三權(quán)分置改革背景下宅基地上房屋買賣糾紛的裁判現(xiàn)狀與優(yōu)化路徑研究

胡云紅

推進農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化是全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家的重大任務，是解決發(fā)展不平衡不充分問題的重要舉措，是扎實推進共同富裕的必由之路?！吨泄仓醒腙P(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》提出“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置實現(xiàn)形式”?！吨泄仓醒?、國務院關(guān)于全面推進鄉(xiāng)村振興加快農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化的意見》也指出：“加強宅基地管理，穩(wěn)慎推進農(nóng)村宅基地制度改革試點，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置有效實現(xiàn)形式?！彼痉▽嵺`中，涉宅基地相關(guān)糾紛主要集中在使用權(quán)和資格權(quán)，尤以宅基地上房屋買賣合同糾紛居多。但各地各級法院對于宅基地上房屋買賣合同效力問題的認識存在不統(tǒng)一，進而導致裁判理由和裁判結(jié)果也不盡相同，損傷了司法公信力。宅基地上房屋買賣合同的效力問題，不僅與中華人民共和國成立以來農(nóng)村土地制度和政策密切相關(guān)，而且與集體經(jīng)濟組織成員的身份密不可分。本文在分析人民法院審理宅基地上房屋買賣合同的裁判思路和結(jié)果的基礎(chǔ)上，對集體組織成員間宅基地上房屋買賣合同的效力問題進行探討，以期為今后司法實踐中合理合法解決涉宅基地使用權(quán)和流轉(zhuǎn)糾紛提供參考。

一、我國農(nóng)村宅基地上房屋買賣合同的裁判樣態(tài)

（一）2006年至2021年我國宅基地上房屋買賣糾紛現(xiàn)狀掃描

筆者通過 “法信暨中國法律應用數(shù)字網(wǎng)絡服務平臺”對2006年至2021年8月30日我國宅基地上房屋買賣合同裁判文書進行了檢索，共檢索到裁判文書77137 篇，其中民事案件70160 件，占案件總數(shù)量的91%左右。

1.2006年以來宅基地上房屋買賣合同糾紛發(fā)展趨勢

檢索顯示，2006年，我國宅基地上房屋買賣合同糾紛6 件，2008年和2009年分別為1 件，2010年開始由個位數(shù)上升為兩位數(shù)，2012年上升至113 件；2014年2414件，2015年6035 件；2016年8991 件；2017年突破一萬件，其后一直居高不下，總體基本呈上漲趨勢?！?〕2020年數(shù)量低于2019年的原因可以考慮新冠肺炎疫情的影響。（見下圖1）其中前幾年案件數(shù)量顯示少的原因，一方面是因為2013年11月最高人民法院發(fā)布《關(guān)于人民法院在互聯(lián)網(wǎng)公布裁判文書的規(guī)定》（已失效），要求各級法院以“公開是原則，不公開是例外”為精神，因此，2013年之前上網(wǎng)公布的文書比較少，2013年以后的裁判文書數(shù)量，更能代表我國宅基地上房屋買賣糾紛的整體發(fā)展趨勢。另一方面，2012年城鎮(zhèn)化“真正進入中央政策的主渠道”，當年中央提出“通過新型城鎮(zhèn)化拉動內(nèi)需”，翻開了中國城鎮(zhèn)化進程的新篇章?！?〕《40年40 個瞬間，城鎮(zhèn)化改革：政策出臺為何歷經(jīng)20年發(fā)展》，搜狐網(wǎng)，https://www.sohu.com/a/274091687_467340，2022年3月10日訪問。隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷加速，由于征收拆遷補償?shù)壤骝?qū)動，農(nóng)民毀約起訴房屋買賣合同無效的案件增加。

圖1 2006年至2021年涉宅基地上房屋買賣糾紛案件量

2.案件量前十名地區(qū)分布

檢索顯示，農(nóng)村買賣房屋糾紛案件量居前十名的省、直轄市和自治區(qū)分別是：北京市7722 件；山東省6714 件；廣東省6372 件；四川省4785 件；江蘇省4284 件；安徽省4233 件；河南省3891 件；浙江省3242 件；重慶市2969 件；遼寧省2568 件。

3.宅基地上房屋買賣合同糾紛主要案件類型

檢索顯示，占比前十的案件類型分別為：請求返還財產(chǎn)41079 件；請求賠償損失34296 件；書面合同22971 件；專屬管轄21941 件；請求確認合同有效19245 件；合同無效18392 件；違約責任條款13921 件；請求確認合同無效12515 件；請求支付違約金9780 件；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定9371 件。雖然案件分類各異，但是從這排名前十類的案由可以看出，無論是請求返還財產(chǎn)、賠償損失案件還是請求確認合同無效以及違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的案件，其本質(zhì)都涉及合同的效力問題。因此可以推斷，合同效力問題是審理宅基地上房屋買賣合同糾紛的關(guān)鍵所在。

4.宅基地上房屋買賣糾紛在各級法院審理數(shù)量分布

檢索顯示，2006年至2021年8月，涉及宅基地上房屋買賣糾紛案件審理分布情況為：最高人民法院98 件；高級人民法院2089 件；中級人民法院31976 件；基層人民法院42712 件。可見，該類案件基本上是在基層人民法院和中級人民法院審理。高級人民法院和最高人民法院一般審理的是此類案件的再審案件。

5.涉宅基地上房屋買賣糾紛主要爭議焦點

檢索顯示，涉宅基地上房屋買賣糾紛主要爭議焦點主要集中在因合同糾紛引起的管轄權(quán)爭議、責任主體爭議、宅基地使用權(quán)爭議、違約金爭議、主體資格爭議、因無法辦理過戶手續(xù)發(fā)生爭議等。

6.在向集體經(jīng)濟組織之外人員轉(zhuǎn)讓房屋的合同效力認定上，以無效為原則、有效為例外

據(jù)前述最高人民法院司法大數(shù)據(jù)研究院的統(tǒng)計，在全部916 個案例中，有819 個案例，法院認定流轉(zhuǎn)無效，占總數(shù)的89.4%；有97 個案例，法院認定流轉(zhuǎn)有效，占總數(shù)的10.6%。這反映出在效力認定上，“無效說”占據(jù)主流，法院試圖通過否定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的效力，貫徹以宅基地為農(nóng)民提供生存保障的立法目的。但從裁判結(jié)果上看，遠沒有達到“同案同判”的標準?！?〕最高人民法院司法大數(shù)據(jù)研究院資料：《從訴訟端的視角看宅基地買賣糾紛的處理》。

（二）宅基地上房屋買賣合同糾紛案件管窺

1.訂立合同時間與訴訟時間跨距大

從訂立合同的時間看，宅基地上房屋買賣合同大多數(shù)于20世紀80年代末或90年代訂立，而起訴時間多為2007年以后。從合同訂立到起訴的時間跨度少則10年以上，多則25年以上。

宅基地上房屋買賣合同糾紛之所以從訂立到起訴的時間跨度長，原因在于當事人之間在訂立合同時是真實意思表示，且受讓人占有、使用房屋處于長期穩(wěn)定的狀態(tài)。在“法信”網(wǎng)中刊載的2008年至2021年的70445 篇民事案件文書中，請求撤銷合同的案件2235 件，只占民事案件總量的3.17%?；旧峡梢耘懦贤喠r存在欺詐、脅迫等情形，否則當事人起訴的案由應為撤銷之訴而非無效或確認合同效力之訴。

2.大多涉及征收拆遷利益

從法律心理學角度看，征收拆遷利益是案件發(fā)生的心理動因。大多數(shù)涉及宅基地上房屋買賣合同效力問題的案件，系爭房屋所在地一般都處于城鎮(zhèn)開發(fā)階段，涉及或?qū)⑸婕胺课莶疬w和征收補償問題。以北京市通州區(qū)宋莊為例，自20世紀90年代以來，宋莊鎮(zhèn)開始實施文化造鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略，至今已吸引了來自全國各地的2000 多名畫家在此落戶。經(jīng)過20 多年發(fā)展，宋莊鎮(zhèn)“畫家村”現(xiàn)已具有一定規(guī)模，并成為北京市首批正式認定的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。在早期入駐“畫家村”的一些畫家中，大部分系購買農(nóng)民自有住宅改造為工作室及居住。隨著宋莊鎮(zhèn)地區(qū)規(guī)模經(jīng)濟的形成，當?shù)赝恋貐^(qū)位價值上漲，導致不斷有該鎮(zhèn)村民以城市居民不能購買宅基地上房屋為由，訴請主張多年前其與入村畫家簽訂并履行的房屋買賣合同無效的案件出現(xiàn)。2008年前后，通州區(qū)法院近一年期間受理了近百起涉及農(nóng)村私有房屋買賣案件?！?〕李馨：《城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋的合同無效》，載《人民司法?案例》2008年第10 期。特別是近年來隨著通州城市副中心建設(shè)步伐的加快，此類案件也呈逐年上漲趨勢。而在案件高發(fā)的廣東、山東、江蘇、四川、安徽、河南、重慶等地，涉宅基地上房屋買賣合同效力糾紛也多發(fā)生在房屋所在地被征收、拆遷過程中。

3.矛盾糾紛多為出賣方不誠信行為引發(fā)

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，90%以上主張宅基地上房屋買賣合同無效的訴訟原告為出賣方。合同雙方在簽訂合同時屬真實意思表示，且均知曉國家法律及相應法規(guī)政策對農(nóng)村宅基地房屋交易限制性規(guī)定。但出賣方在雙方交易完成十余年甚至二十年之后，提起訴訟，顯然缺乏誠信。

4.案件增速與城鎮(zhèn)開發(fā)速度成正比

通過對上海、江蘇、浙江等東部地區(qū)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，宅基地上房屋買賣合同糾紛集中爆發(fā)在集體建設(shè)用地因開通地鐵、城鎮(zhèn)開發(fā)等被征收過程或征收前后，案件增速與城鎮(zhèn)開發(fā)速度成正比。因此，妥善處理宅基地上房屋買賣合同糾紛對于實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和城鎮(zhèn)開發(fā)與規(guī)劃的順利進行都具有重要的意義。最高人民法院司法大數(shù)據(jù)研究院對2014年1月1日至2019年12月31日有關(guān)向城鎮(zhèn)居民出賣宅基地上房屋合同糾紛的916 份裁判文書樣本分析也發(fā)現(xiàn)，有50.3%的案件發(fā)生于東部地區(qū)，有25.8%的案件發(fā)生于中部地區(qū)，有23.9%的案件發(fā)生于西部地區(qū)?！?〕前引〔3〕，最高人民法院司法大數(shù)據(jù)研究院資料?！暗貐^(qū)”是根據(jù)各省份的地理位置、經(jīng)濟狀況等劃分的三大經(jīng)濟地帶。東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南11 個?。ㄊ校?；中部地區(qū)包括山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8 個省；西部地區(qū)包括內(nèi)蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12 個?。ㄊ?、自治區(qū)）。這說明，城鎮(zhèn)化水平越高的地區(qū)，此類訴訟發(fā)生比例也越高，隨著我國今后城鎮(zhèn)化進程不斷加快，此類訴訟有可能出現(xiàn)高發(fā)勢態(tài)。

二、宅基地上房屋買賣合同糾紛案件審理中存在的問題

（一）宅基地上房屋買賣合同效力的認定依據(jù)不一

2011年最高人民法院發(fā)布的《全國民事審判工作會議紀要》（以下簡稱《2011年會議紀要》）第15 條規(guī)定：“在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售，應當依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經(jīng)濟組織成員的，應當符合法律、行政法規(guī)和國家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。”

司法實踐中，對于農(nóng)民將宅基地上房屋出賣給城鎮(zhèn)居民或非同一集體組織成員的合同認定為無效的理由有五種：一是違反法律和國家政策規(guī)定。二是宅基地使用權(quán)為集體經(jīng)濟組織成員專享權(quán)利。三是損害了社會公共利益。四是未經(jīng)主管政府部門批準。五是未經(jīng)所在集體經(jīng)濟組織同意。由于根據(jù)原《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）和《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）等相關(guān)法律規(guī)定，審批、登記已經(jīng)不能作為認定合同效力的依據(jù)，故本文主要分析前兩種裁判理由。

對于第一種理由，很多裁判文書引用的規(guī)范依據(jù)為原《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第52 條第五項（《民法典》第153 條第1 款）“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效。該條為準用性規(guī)則，需進一步援引具體所違反的法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定方可適用。有的案件進一步援引《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）第62 條第1 款〔6〕《土地管理法》第62 條第1 款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”或第63 條〔7〕《土地管理法》第63 條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；……”作為依據(jù)；有的判例則直接以宅基地上房屋買賣違反1999年5月國務院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2 條認定合同無效?！?〕《國務院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2 條規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅……”

在前述對916 份向城鎮(zhèn)居民出賣宅基地上房屋合同糾紛的裁判文書分析中，人民法院認定合同無效的法律依據(jù)多達11 個法律條文，雖然最終的判決結(jié)果都是無效，但援引的法律不統(tǒng)一，導致適用法律混亂。

表1 無效判決的裁判依據(jù)〔9〕前引〔3〕，最高人民法院司法大數(shù)據(jù)研究院資料。

在認定有效的案例中，認定有效的理由也不完全相同，多達11 種：（1）現(xiàn)行法律和行政法規(guī)沒有禁止宅基地使用權(quán)的對外流轉(zhuǎn)；（2）主張無效有悖于誠實信用原則；（3）流轉(zhuǎn)行為發(fā)生在法律和政策頒布之前；（4）經(jīng)主管政府部門的批準；（5）宅基地已經(jīng)由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?；?）訴爭宅基地最終轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織成員；（7）買受人一方家庭成員為本集體經(jīng)濟組織成員；（8）轉(zhuǎn)讓人不再具有集體經(jīng)濟組織成員資格；（9）經(jīng)集體經(jīng)濟組織的同意；（10）買受人受讓宅基地后成為本集體經(jīng)濟組織成員；（11）流轉(zhuǎn)行為發(fā)生在試點地區(qū)。（見下表2）

表2 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)認定有效的裁判理由

（二）忽視宅基地政策變化對合同效力的影響

如前文所述，對于宅基地上房屋轉(zhuǎn)至集體經(jīng)濟組織以外成員的合同效力認定，絕大多數(shù)判決要么依據(jù)原《合同法》第52 條第五項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，要么依據(jù)第四項“損害社會公共利益”認定合同無效，卻忽視了“法不溯及既往”這一基本原則，不符合民法的誠信原則和社會主義核心價值觀，可能引發(fā)類似訴訟的井噴式爆發(fā)。如〔2016〕浙1003 民初2606 號裁判文書中法院認為：“原告施某某將黃巖區(qū)新前街道西范村的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟組織之外的楊某某，違反國家法律規(guī)定，雙方簽訂的《房屋宅基地轉(zhuǎn)讓書》應系無效?！?/p>

通過考察我國關(guān)于禁止向城鎮(zhèn)居民出賣宅基地上房屋的法律和政策可以發(fā)現(xiàn)，1998年修訂后的《土地管理法》雖然刪除了城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民申請宅基地的規(guī)定，但并未明確禁止農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民出賣、出租住房，只是規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后，不得再申請宅基地，即喪失了再次申請宅基地的權(quán)利。1999年5月，國務院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2 條規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。這是國家首次以紅頭文件的形式明確禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地上房屋。既然禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地上房屋，也就意味著禁止村民向城鎮(zhèn)居民出賣宅基地上房屋。因此筆者認為，對于1999年5月之前簽訂的向城鎮(zhèn)居民出賣宅基地上房屋的合同，只要雙方意思表示真實，不違反當時法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應當認定為有效。而對于向同一集體經(jīng)濟組織之外成員出賣房屋的情形，直到《2011年會議紀要》才明確其不具有法律效力，故對于《2011年會議紀要》頒布之前的向非城鎮(zhèn)居民且非同一集體經(jīng)濟組織成員出賣的房屋，根據(jù)誠實信用原則和法不溯及既往原則，應當認定有效。

（三）缺乏集體經(jīng)濟組織成員資格認定的統(tǒng)一標準

《2011年會議紀要》第15 條雖然規(guī)定將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟組織成員以外的人的合同不具有法律效力，但對于何謂“同一”集體經(jīng)濟組織和集體組織成員資格的認定則未明確。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織概念散見于包括《中華人民共和國憲法》《民法典》《土地管理法》《中華人民共和國土地承包法》在內(nèi)的多部現(xiàn)行法律?？疾飕F(xiàn)行法律，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以三類形式存在：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村集體經(jīng)濟組織和（部分）村內(nèi)以生產(chǎn)隊為單位的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。因此，司法實踐中對于“同一”集體經(jīng)濟組織之認定存在不同認識和做法，有的將“同一”嚴格限制到最小最基層的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，或者認為至少應當“同一村”；有的則盡量寬松把握，認為“同鄉(xiāng)”即可。現(xiàn)行政策對農(nóng)民出售宅基地上房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的買賣合同效力予以否定，將宅基地上房屋流轉(zhuǎn)限于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)，原因在于只有本集體經(jīng)濟組織成員擁有取得該集體經(jīng)濟組織宅基地使用權(quán)之資格，同時也是為了避免集體經(jīng)濟組織之間土地利用關(guān)系的混亂。

對于集體經(jīng)濟組織成員資格的認定，各地把握標準也不盡相同。有的案件以當事人的戶籍為標準；〔10〕如北京市第三中級人民法院〔2019〕京03 民終3166 號裁判文書中認為：“訴爭雙方的爭議焦點為王某某與律某甲簽訂的《買賣房屋契約》是否有效。首先，自雙方于2002年簽訂涉案協(xié)議后，律某甲對訴爭宅院內(nèi)房屋進行了翻建、添附等，并由其家庭成員共同占有使用至今。期間，王某某及其家庭成員均未對該協(xié)議的效力提出異議；其次，律某甲之子律某乙的戶口已遷入順義區(qū)，且系農(nóng)業(yè)戶口，本院認為其占有使用本村房屋不違反國家法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。因此，律某甲雖非木林村集體經(jīng)濟組織成員，但因其子律某乙現(xiàn)為順義區(qū)村民，訴爭宅院亦由律某甲、律某乙及其家庭成員共同居住使用，并未導致訴爭宅院所依附的宅基地流轉(zhuǎn)至木林村集體經(jīng)濟組織以外。故一審法院根據(jù)本案實際情況，綜合考慮主體的身份、法律的基本精神等因素，結(jié)合誠實信用、尊重歷史等原則，認定涉案協(xié)議應予保護并無不當，本院予以確認。”有的案件結(jié)合當事人的戶籍、是否具有農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)等綜合判斷?！?1〕如山東省日照市中級人民法院〔2020〕魯11 民終1945 號裁判文書中認為：“李某某與呂某某簽訂房屋買賣合同，李某某將其所有的農(nóng)村自建房屋出賣給呂某某，現(xiàn)李某某以呂某某并非案涉房屋所在集體經(jīng)濟組織成員為由主張合同無效，但根據(jù)已查明情況，呂某某及房屋現(xiàn)使用人史某某的戶籍均已遷至日照市東港區(qū)，且根據(jù)史某某提交的‘齊魯惠農(nóng)一本通’存款存折以及村委出具的證明，可以證實史某某及其家庭成員在該村承包土地、生產(chǎn)生活，享受村民權(quán)利、承擔村民義務的事實。故，現(xiàn)有證據(jù)能夠認定呂某某、史某某均系該集體經(jīng)濟組織成員，具有取得該村居宅基地使用權(quán)的資格。同時，雙方買賣合同訂立后，收取了史某某繳納的案涉房屋的房場費，日照市人民政府亦向史某某頒發(fā)了房屋印契，應當認定村委及相關(guān)部門對李某某與呂某某之間的房屋買賣行為的認可。因此，李某某與呂某某之間的房屋買賣合同應當認定為有效合同?！庇械陌讣詰艏欠駷楸炯w經(jīng)濟組織為基礎(chǔ)，結(jié)合是否享有相關(guān)村民權(quán)利作為認定集體經(jīng)濟組織成員的資格。〔12〕如山西省晉城市中級人民法院在〔2020〕晉05 民終1203 號裁判文書中認為：“但在合同簽訂后的當年九月份，被上訴人便經(jīng)村委同意將戶口遷入水東村并一直居住至今，期間也享受水東村村民的各項待遇，具備同一集體經(jīng)濟組織成員資格，故雙方的房屋買賣行為并未侵犯水東村集體經(jīng)濟組織對案涉房屋宅基地的所有權(quán)，所簽房屋買賣合同應為有效合同?！标P(guān)于集體經(jīng)濟組織成員資格認定標準問題，有的地方政府和法院以政府文件和審理規(guī)則等方式進行了統(tǒng)一規(guī)定，如江蘇省常州市武進區(qū)在認定集體經(jīng)濟組織成員資格時要求遵循“依據(jù)法律、尊重歷史、實事求是、公平合理”的原則，主要以戶籍關(guān)系為基礎(chǔ)，統(tǒng)籌考慮土地承包、福利享受、義務履行以及居住等情況。

雖然戶籍是判斷農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格的重要依據(jù)，但是當前社會人口流動較大，戶口遷移情況復雜，戶籍雖遷出原籍但是生產(chǎn)關(guān)系仍歸屬于原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，仍然承包土地的現(xiàn)象廣泛存在，甚至部分地方經(jīng)過“村改居”后村民已經(jīng)變?yōu)榫用駪艨?，但仍享有集體經(jīng)濟組織福利。此外，部分農(nóng)村“空掛戶”，盡管戶籍登記在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，但未必享有集體經(jīng)濟組織成員資格。因此戶口并不能作為判斷農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格的唯一依據(jù)，在今后涉及集體經(jīng)濟組織成員資格認定時，應當綜合時間、是否經(jīng)過當?shù)卣畬徟?、是否?jīng)過集體經(jīng)濟組織認可、是否具有承包權(quán)、是否承擔集體經(jīng)濟組織相關(guān)義務等因素綜合把握。

（四）忽視“一戶一宅”原則對合同效力的影響

《土地管理法》和《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中關(guān)于“一戶一宅”和“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定是人民法院在審理宅基地上房屋買賣合同糾紛時判斷合同效力的依據(jù)。特別是后者，成為認定城鎮(zhèn)居民購買宅基地上房屋買賣合同無效的主要依據(jù)。而對于違反“一戶一宅”規(guī)定的同一集體組織成員間房屋買賣合同的效力問題，卻鮮有法院認定為無效。該種現(xiàn)象值得關(guān)注。

從法律的效力層級上講，《土地管理法》的效力高于國務院發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，但司法實踐中，很多法官認為《土地管理法》中關(guān)于“一戶一宅”的規(guī)定是管理性強制性規(guī)定，不會導致合同無效；〔13〕如廣東省中山市中級人民法院〔2016〕粵20 民終169 號裁判文書中寫到：“本案為宅基地上房屋買賣合同糾紛。本案的爭議焦點為吳某堂與吳某華簽訂的《土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的合同效力問題。雖然根據(jù)《土地管理法》第62 條的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，且農(nóng)村村民住宅用地，須經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，應不予批準。但上述法律關(guān)于農(nóng)村村民‘一戶一宅’的規(guī)定屬于管理性質(zhì)的禁止性規(guī)定，并非效力性質(zhì)的禁止性的規(guī)定，因此即使農(nóng)村村民違反‘一戶一宅’的規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地，其再申請宅基地應不予準許，但其轉(zhuǎn)讓宅基地的行為亦不當然被認定為無效。同時，《廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導意見》第12 條也規(guī)定：‘當事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應認定無效。但1999年1月1日《土地管理法》修訂以前，農(nóng)村村民將依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修訂以后，農(nóng)村村民將經(jīng)依法取得的宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給本村村民的，可以認定轉(zhuǎn)讓合同有效?！虼?，根據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)村村民可以將農(nóng)村宅基地連同其上的房屋一并轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的成員。故吳某堂認為涉案房地產(chǎn)所在的東南村民委員會不同意吳某堂向吳某華轉(zhuǎn)讓涉案的房地產(chǎn)，且吳某華受讓涉案房地產(chǎn)后，違反了法律規(guī)定的‘一戶一宅’的原則，雙方的轉(zhuǎn)讓行為應屬無效的上訴理由，理據(jù)不足，法院不予支持?！倍蛾P(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”是為了維護農(nóng)民的住房保障權(quán)、維護社會公共利益，如果違反則會導致合同無效。

實踐中，在審理同一集體經(jīng)濟組織成員之間宅基地上房屋買賣合同糾紛時，有的認定為有效，無論買方是否違反“一戶一宅”規(guī)定。原因有二：一是認為“一戶一宅”屬于管理性強制性規(guī)定，對合同效力不產(chǎn)生影響；二是對“一戶一宅”原則進行限縮解釋，認為其只適用于宅基地申請階段，不適用于宅基地上房屋買賣?！?4〕如北京市第三中級人民法院〔2019〕京03 民終1186 號裁判文書中認為：“我國《土地管理法》雖規(guī)定了‘一戶一宅’的宅基地使用原則，但并無禁止集體經(jīng)濟組織成員之間相互購買宅基地及地上房屋的強制性規(guī)定，且該法律規(guī)定非效力性強制性規(guī)定，而屬于管理性強制性規(guī)定，故馮某甲、馮某乙、馮某丙以宅基地上房屋僅能‘一戶一宅’為由主張涉訴協(xié)議無效的意見，本院不予采納?！焙幽鲜∩糖鹗兄屑壢嗣穹ㄔ骸?011〕商民終字第1078 號裁判文書中，法官認為：“《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定的是‘一戶一宅’原則，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員一戶只能申請一處宅基地，在于對宅基地數(shù)量的控制，此處禁止的是不能申請兩處及兩處以上的宅基地，并沒有限制宅基地的轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民對自家宅基地上的私有房屋享有完全的所有權(quán)，針對房屋進行的買賣是平等民事主體之間的私法行為，沒有違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！?/p>

但在宅基地確權(quán)等級過程中，特別是宅基地三權(quán)分置試點地區(qū)，政府主管部門在頒發(fā)證書時對于不符合“一戶一宅”規(guī)定的，通常不予登記，不頒發(fā)相關(guān)宅基地使用權(quán)證書。其原因在于宅基地使用權(quán)取得的無償性和對農(nóng)民居住權(quán)的保障?！耙粦舳嗾辈粌H不符合《土地管理法》的規(guī)定，而且會人為地造成集體經(jīng)濟組織成員間利益分配的不平衡。特別是涉及征收、拆遷利益時，會導致集體經(jīng)濟組織資產(chǎn)減損。同時，即使司法實踐中簡單地認定向已有宅基地的同一集體經(jīng)濟組織成員出賣房屋合同有效，也會造成其在政府主管部門那里無法取得權(quán)利證書，無法實際享有相關(guān)權(quán)利，從而導致司法裁判與法律規(guī)定和國家土地不一致，無法執(zhí)行。因此，為了與國家土地政策保持一致，應當審慎認定違反“一戶一宅”原則合同的效力問題。不宜簡單地將“一戶一宅”原則歸于管理性強制性規(guī)定而否定其對合同效力的影響作用。

申言之，《土地管理法》中規(guī)定的“一戶一宅”原則是為了保障農(nóng)民的居住權(quán)，穩(wěn)定農(nóng)村社會土地秩序，是國家的宏觀政策。即使不將其歸于“效力性強制性規(guī)定”的范疇，在一定程度上也可以理解為社會公共利益。根據(jù)2019年最高人民法院發(fā)布的《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱《2019年會議紀要》），“下列強制性規(guī)定，應當認定為‘效力性強制性規(guī)定’：強制性規(guī)定涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的……”，而“一戶一宅”正是國家在宅基地領(lǐng)域的宏觀調(diào)控政策，屬于效力性強制性規(guī)定，簡單地將其理解為管理性強制性規(guī)定，對于正確把握宅基地政策、穩(wěn)定農(nóng)村宅基地的管理恐怕會帶來負面影響。

（五）合同認定無效后果的處理規(guī)則不同

對于合同無效后果的處理，各地裁判也不盡相同。有的法院雖然認定合同無效，但并未對返還等作出認定，采取回避態(tài)度，導致執(zhí)行階段出現(xiàn)困難?！?5〕如北京市大興區(qū)人民法院〔2018〕京0115 民初25142 號民事判決中認為：“根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》的規(guī)定，農(nóng)村村民方可擁有宅基地，村民出賣原有宅基地上的房屋應出售給符合申請建房用地條件的村民。本案中，沈某某購買位于北京市大興區(qū)北臧村鎮(zhèn)皮各莊一村集體土地上的房屋，其非該集體經(jīng)濟組織成員，違反了《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)農(nóng)村村民住宅用地的規(guī)定，故韓某某與沈某某于2005年10月19日簽訂的《買賣房屋協(xié)議書》，應屬無效。沈某某稱將涉案房屋贈與了王某某，該法律關(guān)系與本案非同一法律關(guān)系，法院不在本案中予以處理。對于韓某某要求返還涉案房屋的訴訟請求，可另行主張，本案不宜一并處理?！庇械姆ㄔ簞t對返還和拆遷補償?shù)荣M用的分配作出判決?！?6〕如北京市第二中級人民法院〔2020〕京02 民終4264 號裁判文書中認為：“王某某、楊某某與譚某某、顏某簽訂《建房協(xié)議》名義上為合作建房，實質(zhì)上屬于買賣房屋的性質(zhì)，譚某某、顏某作為城市居民與王某某、楊某某簽訂的《建房協(xié)議》因違反相關(guān)法律規(guī)定屬于無效合同?！瓕τ凇厄v退安置協(xié)議》中的宅基地區(qū)位補償利益，因譚某某、顏某購買了新建房屋的一半，其有權(quán)要求按所購房屋占院內(nèi)房屋的面積比例分配宅基地區(qū)位補償利益，本院結(jié)合買賣雙方的過錯程度予以合理分配宅基地區(qū)位補償利益。對于房屋重置成新價，譚某某、顏某有權(quán)按所購房屋的部分分配對應的拆遷利益，本院對該部分對應的房屋重置成新價亦予以支持。至于裝修補償，因雙方對《北京市集體土地房屋騰退估價結(jié)果報告》中裝修及附屬物對應項均未舉證證明，本院根據(jù)評估報告的記載情況酌情確定譚某某、顏某的裝修補償。對于《騰退安置協(xié)議》中的‘補助及獎勵’‘安置房利益’，因該補償?shù)男再|(zhì)屬于與王某某、楊某某非居民身份相關(guān)的拆遷利益，譚某某、顏某無權(quán)要求進行分配，本院對譚某某、顏某要求分配該項拆遷利益的上訴請求不予支持?！备鶕?jù)《民法典》第157 條規(guī)定〔17〕《民法典》第157 條規(guī)定：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！焙驮逗贤ā返?8 條規(guī)定，〔18〕原《合同法》第58 條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！闭厣戏课葙I賣合同無效后涉及五個方面的后果：其一，一方騰退房屋一方返還房款的“雙返”責任；其二，不能返還時的折價補償；其三，買受人翻建、擴建房屋的，對其添附價值的補償；其四，基于締約過失責任的損害賠償；其五，涉及拆遷利益時，拆遷利益的分配問題。

對于返還問題，實踐中，有的地區(qū)考慮出賣人因土地增值所獲利益以及房屋價值變動，由買受人返還房屋，出賣人向買受人賠償房屋重置成新價（地上物價值）作為對價返還，具體數(shù)額可委托評估機構(gòu)評估。亦有司法案例僅確認宅基地上房屋買賣合同無效，但對財產(chǎn)返還暫不處理之情形，這種情形多見于買受人暫不具備騰房條件、買受人未請求法院就賠償問題一并解決，或房屋正面臨拆遷但拆遷利益尚未確定等場合。折價補償適用于房屋因滅失等原因無法返還之場合，實踐中并不多見。即使買受人對房屋進行翻建，原房屋滅失的，新建房屋仍處于原宅基地之上，不屬無法返還之情形，亦應當實際返還房屋。買受人對房屋進行了裝修、翻建、擴建的，出賣人接受返還的房屋，基于公平原則及禁止不當?shù)美瓌t，出賣人應當向買受人補償添附價值。宅基地上房屋買賣合同被確認無效的，一般情況下應當認定買賣雙方均有過錯。至于過錯之大小及如何賠償損失，特別是涉及拆遷利益的分配上，實踐中存在較大差異。根據(jù)《2019年會議紀要》，“在確定合同不成立、無效或者被撤銷后財產(chǎn)返還或者折價補償范圍時，要根據(jù)誠實信用原則的要求，在當事人之間合理分配，不能使不誠信的當事人因合同不成立、無效或者被撤銷而獲益”。

（六）忽視宅基地使用權(quán)的身份屬性

對于涉及拆遷利益分配的案件，各地法院對于利益分配的比例把握不一。如《北京市高級人民法院關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》（京高法發(fā)〔2004〕391 號）提出“要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失”；《北京市法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》亦提出“在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡”?！?9〕《北京市人民法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》，法律快車，https://www.lawtime.cn/article/lll121949929121955023oo601552，2022年3月1日訪問。具體操作上，買受人主張信賴利益損失的場合，房屋未拆遷的，對宅基地的區(qū)位補償價進行評估，在出賣人和買受人之間分割；房屋拆遷的，按照拆遷補償確定的宅基地的區(qū)位補償價在出賣人和買受人之間分割。具體分割比例，可以根據(jù)具體案情調(diào)整，買受人應占大頭。2004年《上海市高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣合同糾紛案件的原則意見》也提出，“如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3 左右”。而山東省對于購房人與出賣人按比例取得補償款一般把握在9:1 左右。

多數(shù)法院在拆遷利益的補償款分配上，只是考慮到了出賣方與買方之間利益的分配問題，卻忽視了宅基地使用權(quán)的身份屬性。宅基地使用權(quán)具有強烈的身份屬性和保障性質(zhì)。拆遷利益補償一般包括兩部分：一部分是基于保障宅基地使用權(quán)人住房的“安置房利益”及相關(guān)補助和獎勵；一部分是基于宅基地上房屋的補償。實踐中，有的法院未作區(qū)分，將二者一并在出賣方與買方之間進行分配。筆者認為，出賣方在出賣房屋時應當認定為對宅基地使用權(quán)的放棄，涉及宅基地使用權(quán)的補償利益既不應當歸于出賣方，也不應歸于買方，而應歸集體經(jīng)濟組織共有。如此分配，既有利于維護誠信原則，也可以避免非集體經(jīng)濟組織成員無償獲取宅基地使用權(quán)的收益。

三、宅基地三權(quán)分置背景下宅基地上房屋買賣合同案件裁判路徑

實行宅基地三權(quán)分置改革，實現(xiàn)宅基地使用權(quán)與所有權(quán)的適度分離，能有效破解宅基地流轉(zhuǎn)一律限定在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的制度障礙，使宅基地上房屋在更大范圍流轉(zhuǎn)，激活宅基地使用權(quán)，使農(nóng)民獲得更大、更多的收益。當前，在現(xiàn)有法律規(guī)范框架內(nèi)，依法妥善辦理宅基地上房屋買賣合同案件應著重注意如下幾個方面的問題。

（一）同一集體經(jīng)濟組織之厘定

現(xiàn)行政策對農(nóng)民出售宅基地上房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的買賣合同效力予以否定，將宅基地上房屋流轉(zhuǎn)限于同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)，原因在于只有本集體經(jīng)濟組織成員擁有取得該集體經(jīng)濟組織宅基地使用權(quán)之資格，同時也是為了避免集體經(jīng)濟組織之間土地利用關(guān)系的混亂?；诖?，筆者認為判斷“同一”集體經(jīng)濟組織的標準為“同鄉(xiāng)”抑或“同村”，應當根據(jù)標的房屋所在土地的所有權(quán)歸屬判斷。

（二）審慎認定向集體經(jīng)濟組織外人員出賣宅基地上房屋的合同效力

對于向同一集體經(jīng)濟組織之外成員出賣宅基地上房屋的情形，應當區(qū)分如下不同情況分別對待。一是1999年《土地管理法》實施前向城鎮(zhèn)居民出賣宅基地上房屋的，原則上根據(jù)“法不溯及既往”原則認定有效；二是對于《2011年會議紀要》之前的向同一集體經(jīng)濟組織之外成員出賣的宅基地上房屋買賣合同的效力，原則上也應根據(jù)“法不溯及既往”的原則認定有效。三是對于《2011年會議紀要》發(fā)布實施以來向同一集體經(jīng)濟組織之外成員出賣宅基地上房屋的行為，在當前現(xiàn)有法律規(guī)范框架下，原則上應認定為無效。當然，基于三權(quán)分置改革的發(fā)展趨勢，現(xiàn)有法律規(guī)范確有調(diào)整完善的必要，對此類買賣合同的效力判斷應當秉持歷史和發(fā)展的觀點與時俱進。

（三）審慎認定同一集體經(jīng)濟組織成員之間宅基地上房屋買賣合同的效力

實踐中，對于同一集體經(jīng)濟組織成員間宅基地上房屋買賣合同效力認定，往往會因為雙方當事人屬同一集體經(jīng)濟組織而失之于寬地認定為有效合同。同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員買賣宅基地上房屋分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標準；二是已有宅基地，但尚未達到國家規(guī)定的標準；三是已在集體經(jīng)濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家規(guī)定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。因此對該種情況應認定為合同無效。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規(guī)定標準的，對于超出標準部分的效力應當謹慎認定。至于第三種情況，則可依法申請建房用地。因此可認定為合同有效。

（四）公平處理合同無效產(chǎn)生的返還問題

實踐中大量宅基地房屋買賣合同糾紛的發(fā)生原因是由于拆遷等情況導致房屋價值暴漲，從而使出賣人希望通過主張合同無效收回房屋，實現(xiàn)自身因拆遷等情況所獲得的利益。但是，這種訴求顯然是違背誠實信用原則的，訂立合同時沒有預見到未來可能發(fā)生的拆遷利益，在合同訂立后甚至實現(xiàn)十余年后再行主張合同無效，是對訂立合同時雙方真實意思和交易誠信的違背。如判決確認合同無效，是對誠實信用原則的違背，如判決合同有效，則既違背了現(xiàn)行法律規(guī)范，也傷害了公序良俗的價值。各地法院在利益分配上標準不一，容易導致裁判不統(tǒng)一和司法公信力的降低。筆者認為，應當依據(jù)“不能使不誠信的人獲益”原則，對于認定無效的情形，可原則上認定出賣人放棄拆遷利益，宅基地使用權(quán)相關(guān)的拆遷利益歸集體經(jīng)濟組織所有，而對于購房人只支持其因宅基地上房屋而獲得的房屋補償利益。

（五）對于涉農(nóng)地糾紛案件，強化依職權(quán)調(diào)查取證，保障集體經(jīng)濟組織成員利益

包括宅基地上房屋買賣合同在內(nèi)的涉農(nóng)地糾紛的當事人一方或雙方往往都是農(nóng)民，文化程度不高，法律意識薄弱，舉證能力較低。人民法院在審理涉農(nóng)地糾紛案件時，應注重依職權(quán)調(diào)查取證，深入到田間地頭實地考察農(nóng)地使用狀況、充分征求集體經(jīng)濟組織及村委會意見和建議，才能使裁判結(jié)果達到良好的社會效果，充分保障農(nóng)民的利益。

（六）構(gòu)建多元化矛盾糾紛解決機制，以司法建議等方式引導集體經(jīng)濟組織依法制定村規(guī)民約和依法行事

從上述統(tǒng)計看，農(nóng)村宅基地上房屋買賣糾紛連年增長、居高不下，進入訴訟階段的大量農(nóng)村宅基地上房屋買賣糾紛不僅勞民傷財，也給法院帶來了巨大的壓力。因此，應學習貫徹發(fā)揚新時代“楓橋經(jīng)驗”，構(gòu)建農(nóng)村宅基地上房屋買賣糾紛多元化矛盾糾紛解決機制。司法建議是人民法院堅持能動司法，依法延伸審判職能的重要途徑，也是該機制中的關(guān)鍵一環(huán)。以司法建議方式引導集體經(jīng)濟組織依法制定村規(guī)民約和依法行事，就是要在案件辦理中及時發(fā)現(xiàn)糾紛苗頭，針對同類案件可能大規(guī)模爆發(fā)的情形，在案件辦理的過程中及時制發(fā)司法建議，將矛盾糾紛化解在訴前階段，并通過引導集體經(jīng)濟組織制定村規(guī)民約的方式，化解長期存在的矛盾糾紛。

結(jié) 語

宅基地三權(quán)分置改革是實施鄉(xiāng)村振興國家戰(zhàn)略的重要一環(huán)，改革成果直接惠及農(nóng)民的切身利益。未來應制定以宅基地使用權(quán)與地上房屋所有權(quán)適度分離、實現(xiàn)宅基地使用權(quán)在更大范圍內(nèi)有效流轉(zhuǎn)和利用為核心要義的宅基地相關(guān)法律制度，讓法律為宅基地三權(quán)分置保駕護航，為社會主義核心價值觀的實現(xiàn)和誠信社會的構(gòu)建保駕護航。真正實現(xiàn)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風文明、治理有效、生活富裕。