房建項目具有使用年期長、資金占用高等特點，需要在滿足功能性、美觀性要求的基礎(chǔ)上把成本控制在合理區(qū)間，以達(dá)成預(yù)期目標(biāo)。然而，由于建設(shè)周期長、風(fēng)險因素多、受內(nèi)外部環(huán)境影響大，項目成本管理目標(biāo)的實現(xiàn)有很大的不確定性。本文針對房建成本管理的常見風(fēng)險點進(jìn)行分析，以期為相關(guān)人員提供參考借鑒。

【關(guān)鍵詞】房建項目；成本管理；風(fēng)險點

房建項目包括居住類建筑和公共建筑，在我國普通采用的發(fā)包模式是設(shè)計-招標(biāo)-施工（DBB）平行發(fā)包。公共建筑因面向大眾，對結(jié)構(gòu)安全和內(nèi)外裝修要求高，需要建設(shè)單位進(jìn)行全程管控。從建設(shè)單位角度看，房建項目應(yīng)優(yōu)先采用DBB平行發(fā)包模式?；诜拷椖拷ㄔO(shè)周期長、風(fēng)險因素多，為了轉(zhuǎn)移合同量價風(fēng)險、減少索賠、便于結(jié)算，一般傾向于在施工圖圖審?fù)瓿珊蠛炗喒潭們r合同。成本管理貫穿設(shè)計、招標(biāo)合同、施工、結(jié)算、后評估等各階段，其中設(shè)計和招標(biāo)階段決定主要成本，但建設(shè)單位常因前期時間緊或?qū)Τ杀撅L(fēng)險研判不足，加大風(fēng)險概率，因此有必要對總價合同形式下的前期風(fēng)險進(jìn)行探討。

設(shè)計階段的成本風(fēng)險及對策

設(shè)計階段決定項目品質(zhì)和造價內(nèi)容，常見的成本風(fēng)險有：項目需求定位不準(zhǔn)、對設(shè)計限額不敏感、圖紙缺陷錯漏造成的頻繁變更等。設(shè)計變更過多會失去固定總價合同總價包干的優(yōu)勢，也更容易發(fā)生爭議。具體風(fēng)險包括以下幾點。

一是項目需求定位不準(zhǔn)，合理性和經(jīng)濟(jì)性不能兼顧。準(zhǔn)確的需求定位是項目預(yù)期目標(biāo)實現(xiàn)的關(guān)鍵，建設(shè)單位需明確建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計范圍和深度。過高的建造標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致成本增加，如果無法用收益的增量彌補就會降低收益率；目標(biāo)成本或批復(fù)概算過低則可能影響合理需求的實現(xiàn)。對具體的合同，設(shè)計范圍和深度如果不滿足準(zhǔn)確報價的要求，采用固定總價報價在結(jié)算時易發(fā)生爭議。

二是對設(shè)計限額不敏感。如果設(shè)計環(huán)節(jié)對關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限額不敏感，成本測算超過概算或遠(yuǎn)低于限額，后期往往會進(jìn)行重大設(shè)計修改。這一修改若發(fā)生在合同定標(biāo)后，新增清單項在已標(biāo)價工程量清單中缺乏項目支撐，導(dǎo)致議價的被動。

三是圖紙缺陷錯漏造成的頻繁變更。設(shè)計不交圈是常見問題，土建預(yù)留尺寸位置和設(shè)備安裝尺寸位置不匹配現(xiàn)象時有發(fā)生，常造成事后的拆改。因?qū)?xì)節(jié)考慮不足或者施工難度大、經(jīng)濟(jì)性欠佳，建設(shè)單位或施工單位會提出一些圖紙變更。頻繁的設(shè)計變更會產(chǎn)生大量無效設(shè)計變更成本。

針對上述風(fēng)險，建議從以下方面入手進(jìn)行應(yīng)對和防控。

首先，要兼顧需求定位的合理性和經(jīng)濟(jì)性。精準(zhǔn)可行的項目需求是建立在深入需求分析的基礎(chǔ)上，通過多方案對比，在成本利潤動態(tài)變化中找到收益最佳方案。對具體的合同，設(shè)計范圍和深度不滿足報價的部分應(yīng)另行招標(biāo)或列為暫估價。

其次，將限額設(shè)計管理前置。如有限額設(shè)計要求，應(yīng)在合同中明確體現(xiàn)。限額設(shè)計管理應(yīng)前置，最好不要留到招標(biāo)或施工階段。設(shè)計概算是初步判定設(shè)計是否超限的依據(jù)，宜和設(shè)計同步進(jìn)行，盡量避免中標(biāo)后發(fā)現(xiàn)合同金額與限額要求有較大差距時再進(jìn)行重大設(shè)計變更。

最后，重視圖紙審核和設(shè)計團(tuán)隊的選擇。加強設(shè)計、成本、工程、物業(yè)、銷售等各部門對方案階段的成果審核，做好圖紙會審工作，把事后管理轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑邦A(yù)防，減少設(shè)計變更率。重視設(shè)計團(tuán)隊的選擇、管理，因圖紙風(fēng)險是甲方承擔(dān)的，有良好全過程配合服務(wù)經(jīng)驗的設(shè)計團(tuán)隊能減少設(shè)計缺陷錯漏，同時要給設(shè)計人員留有足夠的設(shè)計時間，以保證出圖質(zhì)量、減少后期調(diào)整。

招標(biāo)階段的成本風(fēng)險及對策

招標(biāo)階段是成本管理的重點階段。該階段常見的成本風(fēng)險有：工程量清單編制不準(zhǔn)、招標(biāo)控制價不合理、不平衡報價、串標(biāo)、低于成本價投標(biāo)、合同方式選擇不當(dāng)、合同條款約定不明、風(fēng)險分?jǐn)偛缓侠淼取?/p>

一是清單和控制價的缺陷和錯漏?？們r合同模式下，建設(shè)單位為了將可能存在的清單漏項風(fēng)險轉(zhuǎn)移給施工單位，會在合同或清單中注明“清單應(yīng)復(fù)核，漏項少量清單不予調(diào)整，未施工項目或者多計價項目做減項扣除”?？們r模式下，這種只調(diào)減不調(diào)增的思路，可能會讓投標(biāo)單位感覺合同條款有失公允，在實際執(zhí)行中產(chǎn)生爭議或借故選擇性履行合同施工內(nèi)容。公布的招標(biāo)控制價會引導(dǎo)投標(biāo)人報價預(yù)期，低于成本價的控制價容易造成流標(biāo)；不公布的招標(biāo)控制價作為判定投標(biāo)報價是否合理的標(biāo)準(zhǔn)時，其自身的合理性首先要得到驗證。

二是不平衡報價、串標(biāo)、低于成本價投標(biāo)。房建項目一般采用低價中標(biāo)法，串標(biāo)難度高。低于成本價投標(biāo)是不值得提倡的，中標(biāo)履約會產(chǎn)生虧損，不按規(guī)定履約則會影響企業(yè)信譽。

三是合同經(jīng)濟(jì)條款風(fēng)險，主要包括合同方式選擇不當(dāng)、合同條款約定不明、風(fēng)險分?jǐn)偛缓侠淼取Ｈ粽袠?biāo)清單中存在分部分項或單價措施項目工程量為暫定且未以暫估價形式單列，或措施項目無法準(zhǔn)確計量報價的，簽訂總價合同容易引發(fā)不平衡報價和結(jié)算爭議。合同經(jīng)濟(jì)條款約定不明主要是未充分考慮可能發(fā)生的風(fēng)險，未明確風(fēng)險分?jǐn)偡绞?，常見的如人工材料調(diào)價條款不明確、甲供材損耗率不明確，因人工、材料價各地發(fā)布的信息指導(dǎo)價和市場價有一定的偏差和滯后性，后期可能會產(chǎn)生爭議。風(fēng)險分?jǐn)偛缓侠碇负贤须p方權(quán)利義務(wù)責(zé)任不對等，例如措施費的調(diào)整，如果合同中約定分部分項金額減少時按比例扣減措施費，但分部分項金額增加時不增加措施費。

關(guān)于上述風(fēng)險，應(yīng)對和防范的舉措有：

一是加強清單和控制價編制管理。對總價合同，要加強清單編制的全過程管理，明確清單編制范圍和內(nèi)容，對工程量計算規(guī)則約定不明、理論量與實際量易產(chǎn)生較大偏差的清單項要作為工程量復(fù)核的重點。要選取典型的有代表性的已結(jié)算項目建立模擬清單，結(jié)合圖紙對比清單是否有漏項、各工程量指標(biāo)是否合理、措施項目是否有漏項。項目特征是體現(xiàn)清單價值的描述，總價合同中的清單項目特征要和清單名稱相符、和圖紙相符、和合同約定相符。在控制價編制時，除了要對標(biāo)歷史同類項目數(shù)據(jù)，也要適當(dāng)考慮市場競爭程度、付款條件的好壞以及招標(biāo)單位的議價能力。

二是規(guī)范清標(biāo)環(huán)節(jié)。清標(biāo)環(huán)節(jié)，除了檢查報價中存在的算術(shù)計算錯誤，還要檢查是否存在串標(biāo)嫌疑、報價是否明顯低于成本價，對明顯的不平衡報價，可要求在總價不變的前提下進(jìn)行不平衡報價修正。對邀請招標(biāo)，為應(yīng)對串標(biāo)風(fēng)險，可通過不同渠道邀請意向投標(biāo)單位。對低于成本投標(biāo)的報價可要求投標(biāo)單位書作出面澄清說明，不能澄清的，其投標(biāo)報價應(yīng)予以拒絕并以低于工程成本報價作廢標(biāo)處理。

三是慎重訂立合同經(jīng)濟(jì)條款。不具備包干條件時不宜使用總價合同。合同訂立方應(yīng)在遵守相關(guān)法律法規(guī)的前提下，本著風(fēng)險和收益責(zé)任主體相一致的原則，維護(hù)項目整體利益，但不能無視合作方的合理正當(dāng)利益訴求，正向激勵和錯誤處罰要適度并有合同依據(jù)。對暫定量和暫估價項目應(yīng)在清單和合同中予以明確，避免爭議。對預(yù)計可能會發(fā)生的風(fēng)險要在合同中明確風(fēng)險分?jǐn)傇瓌t。風(fēng)險分?jǐn)傄戏ê侠恚闲袠I(yè)慣例。

（作者單位：天津市鴻泰企業(yè)管理咨詢有限公司）

參考文獻(xiàn)：

[1]楊愛東.基于FIDIC合同條件探討EPC總承包模式在我國民用建筑工程中的適用性[J].建設(shè)監(jiān)理2019（9）：40-44.

（責(zé)編：高楊）