保障性租賃住房建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有沖擊嗎

洪建國(guó) 陶婷 陳峰

摘要：保障性租賃住房政策的構(gòu)建和落地需要充分評(píng)估其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響?；谏唐纷≌半p市場(chǎng)”均衡機(jī)制，研究泡沫化和單市場(chǎng)調(diào)控下保障性租賃住房建設(shè)對(duì)“雙市場(chǎng)”均衡的影響，為保障性租賃住房政策的落地提供建議。研究表明：短期保障性租賃住房政策會(huì)使租賃市場(chǎng)出現(xiàn)“量升價(jià)減”，銷售市場(chǎng)熱度降溫;長(zhǎng)期當(dāng)保障性租賃住房的供給量調(diào)整到“雙市場(chǎng)”均衡下的供給量時(shí)，租賃市場(chǎng)和銷售市場(chǎng)出現(xiàn)“量?jī)r(jià)趨穩(wěn)”，且政策效果因住房需求群體和城市人口規(guī)模的不同而有所差異。未來(lái)在保障性租賃住房政策實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)在“以需定供”確定供應(yīng)結(jié)構(gòu)、落實(shí)地方政府責(zé)任和健全住房體系方面發(fā)力。

關(guān)鍵詞：保障性租賃住房;房地產(chǎn)市場(chǎng);政策效果

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）02-0047-09 收稿日期：2022-01-20

高房?jī)r(jià)、低保障是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市人居民生水平較低的主要原因（魏銘材，2021）。為解決大中城市新市民、青年人住房困難問(wèn)題，2021年7月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)），文件指出，要擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足。

為響應(yīng)政策，2021年7月以來(lái)上海、廣州、杭州、成都、武漢、濟(jì)南等16個(gè)城市公布了“十四五”時(shí)期保障性租賃住房的籌集計(jì)劃，總規(guī)模達(dá)363萬(wàn)套（間），數(shù)據(jù)來(lái)源于中指研究院。從各試點(diǎn)城市公布的“十四五”住房規(guī)劃中可以看出，保障性租賃住房成為未來(lái)住房供應(yīng)中的“重頭戲”。然而，如此大規(guī)模的保障性租賃住房進(jìn)入市場(chǎng)是否會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊？保障性租賃住房的建設(shè)如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)？

從現(xiàn)有研究來(lái)看，關(guān)于保障房的供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響尚未達(dá)成共識(shí)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為保障房的建設(shè)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。如Seow-Eng Ong （2002）通過(guò)研究新加坡的住房市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)公共住房和私人住房市場(chǎng)之間存在價(jià)格互動(dòng)機(jī)制，認(rèn)為任何影響公共住房市場(chǎng)供應(yīng)的政策也會(huì)影響私人住房市場(chǎng)。茅于軾（2008）認(rèn)為，大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房必然減少商品住房供給，從而助長(zhǎng)商品房?jī)r(jià)格。王先柱（2009）利用簡(jiǎn)單的供求模型分析了保障房對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響，發(fā)現(xiàn)保障房建設(shè)的推出不但提供了價(jià)格更低的房源， 同時(shí)也降低了商品房的價(jià)格。并且，部分研究發(fā)現(xiàn)保障房的影響與保障房的供給水平也存在關(guān)系。如Dipasquale （1996）指出，較高的保障房的供給會(huì)降低商品房市場(chǎng)的需求，使得在商品房市場(chǎng)中，計(jì)劃買房的比例相對(duì)減少。王永欽（2012）認(rèn)為提供保障房可以增加住房市場(chǎng)的供給，從而使住房市場(chǎng)均衡價(jià)格或租金下降，且住房市場(chǎng)存在最優(yōu)保障房供給水平，當(dāng)政府提供保障房的成本越高或原先市場(chǎng)的供給彈性越大時(shí)，最優(yōu)保障房供給水平就應(yīng)該越低。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為保障房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限。巴曙松（2011）表示，我國(guó)“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”的雙層住宅格局，僅僅使得有需求的低收入家庭流入保障房市場(chǎng)，對(duì)商品住房市場(chǎng)的沖擊作用有限。王曉芬（2016）認(rèn)為，短期來(lái)看，保障房的推出不會(huì)對(duì)當(dāng)前的地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)造成過(guò)大的沖擊，長(zhǎng)期其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響要看保障房政策的實(shí)際執(zhí)行情況。

研究結(jié)論的差異主要在于作用機(jī)制不同。部分研究認(rèn)為，保障房建設(shè)通過(guò)分流商品房的需求和增加住房的有效供給，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的下降。如高波（2010）分析了住房保障對(duì)房?jī)r(jià)影響的傳導(dǎo)機(jī)制，認(rèn)為住房保障可以通過(guò)分流市場(chǎng)中低收入居民對(duì)住房的需求，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到抑制作用，促使房?jī)r(jià)穩(wěn)定。也有研究認(rèn)為保障房建設(shè)對(duì)商品房供給的擠占效應(yīng)大于需求的分流效應(yīng)，導(dǎo)致保障房的供給會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。例如Lee （2007）利用韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)，發(fā)現(xiàn)公共住房供給與私人住房投資之間存在相互擠出效應(yīng)。鄒旭（2021）認(rèn)為保障房通過(guò)土地資源的競(jìng)爭(zhēng)性配給擠出了商品住房供應(yīng)，但在分割的住房市場(chǎng)中無(wú)法替代商品住房需求，因此最終導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格上漲。

保障性租賃住房作為新的住房保障品類，具有保障房的共性，同時(shí)也具備自身的特征。研究保障性租賃住房的建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，應(yīng)在研究保障房的基礎(chǔ)上，結(jié)合其特點(diǎn)進(jìn)行分析。第一，保障性租賃住房區(qū)別于傳統(tǒng)的保障房，其更傾向于發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用。因此，研究保障性租賃住房建設(shè)的沖擊應(yīng)考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的價(jià)格機(jī)制和供求機(jī)制。第二，保障性租賃住房也區(qū)別于傳統(tǒng)出租型的保障房（公租房、廉租房），其保障范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。傳統(tǒng)出租型的保障房由于總量規(guī)模較小，建設(shè)區(qū)位較偏僻，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊較小，已有研究未考慮其對(duì)商品房租賃市場(chǎng)的影響。因此，研究保障性租賃住房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊也應(yīng)加入商品房租賃市場(chǎng)進(jìn)行分析。

基于此，本文利用商品住宅“雙市場(chǎng)”均衡機(jī)制，在分析商品住宅銷售市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)均衡發(fā)展機(jī)制的基礎(chǔ)上，研究保障性租賃住房的建設(shè)如何對(duì)住宅銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)產(chǎn)生影響，并對(duì)保障性租賃住房政策實(shí)施效果進(jìn)行探討。

1 無(wú)保障性租賃住房的“雙市場(chǎng)”系統(tǒng)

商品住宅“雙市場(chǎng)”均衡機(jī)制是學(xué)者剛健華（2019）提出的，他將商品住宅銷售和租賃市場(chǎng)看作一個(gè)系統(tǒng)，研究系統(tǒng)內(nèi)的互動(dòng)機(jī)制，分析商品住宅銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)均衡。本文利用“雙市場(chǎng)”均衡機(jī)制，分析了無(wú)保障性租賃住房時(shí)，不同市場(chǎng)環(huán)境下“雙市場(chǎng)”的均衡狀態(tài)。

1.1 無(wú)泡沫、無(wú)外生沖擊下的商品住宅市場(chǎng)

在無(wú)泡沫和外生沖擊的情況下，商品住宅銷售市場(chǎng)中人們意愿且有能力購(gòu)買的總需求D包括對(duì)應(yīng)住宅居住屬性的剛性需求L和對(duì)應(yīng)住宅的投資品屬性的投資需求I兩部分。通常來(lái)說(shuō)，剛性需求不易改變，投資需求取決于投資收益。住宅銷售市場(chǎng)的總供給為S，銷售市場(chǎng)價(jià)格P可以反映銷售市場(chǎng)的供需關(guān)系。

商品住宅租賃市場(chǎng)同樣分為供給部分和需求部分。就供給方而言，假設(shè)所有進(jìn)行購(gòu)房投資者持有的房屋都進(jìn)行出租（即空置為零），此時(shí)，租賃市場(chǎng)的供給S = I。租賃需求方包括兩類，一類為沒(méi)有能力進(jìn)入住宅銷售市場(chǎng)而不得不租房的剛性租賃需求L和有能力購(gòu)房但愿意租房的應(yīng)然性租賃需求M。租賃市場(chǎng)價(jià)格R反映租賃市場(chǎng)的供求關(guān)系。“雙市場(chǎng)”系統(tǒng)結(jié)構(gòu)如圖1所示。

商品住宅“雙市場(chǎng)”均衡機(jī)制假設(shè)短期內(nèi) （通常指一年內(nèi)）系統(tǒng)無(wú)外生沖擊，即短期內(nèi)住宅銷售市場(chǎng)總供給規(guī)模和租賃市場(chǎng)總需求規(guī)模不受系統(tǒng)外因素的影響。在住宅銷售市場(chǎng)，短期內(nèi)銷售供給S不變，相對(duì)剛性，則銷售市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)完全取決于投資需求的大小。而投資需求規(guī)模受投資回報(bào)率的影響，租售比指標(biāo)可以作為相對(duì)投資回報(bào)率水平。因此“雙市場(chǎng)”的均衡過(guò)程為銷售市場(chǎng)的投資需求拉動(dòng)租賃市場(chǎng)供給的動(dòng)態(tài)均衡過(guò)程如圖2所示，租售比指標(biāo)反映了“雙市場(chǎng)”的供求關(guān)系。

商品住宅“雙市場(chǎng)一般均衡”的前提條件為“雙市場(chǎng)、雙均衡”，即住宅銷售市場(chǎng)和住宅租賃市場(chǎng)均達(dá)到均衡狀態(tài)。當(dāng)“雙市場(chǎng)”系統(tǒng)達(dá)到一般均衡時(shí)，商品住宅銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)可以通過(guò)住宅價(jià)格（銷售價(jià)格和租賃價(jià)格）聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)供給和需求再平衡。圖3為商品住宅銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的均衡價(jià)格決定。

1.2 泡沫化的商品住宅市場(chǎng)

在泡沫化的市場(chǎng)中，持續(xù)的價(jià)格上漲預(yù)期使系統(tǒng)內(nèi)產(chǎn)生了新的購(gòu)房需求ΔK，即除了銷售市場(chǎng)上真實(shí)的居住需求外，市場(chǎng)中資金充裕方原本的投資需求部分轉(zhuǎn)變?yōu)榱送稒C(jī)需求ΔK。一方面，由于投機(jī)需求只受價(jià)格上漲所帶來(lái)的資本利得的影響，只要投機(jī)者資金充裕，不論住宅銷售價(jià)格多高或租金價(jià)格多低，投機(jī)者都會(huì)選擇在銷售市場(chǎng)買入商品房且持有。因此銷售市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性減少，需求曲線的斜率會(huì)發(fā)生變化，銷售市場(chǎng)的需求曲線扭轉(zhuǎn)到虛線位置如圖4 （a）。另一方面，當(dāng)住宅銷售價(jià)格不斷上漲，基于價(jià)格上漲的預(yù)期，租賃市場(chǎng)中資金充足的應(yīng)然性承租人由租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)向銷售市場(chǎng)，購(gòu)房總需求增大，銷售市場(chǎng)的需求曲線進(jìn)一步向右上方移動(dòng)，最終形成新的均衡點(diǎn)（Q，P）。

對(duì)應(yīng)的，由于銷售市場(chǎng)的投資需求也在減小，租賃市場(chǎng)的流量供給減少;租賃市場(chǎng)應(yīng)然性承租人的撤出，租賃需求減少。租賃市場(chǎng)的需求和供給同時(shí)減少，租賃市場(chǎng)發(fā)生萎縮。從圖4 （b）可以看到，租賃市場(chǎng)需求曲線向左下方移動(dòng)，租賃供給曲線向左上方扭轉(zhuǎn)，均衡點(diǎn)移動(dòng)到（Q，P）。若泡沫化的市場(chǎng)長(zhǎng)期持續(xù)，租賃市場(chǎng)供應(yīng)方會(huì)持續(xù)萎縮，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)供給流量不能滿足固定的承租需求，最終造成租賃市場(chǎng)的需求方嚴(yán)重高于租賃的供給方，租金價(jià)格持續(xù)上漲。

在泡沫化的“雙市場(chǎng)”系統(tǒng)中，如果沒(méi)有外生因素對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，會(huì)導(dǎo)致：銷售市場(chǎng)均衡價(jià)格提高，且銷售市場(chǎng)需求對(duì)當(dāng)期價(jià)格剛性;租賃市場(chǎng)短期需求和供給同時(shí)萎縮，長(zhǎng)期租賃供給無(wú)法滿足租賃需求，租金價(jià)格上漲。

1.3 單市場(chǎng)調(diào)控下的商品住宅市場(chǎng)

當(dāng)前為抑制商品住宅價(jià)格的持續(xù)上漲，政府采取了一系列控制價(jià)格和數(shù)量的政策給住房銷售市場(chǎng)降溫。例如2010年9月出臺(tái)的“新國(guó)五條”和2011年出臺(tái)的“新國(guó)八條”，都要求房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市限定居民購(gòu)房套數(shù)。一方面，對(duì)商品住宅銷售市場(chǎng)的調(diào)控政策打破了購(gòu)房投機(jī)者對(duì)銷售價(jià)格的普遍看漲預(yù)期，因此銷售市場(chǎng)投機(jī)需求會(huì)減小，圖5 （a）中表現(xiàn)為銷售市場(chǎng)總需求曲線從D位置移動(dòng)到無(wú)泡沫的均衡位置D。另一方面，部分持有住房的投機(jī)者受政策影響會(huì)選擇將住房在銷售市場(chǎng)拋售或轉(zhuǎn)而進(jìn)入租賃市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)值投資（將持有住房轉(zhuǎn)為出租），因此，銷售市場(chǎng)的供給也會(huì)有所增大，總供給曲線由S右移到S。

從租賃市場(chǎng)來(lái)看，由于政策調(diào)控人為地降低了銷售市場(chǎng)總需求，租賃需求會(huì)相應(yīng)變大，同時(shí)，受城市化進(jìn)程的影響，租賃市場(chǎng)的租賃需求進(jìn)一步膨脹，租賃需求曲線會(huì)右移到D位置如圖5 （b）所示。租賃供給方面，受政策調(diào)控影響銷售市場(chǎng)的部分投機(jī)需求轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)值投資形成了租賃市場(chǎng)供給，使租賃供給增大，租賃供給曲線移動(dòng)到S。由于投機(jī)需求所持有住房轉(zhuǎn)出租需要高成本，短期內(nèi)銷售市場(chǎng)單市場(chǎng)調(diào)控對(duì)租賃市場(chǎng)供給的正向作用可能不能完全對(duì)沖租賃需求的增長(zhǎng)，總體租賃市場(chǎng)價(jià)格會(huì)上升。

1.4 無(wú)保障性租賃住房的“雙市場(chǎng)”系統(tǒng)存在的問(wèn)題

基于“雙市場(chǎng)”均衡機(jī)制對(duì)不同市場(chǎng)環(huán)境的分析，當(dāng)前泡沫化和單市場(chǎng)調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在如下問(wèn)題：一方面，由于泡沫和單一市場(chǎng)調(diào)控的存在，部分購(gòu)房需求得不到滿足轉(zhuǎn)而進(jìn)入租賃市場(chǎng)，承租方需求持續(xù)膨脹，造成租賃市場(chǎng)供給與租賃需求的缺口變大，租賃市場(chǎng)的租金價(jià)格上漲。另一方面，租賃供給的不足又迫使城市居民只能通過(guò)傾其積蓄（或幾代人的積蓄）購(gòu)房來(lái)獲取居住權(quán)，持續(xù)推高銷售市場(chǎng)價(jià)格。

若長(zhǎng)期不對(duì)租賃市場(chǎng)采取調(diào)控措施，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度平均價(jià)格的上漲速率大于全社會(huì)普遍資本紅利的上漲速率時(shí)，大量的投機(jī)資本會(huì)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)“雙市場(chǎng)”均衡機(jī)制同時(shí)對(duì)商品房銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，最終會(huì)造成租賃市場(chǎng)萎縮、銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)價(jià)格“雙高”、城市普通居民“買不起，租不到”房子的局面。

2 保障性租賃住房建設(shè)對(duì)“雙市場(chǎng)”系統(tǒng)的影響分析

2.1 保障性租賃住房建設(shè)的短期影響分析

保障性租賃住房建設(shè)首先對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生影響。一方面，保障性租賃住房進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，增加了租賃市場(chǎng)的供給，可以對(duì)沖由于房?jī)r(jià)泡沫和銷售市場(chǎng)單市場(chǎng)調(diào)控導(dǎo)致的租賃市場(chǎng)萎縮。另一方面，保障性租賃住房的租金價(jià)格要低于市場(chǎng)租金價(jià)格，保障性租賃住房投入市場(chǎng)短期會(huì)直接導(dǎo)致租賃市場(chǎng)租金價(jià)格的下降。同時(shí)租賃供給的擴(kuò)大，使部分因城市化進(jìn)程等因素產(chǎn)生的租賃需求得到了滿足，租賃市場(chǎng)的壓力有所緩解，短期內(nèi)租金價(jià)格也相應(yīng)下降。假設(shè)保障性租賃住房的建設(shè)量為ΔH，租賃市場(chǎng)供給量擴(kuò)大ΔH，租賃供給曲線由S平移到虛線處。由于租賃價(jià)格的下降，提供租賃供給的投資性購(gòu)房需求I4a減少，租賃供給曲線對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的敏感程度降低，供給曲線又從虛線位置扭轉(zhuǎn)到新的位置S。與此同時(shí)，租賃供給的擴(kuò)大和租金價(jià)格的下降可以滿足和吸納更多的租賃需求，使總租賃需求擴(kuò)大，租賃需求曲線由D移動(dòng)到D，如圖6 （b）所示。最終租賃市場(chǎng)新的均衡點(diǎn)為（Q，P）。住房租賃市場(chǎng)總規(guī)模擴(kuò)大，租金價(jià)格下降。

基于商品住宅“雙市場(chǎng)”均衡機(jī)制，保障性租賃住房通過(guò)“雙市場(chǎng)”系統(tǒng)內(nèi)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制對(duì)銷售市場(chǎng)產(chǎn)生間接影響。當(dāng)租賃市場(chǎng)的租金價(jià)格下降，租售比指標(biāo)相應(yīng)變小，也意味著銷售市場(chǎng)投資需求的投資回報(bào)率出現(xiàn)了萎縮，購(gòu)房投資需求將大幅減少，造成銷售市場(chǎng)總需求減少。短期內(nèi)當(dāng)銷售市場(chǎng)總供給規(guī)模無(wú)波動(dòng)時(shí)，需求減少，住宅銷售價(jià)格下降。銷售市場(chǎng)由于投資性購(gòu)房需求I4a的減少，銷售總需求也減少，銷售總需求曲線由D扭轉(zhuǎn)到D。當(dāng)銷售市場(chǎng)總供給曲線不變時(shí)，新的均衡點(diǎn)為（Q，P）。住房銷售市場(chǎng)總規(guī)模略有減少，價(jià)格有所下降如圖6 （a）所示。

2.2 保障性租賃住房建設(shè)的長(zhǎng)期影響分析

由于保障性租賃住房的建設(shè)工作是循序推進(jìn)的，長(zhǎng)期系統(tǒng)外新生租賃需求也是動(dòng)態(tài)變化的，可將二者對(duì)“雙市場(chǎng)”均衡影響動(dòng)態(tài)過(guò)程分為兩個(gè)階段：第一階段，新增保障性租賃住房供給量小于“雙市場(chǎng)”均衡時(shí)保障性租賃住房的供給量（ΔH≤ΔH，S = I +ΔH* = D）。第二階段，新增保障性租賃住房供給量大于“雙市場(chǎng)”均衡時(shí)保障性租賃住房的供給量（ΔH>ΔH）。

在第一階段，新增保障性租賃住房供給量要小于“雙市場(chǎng)”均衡時(shí)保障性租賃住房的供給量，租賃市場(chǎng)處于承壓狀態(tài)，仍存在租賃需求未得到滿足。為實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)，各城市政府根據(jù)自身新增租賃需求規(guī)模對(duì)保障性租賃住房的供給規(guī)模進(jìn)行調(diào)整，租賃市場(chǎng)需求與供給之間的缺口逐漸縮小。最終，當(dāng)新增保障性租賃住房規(guī)模恰好能使“雙市場(chǎng)”系統(tǒng)達(dá)到均衡（即ΔH>ΔH）時(shí)，此時(shí)系統(tǒng)內(nèi)的價(jià)格水平也達(dá)到相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)，即住宅租賃市場(chǎng)價(jià)格和銷售市場(chǎng)價(jià)格都趨于平穩(wěn)。

處于第二階段時(shí)，新增保障性租賃住房供給量大于“雙市場(chǎng)”均衡時(shí)保障性租賃住房的供給量，租賃市場(chǎng)供大于求，租金價(jià)格下降明顯。租金價(jià)格下降使市場(chǎng)性租賃供給方的投資回報(bào)率大幅降低，市場(chǎng)性租賃供給方撤出租賃市場(chǎng)，最終導(dǎo)致租賃市場(chǎng)的“市場(chǎng)性”下降，租賃供給主體積極性下降，租賃市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制失靈。同時(shí)由于投資需求的大幅下降，總購(gòu)房需求下降，銷售市場(chǎng)也將出現(xiàn)萎縮。

3 保障性租賃住房建設(shè)影響的差異性分析

3.1 針對(duì)不同需求人群影響程度不同

國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)文件明確指出，“保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題”。城市新市民、青年人由于新進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)，自身財(cái)富積累有限，購(gòu)房難度較大，且由于戶籍和收入等原因限制沒(méi)有申請(qǐng)城市提供的其他保障房的資格，因此只能進(jìn)入城市住房租賃市場(chǎng)，成為城市固定租賃需求的一部分。保障性租賃住房進(jìn)入租賃市場(chǎng)后可直接把這部分租賃需求納入住房保障，對(duì)城市新市民、青年人影響顯著。此外由于保障性租賃住房會(huì)導(dǎo)致租賃市場(chǎng)租金價(jià)格的降低，從而也會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)上非保障性租賃住房的目標(biāo)需求人群產(chǎn)生影響，使應(yīng)然性租賃需求和其他固定租賃需求增大，但影響程度小于對(duì)新市民、青年人租賃需求的影響如圖7所示。

同時(shí)，租金價(jià)格的下降導(dǎo)致租售比指標(biāo)降低，保障性租賃住房建設(shè)的影響會(huì)傳導(dǎo)到住房銷售市場(chǎng)，影響銷售市場(chǎng)中資金充裕方的購(gòu)房需求，即保障性租賃住房的建設(shè)通過(guò)價(jià)格機(jī)制影響銷售市場(chǎng)的購(gòu)房投資需求和投機(jī)需求。通常來(lái)說(shuō)，間接影響的作用效果低于直接影響，且影響的反應(yīng)時(shí)間較長(zhǎng)。

3.2 針對(duì)不同城市影響效果不同

房地產(chǎn)發(fā)展“長(zhǎng)期看人口”，第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，相比2010年，深圳、廣州、成都等15個(gè)城市常住人口增量超過(guò)200萬(wàn)，廣州、鄭州、北京等8個(gè)城市2020年高等教育畢業(yè)生人數(shù)也超過(guò)20萬(wàn)，而部分城市如廈門、青島、濟(jì)南等常住人口增量相比較小，低于200萬(wàn)人。城市間人口規(guī)模的差異將從兩個(gè)方面影響保障性租賃住房建設(shè)的政策效果。一方面，常住人口增量大、畢業(yè)生人數(shù)眾多的城市，其新市民、青年人的租賃需求較大從圖8 （b）中可以顯示。常住人口增量大的城市租賃市場(chǎng)的需求曲線位于更高的位置Dbigb，當(dāng)同樣規(guī)模的保障性租賃住房進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，人口增量小的城市租賃市場(chǎng)價(jià)格下降得更多。另一方面，人口規(guī)模越大的城市，住房供給彈性越低，其房?jī)r(jià)增速往往越快（Edward L. Glaeser 2006，劉修巖2019），相應(yīng)的其房?jī)r(jià)上漲預(yù)期也較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求也更旺盛。人口規(guī)模大的城市由于投機(jī)需求旺盛，價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用較弱，其購(gòu)房需求曲線也就越陡峭，因此短期保障性租賃住房建設(shè)引起銷售需求曲線的變動(dòng)對(duì)銷售市場(chǎng)價(jià)格和規(guī)模的影響更小如圖8 （a）所示。

從城市間的人口差異來(lái)看，保障性租賃住房政策對(duì)人口規(guī)模大的城市影響更小，而對(duì)人口規(guī)模較小的城市影響更大。

4 結(jié)論與政策建議

本文基于商品住宅“雙市場(chǎng)”均衡機(jī)制，從理論上分析了保障性租賃住房政策對(duì)住房市場(chǎng)的影響。分析結(jié)果表明大規(guī)模的保障性租賃住房進(jìn)入住房市場(chǎng)會(huì)從商品住宅市場(chǎng)價(jià)格和商品住宅市場(chǎng)規(guī)模兩方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，具體影響表現(xiàn)為：

短期，保障性租賃住房進(jìn)入住房市場(chǎng)會(huì)使租賃市場(chǎng)“量升價(jià)減”，銷售市場(chǎng)熱度降溫。長(zhǎng)期，當(dāng)新增保障性租賃住房的供給量調(diào)整到“雙市場(chǎng)”均衡下的供給量時(shí)，租賃市場(chǎng)和銷售市場(chǎng)處于“量?jī)r(jià)趨穩(wěn)”的狀態(tài)。保障性租賃住房政策效果的差異性分析表明，除了對(duì)住房需求群體的影響差異外，保障性租賃住房政策效果還受城市人口規(guī)模的影響，人口規(guī)模小的城市對(duì)應(yīng)的租賃需求較小、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期較低，保障性租賃住房政策對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也更大。

為確保保障性租賃住房政策平穩(wěn)落地，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行起到良性效果，在政策實(shí)施的過(guò)程中應(yīng)在以下三個(gè)方面發(fā)力：

第一，“以需定供”原則確定保障性租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。從保障性租賃住房政策效果分析來(lái)看，相比于租賃市場(chǎng)“量升價(jià)減”，政策制定者和租賃市場(chǎng)的參與者更希望租金價(jià)格回落到一個(gè)合理水平后保持穩(wěn)定，而租賃市場(chǎng)由“量升價(jià)減”轉(zhuǎn)變到“量升價(jià)穩(wěn)”的關(guān)鍵在于如何制定和調(diào)整新增租賃供給，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)均衡。利用“以需定供”原則來(lái)確定保障性租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，一方面，各城市可使用宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)城市的租賃需求進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，實(shí)現(xiàn)保障性租賃住房供給與新增租賃需求的數(shù)量匹配;另一方面，城市政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)、企業(yè)的微觀數(shù)據(jù)對(duì)租賃需求的區(qū)位進(jìn)行分析，實(shí)現(xiàn)保障性租賃住房建設(shè)與新增租賃需求的結(jié)構(gòu)匹配，也有助于“產(chǎn)城人融合，人房地聯(lián)動(dòng)”的實(shí)現(xiàn)。

第二，深刻認(rèn)識(shí)政策影響差異，充分落實(shí)地方政府責(zé)任。保障性租賃住房建設(shè)影響的差異性決定了政策效果的差異性，各地方政府應(yīng)結(jié)合自身城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房工作負(fù)總責(zé)。為確保保障性租賃住房政策精準(zhǔn)實(shí)施，滿足城市新市民、青年人的租賃需求，各城市應(yīng)首先明確新市民、青年人的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。其次，受城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政稅收等差異的影響，部分城市保障性租賃住房建設(shè)能力有限，建議加強(qiáng)落實(shí)土地、財(cái)稅、金融等方面的支持政策，以保障性租賃住房的發(fā)展作為帶動(dòng)，完善住房租賃市場(chǎng)的建設(shè)，借助市場(chǎng)力量來(lái)解決更多新市民、青年人的租房需求。

第三，重視政策的平衡性，著力健全住房體系。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)系統(tǒng)的整體，通過(guò)系統(tǒng)內(nèi)部的價(jià)格機(jī)制和供求機(jī)制等相互聯(lián)系、相互影響，僅對(duì)單個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行的調(diào)控政策可能會(huì)打破整個(gè)市場(chǎng)的均衡。建立完善的住房體系，可以明晰“市場(chǎng)與保障”、“保障與保障”之間的邊界，有利于梳理住房市場(chǎng)的內(nèi)在聯(lián)系機(jī)制，從而促進(jìn)住房市場(chǎng)各項(xiàng)政策的實(shí)施和配合。

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作者簡(jiǎn)介：洪建國(guó)，博士，華中師范大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)系講師。

陶婷，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院碩士研究生。

陳峰，通訊作者，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副教授。

基金項(xiàng)目：教育部哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究重大課題攻關(guān)項(xiàng)目“建立健全住房基礎(chǔ)性制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制研究”（19JZD012）。